Les nullités en droit immobilier : sanctions des contrats illicites et conséquences indemnitaires dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La sanction de la violation des règles d’ordre public en droit immobilier
A. La nullité absolue du bail portant sur le domaine public
La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle, par un important arrêt du 21 mai 2026 publié au Bulletin, qu’un bail commercial ayant pour assiette un bien appartenant au domaine public est frappé de nullité absolue pour objet illicite (Civ3, 21 mai 2026, n°24-16.483, FS-B). Cette solution, qui prolonge une jurisprudence constante, repose sur le principe selon lequel les parties ne peuvent soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque celles-ci portent sur des dépendances domaniales.
En l’espèce, un local situé à l’arrière d’une plage avait été donné à bail commercial pour l’exploitation d’un restaurant. La locataire, après avoir bénéficié de la jouissance des lieux pendant près de dix années, avait formé une action en nullité du bail en invoquant l’appartenance du bien au domaine public. La cour d’appel de Basse-Terre avait accueilli cette demande, annulé le contrat et ordonné la restitution des loyers versés, tout en rejetant la demande reconventionnelle du bailleur en paiement d’une indemnité d’occupation.
La Haute juridiction approuve le principe de la nullité absolue mais censure le rejet de la demande d’indemnité d’occupation. Dès lors que les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies, en application des articles 1131 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 (article 1131 et article 1304 du code civil).
Par ailleurs, la Cour précise le régime de la prescription de l’action en nullité absolue pour objet illicite. Le point de départ du délai quinquennal prévu par l’article 2224 du code civil court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. Ce délai ne court donc pas nécessairement de la conclusion de l’acte, ce qui permet au preneur de solliciter l’annulation du bail plusieurs années après son entrée en jouissance.
Cette précision relative au point de départ de la prescription quinquennale est d’autant plus remarquable qu’elle s’écarte de la solution traditionnellement retenue pour les nullités absolues. En effet, la conception classique de la nullité absolue reposait sur l’idée que l’imprescriptibilité de l’action était la contrepartie de la gravité du vice affectant le contrat. La jurisprudence contemporaine a toutefois fait évoluer ce régime en soumettant l’action en nullité absolue au délai quinquennal de droit commun, tout en retardant le point de départ du délai au jour de la découverte de l’illicéité du contrat. Cette solution pragmatique permet de concilier la sécurité juridique, qui répugne aux actions perpétuelles, et la protection de l’intérêt général, qui commande la disparition des contrats illicites.
Le fondement de cette nullité absolue réside dans l’article 1128 du code civil, aux termes duquel la validité du contrat suppose un contenu licite et certain. Or, les biens relevant du domaine public sont, par nature, soustraits au commerce juridique ordinaire et ne peuvent faire l’objet que de conventions d’occupation temporaire, constitutives de droits réels ou personnels limités dans leur durée et dans leur étendue, conformément aux articles L. 2122-1 et L. 2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques (article L. 2125-1 CGPPP). La violation de ces règles impératives entraîne la nullité absolue du contrat, que le juge doit prononcer d’office le cas échéant.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui, par un arrêt du 25 mai 2023, avait déjà considéré que le statut des baux commerciaux ne peut s’appliquer à une convention portant sur le domaine public (Civ3, 25 mai 2023, n°22-15.946, Publié au Bulletin). La Cour y rappelait que la qualification de convention d’occupation précaire ne saurait être écartée au profit du statut impératif des baux commerciaux lorsque le bien relève du domaine public. De même, dans un arrêt du 11 janvier 2024, la troisième chambre civile a jugé que la méconnaissance du droit de préemption du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ne peut être sanctionnée par la nullité de la vente lorsqu’une disposition légale expresse ne le prévoit pas (Civ3, 11 janvier 2024, n°22-20.872, Publié au Bulletin), marquant ainsi la distinction entre nullité textuelle et nullité virtuelle dans le contentieux immobilier.
B. L’office du juge face à la question préjudicielle de domanialité
Un arrêt remarquable du 9 juillet 2026, également publié au Bulletin, vient préciser l’office du juge judiciaire lorsqu’une difficulté sérieuse s’élève quant à la domanialité publique du bien litigieux (Civ3, 9 juillet 2026, n°25-13.874, FS-B). La troisième chambre civile énonce une règle de procédure essentielle pour l’ensemble du contentieux immobilier touchant aux personnes publiques.
En l’espèce, un établissement public de santé avait consenti un bail d’habitation à l’un de ses agents, avant de requalifier unilatéralement le contrat en convention d’occupation précaire du domaine public et de procéder à une réévaluation substantielle de la redevance. Le preneur, contestant cette requalification, avait saisi le juge des référés judiciaires d’une demande de provision correspondant aux sommes indûment versées.
La cour d’appel de Versailles, saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative, s’était déclarée incompétente au motif que la domanialité du logement était sérieusement discutée. La Cour de cassation censure cette décision en rappelant que, si l’exception soulevée tend à faire déclarer le juge judiciaire incompétent et si la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, la juridiction judiciaire doit transmettre cette question préjudicielle à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur cette question, sans pouvoir se déclarer incompétente.
En conséquence, le juge des référés judiciaire, saisi d’une demande fondée sur l’exécution d’un contrat de bail d’habitation, ne peut décliner sa compétence lorsque la contestation de la domanialité publique présente une difficulté sérieuse. Il doit au contraire surseoir à statuer et renvoyer la question préjudicielle au juge administratif, conformément à l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile. Cette solution assure une protection effective du justiciable, qui ne saurait être privé de tout accès au juge du fait d’un conflit de compétence entre les deux ordres de juridiction.
La Cour rappelle par là même un principe fondamental de la séparation des autorités administratives et judiciaires. Il n’appartient qu’à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites du domaine public, en application de la loi des 16 et 24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III. Or, le juge judiciaire demeure compétent pour connaître des litiges relatifs à l’exécution des conventions d’occupation du domaine public lorsque la domanialité n’est pas sérieusement contestée.
À cet égard, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de se prononcer, dans un arrêt du 12 février 2026, sur l’articulation entre le statut locatif de droit privé et les prérogatives de la personne publique gestionnaire du domaine public maritime (Civ3, 12 février 2026, n°24-13.758). Le syndicat mixte des ports du bassin d’Arcachon, gestionnaire de ce domaine, avait sollicité la signature d’une convention d’occupation précaire en lieu et place du bail commercial initialement consenti.
La solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 revêt une portée considérable pour la pratique du contentieux immobilier. Elle impose au juge judiciaire une obligation de sursis à statuer qui ne dépend pas d’une demande expresse des parties, dès lors que la solution de l’exception d’incompétence dépend d’une question sérieuse de domanialité. En d’autres termes, le juge ne peut pas, de sa propre autorité, apprécier le caractère sérieux de la contestation pour se déclarer incompétent sans renvoyer au préalable cette question à la juridiction administrative. Cette règle procédurale garantit que le justiciable ne soit pas privé de tout accès à un juge du fait d’un conflit de compétence entre les deux ordres de juridiction.
II. Les restitutions consécutives à l’annulation du contrat immobilier
A. Le droit à indemnité de jouissance du cocontractant évincé
L’arrêt du 21 mai 2026, déjà mentionné, consacre un principe indemnitaire d’une importance pratique considérable. La Cour de cassation y affirme que l’annulation d’un contrat de bail, même pour cause d’illicéité de son objet, n’exclut pas le droit pour le bailleur de percevoir une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance effectivement procurée au preneur pendant l’exécution du contrat.
La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté la demande du bailleur au motif que celui-ci n’était pas propriétaire du bien litigieux. Or, la Cour de cassation censure cette motivation en jugeant que le droit à restitution en valeur ne dépend pas de la qualité de propriétaire du bien. Le seul fait, constaté par les juges du fond, que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant pendant plusieurs années suffit à fonder son droit à une indemnité d’occupation.
Cette solution s’articule avec les principes généraux du droit des obligations issus de la réforme de 2016. Les articles 1352 à 1352-9 du code civil organisent le régime des restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat, en prévoyant notamment que la restitution d’une prestation de service a lieu en valeur, appréciée au jour de la restitution (article 1352-8 du code civil). La jouissance d’un immeuble constitue une prestation de service au sens de ces dispositions, de sorte que la restitution en valeur s’opère sous la forme d’une indemnité d’occupation.
Dès lors, l’indemnité d’occupation constitue la contrepartie financière de l’avantage effectivement retiré par le preneur de l’exécution du contrat annulé, indépendamment de la titularité du droit de propriété sur l’assiette du bail. Cette jurisprudence s’inscrit dans une tendance plus large de la troisième chambre civile à ne pas faire obstacle à la réparation du préjudice subi par le contractant de bonne foi, même dans l’hypothèse où le contrat encourt une nullité absolue.
Le principe dégagé par la Cour de cassation dans son arrêt du 21 mai 2026 trouve une application élargie dans l’ensemble du contentieux immobilier. La notion d’indemnité d’occupation, distincte du loyer contractuel, permet de rétablir l’équilibre entre les parties lorsque le contrat est rétroactivement anéanti. La Cour de cassation l’avait déjà rappelé dans un arrêt du 13 mars 2025, en jugeant que le preneur maintenu dans les lieux après l’expiration du bail est redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant doit correspondre à la valeur locative réelle du bien, et non au loyer contractuel antérieur (Civ3, 13 mars 2025, n°23-19.112).
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile avait déjà affirmé que toute personne ayant conféré la jouissance d’un bien à autrui est bien fondée à obtenir une indemnité d’occupation correspondant à la valeur de cette jouissance, indépendamment de la question de la propriété (Civ3, 18 décembre 2025, n°24-20.480, Publié au Bulletin). Cette décision concernait une hypothèse de maintien dans les lieux après décès du titulaire d’une convention d’occupation précaire sur le domaine public.
Il résulte de ces décisions une construction jurisprudentielle cohérente, qui distingue clairement la sanction du contrat illicite de la liquidation des relations contractuelles antérieures à l’annulation. La nullité, même absolue, n’efface pas rétroactivement l’avantage matériel qu’une partie a retiré de l’exécution du contrat. Cet avantage, constitué par la jouissance d’un immeuble, doit donner lieu à restitution en valeur, au besoin sous la forme d’une indemnité d’occupation fixée par référence à la valeur locative réelle du bien, sans que le caractère illicite du contrat ne fasse obstacle à cette restitution.
B. La protection du contractant vulnérable face aux effets de la nullité
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile manifeste une préoccupation constante de protéger la partie qui subit les conséquences d’une situation contractuelle viciée, sans pour autant déséquilibrer les restitutions réciproques auxquelles donne lieu l’annulation.
Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le preneur qui a bénéficié de la jouissance paisible des lieux ne saurait, après avoir obtenu l’annulation du bail, s’exonérer totalement de son obligation de restitution en valeur (Civ3, 16 novembre 2023, n°22-11.275). La circonstance que le bailleur ait commis une faute en consentant un bail sur le domaine public ne prive pas celui-ci du droit de solliciter une indemnité correspondant à l’avantage procuré au preneur.
À cet égard, la troisième chambre civile a également précisé, par un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage (Civ3, 4 juin 2026, n°24-16.993, FS-B). La Cour y énonce que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.
Cette règle protectrice, déduite de la combinaison des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, interdit au bailleur de tirer profit de sa propre turpitude en invoquant un motif légitime et sérieux de congé fondé sur la réalisation de travaux nécessaires pour remédier à une indécence qu’il connaissait dès l’origine (loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Le preneur est ainsi protégé contre les expulsions abusives fondées sur des travaux dont la nécessité résulte du propre manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.
Par ailleurs, un arrêt du 15 février 2023 avait déjà posé les jalons de cette protection en jugeant que la qualification de convention d’occupation précaire ne peut être invoquée par le bailleur pour contourner le statut impératif des baux commerciaux lorsque le preneur occupe les lieux de manière stable et continue (Civ3, 15 février 2023, n°21-12.698). La Cour de cassation contrôle ainsi rigoureusement la qualification donnée par les parties à leur convention, afin d’éviter que les règles d’ordre public protectrices du preneur ne soient éludées par le recours à des montages contractuels.
Dans le même esprit, un arrêt du 11 janvier 2024, publié au Bulletin, a jugé que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, instituant un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial, sont d’ordre public et s’appliquent en toutes circonstances, de sorte que le bailleur ne peut y déroger par une stipulation contractuelle (Civ3, 11 janvier 2024, n°22-20.872, Publié au Bulletin). Cette solution illustre la volonté constante de la troisième chambre civile de faire primer la protection du preneur sur la liberté contractuelle lorsque celle-ci tend à contourner des règles impératives.
La même orientation se manifeste dans un arrêt du 5 mars 2026, par lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait écarté le statut des baux commerciaux au profit d’une simple convention d’occupation précaire, alors que la durée et les conditions d’occupation caractérisaient l’existence d’un bail commercial (Civ3, 5 mars 2026, n°24-13.422). La qualification de convention d’occupation précaire suppose en effet une précarité réelle, qui ne saurait résulter de la seule volonté des parties lorsque les circonstances de fait contredisent cette qualification.
Enfin, dans un arrêt du 18 janvier 2023, la troisième chambre civile a rappelé que les juges du fond doivent caractériser le caractère précaire de l’occupation pour écarter le statut des baux commerciaux, et que le seul fait pour les parties d’avoir intitulé leur convention « convention d’occupation précaire » ne suffit pas à exclure l’application du statut impératif lorsque les conditions de ce statut sont réunies (Civ3, 18 janvier 2023, n°21-20.686).
Or, cette vigilance dans la qualification des conventions n’est pas propre aux relations entre personnes privées et publiques. Elle s’étend à l’ensemble des relations locatives lorsqu’une partie tente d’éluder les règles impératives par un habillage contractuel. La troisième chambre civile y voit une manifestation du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, dont l’arrêt du 4 juin 2026 constitue l’une des illustrations les plus éclatantes de la période récente.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un équilibre subtil entre la sanction des contrats immobiliers illicites et la protection des intérêts légitimes des parties. D’un côté, la nullité absolue frappe inexorablement le bail commercial conclu en méconnaissance des règles de la domanialité publique, conformément au principe de l’ordre public de direction. De l’autre, les restitutions réciproques consécutives à l’anéantissement du contrat sont aménagées de manière à ne pas permettre à l’une des parties de tirer un enrichissement indu de la nullité qu’elle a elle-même provoquée ou invoquée.
La règle procédurale posée par l’arrêt du 9 juillet 2026 sur la question préjudicielle de domanialité constitue une avancée décisive pour la sécurité juridique des justiciables confrontés aux conflits de compétence entre les deux ordres de juridiction. Désormais, le juge judiciaire ne peut plus se déclarer incompétent sans avoir au préalable saisi le juge administratif de la question préjudicielle de domanialité, garantissant ainsi au justiciable un accès effectif à un juge.
Ces solutions, qui conjuguent rigueur juridique et pragmatisme indemnitaire, témoignent de la vitalité du contentieux immobilier devant la troisième chambre civile et de la permanence des enjeux de qualification et de sanction qui traversent l’ensemble du droit des contrats immobiliers. La période 2023-2026 aura ainsi été marquée par une construction jurisprudentielle cohérente, qui confère aux praticiens du droit immobilier des instruments d’analyse renouvelés pour appréhender les situations de nullité contractuelle et leurs conséquences indemnitaires, dans le respect des principes fondamentaux de l’ordre public et de la protection de la partie faible.
Les praticiens confrontés à une situation de nullité d’un contrat immobilier seront ainsi bien avisés de ne pas limiter leur analyse à la seule question de la validité de l’acte, mais d’anticiper dès l’origine du litige la liquidation des relations contractuelles antérieures à l’annulation. L’indemnité d’occupation, la restitution des loyers et la réparation des préjudices éventuels constituent autant d’enjeux financiers qui commandent une approche globale et stratégique du contentieux de la nullité en droit immobilier.
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