Le droit de préemption du locataire commercial à l’épreuve de la rétractation de l’offre de vente : la Cour de cassation établit une distinction entre nullité et exécution forcée
I. La protection légale du locataire par un mécanisme d’offre irrévocable
A. L’économie générale du droit de préférence institué par la loi Pinel
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et elle vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation étant alors subordonnée à l’obtention de ce prêt. Le texte précise encore que si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire ces nouvelles conditions, cette notification valant également offre de vente pour une durée d’un mois. Cette construction législative, qui reproduit le mécanisme du droit de préemption du preneur à bail rural tout en l’adaptant à la matière commerciale, poursuit un objectif de préservation du tissu économique local en permettant au commerçant ou à l’artisan locataire d’acquérir les murs dans lesquels il a développé sa clientèle et investi sa réputation professionnelle.
La nature juridique de cette notification mérite une analyse approfondie. Il ne s’agit pas d’une simple obligation d’information précontractuelle mais bien d’une offre de vente au sens de l’article 1113 du code civil, aux termes duquel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». La particularité de cette offre réside toutefois dans son origine légale : elle n’émane pas de la volonté spontanée du bailleur mais lui est imposée par la loi dès lors qu’il envisage de vendre. Cette hybridation entre la technique civiliste de l’offre et la contrainte légale propre au statut des baux commerciaux confère à ce mécanisme une originalité qui n’a cessé d’alimenter le contentieux depuis son entrée en vigueur. La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 9 octobre 2025 (CA Orléans, ch. com., 9 octobre 2025, n° 22/00942), a rappelé à cet égard que la notification doit impérativement reproduire les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 pour être valable, cette exigence étant prescrite à peine de nullité.
Par ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de délimiter le champ d’application personnel et matériel de ce droit de préférence. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.181), que le locataire ne bénéficie pas de ce droit en cas de cession des locaux à usage industriel, la notion de local industriel devant s’entendre comme celui dans lequel est exercée une activité nécessitant d’importants moyens techniques et matériels. Le juge du fond a également précisé que seul le titulaire du bail portant sur le local commercial peut se prévaloir de ce droit, à l’exclusion de tout sous-locataire, cette solution découlant de l’interprétation stricte des conditions d’exercice d’un droit qui constitue une limite au droit de propriété. La cour d’appel de Nîmes a opportunément rappelé, dans une décision du 20 février 2026, que cette disposition « contribue à la pérennité du tissu économique local et à son dynamisme », tout en relevant que « le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte ». Cette dualité de considérations irrigue l’ensemble du contentieux relatif à l’article L. 145-46-1 et explique la minutie avec laquelle les juridictions examinent les conditions formelles de la notification.
B. L’irrévocabilité tempérée de l’offre imposée au bailleur
L’article 1116 du code civil dispose que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ». La question qui se posait à la troisième chambre civile dans son arrêt du 25 juin 2026 était celle de l’articulation entre cette disposition de droit commun et le régime spécial du droit de préférence du locataire commercial. En l’espèce, les consorts D., propriétaires indivis d’un local commercial donné à bail à la société Gerstaecker France depuis le 22 septembre 2004, avaient fait signifier par notaire, le 15 janvier 2021, un projet de vente du local, lequel valait offre au profit de la locataire. La sous-locataire, la société Gerstaecker Paris, avait accepté cette offre le 27 janvier 2021 en sollicitant un prêt. Dès le 28 janvier 2021, les bailleurs informaient leur locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante. La locataire acceptait à son tour l’offre le 1er février 2021, puis assignait les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 novembre 2024, avait fait droit à cette demande en retenant que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 et avait en conséquence constaté la réalisation de la vente.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, en énonçant un attendu de principe dont la portée dépasse le seul droit des baux commerciaux. Elle juge en effet qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette formulation, d’une précision remarquable, établit une distinction fondamentale entre deux hypothèses que la pratique contentieuse avait pu tendre à confondre : d’une part, la violation du droit de préférence par la conclusion d’une vente avec un tiers, qui entraîne la nullité de cette vente, et d’autre part, la simple rétractation de l’offre avant toute acceptation, qui relève exclusivement du régime de la responsabilité civile extra-contractuelle. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à la violation des pactes de préférence, tout en l’adaptant aux spécificités du droit de préemption légal du locataire commercial.
La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 12 février 2026 (CA Orléans, ch. com., 12 février 2026, n° 24/01527), avait déjà pressenti cette distinction en relevant que la purge du droit de préférence du locataire commercial constitue une condition préalable à la validité de la promesse de vente consentie par le bailleur à un tiers, mais sans pour autant assimiler l’absence de purge à une impossibilité définitive de vendre. Cette décision confirmait que les obligations nées du droit de préférence ne font pas obstacle à ce que le bailleur renonce finalement à son projet de cession, à condition d’en assumer les conséquences indemnitaires.
II. Le régime des sanctions gradué selon la nature du manquement imputable au bailleur
A. La nullité de la vente consentie à un tiers en violation du droit légal de préférence
La première branche de l’attendu de principe énoncé par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 consacre une solution déjà acquise en jurisprudence mais dont la réaffirmation n’est pas sans intérêt pratique : « le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». Cette nullité, qui sanctionne la méconnaissance d’une formalité substantielle imposée par la loi dans l’intérêt du locataire, est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le preneur évincé. Elle ne requiert pas la démonstration d’un préjudice distinct de la violation même du droit, ce qui en fait une sanction particulièrement efficace. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 20 février 2026 (CA Nîmes, 4e ch. com., 20 février 2026, n° 23/01285), a rappelé à ce propos que « le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte », ce qui justifie que les seules exceptions admises soient celles expressément prévues par le texte lui-même.
L’article L. 145-46-1 énumère en effet les cas dans lesquels le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer : la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, et enfin les hypothèses dans lesquelles un droit de préemption est exercé en application du code de l’urbanisme. En dehors de ces exceptions limitativement énumérées, toute vente intervenue en méconnaissance du droit de préférence est susceptible d’annulation. La notification de l’offre doit, à peine de nullité, reproduire les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1, et toute omission ou inexactitude est de nature à vicier tant la notification que la vente subséquente. Par ailleurs, la jurisprudence exige que l’offre soit notifiée au locataire lui-même, et non à un tiers, fût-il son sous-locataire, comme l’illustre précisément l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026 dans laquelle l’offre avait été adressée à la sous-locataire et non à la locataire titulaire du bail.
Cette nullité protectrice du droit du locataire ne doit toutefois pas être confondue avec une obligation de vendre au locataire. En effet, si le bailleur notifie régulièrement son offre au locataire, respecte le délai d’un mois, et que le locataire n’accepte pas l’offre dans ce délai, le bailleur recouvre sa pleine liberté de vendre à tout tiers, aux conditions initialement notifiées. De même, si le bailleur renonce purement et simplement à son projet de vente et en informe le locataire avant toute acceptation, il ne saurait être contraint de vendre. C’est précisément cette seconde hypothèse que l’arrêt du 25 juin 2026 vient clarifier en distinguant la nullité de la vente à un tiers, d’une part, et l’absence d’exécution forcée en cas de simple rétractation, d’autre part. Cette distinction est au cœur de l’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection du locataire que le législateur a entendu réaliser.
B. L’exclusion de l’exécution forcée et la réparation par équivalent pécuniaire
La seconde branche du considérant de principe constitue l’apport le plus significatif de l’arrêt du 25 juin 2026 : la Cour de cassation juge que « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette affirmation est d’une importance considérable pour la pratique du droit des baux commerciaux car elle met un terme à une incertitude qui pesait sur les bailleurs souhaitant finalement conserver leur bien. La solution retenue par la cour d’appel de Paris, qui avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique sous astreinte, est expressément censurée. En statuant ainsi, la haute juridiction réaffirme le principe selon lequel le droit de préemption du locataire commercial ne saurait se transformer en une obligation de vendre à sa charge exclusive, ce qui porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.
L’action en réparation à laquelle le locataire peut prétendre trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La faute du bailleur réside dans la violation de l’obligation légale de maintenir l’offre pendant le délai d’un mois, obligation qui découle directement de l’article L. 145-46-1 combiné à l’article 1116 du code civil. La Cour de cassation qualifie expressément cette responsabilité d’extra-contractuelle, ce qui emporte des conséquences pratiques notables, notamment quant à la prescription de l’action, qui relève du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Le préjudice indemnisable du locataire pourra inclure les frais engagés en vue de l’acquisition (frais de dossier de prêt, honoraires de conseil, frais de diagnostic), la perte de chance d’acquérir le local à des conditions comparables, et le cas échéant le préjudice moral résultant de la brutalité de la rétractation.
Cette solution s’harmonise avec la jurisprudence de la Cour de cassation relative à la violation des pactes de préférence de droit commun. Par un arrêt de principe rendu le 26 juin 2013 (Cass. 3e civ., 26 juin 2013, n° 12-19.121), la troisième chambre civile avait déjà jugé que la violation d’un pacte de préférence n’ouvre droit qu’à des dommages et intérêts lorsque le bénéficiaire n’a pas été en mesure de se substituer à l’acquéreur de bonne foi. La solution de l’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans cette continuité tout en l’adaptant à la spécificité du droit légal de préférence, dont la source n’est pas conventionnelle mais législative. La Cour prend soin de préciser que la rétractation doit être motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ce qui exclut du bénéfice de cette solution les hypothèses dans lesquelles le bailleur, sous couvert d’une prétendue rétractation, chercherait en réalité à contourner le droit du locataire pour vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses.
En conséquence, le locataire confronté à une rétractation de l’offre doit apprécier avec prudence la stratégie contentieuse à adopter. Saisir le juge aux fins de voir constater la vente forcée est désormais voué à l’échec, la Cour de cassation ayant clairement écarté cette voie. En revanche, l’action en responsabilité civile extra-contractuelle offre une perspective de réparation qui, pour n’être pas aussi satisfaisante que l’acquisition des murs, n’en est pas moins réelle. Le locataire aura intérêt à démontrer l’étendue de son préjudice, en justifiant notamment des diligences accomplies en vue de l’acquisition et des opportunités perdues du fait de la rétractation du bailleur. À cet égard, la circonstance que le locataire ait sollicité et obtenu un prêt pour financer l’acquisition constituera un élément probant de la réalité de son intention d’acquérir et de l’étendue de son préjudice, en ce compris les frais financiers exposés en pure perte. La production d’un courrier d’acceptation de l’offre adressé au bailleur ou au notaire dans le délai d’un mois, accompagné des justificatifs de demande de prêt, permettra d’établir tant la faute du bailleur que le lien de causalité avec le préjudice allégué. Le locataire pourra également se prévaloir des investissements réalisés dans le local commercial au cours du bail, dès lors que ces investissements ont été consentis dans la perspective d’une acquisition future et que la rétractation du bailleur en compromet la rentabilité.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 éclaire également la pratique notariale. Le notaire instrumentaire, tenu de vérifier la purge du droit de préférence du locataire avant de recevoir l’acte de vente, devra désormais être particulièrement vigilant à la chronologie des événements : une rétractation notifiée par le bailleur avant l’acceptation du locataire ne permet pas de constater la vente, contrairement à ce qu’avait retenu la cour d’appel de Paris. Le notaire devra s’assurer que l’offre a bien été maintenue jusqu’à son acceptation expresse par le locataire, ou à défaut jusqu’à l’expiration du délai d’un mois, pour pouvoir instrumenter valablement. Cette vigilance est d’autant plus nécessaire que les dispositions de l’article L. 145-46-1 sont d’ordre public et que leur méconnaissance expose l’acte à la nullité, ainsi que le rappelle la Cour de cassation dans la première branche de son attendu.
En définitive, cette décision illustre la recherche d’un équilibre entre la protection du locataire commercial, qui justifie l’existence d’un droit de préférence légal, et le respect du droit de propriété du bailleur, qui interdit de lui imposer une vente qu’il ne souhaite plus réaliser. La solution retenue par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B) est ainsi empreinte de mesure et de pragmatisme, en ce qu’elle garantit l’effectivité du droit de préférence sans pour autant le transformer en une prérogative exorbitante au détriment du propriétaire.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 apporte une clarification attendue sur le régime des sanctions applicables à la violation par le bailleur commercial de son obligation légale de notifier une offre de vente à son locataire. En distinguant nettement la vente conclue avec un tiers au mépris du droit de préférence, qui encourt la nullité, et la simple rétractation de l’offre avant acceptation, qui n’ouvre droit qu’à des dommages et intérêts, la haute juridiction énonce une solution équilibrée qui respecte à la fois la protection légale du locataire et le droit de propriété du bailleur. Cette décision, publiée au Bulletin et assortie de la mention de formation de section, constitue désormais l’arrêt de référence sur l’articulation entre le droit commun de l’offre et le régime spécial du droit de préférence du locataire commercial. Elle invite les praticiens du droit des affaires à une analyse rigoureuse de la chronologie des échanges entre bailleur et locataire, et à un choix éclairé des voies de droit ouvertes au preneur évincé, entre action en nullité de la vente irrégulière et action en responsabilité civile contre le bailleur défaillant.
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