Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière ne peut plus être sécurisée par un simple modèle signé entre les parties. La loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales impose désormais un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans le périmètre où la loi l’y autorise, un acte rédigé par un expert-comptable. Le non-respect de cette forme expose la cession à la nullité.
La réforme touche directement de nombreuses SCI, mais son champ dépasse cette seule forme sociale. Elle peut concerner une société commerciale ou une holding dont l’actif est principalement immobilier. Elle ne remplace pas les autres contrôles : agrément des associés, détermination du prix, capacité des parties, déclaration fiscale, opposabilité à la société et publicité au registre du commerce et des sociétés. Un acte conforme sur la forme peut donc rester contestable sur le fond ou inopposable aux tiers.
La difficulté immédiate concerne les opérations préparées avant la réforme, puis signées après son entrée en vigueur, ainsi que les cessions déjà exécutées par paiement du prix et modification des statuts. Le cédant, le cessionnaire et le gérant doivent identifier la date de signature, la nature exacte de la société, le professionnel intervenu et les formalités accomplies. Une régularisation précipitée peut aggraver le dossier si elle masque un désaccord sur l’agrément, le prix ou la propriété des parts. Voici la méthode pour vérifier l’acte et choisir entre nouvelle signature, constat amiable de nullité ou action judiciaire.
I. Cession de parts de SCI en 2026 : quand l’acte d’avocat ou notarié est-il obligatoire ?
A. Quelles SCI et sociétés à prépondérance immobilière sont concernées depuis le 27 juin 2026 ?
Le nouveau texte est l’article 1865-1 du Code civil. Il dispose : « À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière […] est constatée » par l’une des formes qualifiées qu’il énumère. La date d’entrée en vigueur indiquée par Légifrance est le 27 juin 2026. Une opération signée à partir de cette date doit donc être examinée au regard du nouveau formalisme, même si la négociation, la promesse ou la demande d’agrément lui est antérieure.
Le critère n’est pas le sigle SCI inscrit sur l’extrait d’immatriculation. L’article 1865-1 renvoie à la définition fiscale de la personne morale à prépondérance immobilière. Selon le 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts, cette qualification vise une personne morale dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles, de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des entités elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Une SCI classique qui détient un appartement, un immeuble locatif, des bureaux ou les murs d’un commerce entre normalement dans cette définition. La réforme peut aussi atteindre une SARL, une SAS non cotée ou une holding dont la valeur repose principalement sur des immeubles ou sur des filiales immobilières. À l’inverse, la seule présence d’un local à l’actif ne suffit pas toujours. Le bilan, les participations, la composition de l’actif au jour de la cession et pendant l’année précédente doivent être analysés.
Cette vérification ne se réduit pas à une comparaison comptable sommaire. Un immeuble inscrit pour une valeur historique peut représenter l’essentiel de la valeur réelle de la société, alors que d’autres actifs apparaissent pour un montant comptable supérieur. Les droits immobiliers indirects détenus par l’intermédiaire de filiales doivent aussi être recensés. Le dossier doit comporter les derniers comptes, un état récent de l’actif, les titres de propriété, la liste des participations et, lorsque les valeurs sont discutées, une méthode d’évaluation datée.
L’article 1865-1 prévoit une exception pour les parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier. Cette exception ne permet pas d’écarter la réforme pour toute société détenant de l’immobilier. Elle vise des véhicules réglementés déterminés. Une SCI familiale, une société de gestion patrimoniale ou une holding immobilière ne devient pas un placement collectif par la seule pluralité de ses associés.
La date de l’acte doit ensuite être fixée avec précision. Une promesse signée avant le 27 juin 2026 et une cession définitive conclue après cette date sont deux actes différents. Si la promesse ne transférait pas immédiatement la propriété, l’acte réalisant la cession après l’entrée en vigueur doit respecter la nouvelle forme. Une condition suspensive levée après cette date peut également soulever une difficulté si les parties prétendent que le transfert était déjà parfait. Le texte de la promesse, les conditions et la clause de transfert doivent être relus avant toute conclusion.
Le paiement antérieur d’un acompte ne transforme pas à lui seul un projet en cession définitivement conclue. De même, une assemblée ayant agréé le cessionnaire n’emporte pas nécessairement transfert des parts. L’agrément autorise la personne proposée ; il ne remplace ni le consentement définitif sur la chose et le prix, ni l’acte désormais exigé. Les courriels, le protocole, la promesse, le procès-verbal d’assemblée et l’acte final doivent être ordonnés chronologiquement.
Le régime de l’agrément demeure applicable. L’article 1861 du Code civil pose le principe suivant : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. » Les statuts peuvent prévoir une majorité déterminée, confier l’agrément aux gérants ou dispenser certaines cessions. Ils peuvent aussi laisser libres, sous les réserves légales, les transmissions au profit de certains proches. Le nouveau formalisme ne corrige pas une décision d’agrément irrégulière.
La cour d’appel de Versailles l’a rappelé dans une affaire de SCI : « La nullité de l’assemblée générale […] entraîne l’anéantissement des actes subséquents dont elle constituait les fondements » (CA Versailles, 26 mars 2024, n° 22/03773). La cour a confirmé l’annulation de la cession globale lorsque le cessionnaire n’avait pas été régulièrement agréé. L’intervention d’un professionnel dans l’acte ne dispense donc jamais de vérifier les convocations, les pouvoirs, la majorité et le procès-verbal.
La notification du projet doit correspondre à l’opération réellement envisagée. Le cessionnaire, le nombre de parts, le prix et les conditions déterminantes ne doivent pas changer discrètement entre la demande d’agrément et la signature. Pour les SARL, la Cour de cassation a jugé que les parts ne peuvent être cédées à un tiers que selon le formalisme légal et a censuré une décision qui ne constatait pas la notification préalable du projet (Cass. com., 21 janvier 2014, n° 12-29.221). L’enseignement pratique vaut pour la préparation d’une cession immobilière : la preuve de chaque notification doit être conservée.
Le dossier préalable doit enfin distinguer la propriété juridique des parts de leur simple mention dans des statuts anciens. Des successions, donations, cessions non publiées ou opérations de liquidation peuvent avoir modifié la répartition réelle. Le rédacteur vérifie les actes antérieurs, les registres, les statuts successifs, les dépôts au greffe et les éventuels nantissements. Une erreur sur le nombre de parts appartenant au cédant ne disparaît pas parce que l’acte respecte l’article 1865-1.
B. Acte authentique, acte d’avocat ou expert-comptable : quelle forme choisir et quelles pièces préparer ?
Trois voies sont prévues. La première est l’acte authentique reçu par un notaire. La deuxième est l’acte sous signature privée contresigné par avocat. La troisième est l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, mais seulement lorsque ce professionnel est légalement habilité à le rédiger dans le cadre de sa mission. Le simple fait qu’un expert-comptable tienne la comptabilité de la société ne suffit pas à étendre son périmètre légal.
L’acte d’avocat est défini par l’article 1374 du Code civil. Il « fait foi de l’écriture et de la signature des parties » lorsqu’il est contresigné par les avocats de chacune d’elles ou par l’avocat de toutes les parties. Le contreseing suppose un acte effectivement examiné et assumé par l’avocat. L’ajout d’un nom, d’un visa informel ou d’une signature scannée sur un modèle déjà signé ne répond pas à cette fonction.
Le choix du professionnel dépend du dossier. L’acte authentique peut être pertinent lorsque l’opération s’articule avec une donation, une succession, une sûreté, un financement immobilier ou une autre formalité notariale. L’acte d’avocat permet d’organiser une négociation contradictoire, des garanties de passif, un séquestre, une sortie d’associé ou un règlement global de conflit. L’expert-comptable peut intervenir dans les limites de sa mission accessoire, lorsque l’opération se rattache directement aux travaux comptables dont il est chargé et que les conditions légales sont réunies.
La réforme ne dit pas qu’un avocat ou un notaire doit nécessairement représenter chaque partie séparément. Cette possibilité doit néanmoins être appréciée au regard des intérêts en présence. Un associé majoritaire qui vend à un proche, une société en conflit, un prix financé par crédit-vendeur ou des garanties asymétriques créent des intérêts distincts. Le cédant et le cessionnaire gagnent alors à recevoir chacun un conseil indépendant, même si l’acte final peut matériellement être contresigné selon les modalités de l’article 1374.
La signature électronique reste possible si elle s’inscrit dans le procédé du professionnel et garantit l’identité des signataires ainsi que l’intégrité de l’acte. Elle ne transforme pas un document ordinaire en acte d’avocat. Une plateforme de signature privée prouve éventuellement qui a signé quel fichier et à quelle date ; elle ne fournit pas le contreseing exigé par l’article 1865-1. Le certificat de signature et la forme juridique de l’acte répondent à deux questions différentes.
Avant la rédaction, les parties réunissent l’extrait d’immatriculation, les statuts à jour, l’historique des actes, le registre des associés, les comptes, la situation fiscale, les titres immobiliers, les contrats de prêt, les sûretés, les baux, les autorisations d’urbanisme utiles et les procès-verbaux d’assemblée. Elles communiquent aussi leur identité, leur régime matrimonial, l’origine des fonds et l’identité du bénéficiaire effectif. Le nouveau texte rattache expressément l’intervention des professionnels aux obligations de vigilance et de déclaration en matière de lutte contre le blanchiment.
Le prix doit être déterminé ou déterminable. Il peut être fixe, calculé selon une formule, ajusté après établissement de comptes ou garanti par une clause précise. Une formule qui laisse une partie décider seule de la valeur future nourrit le contentieux. Lorsque la loi ou les statuts renvoient au mécanisme légal, l’article 1843-4 du Code civil prévoit que « la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert » désigné par les parties ou par le président de la juridiction compétente.
La procédure de refus d’agrément doit également être anticipée. L’article 1862 du Code civil organise l’acquisition par les associés, par un tiers désigné ou par la société en vue d’une annulation des parts. Il précise qu’en cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé selon l’article 1843-4, sans priver le cédant de la faculté de conserver ses parts. Un acte complet prévoit donc le sort de l’acompte, le délai, le financement et la renonciation éventuelle si l’agrément est refusé.
L’enregistrement fiscal est désormais lié à la forme. L’article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l’enregistrement à la présentation de la copie de l’acte qualifié. Un service de l’enregistrement ne doit donc pas accepter une cession relevant de l’article 1865-1 sur la seule présentation d’un acte ordinaire. Cette barrière administrative s’ajoute à la nullité civile ; elle ne la remplace pas.
Les droits d’enregistrement doivent être calculés avant la signature. L’article 726 du Code général des impôts fixe notamment un taux de 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. L’assiette peut dépendre du prix, des charges augmentatives et de la valeur réelle si elle est supérieure. Les comptes courants d’associés, les dettes reprises et les engagements liés au financement doivent être isolés pour éviter de confondre prix des parts et autres flux.
Enfin, la cession doit devenir opposable à la société et aux tiers. L’article 1865 du Code civil commence par cette règle : « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. » Il prévoit ensuite les formalités d’opposabilité à la société et la publication au registre du commerce et des sociétés. Le respect du nouvel acte qualifié ne dispense ni de la signification ou du transfert sur les registres prévu par les statuts, ni du dépôt des statuts mis à jour.
II. Acte de cession de parts de SCI déjà signé : comment éviter ou traiter la nullité ?
A. Comment vérifier la validité, l’agrément, le prix et l’enregistrement de la cession ?
Le premier contrôle porte sur la chronologie. Il faut dater la promesse, la demande d’agrément, l’assemblée, l’acte de cession, le paiement, l’enregistrement, la modification des statuts et le dépôt au registre. Une cession définitive signée avant le 27 juin 2026 ne devient pas automatiquement nulle du seul fait de la réforme. Une opération conclue après cette date, même préparée depuis plusieurs mois, entre en principe dans le nouveau régime si la société répond au critère de prépondérance immobilière.
Le deuxième contrôle porte sur la forme réelle du document. La page de signature doit identifier le notaire, l’avocat contresignataire ou l’expert-comptable rédacteur dans son périmètre légal. La lettre de mission, le certificat de signature et la version définitive doivent être rapprochés. Un document intitulé « acte d’avocat » sans contreseing, un modèle rédigé par un tiers puis seulement transmis à un professionnel, ou une attestation postérieure ne doivent pas être présumés conformes.
Le troisième contrôle détermine si la société était à prépondérance immobilière. Le cessionnaire ne doit pas se fier à la seule déclaration du cédant. Il examine l’actif direct et indirect, l’année précédant la vente, les valeurs retenues et les éventuelles restructurations récentes. Une société ayant vendu son immeuble quelques semaines avant la cession peut encore relever de la définition fiscale parce que le texte prend aussi en compte l’année précédente.
Le quatrième contrôle reprend l’agrément depuis les statuts. Il identifie l’organe compétent, la majorité, les personnes dispensées, le contenu de la notification et la preuve de réception. La Cour de cassation a souligné la rigueur du formalisme applicable aux cessions de SARL : « aucune confirmation implicite de la cession ne pouvant faire échec à l’annulation » lorsqu’elle a été réalisée en violation du formalisme d’ordre public (Cass. com., 14 avril 2021, n° 19-16.468). Le régime exact dépend de la forme sociale, mais cet arrêt montre le risque d’une régularisation seulement tacite.
Il faut cependant éviter les analogies mécaniques. Pour une société en nom collectif, la Cour de cassation a jugé que « le défaut d’agrément unanime […] n’entraîne pas la nullité de la cession », mais son inopposabilité à la société et aux associés (Cass. com., 16 mai 2018, n° 16-16.498). La sanction varie selon le texte applicable. Depuis le 27 juin 2026, l’article 1865-1 emploie expressément la nullité pour le défaut d’acte qualifié.
Le cinquième contrôle compare la cession agréée et la cession signée. Une modification du prix, du nombre de parts, du bénéficiaire ou des modalités de paiement peut exiger une nouvelle décision. Le cessionnaire doit pouvoir démontrer que l’opération autorisée est celle qu’il a conclue. Un procès-verbal général, ne désignant ni le projet ni ses conditions essentielles, offre une protection réduite.
Le sixième contrôle vérifie le paiement. Les relevés bancaires, le séquestre, les quittances, le crédit-vendeur et les mouvements de compte courant doivent correspondre à l’acte. Un paiement sur le compte d’un tiers, une compensation non prévue ou un prix différent de celui déclaré fragilisent le dossier. La preuve du paiement ne valide pas un acte nul, mais elle détermine les restitutions et les responsabilités.
Le septième contrôle concerne l’enregistrement et la publicité. L’enregistrement fiscal n’est pas une preuve générale d’opposabilité. La cour d’appel de Bordeaux a récemment rappelé que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 […] n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers » (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500). Il faut vérifier séparément l’opposabilité à la société, le registre des associés, les statuts et le dépôt au registre du commerce.
En matière de société civile, l’article 1865 renvoie encore aux formes prévues par l’article 1690 du Code civil ou au transfert sur les registres si les statuts le permettent. L’article 1690 énonce que « le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ». Les adaptations propres aux parts sociales et les clauses statutaires doivent être prises en compte. Une formalité accomplie dans le mauvais ordre peut retarder l’opposabilité sans nécessairement effacer l’accord entre les parties.
Le contrôle se termine par une note de risques. Elle classe séparément le défaut de forme de l’article 1865-1, l’irrégularité d’agrément, l’incertitude sur la propriété, le prix, le consentement, la fiscalité et la publicité. Cette séparation évite une erreur fréquente : tenter de réparer seulement la signature alors que le vice principal se trouve dans l’assemblée ou dans la désignation des parts.
B. Peut-on régulariser la cession ou faut-il demander la nullité et la restitution du prix ?
Lorsque les deux parties souhaitent maintenir l’opération, la première option consiste à préparer un nouvel acte conforme. Ce nouvel acte ne doit pas être présenté comme une validation rétroactive automatique. Il fixe une nouvelle date de cession, reprend les autorisations nécessaires, décrit les paiements déjà intervenus et organise leur imputation. Les parties doivent aussi mesurer les effets fiscaux et comptables d’une première opération contestable suivie d’une seconde cession valable.
Avant cette nouvelle signature, une assemblée peut être nécessaire si l’agrément initial est expiré, irrégulier ou ne correspond plus aux conditions. Les créanciers nantis, le conjoint, les héritiers, le liquidateur ou le juge-commissaire peuvent devoir intervenir selon le dossier. Une nouvelle cession réalisée entre le cédant et le cessionnaire ne peut pas effacer les droits acquis par un tiers pendant la période intermédiaire.
Lorsque les parties s’accordent sur l’échec de l’opération, elles peuvent constater ensemble la nullité et organiser les restitutions. L’article 1178 du Code civil dispose : « La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. » L’accord doit identifier le vice, restituer les parts et le prix, traiter les revenus perçus, les frais, les impôts, les décisions sociales intervenues et les garanties consenties.
Le même article précise que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution. Dans une SCI, la remise en état peut être complexe. Le cessionnaire a peut-être voté, perçu des distributions, avancé des fonds, garanti un prêt ou signé des décisions de gestion. Le cédant a peut-être utilisé le prix ou supporté un impôt. Le protocole doit traiter chaque conséquence au lieu de se limiter à un remboursement global.
La confirmation de la nullité soulève une question distincte. L’article 1182 du Code civil prévoit que « la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce ». La qualification de la nullité créée par l’article 1865-1 et la possibilité de confirmation devront être appréciées au regard de l’objectif du texte, des personnes protégées et des droits des tiers. Une exécution volontaire ou une simple mise à jour des statuts ne doit donc pas être tenue, sans analyse, pour une renonciation efficace.
En cas de désaccord, une mise en demeure expose le vice, demande la communication des pièces et propose une solution précise. Elle peut solliciter la suspension d’un solde de prix, la conservation des fonds séquestrés, l’interdiction de céder à nouveau les parts ou la convocation d’une assemblée. Les demandes doivent rester compatibles avec l’acte et les pouvoirs du gérant. Une partie ne peut pas se rendre justice en reprenant unilatéralement les distributions ou le compte bancaire de la société.
L’action judiciaire dépend de la nature des demandes et de la forme de la société. Le demandeur peut solliciter la nullité, les restitutions, la rectification des statuts, la publication de la décision et, si une faute distincte est démontrée, la réparation de son préjudice. Le juge doit disposer de l’acte complet, de l’historique des parts, des statuts, des procès-verbaux, des preuves de paiement et des formalités. Un dossier fondé sur le seul extrait d’immatriculation ne permet pas de reconstituer la chaîne juridique.
Le délai ne doit pas être laissé courir. L’article 2224 du Code civil fixe le délai de droit commun des actions personnelles ou mobilières à cinq ans à compter du jour où le titulaire « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ, la qualification de l’action et les éventuelles causes d’interruption doivent être examinés dans chaque dossier. Attendre la vente de l’immeuble ou la dégradation du conflit rend la remise en état plus difficile.
Les mesures conservatoires peuvent devenir nécessaires lorsqu’une nouvelle cession, une distribution, une vente immobilière ou une dissolution est annoncée. La demande doit viser un risque démontré et une mesure proportionnée. Elle peut être accompagnée d’une demande de séquestre, d’une interdiction temporaire ou de la désignation d’un mandataire selon les circonstances. La publicité du litige et l’information des organes sociaux doivent être calibrées pour ne pas paralyser inutilement la société.
La responsabilité du rédacteur ou du conseil n’est pas automatique. Elle suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité. Pour une cession signée après le 27 juin 2026 sous une forme ordinaire, il faut identifier qui a rédigé l’acte, quelle mission avait été confiée, quelles informations ont été communiquées et si la prépondérance immobilière était décelable. Le dommage peut résider dans les frais de reprise, la perte d’une chance de conclure valablement ou les conséquences de la nullité, mais il doit être prouvé.
À Paris et en Île-de-France, le dossier doit aussi intégrer le lieu du siège, la juridiction compétente, l’état du registre du commerce, les titres détenus par la société et les formalités réalisées auprès du service fiscal. Une SCI ayant son siège à Paris peut détenir un immeuble hors de la région, et inversement. La compétence ne se déduit pas de l’adresse du bien sans examen de la demande et des clauses applicables.
La solution la moins coûteuse reste souvent une reprise complète avant contentieux : audit de l’acte, nouvel agrément, acte qualifié, traitement fiscal, mise à jour des statuts et publication. Cette voie suppose cependant un accord réel sur le prix et la répartition des risques. Si l’une des parties cherche à profiter du vice pour renégocier l’opération, un protocole doit fixer les concessions, les garanties et les conséquences d’un nouvel échec.
Conclusion
Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les limites de son habilitation, un acte rédigé par un expert-comptable. Le simple acte sous signature privée préparé entre les parties expose désormais l’opération à la nullité et bloque son enregistrement fiscal.
La réforme ne transforme pas le professionnel en simple certificateur de signature. L’acte doit s’appuyer sur une vérification de la société, de son actif, de la propriété des parts, de l’agrément, du prix, des paiements, des obligations fiscales et des formalités d’opposabilité. Les opérations préparées avant la réforme mais signées après son entrée en vigueur nécessitent une attention particulière. La date de la promesse ne suffit pas toujours à écarter la loi nouvelle.
Si un acte a déjà été signé sans notaire, avocat ou expert-comptable habilité, les parties doivent suspendre les nouvelles formalités et réunir toutes les pièces. Elles peuvent ensuite conclure un nouvel acte conforme, constater amiablement la nullité avec restitutions ou saisir le juge. Le choix dépend des autres vices du dossier, des droits des tiers et de la volonté de maintenir l’opération. Une nouvelle signature ne doit jamais masquer un agrément irrégulier ou un désaccord sur le prix.
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