La surélévation en copropriété après l’arrêt du 2 avril 2026 : le droit du syndicat consacré face aux parties communes spéciales
La surélévation des immeubles en copropriété constitue un levier stratégique de valorisation du patrimoine collectif, particulièrement dans les zones urbaines où la rareté du foncier impose de construire la ville sur la ville. Le contexte législatif récent, marqué par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a profondément remanié le cadre juridique applicable aux travaux affectant les parties communes. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis encadre cette faculté par des règles précises de décision collective, dont la portée a été précisée par plusieurs décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des dernières années. L’arrêt rendu le 2 avril 2026 vient trancher une question qui divisait la doctrine et nourrissait un contentieux persistant : à qui appartient le droit de surélever un bâtiment en copropriété lorsque le règlement ne prévoit rien ? La réponse donnée par la Cour de cassation éclaire l’articulation entre les parties communes générales et spéciales, tout en rappelant la primauté du syndicat des copropriétaires. La présente analyse examine les fondements textuels et jurisprudentiels de cette solution, puis en mesure les conséquences pratiques pour les copropriétaires, les syndics et les collectivités territoriales confrontées à la densification urbaine.
I. L’attribution du droit de surélévation au syndicat dans le silence du règlement de copropriété
A. La solution novatrice de l’arrêt du 2 avril 2026
Le litige soumis à la Cour de cassation concernait un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments soumis au statut de la copropriété. Une société civile immobilière, propriétaire du lot n° 171 situé dans le bâtiment D, auquel étaient attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales dudit bâtiment, souhaitait procéder à la surélévation de ce dernier pour y créer de nouveaux lots privatifs. Ayant fait inscrire son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale et s’étant heurtée au rejet des résolutions afférentes, elle saisit le tribunal en annulation et entreprit néanmoins les travaux. Le syndicat des copropriétaires demanda reconventionnellement la cessation des travaux et la remise en état.
La Cour de cassation, statuant en formation de section, rejette le pourvoi de la SCI par une motivation dont la concision n’atténue pas la portée. Elle énonce, au visa des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au Bulletin).
La solution s’adosse à deux constatations souveraines de la cour d’appel de Paris. D’une part, le bâtiment D n’était pas une partie privative, car composé du lot de la SCI et de parties communes. D’autre part, le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, telles que définies par le règlement de copropriété. L’articulation de ces deux constatations a permis à la Cour de cassation d’approuver la cour d’appel d’en avoir déduit « à bon droit » que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation et autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale. Par ailleurs, le texte de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 ».
La décision du 2 avril 2026 s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure qui reconnaît au syndicat la maîtrise des décisions affectant l’assiette et la structure de l’immeuble. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler que les travaux de surélévation, parce qu’ils modifient la consistance même du bâtiment, relèvent du pouvoir de décision collective et non de l’initiative individuelle d’un copropriétaire. Ainsi, dans une espèce où un copropriétaire avait fait procéder à des travaux de surélévation de la toiture sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale, la troisième chambre civile a validé la condamnation du copropriétaire en retenant la prise délibérée de risques que celui-ci ne pouvait ignorer, « tant au regard de l’ancienneté du bâtiment que de son refus persistant d’une réhabilitation complète et conforme aux règles de l’art » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 18-24.581).
L’apport principal de l’arrêt du 2 avril 2026 réside dans le soin avec lequel la Cour circonscrit le cas du silence du règlement de copropriété. En présence d’une clause expresse attribuant le droit de surélever à tel copropriétaire ou lot, la solution serait inverse. Mais dans le silence du règlement, le droit de surélévation est un droit accessoire aux parties communes qui, en tant que tel, relève de la collectivité des copropriétaires représentée par le syndicat. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’applique, précise la Cour, aux bâtiments comportant des parties communes « fussent-elles spéciales ». La nuance est d’importance : le titulaire des parties communes spéciales ne peut se prévaloir de cette qualité pour revendiquer un droit exclusif de surélévation.
B. La distinction entre parties communes générales et spéciales face au droit de surélever
La notion de parties communes spéciales irrigue le contentieux de la copropriété depuis plusieurs décennies. Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. L’alinéa 2 de ce même article ajoute que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes » les éléments énumérés limitativement par le texte. Cette définition englobe à la fois les parties communes générales, communes à l’ensemble des copropriétaires, et les parties communes spéciales, communes aux seuls copropriétaires de certains lots ou bâtiments.
La loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, a conféré une autonomie décisionnelle accrue aux copropriétaires de parties communes spéciales. En application de l’article 24, alinéa 1er, de cette même loi, les copropriétaires des lots d’un bâtiment composant une copropriété peuvent se réunir en assemblée spéciale pour prendre, à la majorité de l’article 26, la décision de surélever leur bâtiment. Cette autonomie ne saurait toutefois s’étendre à la détermination du titulaire du droit de surélever : c’est au règlement de copropriété qu’il appartient de désigner le bénéficiaire de ce droit, et à défaut, il appartient au syndicat.
L’arrêt du 2 avril 2026 tire toutes les conséquences de cette distinction. En l’espèce, la SCI invoquait la propriété de la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D pour en déduire un droit exclusif de surélévation. La Cour de cassation écarte ce raisonnement en deux temps. D’abord, elle constate que le bâtiment D comporte, en plus du lot de la SCI, des parties communes, ce dont il résulte qu’il n’est pas une partie privative. Ensuite, elle relève que le règlement de copropriété n’a pas inclus le droit de surélever dans la définition des parties communes spéciales de ce bâtiment. La combinaison de ces deux constatations conduit à rattacher le droit de surélever au syndicat des copropriétaires, et non au copropriétaire titulaire des parties communes spéciales.
Cette solution trouve un écho dans la jurisprudence antérieure relative aux parties communes spéciales. La Cour de cassation a en effet rappelé avec constance que le régime des parties communes spéciales obéit à des règles propres, distinctes de celles applicables aux parties communes générales, sans pour autant conférer au titulaire de ces parties spéciales un droit de propriété exclusif. Dans un arrêt du 1er juin 2022, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci », en censurant une cour d’appel qui avait soumis une telle aliénation à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3e, 1er juin 2022, n° 21-16.232, publié au Bulletin). Cet arrêt énonce une règle de compétence positive : les propriétaires de parties communes spéciales sont seuls compétents pour décider de l’aliénation de ces parties. L’arrêt du 2 avril 2026 en dessine la contrepartie négative : cette compétence ne s’étend pas au droit de surélever le bâtiment, qui demeure un attribut du syndicat dans le silence du règlement.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a par ailleurs introduit l’alinéa 2 de l’article 35, qui prévoit que « la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus ». Cette disposition, qui organise une double consultation — assemblée générale et assemblée spéciale — pour l’aliénation du droit de surélever, confirme que ce droit est distinct de la propriété des parties communes spéciales. Il s’agit d’un droit autonome, dont le régime de cession fait intervenir à la fois le syndicat et les copropriétaires du bâtiment concerné.
En droit commun de la propriété, l’article 552 du Code civil pose le principe selon lequel « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » et que « le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre Des servitudes ou services fonciers ». Ce principe, conçu pour la propriété individuelle, se trouve profondément altéré par le statut de la copropriété, qui substitue à la propriété individuelle du sol une propriété indivise des parties communes. L’arrêt du 2 avril 2026 s’inscrit dans cette logique : le droit de surélever, qui serait en propriété individuelle un attribut normal du droit de propriété du sol, devient en copropriété un droit collectif dont le titulaire est le syndicat. Cette substitution, opérée par la loi du 10 juillet 1965, repose sur l’idée que la surélévation affecte nécessairement la consistance des parties communes et, partant, les droits de l’ensemble des copropriétaires.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler que l’octroi d’un droit de jouissance privative sur les parties communes, y compris sous la forme d’un droit de surélever, constitue une décision qui ne peut être prise qu’à la majorité qualifiée. Dans un arrêt du 7 septembre 2022, la troisième chambre civile a jugé que l’attribution de la jouissance exclusive d’une partie commune à un copropriétaire requiert une autorisation donnée à la majorité de l’article 26, dans sa rédaction applicable au litige (Civ. 3e, 7 septembre 2022, n° 21-13.014). Cette solution, transposable au droit de surélever, confirme que la création de droits privatifs sur l’assiette commune de la copropriété relève d’une décision collective exigeant un consensus renforcé.
II. Les conséquences pratiques pour les copropriétaires et les syndicats
A. La majorité de l’article 26, une exigence protectrice mais contraignante
Le rattachement du droit de surélévation au syndicat des copropriétaires emporte une conséquence procédurale majeure : la décision de surélever ou d’aliéner le droit de surélévation doit être prise à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de ce texte, en sa version actuellement en vigueur, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».
Cette majorité qualifiée, communément désignée comme celle des « deux tiers », se distingue à la fois de la majorité simple de l’article 24 et de la majorité absolue de l’article 25. Elle constitue, en pratique, un seuil élevé qui suppose de réunir un consensus large au sein de la copropriété. Dans les grandes copropriétés, où l’absentéisme aux assemblées générales est fréquent, l’obtention d’une telle majorité peut s’avérer difficile. La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises que le non-respect de la règle de majorité applicable affecte la validité même de la décision. Ainsi, la décision d’autoriser la surélévation ne peut être prise à une majorité inférieure, sous peine de nullité.
La distinction entre les majorités des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 constitue, comme l’a relevé la troisième chambre civile, une garantie procédurale essentielle pour les copropriétaires. L’article 25 soumet à la majorité absolue de l’article 25-1 les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, ainsi que l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques. L’article 26, applicable à la surélévation, impose une majorité plus contraignante, justifiée par la gravité de la décision : la surélévation modifie structurellement l’immeuble et affecte de manière pérenne l’équilibre des parties communes.
La loi ALUR a toutefois tempéré cette rigueur en prévoyant un mécanisme de passerelle. Lorsqu’une décision relevant de la majorité de l’article 26 n’a pas recueilli cette majorité mais a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité de l’article 25, sous réserve qu’elle ne porte pas sur les actes d’acquisition ou de disposition. Ce mécanisme ne s’applique toutefois pas aux décisions de surélévation, qui relèvent des actes de disposition exclus de la passerelle.
L’arrêt du 2 avril 2026 rappelle en creux l’importance de la rédaction du règlement de copropriété. Si les copropriétaires souhaitent déroger à la règle supplétive posée par la Cour de cassation, ils doivent inscrire une clause expresse dans le règlement attribuant le droit de surélever à tel copropriétaire ou à telle catégorie de lots. Une telle clause, qui constitue une dérogation au principe de rattachement du droit de surélévation au syndicat, doit être adoptée à la majorité de l’article 26 et ne saurait résulter d’une simple interprétation des stipulations existantes.
B. Les risques de la surélévation sans autorisation : cessation des travaux et remise en état
L’hypothèse du copropriétaire qui entreprend une surélévation sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale est loin d’être théorique. Le contentieux examiné par la Cour de cassation le 2 avril 2026 en offre une illustration édifiante : la SCI Acanthe immobilier, après avoir vu son projet rejeté par l’assemblée générale, avait néanmoins engagé les travaux, contraignant le syndicat à solliciter reconventionnellement leur cessation sous astreinte et la remise en état de la toiture. La Cour de cassation, en rejetant le pourvoi, a confirmé la légalité de cette injonction.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou la structure du bâtiment, entrepris sans autorisation de l’assemblée générale, exposent leur auteur à des sanctions civiles lourdes. La remise en état peut être ordonnée sous astreinte, indépendamment de l’existence d’un préjudice démontré : le seul fait d’avoir porté atteinte aux parties communes sans autorisation constitue un trouble que le juge peut faire cesser. La Cour de cassation l’a rappelé dans une espèce où un copropriétaire avait, sans autorisation, fait procéder à des travaux de surélévation modifiant la toiture et les combles, en accroissant la charge sur un plancher ancien (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 18-24.581). La cour d’appel avait relevé la « prise délibérée de risques » du copropriétaire et sa volonté de passer outre les préconisations de l’expert.
Par ailleurs, l’absence d’autorisation expose le copropriétaire à une action en démolition sur le fondement de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose le respect du règlement de copropriété. Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires, et le syndicat, quant à lui, a qualité pour agir en cessation de l’atteinte aux parties communes. Ces actions ne sont enfermées dans aucun délai de prescription particulier, la Cour de cassation rappelant que l’action en nullité d’une décision d’assemblée générale est soumise au délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais que l’action en cessation d’une atteinte aux parties communes relève de la prescription de droit commun.
La Cour de cassation a également jugé que les travaux entrepris sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale ne sauraient bénéficier de la théorie des ouvrages apparents pour échapper à l’action en démolition. L’absence d’autorisation préalable constitue un vice qui affecte la légalité même des travaux, et non un simple défaut de conformité susceptible de régularisation. Dès lors, le copropriétaire qui souhaite entreprendre des travaux de surélévation doit impérativement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité requise, et le syndic, en sa qualité d’organe exécutif du syndicat, ne saurait se substituer à cette autorisation collective.
Le contentieux de la surélévation non autorisée se double fréquemment d’un contentieux en responsabilité du syndic. Certains copropriétaires, confrontés au refus de l’assemblée générale d’autoriser des travaux qu’ils estiment nécessaires, cherchent à engager la responsabilité personnelle du syndic pour ne pas avoir fait réaliser ces travaux. La cour d’appel de Montpellier a rappelé, dans un arrêt du 7 avril 2026, que le syndic n’est soumis qu’à une obligation de moyens : il doit présenter les travaux à l’assemblée générale et alerter sur les risques, mais il ne peut pas imposer une décision que l’assemblée refuse de prendre. Le refus de l’assemblée générale de voter des travaux de surélévation ne saurait donc engager la responsabilité du syndic.
Enfin, le copropriétaire qui souhaite surélever un bâtiment en copropriété doit également tenir compte des règles d’urbanisme. Le plan local d’urbanisme peut limiter ou interdire la surélévation dans certaines zones, et l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux est une condition nécessaire mais non suffisante : l’autorisation administrative ne dispense pas de l’autorisation de l’assemblée générale. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette double exigence à plusieurs reprises, en soulignant que les deux régimes d’autorisation sont indépendants et cumulatifs.
Au regard de ces développements, l’arrêt du 2 avril 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de réaffirmation des prérogatives du syndicat des copropriétaires face aux initiatives individuelles de ses membres. La solution dégagée trouve son fondement dans les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, dont il résulte que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement, et que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». L’arrêt du 1er juin 2022, précité, avait déjà consacré l’autonomie décisionnelle des copropriétaires de parties communes spéciales pour l’aliénation de ces dernières. L’arrêt du 2 avril 2026 complète cette construction en précisant que le droit de surélever n’est pas un attribut automatique de la propriété des parties communes spéciales : il constitue un droit distinct, dont le titulaire est le syndicat, à moins que le règlement n’en dispose autrement.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 avril 2026 apporte une clarification décisive au droit de la copropriété en posant une règle supplétive limpide : dans le silence du règlement, le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires, peu important que le bâtiment concerné soit composé de parties communes spéciales. Cette solution, qui s’adosse à une lecture combinée des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, préserve l’équilibre entre les prérogatives du syndicat et les droits des copropriétaires de parties communes spéciales. Elle invite par ailleurs les copropriétés à anticiper cette question dans la rédaction de leur règlement, seule source conventionnelle susceptible de déroger au principe ainsi posé. La décision de surélever demeure soumise à la majorité qualifiée de l’article 26, et les travaux entrepris sans cette autorisation exposent leur auteur à la cessation sous astreinte et à la remise en état. La présente analyse, menée par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris, s’appuie exclusivement sur les décisions et textes officiels consultés à cette occasion.
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