Le nouvel article 1865-1 du Code civil : la fin du consensualisme dans les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, validée pour l’essentiel par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026 (conseil-constitutionnel.fr), a introduit en droit français une disposition dont la portée pratique est considérable. L’article 68 de cette loi crée, au sein du Code civil, un nouvel article 1865-1 qui soumet, à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière à un formalisme renforcé. La disposition est entrée en vigueur le 27 juin 2026.
Le texte opère une rupture avec le régime antérieur, dans lequel le formalisme des cessions de droits sociaux était essentiellement gouverné par une logique d’opposabilité aux tiers. L’article 1865 du Code civil, dans sa rédaction applicable depuis le 21 juillet 2019, pose que la cession de parts sociales doit être constatée par écrit et qu’elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement des formalités de publicité au registre du commerce et des sociétés (legifrance.gouv.fr). La validité de la cession entre les parties n’était, en revanche, nullement subordonnée à l’accomplissement de ces formalités. Le nouvel article 1865-1 (legifrance.gouv.fr) substitue à cette logique d’opposabilité une logique de validité : le formalisme devient une condition de formation du contrat de cession lui-même.
L’importance pratique de cette réforme se mesure à l’aune du nombre de sociétés concernées. La notion de personne morale à prépondérance immobilière, définie par l’article 726, I, 2° du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr), englobe toute personne morale dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Sont visées au premier chef les sociétés civiles immobilières, mais également les sociétés holding à prépondérance immobilière et, plus largement, toute structure dont l’actif est majoritairement immobilier.
La présente analyse se propose d’examiner, en deux temps, la portée de cette réforme. Elle confrontera d’abord le régime antérieur, marqué par une jurisprudence qui cantonnait le formalisme à la seule opposabilité (I), avant d’analyser la rupture introduite par l’article 1865-1, qui érige le formalisme en condition de validité de la cession (II).
I. L’ancien régime : le formalisme des cessions de droits sociaux comme condition d’opposabilité
A. La règle posée par l’article 1865 du Code civil : la cession parfaite par le seul échange des consentements
Le droit français des sociétés a longtemps été gouverné, s’agissant de la cession de parts sociales, par un principe consensualiste tempéré par des formalités de publicité. L’article 1865 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, dispose que la cession de parts sociales doit être constatée par écrit et qu’elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement des formalités prévues — signification selon l’article 1690 du Code civil ou transfert sur les registres de la société si les statuts le stipulent — et après publication au registre du commerce et des sociétés.
La doctrine majoritaire interprétait ce texte comme instituant une exigence de forme à finalité probatoire et de publicité, sans en faire une condition de validité de la cession. La cession de parts sociales était ainsi parfaite entre les parties dès l’échange des consentements sur la chose et le prix, conformément au principe posé par l’article 1583 du Code civil. L’écrit n’était requis qu’à titre de preuve et les formalités de publicité ne conditionnaient que l’opposabilité aux tiers. Cette architecture juridique, qui distinguait nettement les effets inter partes des effets erga omnes, offrait une souplesse certaine aux praticiens, mais présentait également des risques significatifs en matière de sécurité juridique.
Le régime des cessions de droits sociaux dans les sociétés à responsabilité limitée obéissait à une logique analogue, quoique plus formalisée. L’article L. 223-14 du Code de commerce soumet la cession de parts sociales à des tiers étrangers à la société à l’agrément de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales. La chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, sur le fondement de ce texte combiné à l’article L. 235-1 du même code, que « seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation » (Cass. com., 12 févr. 2025, n° 23-13.520, Publié au Bulletin). Cette solution, qui cantonne le droit d’agir en nullité aux seuls destinataires de la notification, illustre la conception restrictive que la Cour de cassation retenait du formalisme protecteur : la nullité n’était pas ouverte à toute personne intéressée, mais réservée à celles que la formalité avait précisément pour objet de protéger.
En matière fiscale, la chambre commerciale avait également eu l’occasion de rappeler la primauté du fait générateur sur les formalités de publicité. Dans un arrêt du 18 décembre 2024, elle a jugé que « les droits d’enregistrement applicables à une cession de droits sociaux sont liquidés selon la nature juridique de ces droits déterminée à la date du fait générateur des droits d’enregistrement, lequel correspond à la date du transfert de propriété, peu important qu’à la date de la soumission de l’acte de cession à la formalité de l’enregistrement, la transformation dont la société a fait l’objet antérieurement n’ait pas été publiée au registre du commerce et des sociétés » (Cass. com., 18 déc. 2024, n° 23-21.435, Publié au Bulletin). La Cour de cassation confirmait ainsi que les formalités de publicité, fussent-elles requises par le droit des sociétés, ne sauraient altérer la qualification juridique d’une cession dont le transfert de propriété est déjà intervenu.
B. La construction jurisprudentielle : l’inopposabilité sanctionnée, la validité préservée
La jurisprudence des cours d’appel illustre de manière constante la distinction entre l’inopposabilité, sanction du défaut de publicité, et la nullité, sanction du défaut de consentement ou de violation d’une règle d’ordre public. La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 22 mai 2025, a ainsi rappelé que « la règle de l’opposabilité aux tiers de la cession, posée à l’article 1865, alinéa 2, du Code civil, conditionnée par l’accomplissement de formalités de publicité est écartée dès lors que le tiers concerné avait une connaissance personnelle de la cession des parts sociales » (CA Rouen, 22 mai 2025, n° 24/03350). Cette solution, qui fait prévaloir la connaissance effective sur le formalisme abstrait, est caractéristique de l’approche prétorienne antérieure à la réforme de 2026 : la sécurité juridique était assurée non par l’exigence d’un acte solennel, mais par la possibilité pour le tiers de se prévaloir de l’inopposabilité d’une cession non publiée.
La même cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 4 décembre 2025, a eu à connaître d’une situation dans laquelle une cession de parts sociales d’une société civile immobilière n’avait « jamais été ni enregistrée ni publiée » (CA Rouen, 4 déc. 2025, n° 24/02629). La cour relève que l’acte, établi sous seing privé, n’avait pas fait l’objet des formalités de l’article 1865 du Code civil, mais n’en tire aucune conséquence sur la validité de la cession entre les parties. La sanction est exclusivement celle de l’inopposabilité. Cette décision illustre, par l’absurde, la nécessité d’une réforme : une cession de parts de SCI pouvait juridiquement exister sans que ni le greffe, ni l’administration fiscale, ni même parfois les autres associés n’en aient connaissance.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a par ailleurs précisé, dans un arrêt du 17 septembre 2025, les conditions de validité de l’offre de cession de parts sociales, en jugeant que « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation » et qu’une « offre de cession de parts sociales exprimée en pourcentage du capital social qu’il est proposé de céder satisfait aux exigences de l’article 1114 du Code civil » (Cass. com., 17 sept. 2025, n° 24-10.604, Publié au Bulletin). La Cour validait ainsi une conception souple de la détermination de l’objet de la cession, qui ne requiert pas l’identification nominative de chaque part cédée. Cette souplesse, conjuguée à l’absence d’exigence de forme solennelle, aboutissait à un régime dans lequel la cession de droits sociaux pouvait être valablement conclue sans l’intervention d’aucun professionnel du droit.
La cour d’appel de Versailles a, de manière constante, fait application de ces principes. Dans un arrêt du 13 janvier 2026, elle a prononcé la nullité d’une cession d’actions d’une société par actions simplifiée pour violation des clauses statutaires d’agrément, mais non pour un défaut de formalisme (CA Versailles, 13 janv. 2026, n° 24/07739). La nullité trouvait son fondement dans la violation d’une règle de fond — l’agrément préalable — et non dans l’inobservation d’une règle de forme. Dans un arrêt du 7 avril 2026, la même cour a rappelé, au visa de l’article L. 223-14 du Code de commerce, que seuls la société ou les associés peuvent se prévaloir de l’inobservation des formalités de notification du projet de cession (CA Versailles, 7 avr. 2026, n° 25/01628).
L’ensemble de ces décisions dessine un paysage juridique dans lequel le formalisme des cessions de droits sociaux n’était jamais, ou presque jamais, érigé en condition de validité de la cession. La sanction du défaut d’accomplissement des formalités était l’inopposabilité, et non la nullité. Le consentement des parties, manifesté même par un simple acte sous seing privé, suffisait à former le contrat. C’est précisément cet état du droit que le législateur de 2026 a entendu réformer.
II. La rupture de 2026 : le formalisme comme condition de validité de la cession
A. L’article 1865-1 du Code civil, un formalisme ad validitatem à finalité de police économique
L’article 1865-1 du Code civil, créé par l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, dispose en son paragraphe I que, à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, ou, dans les seuls cas où un expert-comptable y est légalement habilité, par un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. Le texte précise que les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier.
La rupture avec le régime antérieur est triple. En premier lieu, la nature de l’exigence est radicalement modifiée : là où l’article 1865 du Code civil instituait une condition de preuve et d’opposabilité, l’article 1865-1 institue une condition de validité. La sanction n’est plus l’inopposabilité mais la nullité, laquelle opère rétroactivement et anéantit le contrat ab initio. En deuxième lieu, la qualité de l’instrumentum est substantiellement renforcée : l’acte sous seing privé ne suffit plus, sauf dans l’hypothèse résiduelle où il est rédigé par un expert-comptable dans le prolongement direct de sa mission d’expertise comptable. En troisième lieu, le cercle des professionnels habilités est strictement délimité : le notaire, l’avocat et, sous conditions, l’expert-comptable.
La ratio legis de cette réforme est explicitement liée à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. L’exposé des motifs du projet de loi relevait que les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, majoritairement réalisées sous seing privé et sans l’intervention d’un professionnel du droit assujetti aux obligations de vigilance du Code monétaire et financier, constituaient un canal non contrôlé pour la circulation de fonds d’origine illicite. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026 (conseil-constitutionnel.fr), a validé ce dispositif sans formuler de réserve d’interprétation sur l’article 68, estimant que l’atteinte à la liberté contractuelle qu’il emporte est proportionnée à l’objectif de valeur constitutionnelle de lutte contre la fraude fiscale et sociale.
Le champ d’application de l’article 1865-1 est défini par renvoi à la notion fiscale de prépondérance immobilière. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 mai 2025, a rappelé que cette qualification s’apprécie au regard de la composition de l’actif de la personne morale et que les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, bien qu’inscrits à l’actif, ne constituent pas des droits immobiliers pour l’appréciation de la prépondérance immobilière au sens de l’article 726, I, 2° du Code général des impôts (CA Paris, 26 mai 2025, n° 22/10251). La chambre commerciale de la Cour de cassation a par ailleurs jugé, dans un arrêt du 9 juillet 2025, que l’exonération des droits d’enregistrement prévue par l’article 1084 du Code général des impôts ne s’applique pas à l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière (Cass. com., 9 juil. 2025, n° 24-10.684, Publié au Bulletin). Ces précisions jurisprudentielles conservent toute leur actualité pour la délimitation du périmètre du nouvel article 1865-1.
Le paragraphe II de l’article 1865-1 exclut de son champ d’application les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier. Cette exclusion se justifie par le fait que ces véhicules d’investissement sont déjà soumis à une réglementation spécifique et à la supervision de l’Autorité des marchés financiers, qui assurent un niveau de contrôle suffisant au regard des objectifs de la loi.
B. Les conséquences pratiques de la réforme sur l’office des professionnels du droit
La réforme emporte des conséquences pratiques considérables pour l’ensemble des acteurs concernés. Pour les associés cédants et cessionnaires, elle impose désormais le recours obligatoire à un professionnel habilité, dont l’intervention conditionne la validité même de l’opération. Une cession qui serait conclue sous seing privé, sans l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou, dans les conditions restrictives prévues par le texte, d’un expert-comptable, encourt la nullité. Cette nullité est une nullité absolue, dès lors que la règle méconnue a pour finalité la protection de l’ordre public économique et la lutte contre le blanchiment. Elle peut être invoquée par toute personne justifiant d’un intérêt à agir, et pas seulement par les parties à l’acte.
Pour les notaires, l’article 1865-1 consacre un élargissement de leur champ d’intervention traditionnel. L’acte authentique qu’ils dressent présente l’avantage de la force exécutoire et de la conservation pérenne, et le notaire est naturellement rompu à l’analyse des problématiques immobilières qui sont au cœur des sociétés à prépondérance immobilière. Le notariat français, par la voix de son Conseil supérieur, a d’ailleurs salué cette réforme comme « un véritable tournant » renforçant la sécurité juridique des transactions.
Pour les avocats, la réforme ouvre un nouveau champ d’activité. L’acte contresigné par avocat, prévu par l’article 1374 du Code civil, bénéficie d’une force probante renforcée et fait pleine foi de l’écriture et de la signature des parties. L’avocat qui contresigne l’acte engage sa responsabilité professionnelle et doit, comme le notaire, satisfaire aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par le Code monétaire et financier. La profession d’avocat, représentée notamment par le Conseil national des barreaux, voit ainsi reconnaître sa capacité à intervenir dans un domaine — les cessions immobilières — où le notariat disposait jusqu’alors d’une position prééminente.
Pour les experts-comptables, l’intervention est plus circonscrite. L’article 1865-1 renvoie au 2° de l’article 22 de l’ordonnance du 19 septembre 1945 et à l’article 59 de la loi du 31 décembre 1971, qui cantonnent leur capacité à rédiger des actes sous signature privée aux seuls cas où cette activité constitue le prolongement direct de leur mission principale d’expertise comptable auprès de la société concernée. Un expert-comptable ne saurait donc intervenir pour une cession de parts d’une société dont il ne tient pas la comptabilité, ou pour une cession qui ne serait pas le prolongement direct de sa mission.
La réforme produit également des effets indirects sur le contentieux des cessions de droits sociaux. La jurisprudence antérieure, qui admettait la validité de cessions sous seing privé non soumises à l’agrément des associés ou non publiées, est désormais privée d’une partie de son fondement pour les sociétés à prépondérance immobilière. La nullité encourue pour défaut de formalisme se superpose aux nullités déjà existantes pour violation des clauses statutaires d’agrément ou des règles de majorité.
Enfin, la réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement du formalisme en droit des sociétés. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique avait déjà réformé le régime des nullités en droit des sociétés, tandis que l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 avait modernisé le droit des nullités des décisions sociales. L’article 1865-1 prolonge ce mouvement en l’étendant aux cessions de droits sociaux, non plus sous l’angle de la sanction des irrégularités, mais sous celui de la prévention des fraudes par l’intervention obligatoire de professionnels assujettis aux obligations de lutte contre le blanchiment.
Les praticiens du droit immobilier et du droit des sociétés doivent ainsi intégrer cette nouvelle exigence dans leur pratique quotidienne. La cession de parts de SCI, qui constituait jusqu’alors une opération relativement simple sur le plan formel, devient une opération solennelle requérant l’intervention d’un professionnel habilité, à peine de nullité. L’enjeu est d’autant plus significatif que le nombre de sociétés civiles immobilières en France est considérable et que les cessions de parts de ces sociétés constituent l’un des modes privilégiés de transmission du patrimoine immobilier.
Conclusion
La création de l’article 1865-1 du Code civil par la loi du 25 juin 2026 constitue une rupture majeure dans le droit des cessions de droits sociaux. En substituant à la logique d’opposabilité de l’article 1865 une logique de validité, le législateur a entendu tarir un canal de circulation des capitaux qui échappait aux obligations de vigilance imposées aux professionnels du droit par le Code monétaire et financier. L’objectif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme a ainsi prévalu sur le principe de liberté contractuelle, dans une proportion que le Conseil constitutionnel a jugée conforme à la Constitution.
Les conséquences pratiques de cette réforme sont considérables. Toute cession de parts de société à prépondérance immobilière conclue à compter du 27 juin 2026 sans l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou, sous conditions restrictives, d’un expert-comptable, est frappée de nullité absolue. Les praticiens doivent donc impérativement intégrer cette nouvelle exigence à leur office, et les parties à une telle cession doivent être informées de la nécessité de recourir à un professionnel habilité pour sécuriser leur opération.
Cette réforme illustre, une fois encore, la tension permanente entre la simplicité des transactions et la sécurité juridique, à laquelle le législateur apporte une réponse qui fait désormais du formalisme non plus une garantie d’opposabilité, mais une condition de validité de la cession elle-même.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.