La consécration prétorienne du risque futur en matière de troubles anormaux du voisinage par la troisième chambre civile
I. L’extension du domaine de la responsabilité pour trouble anormal
A. La reconnaissance du risque futur comme fondement du trouble anormal
La théorie des troubles anormaux du voisinage, construction prétorienne séculaire, repose sur un principe constant : nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Ce fondement, dégagé par la Cour de cassation dès le milieu du XIXe siècle, a connu le 15 avril 2024 une consécration législative par l’introduction de l’article 1253 dans le Code civil, aux termes duquel « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du Code civil). Parallèlement à cette codification, la troisième chambre civile a poursuivi une œuvre d’approfondissement remarquable, dont les arrêts rendus entre 2025 et 2026 portent la marque d’une double ambition : étendre le périmètre de la responsabilité sans faute et renforcer le contrôle exercé sur les juges du fond.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 (pourvoi n° 23-20.575) constitue à cet égard une décision majeure. Dans cette espèce, la société propriétaire d’un fonds inférieur, sur lequel un talus présentait un risque d’effondrement en cas de fortes précipitations, avait été assignée par le propriétaire du fonds supérieur aux fins de réalisation de travaux de consolidation. La cour d’appel avait rejeté la demande au motif que le demandeur « ne fait état d’aucun dommage actuel ». La Cour de cassation casse cette décision au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas « recherché, comme il le lui était demandé, si l’absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n’était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-20.575). Par cette formulation, la Haute juridiction consacre le principe selon lequel un risque avéré, c’est-à-dire caractérisé et objectivable, peut en lui-même constituer un trouble anormal de voisinage, indépendamment de la survenance effective du dommage redouté.
Cette avancée jurisprudentielle n’est pas isolée. Elle prolonge un mouvement initié dès 2025, comme en témoigne l’arrêt du 25 septembre 2025 (pourvoi n° 23-16.362) dans lequel la Cour avait déjà admis qu’une cour d’appel puisse apprécier un préjudice futur lié à une perte de rentabilité d’éoliennes, en énonçant que « ce préjudice futur » devait être pris en considération dans l’évaluation du trouble (Civ. 3e, 25 sept. 2025, n° 23-16.362). De même, l’arrêt du 5 février 2026 (pourvoi n° 24-10.317) relève que le maître de l’ouvrage s’était abstenu, par un « choix délibéré », de réaliser des travaux de reprise en sous-œuvre « prenant ainsi le risque, dont il avait été préalablement informé des lourdes conséquences, d’occasionner des dommages aux immeubles voisins » (Civ. 3e, 5 févr. 2026, n° 24-10.317). Si cette espèce retient une faute du maître de l’ouvrage comme fondement d’une part de la responsabilité, elle illustre néanmoins la porosité croissante entre l’approche préventive du risque et celle, traditionnelle, du dommage consommé.
L’économie générale de cette évolution mérite d’être rapprochée des textes fondateurs. L’article 544 du Code civil, selon lequel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du Code civil), trouve dans la théorie des troubles anormaux sa limite intrinsèque. En étendant cette limite au risque futur, la Cour de cassation renforce la fonction préventive du droit de la responsabilité civile, traditionnellement cantonnée à la réparation. Il s’agit là d’une mutation substantielle du droit des biens, qui s’articule désormais avec les exigences contemporaines de précaution et de prévention, sans pour autant consacrer un principe général de précaution en droit privé.
La portée pratique de cette extension est considérable pour l’ensemble des professions du droit immobilier. Elle permet au juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de prescrire des mesures conservatoires destinées à prévenir un dommage imminent, dès lors que le risque allégué excède les inconvénients normaux du voisinage. Elle ouvre également la voie à des actions en responsabilité avant même la réalisation du préjudice, sous réserve que le demandeur rapporte la preuve d’un risque avéré, c’est-à-dire non purement hypothétique mais suffisamment caractérisé dans sa probabilité et sa gravité. Cette exigence de caractérisation du risque constitue le garde-fou principal contre une extension démesurée de la théorie, et il appartiendra aux juridictions du fond d’en préciser les contours dans les années à venir.
Un praticien du droit immobilier confronté à une situation de risque futur — qu’il s’agisse d’un glissement de terrain menaçant, d’un défaut d’étanchéité susceptible de s’aggraver ou d’un ouvrage dont la stabilité est compromise — pourra désormais solliciter en référé des mesures conservatoires sans avoir à attendre la réalisation effective du dommage. La preuve du risque nécessitera le plus souvent le recours à un constat d’expertise ou à un rapport technique circonstancié, mais l’action n’est plus subordonnée à la démonstration d’un préjudice déjà consommé, ce qui constitue une avancée déterminante pour la protection préventive du patrimoine immobilier.
B. L’élargissement de la qualité à agir
Parallèlement à l’extension matérielle du trouble anormal au risque futur, la troisième chambre civile a considérablement élargi le cercle des personnes admises à agir sur ce fondement. Deux arrêts rendus à quelques mois d’intervalle, l’un le 20 novembre 2025, l’autre le 18 juin 2026, dessinent les contours d’une politique jurisprudentielle délibérément extensive de la qualité et de l’intérêt à agir.
L’arrêt du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-16.342) pose une règle de principe d’une grande netteté : « un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342). La Cour précise le fondement de cette solution en rappelant que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit », citant elle-même son précédent du 16 mars 2022 (pourvoi n° 18-23.954, publié). Il s’en déduit que la qualité à agir est reconnue à tout occupant, quel que soit son titre d’occupation, dès lors qu’il subit personnellement le trouble allégué.
L’arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 25-11.778) franchit une étape supplémentaire en distinguant avec une particulière rigueur les conditions de recevabilité de l’action et celles de son bien-fondé. Au visa de l’article 31 du code de procédure civile et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, la Cour énonce : « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778). En l’espèce, une cour d’appel avait déclaré irrecevables les demandes d’une SCI fondées sur un trouble anormal de voisinage, au motif que celle-ci « ne rapporte pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme, ni de l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion ». La cassation est prononcée sans renvoi sur ce point, la Cour jugeant que ces considérations touchaient au fond du droit et non à la recevabilité.
Cette dissociation entre recevabilité et bien-fondé est d’une importance pratique considérable. Elle interdit aux juges du fond de filtrer les actions en trouble anormal au stade de la recevabilité par l’exigence d’une démonstration préalable de l’anormalité du trouble. Une telle exigence reviendrait à imposer au demandeur de prouver le fondement même de son action avant d’être admis à la plaider, ce qui constituerait un dévoiement des règles de procédure civile. La Cour de cassation rappelle ainsi, avec une fermeté qui ne laisse place à aucune ambiguïté, que les conditions de fond de l’action en trouble anormal relèvent de l’examen au fond et non d’une fin de non-recevoir.
Cette jurisprudence s’inscrit dans une tendance plus large de facilitation de l’accès au juge en matière de troubles du voisinage. L’article 1253 du Code civil, en désignant une liste large de responsables potentiels — « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs » — participe de ce même mouvement, en évitant que les victimes ne se heurtent à des difficultés d’identification du défendeur, notamment dans les opérations de construction où les intervenants sont multiples. La cohérence de cette double extension, ratione materiae par le risque futur et ratione personae par l’élargissement de la qualité à agir, témoigne d’une volonté de la Cour de cassation d’adapter la théorie des troubles anormaux aux réalités contemporaines du contentieux immobilier.
II. Le renforcement du contrôle juridictionnel
A. L’intensité nouvelle de l’appréciation souveraine des juges du fond
Si la troisième chambre civile a étendu le domaine de la responsabilité pour trouble anormal, elle n’en a pas pour autant abandonné l’exercice de son contrôle sur les juges du fond. Au contraire, les arrêts de la période 2025-2026 révèlent une intensité renouvelée du contrôle de la motivation, en particulier dans l’appréciation du caractère anormal du trouble et dans la qualification juridique des faits.
L’arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-10.569) illustre cette exigence de motivation rigoureuse en matière de trouble anormal. La cour d’appel de Bourges y avait caractérisé l’existence d’un trouble anormal de voisinage résultant du « tintement permanent des clochettes portées par plusieurs moutons pâturant sur les parcelles, proches de son habitation », après avoir relevé que « ces tintements continus ne constituaient pas des sons caractéristiques du milieu rural de la Nièvre ». La Cour de cassation rejette le pourvoi en approuvant cette motivation, considérant que la cour d’appel, « qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit que la présence de clochettes sur certains animaux constituait un trouble anormal de voisinage et partant manifestement illicite » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-10.569). L’intérêt de cet arrêt tient moins à sa solution — le rejet du pourvoi — qu’à la méthode de contrôle qu’il révèle : la Cour de cassation vérifie que les juges du fond ont procédé à l’ensemble des recherches factuelles nécessaires à la caractérisation du trouble anormal, en l’espèce l’absence de caractère rural traditionnel des sons litigieux et l’existence de solutions alternatives de protection du cheptel, avant de leur abandonner l’appréciation souveraine du caractère anormal du trouble.
Cette méthode du contrôle de la « recherche prétendument omise » est au cœur du raisonnement de la troisième chambre civile. Elle permet à la Cour de cassation de censurer les décisions qui, sans avoir procédé à une analyse complète des circonstances de fait, se bornent à des affirmations insuffisamment étayées. L’arrêt du 5 mars 2026 précité (n° 23-20.575) en offre un exemple topique : la cassation est encourue non pas parce que la cour d’appel aurait mal apprécié les faits, mais parce qu’elle « n’a pas donné de base légale à sa décision » en omettant de rechercher si le risque allégué constituait un trouble anormal. La carence est ici méthodologique : c’est l’incomplétude du raisonnement du juge du fond qui est sanctionnée, non le sens de sa décision.
L’arrêt du 28 mai 2026 (pourvoi n° 24-20.821, publié au Bulletin) sur le dol consécutif à un trouble de voisinage, bien que rendu sur un fondement distinct, confirme cette exigence de motivation dans les contentieux immobiliers connexes. La Cour approuve les juges du fond d’avoir « souverainement évalué » le préjudice subi par les acquéreurs à 15 % du prix d’acquisition, correspondant à « la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821). Cette validation de l’appréciation souveraine, loin d’être un blanc-seing, repose sur le constat préalable que le préjudice a été correctement identifié dans sa nature (une perte de valeur vénale) et dans son fait générateur (le comportement anormal du voisin). La précision du quantum à 15 % du prix d’acquisition, validée par la Cour, offre un référentiel utile pour les praticiens dans l’évaluation du préjudice consécutif à un trouble de voisinage ayant affecté la valeur d’un bien. Elle confirme que la perte de valeur vénale constitue un chef de préjudice autonome, distinct des troubles de jouissance, et qu’elle peut être indemnisée même en l’absence de nullité de la vente.
B. L’articulation entre faute et responsabilité sans faute
L’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile réside dans la clarification de l’articulation entre la responsabilité pour faute et la responsabilité sans faute fondée sur le trouble anormal du voisinage. Cette articulation, longtemps restée incertaine, a été précisée de manière décisive par l’arrêt du 5 février 2026 (pourvoi n° 24-10.317), dont la portée dépasse le seul contentieux de la construction.
Dans cette espèce, un maître de l’ouvrage « aguerri dans le domaine de la promotion immobilière » avait entrepris la construction d’un immeuble d’habitation avec parkings souterrains sur deux niveaux, en mitoyenneté d’un bâtiment existant. En dépit des « avis défavorables et préconisations de son contrôleur technique », il s’était abstenu de réaliser les travaux de reprise en sous-œuvre nécessaires, « prenant ainsi le risque, dont il avait été préalablement informé des lourdes conséquences », d’occasionner des dommages au fonds voisin (Civ. 3e, 5 févr. 2026, n° 24-10.317). La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait retenu que le maître de l’ouvrage devait conserver une part de la charge finale de la réparation en raison de sa faute personnelle, et avait en conséquence rejeté sa demande de garantie intégrale contre les constructeurs.
L’enseignement principal de cet arrêt est que la responsabilité pour faute et la responsabilité sans faute ne sont pas exclusives l’une de l’autre dans le contentieux des troubles du voisinage. Un même fait dommageable — en l’espèce les désordres causés à l’immeuble voisin — peut donner lieu à la fois à une action en responsabilité pour faute contre l’auteur direct du dommage et à une action fondée sur le trouble anormal contre le propriétaire du fonds d’où provient le trouble. L’existence d’une faute caractérisée du responsable peut, en outre, justifier un partage de responsabilité ou une limitation des recours en garantie, ainsi que l’illustre le rejet de la demande de garantie du maître de l’ouvrage fondée sur sa faute délibérée.
Cette articulation est désormais consacrée par l’article 1253 du Code civil lui-même, qui institue une responsabilité « de plein droit » — c’est-à-dire sans faute — tout en réservant l’hypothèse d’une antériorité de l’activité causant le trouble, conformément à la théorie de la pré-occupation. La coexistence de ces deux régimes, l’un fondé sur la faute et l’autre sur le seul fait objectif du trouble, offre aux praticiens une palette d’actions complémentaires, dont le choix dépendra de la stratégie probatoire et de l’objectif poursuivi — cessation du trouble, réparation en nature ou indemnisation.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans ce même arrêt, le rôle du contrôleur technique et du maître d’œuvre dans la prévention des troubles de voisinage liés aux opérations de construction. La Cour relève que le maître d’œuvre, « dont la mission était précisément de contrôler la conception et la réalisation de l’ouvrage, avait laissé l’entrepreneur réaliser les travaux de terrassement et d’affouillement particulièrement risqués sans disposer de l’étude technique G3 et sans respecter les préconisations du rapport du bureau d’études techniques, au mépris des règles minimales de précaution sur un chantier à hauts risques ». La faute ainsi caractérisée fait obstacle à sa garantie totale par le maître de l’ouvrage, ce qui confère à ce dernier un intérêt direct à agir en garantie contre les constructeurs défaillants.
En définitive, la combinaison des régimes de responsabilité — faute et sans faute — dans le contentieux des troubles du voisinage, telle que la jurisprudence 2025-2026 la dessine, aboutit à une gradation des responsabilités : le propriétaire du fonds d’où provient le trouble répond de plein droit envers la victime sur le fondement de l’article 1253 du Code civil ; les intervenants à l’acte de construire répondent de leurs fautes personnelles envers le maître de l’ouvrage ; et le maître de l’ouvrage peut voir sa propre faute réduire ses droits à garantie. Cette architecture, complexe mais cohérente, assure une distribution optimale de la charge finale de la réparation en fonction du degré d’implication fautive de chacun des protagonistes.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2025 et 2026 en matière de troubles anormaux du voisinage consacre une double évolution, matérielle et processuelle. Matériellement, la reconnaissance du risque futur comme fondement autonome du trouble anormal — pour autant qu’il soit « avéré » — ouvre un champ nouveau à la responsabilité sans faute, désormais dotée d’une fonction préventive. Processuellement, la dissociation rigoureuse entre recevabilité et bien-fondé, jointe à l’élargissement de la qualité à agir à tout occupant quel que soit son titre, facilite l’accès des victimes au prétoire tout en préservant l’office du juge du fond. Cette double avancée, loin d’être contradictoire avec la codification de 2024, en constitue le prolongement et l’approfondissement. Elle témoigne de la vitalité du dialogue entre le législateur et le juge dans la construction du droit contemporain de la responsabilité civile.
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