La loi du 25 juin 2026 réforme en profondeur le formalisme des cessions de parts de SCI : la fin annoncée des actes sous signature privée
I. La consécration législative d’un formalisme protecteur longtemps réclamé par la pratique notariale
A. L’asymétrie juridique entre mutations immobilières directes et cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière
La pratique notariale française dénonçait de longue date une asymétrie juridique majeure entre les mutations immobilières directes, nécessairement constatées par acte authentique en application du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, et les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, qui pouvaient intervenir par simple acte sous signature privée. Cette divergence de régime emportait des conséquences considérables, tant en termes de sécurité juridique que de lutte contre la fraude fiscale. La cession de parts d’une société civile immobilière permettait en effet de transférer la propriété économique d’un patrimoine immobilier sans passer par l’office du notaire, échappant ainsi aux vérifications élémentaires qu’impose l’authenticité, notamment en matière de capacité des parties, de consentement éclairé et de légalité de l’opération au regard des règles d’urbanisme et de lutte contre le blanchiment.
Le législateur a entendu mettre un terme à cette situation par l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. Ce texte, entré en vigueur le 27 juin 2026, insère dans le Code civil un nouvel article 1865-1 qui soumet désormais, à peine de nullité, toute cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière à un formalisme renforcé. Le choix du législateur est clair : aligner le régime des cessions de parts de sociétés immobilières sur celui des mutations directes, en imposant l’intervention d’un professionnel du droit habilité à authentifier l’acte. Le Flash Defrénois du 1er juillet 2026, qui consacre son dossier de la semaine à cette réforme, soulignait que ce texte répond à « une demande de longue date des notaires visant à mettre fin à l’asymétrie juridique entre mutations immobilières directes et cessions de parts de sociétés immobilières ».
Aux termes de l’article 1865-1, alinéa I, du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 25 juin 2026 : « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d’expert-comptable et de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. »
La hiérarchie des intervenants traduit la volonté de garantir un contrôle effectif de la régularité de l’opération. L’acte authentique, reçu par un notaire, confère à la convention la force exécutoire et la force probante attachée à l’authenticité, en application de l’article 1369 du Code civil. L’acte d’avocat contresigné, introduit par la loi du 28 mars 2011 et consacré à l’article 1374 du Code civil, fait ici une entrée remarquée dans le droit des sociétés immobilières. Il confère à l’écrit une force probante renforcée et atteste que l’avocat a éclairé pleinement la ou les parties sur les conséquences juridiques de l’acte. L’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable n’est admis qu’à titre subsidiaire, dans les limites strictes des textes régissant la profession d’expert-comptable, ce qui en réserve l’usage aux opérations qui relèvent du périmètre d’intervention de ces professionnels.
Par ailleurs, le texte impose expressément aux professionnels intervenant à l’acte de respecter les obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier, c’est-à-dire les obligations issues de la réglementation relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Le législateur rappelle ici que la lutte contre la fraude ne se limite pas à la forme de l’acte mais s’étend à la substance des vérifications qui doivent être réalisées par les professionnels intervenant à l’opération. L’obligation de déclaration de soupçon à TRACFIN, prévue à l’article L. 561-15 du Code monétaire et financier, trouve ainsi un point d’ancrage supplémentaire dans le droit des sociétés.
Le II de l’article 1865-1 exclut du champ de la réforme les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, ce qui préserve les véhicules d’investissement collectif qui n’ont pas vocation à permettre un contournement des règles de la publicité foncière. Cette exclusion est cohérente avec la finalité du texte, qui est de lutter contre les montages ayant pour objet de dissimuler des mutations immobilières, et non d’entraver le fonctionnement normal des marchés financiers.
B. La rupture avec le régime antérieur de l’article 1865 du Code civil
Sous l’empire du droit antérieur, l’article 1865 du Code civil se bornait à exiger que la cession de parts sociales soit constatée par écrit, sans imposer de forme particulière à cet écrit. Aux termes de ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 19 juillet 2019 : « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés. » L’exigence d’un écrit était ainsi posée, mais sa portée exacte avait donné lieu à un important contentieux.
La Cour de cassation avait précisé, dans un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-10.534), que « l’exigence d’un écrit constatant la cession de parts sociales, prévue à l’article 1865 du code civil, n’était pas une condition de validité de la cession des parts sociales, valablement formée par l’échange des consentements ». La Cour ajoutait, dans ce même arrêt, que la cession était « soumise au droit commun de la preuve », ce qui permettait à un commencement de preuve par écrit de suppléer l’absence d’acte formalisé, dès lors que ce commencement de preuve était corroboré par des éléments extrinsèques, tels que le comportement des parties (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-10.534).
Cette solution, rendue dans une affaire où un associé contestait avoir signé l’acte de cession de ses parts sociales dans une SCI propriétaire d’un local commercial, illustre les risques contentieux inhérents à l’absence de formalisme rigoureux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu l’existence de la cession sur le fondement d’une simple attestation de remboursement de compte courant portant la signature de l’associé, corroborée par son comportement passif pendant cinq années, durant lesquelles il ne s’était pas étonné de n’avoir été convoqué à aucune assemblée générale ni de n’avoir reçu aucun document relatif à la vie de la société. La Cour de cassation avait approuvé ce raisonnement, après avoir écarté l’acte de cession lui-même dont la signature avait été déniée, consacrant ainsi une approche souple de la preuve de la cession.
En imposant désormais un acte authentique ou contresigné par avocat à peine de nullité, l’article 1865-1 inverse radicalement la logique antérieure. La nullité n’est plus seulement une sanction parmi d’autres : elle devient la conséquence automatique du non-respect de la forme imposée. Le législateur substitue à une règle de preuve une condition de validité substantielle. La distinction classique entre les conditions de forme requises ad probationem, dont l’inobservation n’affecte pas la validité de l’acte, et celles requises ad validitatem, dont l’inobservation emporte la nullité, trouve ici une illustration éclatante. Désormais, pour les sociétés à prépondérance immobilière, l’écrit n’est plus simplement recommandé pour faciliter la preuve : il est imposé à peine de nullité de la cession elle-même.
L’article 1865 du Code civil demeure applicable aux cessions de parts de sociétés civiles qui ne sont pas à prépondérance immobilière ainsi qu’aux aspects d’opposabilité de la cession qui ne sont pas directement régis par l’article 1865-1. La notification à la société, prévue à l’article 1690 du Code civil, et la publication au registre du commerce et des sociétés restent des formalités distinctes, nécessaires à l’opposabilité de la cession, et s’ajoutent au nouveau formalisme de validité institué par l’article 1865-1. La coexistence des deux textes impose aux praticiens une lecture combinée des articles 1865 et 1865-1 du Code civil, le premier régissant l’opposabilité et le second la validité, selon une architecture normative qui rappelle, mutatis mutandis, celle qui prévaut en matière de publicité foncière pour les mutations immobilières directes.
II. La portée pratique de la réforme pour les praticiens du droit immobilier et de la gestion de patrimoine
A. Le champ d’application matériel : la notion de prépondérance immobilière
Le nouvel article 1865-1 renvoie expressément, pour la définition de la personne morale à prépondérance immobilière, au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts. Cette définition fiscale, bien connue des praticiens, retient qu’est à prépondérance immobilière « la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et elles-mêmes à prépondérance immobilière » (article 726, I, 2°, du Code général des impôts).
Le critère est double : un critère tenant à la nature de l’actif, qui doit être principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, et un critère temporel, qui apprécie cette composition à la date de la cession ou au cours de l’année précédente. La formulation alternative « est ou a été » permet d’appréhender les situations dans lesquelles une société aurait cédé son actif immobilier peu avant la cession de ses titres, précisément pour tenter d’échapper à la qualification de personne morale à prépondérance immobilière et, par voie de conséquence, au nouveau formalisme. Le critère de l’actif principalement constitué d’immeubles s’apprécie au regard de la valeur vénale des éléments d’actif, et non de leur valeur comptable, ce qui impose une analyse économique de la composition du patrimoine social.
Sont expressément exclues de la qualification, par l’article 726 lui-même, les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés foncières remplissant les conditions du 1° du a du 2° et des 3° et 4° du 1 du II de l’article 199 terdecies-0 AB du CGI, et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux. Ces exclusions, maintenues par le renvoi opéré par l’article 1865-1, préservent les véhicules de logement social du nouveau formalisme, ce qui est cohérent avec la finalité anti-fraude du texte. De même, le renvoi exclut les sociétés dont les titres sont négociés sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation, ce qui écarte du champ de la réforme les sociétés foncières cotées, dont les titres circulent dans des conditions de transparence suffisantes.
L’articulation entre le nouveau texte et les obligations déclaratives fiscales préexistantes constitue un point d’attention pour les praticiens. L’article 726, III, B, du CGI impose déjà aux actes de cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière d’indiquer expressément si la personne morale est une société mentionnée à l’article 1655 ter, si les participations cédées confèrent au cessionnaire le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles au sens de l’article 728, et si le cessionnaire a acquitté ou s’engage à acquitter des dettes contractées auprès du cédant par cette personne morale. Le professionnel rédacteur de l’acte devra désormais veiller à la fois au respect du formalisme civil renforcé, sous peine de nullité de l’acte, et à l’exactitude des mentions fiscales, sous peine des sanctions prévues par le CGI, notamment le rappel des droits d’enregistrement au taux de 5 % et les pénalités de retard.
B. Les conséquences contentieuses prévisibles et les recommandations pratiques pour les professionnels
La sanction de la nullité, expressément prévue par le nouvel article 1865-1, constitue l’innovation la plus marquante de la réforme. Il s’agit d’une nullité textuelle, qui n’exige pas la démonstration d’un grief pour être prononcée, à la différence des nullités virtuelles fondées sur l’article 114 du Code de procédure civile. Le juge ne disposera d’aucun pouvoir d’appréciation quant à l’opportunité de prononcer l’annulation : le seul constat du non-respect de la forme imposée emportera nécessairement l’anéantissement rétroactif de la cession. Or, les effets d’une telle annulation sont particulièrement lourds dans le contexte d’une cession de parts de SCI, puisqu’elle emporte la restitution du prix de cession et la remise des parties dans l’état antérieur à l’acte, avec toutes les conséquences fiscales et comptables qui en découlent.
Cette nullité est une nullité relative, destinée à la protection des intérêts privés des parties, et non une nullité absolue d’ordre public. Il en résulte deux conséquences pratiques importantes. D’une part, la nullité ne pourra être invoquée que par la partie que la règle méconnue avait pour objet de protéger, c’est-à-dire le cédant ou le cessionnaire, à l’exclusion des tiers. D’autre part, la nullité pourra être couverte par la confirmation de l’acte dans les conditions de l’article 1182 du Code civil, à condition que l’acte confirmatif respecte lui-même le formalisme de l’article 1865-1. La confirmation suppose la connaissance du vice par la partie qui confirme, ce qui implique que le rédacteur de l’acte confirmatif devra expressément attirer l’attention des parties sur l’existence du vice et sur la volonté non équivoque d’y remédier.
Les cessions conclues avant le 27 juin 2026, date d’entrée en vigueur de la loi, ne sont pas affectées par la réforme, en application du principe de non-rétroactivité de la loi consacré par l’article 2 du Code civil. En revanche, les promesses de cession consenties antérieurement à cette date mais dont la réalisation interviendra postérieurement devront impérativement respecter le nouveau formalisme, sauf à démontrer que la promesse valait cession dès l’échange des consentements en application de l’article 1589 du Code civil. La qualification de la promesse revêt ici une importance décisive : la promesse synallagmatique de cession, qui vaut cession dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, pourrait être considérée comme une cession réalisée avant l’entrée en vigueur de la loi, tandis que la promesse unilatérale, qui ne transfère la propriété qu’à la levée de l’option, serait soumise au nouveau formalisme si la levée d’option intervient après le 27 juin 2026.
La question de l’articulation entre le nouveau formalisme et la théorie de l’apparence mérite également d’être anticipée. La Cour de cassation avait déjà jugé, sous l’empire de l’ancien article 1865, que l’absence de publication de la cession au registre du commerce et des sociétés ne faisait pas obstacle à ce que le cessionnaire se prévale de sa qualité d’associé dès lors que la cession avait été notifiée à la société. Cette solution demeure pertinente pour les cessions antérieures à la réforme, mais ne saurait être transposée au nouveau régime : la nullité édictée par l’article 1865-1 est une nullité de fond, qui affecte la validité même de l’acte, et non une simple question d’opposabilité. La théorie de l’apparence, qui suppose une croyance légitime et une erreur commune, ne saurait couvrir l’absence d’acte authentique ou contresigné par avocat, dès lors que cette exigence est désormais connue ou devrait être connue de tout professionnel intervenant dans une opération de cession de parts de SCI.
Pour les praticiens, plusieurs recommandations concrètes s’imposent sans délai. En premier lieu, tout projet de cession de parts d’une société à prépondérance immobilière devra désormais être précédé d’une analyse rigoureuse de la composition de l’actif social, afin de déterminer avec certitude si la société entre dans le champ du nouveau dispositif. Cette analyse devra être documentée par écrit et conservée, de manière à pouvoir justifier, en cas de contestation ultérieure, du choix du formalisme adopté. En deuxième lieu, le choix du professionnel instrumentaire devra être opéré en amont de la négociation : le notaire, dont l’intervention est naturelle compte tenu de la dimension immobilière de l’opération et de sa connaissance des règles de publicité foncière, ou l’avocat, dont l’acte contresigné offre une alternative plus souple tout en garantissant un contrôle juridique effectif et le respect du secret professionnel. En troisième lieu, les statuts des sociétés civiles immobilières devront être revus et, le cas échéant, mis en conformité avec le nouveau formalisme, notamment en ce qui concerne les clauses d’agrément, les modalités de notification des cessions et les obligations d’information des associés.
Enfin, les professionnels intervenant à l’acte devront intégrer dans leur pratique quotidienne les obligations renforcées de vigilance et de déclaration prévues par le Code monétaire et financier, dont l’article 1865-1 rappelle expressément l’applicabilité. La loi du 25 juin 2026, dont l’intitulé même place la lutte contre la fraude au cœur de ses objectifs, fait de la cession de parts de SCI un point de passage obligé du contrôle de régularité, ce qui ne manquera pas de susciter des interrogations pratiques, notamment dans les hypothèses de montages impliquant des sociétés de droit étranger, des chaînes de participations complexes ou des structures interposées entre le cédant et le véritable bénéficiaire économique. La réforme du 25 juin 2026 constitue ainsi un tournant pour le droit des sociétés civiles immobilières. En mettant fin à l’asymétrie entre mutations directes et cessions de parts, le législateur renforce la sécurité juridique des opérations tout en dotant l’administration fiscale et les autorités de contrôle d’un outil supplémentaire dans la lutte contre les montages frauduleux. L’article 1865-1, par sa sanction radicale et son champ d’application étendu, impose aux praticiens une vigilance accrue et une adaptation rapide de leurs méthodes de travail, dont les effets se feront sentir bien au-delà du seul cercle des notaires et des avocats spécialisés.
Conclusion
L’article 68 de la loi du 25 juin 2026, créant l’article 1865-1 du Code civil, marque une évolution législative de première importance pour le droit des sociétés immobilières et la pratique notariale. En imposant, à peine de nullité, que les cessions de parts de personnes morales à prépondérance immobilière soient constatées par acte authentique ou par acte d’avocat contresigné, le législateur répond à une revendication ancienne de la profession notariale et renforce substantiellement la protection des parties à l’acte. La sécurité juridique des opérations sociétaires à dominante immobilière sort renforcée de cette réforme, dont les effets se feront sentir dès les prochaines semaines dans les études notariales et les cabinets d’avocats spécialisés en droit immobilier. La vigilance s’impose néanmoins quant aux modalités pratiques de mise en œuvre, notamment pour les cessions en cours de négociation et pour les sociétés dont la qualification de prépondérance immobilière pourrait être discutée. Les professionnels du droit sont invités à anticiper ces nouvelles exigences et à adapter sans délai leurs pratiques rédactionnelles à ce nouveau cadre légal, sous peine de s’exposer à des actions en nullité dont les conséquences patrimoniales pourraient s’avérer considérables.
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