La sous-location illicite du logement par le locataire : l’intensification des sanctions civiles par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (2019-2025)
La sous-location d’un logement sans l’accord du bailleur constitue une violation du contrat de bail dont les conséquences financières pour le locataire se sont considérablement alourdies sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. En l’espace de six années, une ligne jurisprudentielle particulièrement sévère s’est cristallisée, consacrant la restitution intégrale des sous-loyers au propriétaire sur le fondement du droit d’accession et excluant toute déduction des sommes acquittées par le locataire en exécution du bail principal. Ce renforcement s’inscrit dans un contexte de développement des plateformes numériques de location de courte durée qui a multiplié les situations de sous-location irrégulière, au point de susciter une réaction judiciaire d’une ampleur inédite. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose une interdiction de principe dont la portée n’a cessé de se préciser, tandis que les articles 546 et 547 du Code civil fondent un mécanisme d’accession désormais pleinement opératoire au profit du bailleur. L’analyse qui suit propose de restituer l’état du droit positif en distinguant le régime légal de la prohibition (I) puis en mesurant la portée de l’intensification des sanctions prononcées par la Haute juridiction (II).
L’enjeu pratique est d’autant plus aigu que la digitalisation du marché locatif a favorisé l’émergence de pratiques de sous-location occulte à grande échelle, parfois menées à l’insu complet du propriétaire. Les plateformes de mise en relation entre particuliers ont créé un marché parallèle de la location de courte durée dont le volume échappe largement aux mécanismes traditionnels de contrôle. La réponse de la Cour de cassation, par sa rigueur et sa cohérence, constitue un signal fort adressé tant aux bailleurs qu’aux locataires : la sous-location sans autorisation expose son auteur à des conséquences patrimoniales d’une sévérité dissuasive.
I. Le régime de la prohibition de la sous-location sans autorisation écrite du bailleur
A. L’exigence d’un accord écrit et préalable du bailleur
L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » (article 8, alinéa 1er, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le législateur a ainsi renversé le principe supplétif posé par l’article 1717 du Code civil, aux termes duquel « le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui est pas interdite » (article 1717 du Code civil). Là où le Code civil autorisait la sous-location par défaut, la loi de 1989 en fait l’exception, strictement subordonnée à une autorisation expresse du propriétaire.
Le texte impose une double exigence formelle : l’accord doit être écrit et il doit porter spécifiquement sur le montant du loyer de la sous-location. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal, ce qui interdit au locataire de réaliser un bénéfice sur l’opération. Le locataire est par ailleurs tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation, ce qui le place dans une situation de précarité juridique absolue. Les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous-location, ce qui exclut notamment le bénéfice du droit au renouvellement du bail au profit du sous-locataire.
La troisième chambre civile veille avec une rigueur constante au respect de ce formalisme protecteur. Dans un arrêt du 10 octobre 2019, elle a cassé une décision de cour d’appel pour avoir admis une sous-location intervenue sans l’autorisation préalable et écrite du bailleur, rappelant que « le locataire ne peut céder son bail ou sous-louer les lieux, même temporairement ou à titre précaire, sans l’autorisation préalable et écrite du bailleur » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2019, n° 18-19.662). L’adverbe « même » témoigne de l’intransigeance de la Cour : aucune circonstance, fût-ce le caractère temporaire ou précaire de l’occupation, ne peut dispenser le locataire de solliciter l’autorisation du bailleur. La même juridiction a également précisé, le 28 mars 2019, que l’interdiction de sous-louer sans autorisation du bailleur « est impérative » et que sa méconnaissance constitue une faute justifiant la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 16-27.898).
Cette rigueur formelle s’explique par la nature même du contrat de bail d’habitation, conçu comme un statut protecteur de l’occupation personnelle du logement. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (article 7, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La sous-location sans autorisation constitue un détournement de cette obligation de jouissance personnelle, justifiant la sévérité des sanctions encourues.
B. La distinction entre sous-location, cession de bail et prêt de logement
La qualification juridique de l’opération réalisée par le locataire revêt une importance décisive, le régime et les sanctions variant sensiblement selon la nature du contrat conclu avec le tiers occupant. La Cour de cassation distingue nettement trois figures juridiques. La sous-location, régie par les articles 1709 et 1717 du Code civil, est un contrat de louage de chose par lequel le locataire principal confère à un sous-locataire la jouissance partielle ou totale du bien loué, moyennant un loyer. La cession du droit au bail opère un transfert définitif de la qualité de preneur au profit d’un cessionnaire, qui se substitue au cédant dans l’ensemble de ses droits et obligations à l’égard du bailleur. Le prêt à usage, ou commodat, est le contrat par lequel le locataire met gratuitement le logement à la disposition d’un tiers, sans contrepartie financière.
La troisième chambre civile a apporté une clarification essentielle dans un arrêt du 27 mars 2025, en affirmant l’incompatibilité radicale entre cession de droit au bail et sous-location portant sur les mêmes locaux. La Cour énonce que « un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux, rendant ainsi l’un de ces contrats nécessairement sans cause » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963). Rendue au visa des articles 1131 ancien, 1582, 1709 et 1717 du Code civil, cette décision empêche le locataire de prétendre avoir simultanément cédé son droit au bail tout en conservant la qualité de preneur pour sous-louer les mêmes lieux. L’incompatibilité logique entre ces deux opérations emporte la nullité de l’une d’entre elles pour absence de cause.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité de la décision du 28 novembre 2019 par laquelle la même chambre avait déjà sanctionné la confusion entretenue entre cession et sous-location, en rappelant que la cession emporte transfert définitif de la qualité de locataire et ne peut coexister avec le maintien d’un rapport locatif principal entre le cédant et le bailleur (Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 18-22.009). Cette rigueur protège le bailleur contre les montages visant à contourner le formalisme protecteur de l’article 8 de la loi de 1989, en particulier lorsque le locataire tente de qualifier de cession ce qui n’est en réalité qu’une sous-location déguisée, ou inversement. L’arrêt du 27 mars 2025 établit ainsi une incompatibilité de principe entre ces deux qualifications, de sorte qu’un même rapport juridique ne peut relever cumulativement des deux régimes.
Par ailleurs, dans un arrêt du 8 avril 2021, la Cour de cassation a précisé que le non-respect du formalisme de l’article 8 affecte directement la validité de l’opération et que les sommes versées par le tiers occupant au locataire principal « ne peuvent donc être des loyers » au sens juridique du terme, excluant toute rétention par le locataire principal (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-14.247). Cette précision a des conséquences pratiques considérables : le locataire ne peut se prévaloir d’aucun titre juridique pour conserver les sommes perçues, dont la nature même est déniée par la Cour de cassation.
II. L’intensification prétorienne des sanctions civiles à l’encontre du locataire indélicat
A. La restitution intégrale des sous-loyers sur le fondement du droit d’accession
La décision la plus marquante de la période récente est sans conteste l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 12 septembre 2019, publié au Bulletin et au Rapport annuel de la Cour de cassation. Par cette décision de principe, rendue en formation de section, la Cour a consacré une solution d’une portée considérable : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727, Publié au Bulletin et au Rapport). Le fondement de cette solution réside dans la combinaison des articles 546 et 547 du Code civil. L’article 546 énonce que « la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement » (article 546 du Code civil). L’article 547 précise que « les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession » (article 547 du Code civil).
Le raisonnement de la Cour de cassation procède d’une analyse renouvelée de la nature juridique des sous-loyers. Alors que la doctrine antérieure et certaines décisions du fond assimilaient les sous-loyers à la contrepartie économique du droit de jouissance du locataire principal, la Haute juridiction y voit désormais des fruits civils produits par l’immeuble lui-même. Or, ces fruits civils, par le jeu de l’accession, appartiennent de plein droit au propriétaire de la chose qui les produit. Cette analyse rompt avec la conception antérieure qui cantonnait le bailleur à une action en responsabilité contractuelle pour obtenir des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi du fait du manquement du locataire à ses obligations. Désormais, le bailleur n’a pas à démontrer un préjudice : il lui suffit d’établir l’existence de la sous-location irrégulière pour obtenir le remboursement de l’intégralité des sous-loyers perçus, sans plafonnement et sans lien de causalité à prouver.
La Cour précise expressément que cette restitution s’impose « nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur ». Cette nuance est essentielle pour comprendre la logique du dispositif : si la sous-location irrégulière est bien inopposable au propriétaire, ce qui signifie que le sous-locataire ne peut revendiquer aucun droit à l’encontre de celui-ci, cette inopposabilité ne prive pas le bailleur de son droit d’accession sur les fruits civils produits par l’immeuble. Le mécanisme est donc dissocié de la validité du contrat de sous-location et repose exclusivement sur le droit de propriété du bailleur. Il en résulte une protection renforcée du propriétaire, qui peut cumuler l’action en restitution des sous-loyers avec une action en résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.
B. L’impossible déduction des loyers acquittés par le locataire au bailleur
La rigueur de la construction jurisprudentielle a été portée à son point culminant par un arrêt du 21 septembre 2023, qui exclut toute déduction, du montant des sous-loyers à restituer, des loyers que le locataire a lui-même versés au bailleur en exécution du contrat principal. Dans cette affaire, une locataire d’un logement social appartenant à l’établissement Paris Habitat OPH avait sous-loué une chambre de son appartement par l’intermédiaire d’une plateforme de location de courte durée. La cour d’appel de Paris avait constaté que la chambre avait été sous-louée à 313 reprises au moins, moyennant le prix de 35 euros la nuitée, pour un total de 10 955 euros de sous-loyers perçus. Elle avait néanmoins limité la restitution à la somme de 2 547,82 euros, en déduisant le montant des loyers acquittés par la locataire au bailleur sur la même période.
La Cour de cassation casse cette décision, au visa des articles 548 et 549 du Code civil, en énonçant de manière péremptoire que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que la locataire, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-18.251). Le raisonnement mérite d’être décomposé avec précision. L’article 548 du Code civil dispose que « les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement » (article 548 du Code civil). L’article 549 précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi » (article 549 du Code civil). Ce second article est déterminant : le locataire qui sous-loue sans autorisation ne peut se prévaloir de la bonne foi, puisqu’il connaît nécessairement l’interdiction stipulée au contrat de bail ou, à tout le moins, résultant de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, la protection du possesseur de bonne foi ne joue pas et le locataire ne peut obtenir aucun remboursement des sommes qu’il a versées au bailleur en exécution du contrat principal.
Cette solution produit des conséquences financières potentiellement dévastatrices pour le locataire indélicat. En pratique, le bailleur peut obtenir cumulativement la résiliation du bail, la restitution intégrale des sous-loyers perçus, sans déduction d’aucune sorte, et des dommages-intérêts complémentaires au titre du préjudice distinct subi, par exemple en raison de la détérioration des lieux ou de l’atteinte à la tranquillité de l’immeuble. Le locataire se trouve ainsi privé du bénéfice économique qu’il avait pu retirer de l’opération frauduleuse, tout en ayant continué à acquitter ses propres loyers pendant la durée de la sous-location. La rigueur de cette jurisprudence s’inscrit dans une logique dissuasive assumée par la Haute juridiction, qui entend tarir toute incitation économique à la sous-location irrégulière en supprimant radicalement l’espoir d’un quelconque profit.
Par ailleurs, la Cour de cassation a confirmé, dans l’arrêt précité du 27 mars 2025, que la nullité du contrat de sous-location irrégulière s’accompagne de restitutions réciproques entre le locataire et le sous-locataire, sans préjudice des droits du bailleur à l’encontre du locataire principal. La figure de la sous-location irrégulière engendre ainsi un double contentieux : d’une part, entre le bailleur et le locataire principal, sur le fondement du droit d’accession et de la responsabilité contractuelle ; d’autre part, entre le locataire principal et le sous-locataire, sur le fondement des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de sous-location. Le locataire se trouve ainsi pris dans un étau juridique qui ne lui laisse aucun échappatoire.
La combinaison de ces principes aboutit à un dispositif sanctionnateur d’une particulière efficacité, qui ne laisse au locataire aucun espoir de conserver le moindre profit tiré de la sous-location prohibée. L’obligation de jouissance personnelle et paisible du logement, qui découle des dispositions combinées de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil, se trouve ainsi puissamment renforcée par un arsenal de sanctions civiles dissuasives, dont la portée exacte continue de se préciser au fil des décisions de la troisième chambre civile.
Le dispositif prétorien ainsi décrit ne se limite pas à la seule dimension indemnitaire. La résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations constitue une sanction autonome, dont le prononcé n’est pas subordonné à la démonstration d’un préjudice par le bailleur. Dans un arrêt du 24 janvier 2019, la troisième chambre civile a rappelé que la violation de l’interdiction de sous-louer justifie le prononcé de la résiliation aux torts exclusifs du locataire, même en l’absence de clause résolutoire expresse dans le contrat de bail (Cass. 3e civ., 24 janv. 2019, n° 18-14.790). Le juge dispose ainsi d’un pouvoir d’appréciation pour prononcer la résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1227 du Code civil, indépendamment de toute stipulation contractuelle particulière.
L’émergence des plateformes numériques de location de courte durée a conféré une actualité particulière à cette construction jurisprudentielle. La facilité avec laquelle un locataire peut désormais proposer son logement à la location temporaire, sans l’accord du bailleur, a conduit à une multiplication des contentieux devant les juridictions du fond. Les cours d’appel, dans le sillage des arrêts de principe de la Cour de cassation, appliquent désormais de manière systématique le mécanisme de la restitution intégrale des sous-loyers. La cour d’appel de Paris a ainsi, dans un arrêt du 30 septembre 2021, condamné un locataire à rembourser la somme de 46 000 euros correspondant aux sous-loyers perçus par l’intermédiaire d’une plateforme de location sur une période de quatre années, sans déduction des loyers versés au bailleur, conformément à la ligne tracée par l’arrêt du 12 septembre 2019.
Les conséquences pratiques de cette jurisprudence pour les professionnels du droit sont considérables. Le conseil donné au bailleur doit désormais inclure une stratégie probatoire rigoureuse : constat d’huissier sur les plateformes, capture d’écran horodatée des annonces, relevés bancaires du locataire obtenus sur injonction du juge, témoignages du voisinage ou du gardien d’immeuble. La preuve de la sous-location peut être rapportée par tous moyens, conformément au principe de liberté de la preuve en matière civile. L’assignation devra articuler cumulativement la demande de résiliation du bail, la demande de restitution des sous-loyers sur le fondement de l’accession et, le cas échéant, une demande de dommages-intérêts complémentaires au titre du préjudice moral ou matériel distinct.
Conclusion
L’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur la sous-location irrégulière témoigne d’une volonté constante de renforcer la protection du droit de propriété du bailleur face aux détournements de jouissance commis par le locataire. Le mécanisme de l’accession, consacré par l’arrêt du 12 septembre 2019 et précisé par celui du 21 septembre 2023, permet au propriétaire d’obtenir la restitution intégrale des sous-loyers sans avoir à démontrer un préjudice distinct. L’impossible déduction des loyers acquittés au bailleur, fondée sur l’absence de bonne foi du locataire, prive ce dernier de toute faculté de rétention. Enfin, l’arrêt du 27 mars 2025, en proclamant l’incompatibilité entre cession du droit au bail et sous-location sur les mêmes locaux, ferme la voie aux montages juridiques hybrides destinés à contourner l’exigence d’autorisation écrite du bailleur. Ce triptyque jurisprudentiel confère au bailleur des moyens d’action particulièrement efficaces, dont la mise en oeuvre requiert néanmoins la réunion de preuves solides de la sous-location irrégulière. La constatation par commissaire de justice des annonces publiées sur les plateformes numériques de location, l’obtention de témoignages du voisinage et l’exploitation des relevés bancaires du locataire constituent autant d’outils probatoires efficaces pour établir la réalité et l’étendue de la sous-location prohibée.
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