Le congé pour travaux de mise en conformité du bailleur confronté à l’indécence qu’il a lui-même créée : analyse de l’arrêt du 4 juin 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, Publié au Bulletin) https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e marque une étape décisive dans l’articulation entre l’obligation de délivrance d’un logement décent et le droit de reprise du bailleur. La Cour y énonce, dans un attendu de principe qui fera date, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». En d’autres termes, un bailleur qui a sciemment loué un logement indécent ne saurait se prévaloir de la nécessité d’y remédier pour évincer le locataire.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante sur le caractère absolu de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, combine pour la première fois les articles 1719 du Code civil https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006070721 et les articles 6 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105, 15 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900030 et 20-1 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977099 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour dégager une règle nouvelle. La haute juridiction opère ainsi un verrouillage procédural inédit : elle prive le bailleur indélicat de la faculté de régulariser sa situation par la voie du congé, l’obligeant à emprunter les voies spécifiques de l’article 20-1 de la loi de 1989, qui préservent le maintien dans les lieux du locataire.
Par cette décision, la Cour de cassation parachève un mouvement jurisprudentiel amorcé depuis plusieurs années, qui tend à renforcer la protection du locataire face à l’indécence du logement, tout en rappelant que le bailleur ne peut tirer profit de sa propre turpitude. L’analyse de cet arrêt conduit à examiner, d’une part, l’impossible éviction du locataire par un bailleur conscient de l’indécence (I), et, d’autre part, la portée de cette solution sur l’ensemble du contentieux de la décence locative (II).
I. L’impossible éviction du locataire par un bailleur conscient de l’indécence
A. La prohibition d’un congé fondé sur la propre turpitude du bailleur
L’espèce soumise à la Cour de cassation présentait une situation d’une particulière netteté. Par acte du 25 novembre 2016, la société civile immobilière Pia Isaac avait donné à bail un studio à un locataire, M. [W]. La pièce principale de ce logement ne mesurait que 8,84 m², soit une surface très inférieure aux neuf mètres carrés exigés par l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, lequel impose une surface habitable minimale de neuf mètres carrés avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, le caractère indécent du logement avait été judiciairement constaté, le tribunal ayant retenu que le local « ne pouvait être destiné à l’habitation ».
Or, le 23 mai 2019, la bailleresse a signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux et sur l’existence d’impayés de loyers, puis l’a assigné en validation de ce congé, expulsion et paiement d’un arriéré locatif. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire, au motif que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil » et que « le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ».
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes du premier de ces textes, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Enfin, l’article 20-1 de la même loi prévoit que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ».
La Cour énonce alors l’attendu de principe précité, dont la force réside dans le syllogisme suivant. En premier lieu, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent, obligation qui s’impose dès la conclusion du contrat et dont il ne peut s’affranchir unilatéralement. En deuxième lieu, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énumère limitativement les motifs de congé : décision de reprise, décision de vente, ou motif légitime et sérieux. En troisième lieu, et c’est là l’apport essentiel de l’arrêt, un motif de congé ne saurait être qualifié de légitime lorsque sa réalisation procède de la volonté de remédier à une situation que le bailleur a lui-même créée en manquant à son obligation première de délivrance.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement explicite du mouvement jurisprudentiel qui, depuis l’arrêt du 11 janvier 2023 (Civ. 3e, n° 21-23.792, Publié au Bulletin) https://www.courdecassation.fr/decision/63be613213ef607c90ab6152, rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un logement décent ». La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 27 juin 2024 (Civ. 3e, n° 23-15.226) https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8, que « seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail ». La décision commentée franchit une étape supplémentaire en interdisant au bailleur de se prévaloir de sa propre carence pour fonder un congé.
Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 avril 2026 (Civ. 3e, n° 24-13.191, Publié au Bulletin) https://www.courdecassation.fr/decision/69e07e06cdc6046d476a9097, avait déjà renforcé le contrôle du caractère réel et sérieux du congé délivré par le bailleur en décidant que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise ». En l’espèce, le bailleur n’était pas décédé, mais c’est sa propre turpitude qui, logiquement, devait également priver d’effet le congé.
B. L’extension de la logique protectrice du locataire
L’arrêt du 4 juin 2026 ne se borne pas à poser une règle d’espèce. Il éclaire plus largement l’office du juge dans le contentieux du congé et de l’expulsion lorsque l’indécence du logement est établie. La motivation de la Cour de cassation combine en effet quatre textes — les articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 — pour dégager un principe général selon lequel le bailleur ne peut contourner les voies légales de mise en conformité du logement en utilisant la procédure du congé.
En conséquence, le bailleur confronté à l’indécence du logement qu’il a loué ne dispose plus que de deux options, l’une et l’autre protectrices du maintien du locataire dans les lieux. La première est celle de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement, et le juge saisi détermine « la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution », tout en pouvant « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». La seconde est celle de l’accord amiable entre les parties, le bailleur ne pouvant imposer unilatéralement au locataire la perte de son logement.
Dès lors, l’arrêt commenté opère une distinction fondamentale entre deux catégories de congés pour motif légitime et sérieux. D’un côté, ceux qui procèdent de circonstances extérieures au bailleur — l’inexécution par le locataire de ses obligations, la nécessité de réaliser des travaux non liés à une indécence préexistante, la volonté de vendre ou de reprendre le logement dans des conditions régulières. De l’autre, ceux qui trouvent leur cause dans la propre défaillance du bailleur — l’indécence du logement au jour de la conclusion du contrat, connue du bailleur et à laquelle il entend remédier par des travaux. Les premiers peuvent prospérer ; les seconds sont voués à l’échec.
À cet égard, la Cour de cassation rejoint, sur un terrain distinct, la solution dégagée par l’arrêt du 12 octobre 2023 (Civ. 3e, n° 22-18.580, Publié au Bulletin) https://www.courdecassation.fr/decision/65278d2c625e6e83183e338d, selon lequel « en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par cet article ». Le contrôle juridictionnel de la légitimité du motif de congé, déjà renforcé pour les congés pour reprise, s’étend désormais, de manière explicite, aux congés pour motif légitime et sérieux fondés sur l’indécence du logement.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 tire les conséquences de l’article 624 du Code de procédure civile en cassant, par voie de conséquence, les chefs de dispositif relatifs à l’indemnité d’occupation et aux condamnations pécuniaires accessoires. La cour d’appel avait en effet condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros à compter du 25 novembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’à une somme totale de 11 300 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au mois d’août 2023. La cassation de ces chefs de dispositif rappelle que l’indemnité d’occupation, accessoire de l’expulsion, ne peut survivre à l’anéantissement de cette dernière.
II. La portée de l’arrêt sur l’ensemble du contentieux de la décence locative
A. Le renforcement de l’obligation de délivrance du bailleur
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de renforcement continu de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur. L’article 1719 du Code civil, dont la rédaction actuelle est issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dispose désormais, dans son 1°, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».
Cette obligation est qualifiée de résultat par une jurisprudence constante. La Cour de cassation a ainsi cassé, le 27 juin 2024 (Civ. 3e, n° 23-15.226, précité) https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8, l’arrêt d’une cour d’appel qui avait cru pouvoir exonérer le bailleur de cette obligation en retenant que la locataire avait dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux à partir de 2015 et ne leur avait adressé aucune réclamation. La Cour énonce que ces motifs sont « inopérants » et que « seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail ».
Par ailleurs, un arrêt du 16 mai 2024 (Civ. 3e, n° 23-12.438) https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e était venu préciser, au visa des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu’un logement loué dont une cour d’appel avait estimé qu’il « n’était pas impropre à l’usage d’habitation » pouvait néanmoins être considéré comme indécent. La Cour de cassation, censurant cette analyse, avait rappelé l’étendue de l’obligation du bailleur, ne se limitant pas à la seule absence d’insalubrité mais exigeant la conformité à l’ensemble des caractéristiques du logement décent définies par le décret du 30 janvier 2002.
Un arrêt du 1er juin 2022 (Civ. 3e, n° 21-11.602, Publié au Bulletin) https://www.courdecassation.fr/decision/629702157c2a1fa9d4442263 avait déjà posé, au visa de l’article 1719 du Code civil, que l’obligation de délivrance constitue une obligation essentielle du contrat de bail, dont le manquement ouvre droit à réparation pour le locataire. La Cour y énonçait que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». La même solution a été réaffirmée par un arrêt du 19 mars 2026 (Civ. 3e, n° 24-14.483) https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fc7cdc6046d472d5b1f et par un arrêt du 16 octobre 2025 (Civ. 3e, n° 24-16.682) https://www.courdecassation.fr/decision/68f086bb8af7f48b3631ea35, ce dernier précisant, au visa des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’articulation entre ces deux textes.
En définitive, l’arrêt du 4 juin 2026 complète cet édifice jurisprudentiel en en tirant une conséquence procédurale inédite : l’obligation de délivrance, parce qu’elle est de résultat et qu’elle pèse sur le bailleur dès la conclusion du contrat, fait obstacle à ce que ce dernier puisse se prévaloir de l’inexécution de sa propre obligation pour justifier un congé. La turpitude du bailleur, c’est-à-dire la connaissance qu’il avait de l’indécence du logement au moment de la conclusion du bail, le prive de la faculté de régulariser sa situation par la voie de l’éviction du locataire.
B. Les conséquences pratiques pour les acteurs du bail d’habitation
La portée pratique de l’arrêt du 4 juin 2026 ne doit pas être sous-estimée. Au-delà de l’espèce jugée, qui concernait un logement d’une surface de 8,84 m² manifestement impropre à l’habitation, le principe dégagé par la Cour de cassation s’applique à l’ensemble des situations dans lesquelles le bailleur a connaissance de l’indécence du logement au jour de la conclusion du contrat. L’indécence peut résulter de multiples facteurs : surface habitable insuffisante, absence de ventilation, humidité excessive, installation électrique dangereuse, absence d’équipement sanitaire, exposition au plomb, performance énergétique inférieure au seuil légal.
Pour les bailleurs, la conséquence est triple. En premier lieu, ils ne peuvent plus espérer régulariser une situation d’indécence, connue d’eux au jour de la conclusion du bail, en délivrant un congé pour motif légitime et sérieux. En deuxième lieu, ils sont tenus, pendant toute la durée du bail, de maintenir le logement en état de décence, cette obligation ne pouvant être interrompue que par un événement de force majeure. En troisième lieu, s’ils souhaitent réaliser des travaux de mise en conformité, ils doivent emprunter la voie de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle maintient le locataire dans les lieux et permet au juge d’aménager les conditions d’exécution des travaux, y compris en réduisant le loyer ou en suspendant son paiement.
Pour les locataires, l’arrêt constitue une protection renforcée. Un locataire occupant un logement dont l’indécence a été judiciairement constatée, ou qui est manifeste au regard des critères réglementaires, peut désormais opposer au congé du bailleur l’impossibilité pour ce dernier de se prévaloir de sa propre turpitude. Le locataire dispose en outre, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, d’un droit à la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et de la faculté de saisir le juge pour qu’il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Pour les praticiens du droit immobilier, l’arrêt appelle une vigilance accrue dans la rédaction des congés. Tout congé délivré par un bailleur pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux doit désormais être précédé d’une vérification minutieuse de l’état du logement au jour de la conclusion du bail. Si cet état révèle une indécence préexistante, connue du bailleur, le congé est voué à l’annulation. La charge de la preuve de la connaissance de l’indécence par le bailleur incombe au locataire, qui pourra utilement s’appuyer sur l’état des lieux d’entrée, les diagnostics techniques annexés au bail, ou tout autre élément contemporain de la conclusion du contrat.
Enfin, l’arrêt du 4 juin 2026 entre en résonance avec les évolutions législatives récentes qui ont considérablement renforcé les exigences de décence énergétique. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, prévoit désormais que le logement décent doit répondre à un niveau de performance énergétique minimal, compris entre la classe A et la classe F à compter du 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, et entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Un bailleur qui, au 1er janvier 2025, donnerait à bail un logement de classe G, tout en sachant que cette classification emporte indécence, ne pourrait ultérieurement délivrer congé pour réaliser des travaux de rénovation énergétique destinés à y remédier.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 consacre un principe simple mais d’une portée considérable : le bailleur ne peut se prévaloir d’un motif légitime et sérieux de congé lorsque ce motif procède de la volonté de remédier à une indécence dont il avait connaissance au moment de la conclusion du bail. En censurant l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire occupant un studio de 8,84 m², la Cour de cassation rappelle que la protection du logement, droit fondamental du locataire, ne saurait céder devant la tentative du bailleur de régulariser unilatéralement une situation d’indécence dont il est le premier responsable.
Cette décision, publiée au Bulletin, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel cohérent qui, de l’arrêt du 1er juin 2022 à celui du 16 avril 2026, en passant par les décisions des 27 juin 2024 et 16 mai 2024, renforce continûment l’obligation de délivrance du bailleur et la protection du locataire. Elle invite les praticiens à une vigilance renouvelée dans la rédaction des congés et dans l’appréciation de l’état du logement au jour de la conclusion du bail. Elle rappelle enfin que le contrat de bail d’habitation, contrat d’ordre public, ne saurait être l’instrument de la mauvaise foi du bailleur.
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