Depuis le 1er juillet 2026, de nouveaux seuils d’usure s’appliquent aux crédits immobiliers. Pour les prêts relais, le plafond publié pour le troisième trimestre 2026 est fixé à 6,39 %. Cette actualité peut débloquer certains dossiers, mais elle ne règle pas toutes les situations : une banque peut encore refuser un prêt relais si le risque lui paraît trop élevé, si le coût total du crédit dépasse le plafond applicable ou si la vente du bien actuel n’est pas assez sécurisée.
Le problème est souvent très concret. L’acquéreur a signé un compromis, il attend de vendre son logement actuel, il compte sur un prêt relais pour acheter le nouveau bien, puis la banque refuse ou tarde à émettre l’offre. Le vendeur menace de conserver le dépôt de garantie. Le notaire demande une position écrite. Le délai de condition suspensive arrive à expiration.
Dans cette situation, il faut agir vite, mais surtout dans le bon ordre. Le refus bancaire ne suffit pas toujours à annuler automatiquement la vente. Il faut vérifier ce que prévoit le compromis, respecter les délais, obtenir les bons justificatifs et éviter de donner au vendeur un argument pour dire que l’acquéreur a fait échouer lui-même son financement.
Le taux d’usure du 1er juillet 2026 ne garantit pas l’obtention du prêt relais
Le taux d’usure est un plafond légal. La banque ne peut pas accorder un crédit dont le taux annuel effectif global dépasse le seuil applicable à la catégorie du prêt. Pour le troisième trimestre 2026, la Banque de France indique un seuil de 6,39 % pour les prêts relais.
Ce plafond ne correspond pas seulement au taux nominal affiché dans la proposition commerciale. Le TAEG peut intégrer le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur lorsqu’elle est exigée, certains frais de dossier, frais de garantie et coûts obligatoires liés au crédit. Un dossier peut donc paraître acceptable au premier regard, puis devenir impossible une fois tous les coûts ajoutés.
La hausse ou l’ajustement du seuil au 1er juillet 2026 ne transforme pas la banque en prêteur obligatoire. Elle conserve le droit de refuser le financement si le dossier est fragile : valeur de revente incertaine, mensualité trop lourde, apport insuffisant, ancien bien difficile à vendre, durée de relais trop longue, revenus irréguliers, ou désaccord sur l’estimation du logement à vendre.
Pour l’acquéreur, la vraie question n’est donc pas seulement : « le taux d’usure a-t-il changé ? » La question utile est : « mon refus bancaire me protège-t-il dans le compromis signé ? »
Vérifier d’abord la clause de condition suspensive
Quand un achat immobilier est financé par un prêt, le compromis prévoit en principe une condition suspensive d’obtention du crédit. L’article L. 313-41 du code de la consommation encadre cette protection : si la condition n’est pas réalisée, les sommes versées d’avance doivent être restituées, sans retenue ni indemnité, lorsque les conditions légales sont réunies.
Mais cette protection dépend du compromis signé. Il faut relire immédiatement :
- le montant du prêt prévu ;
- la durée du prêt ;
- le taux maximal indiqué dans la clause ;
- la date limite de dépôt des demandes de prêt ;
- la date limite d’obtention de l’offre ;
- le nombre de banques à solliciter ;
- l’existence ou non d’une mention spéciale sur le prêt relais ;
- les conditions de restitution du dépôt de garantie.
Un refus de prêt relais obtenu hors délai, ou pour un montant différent de celui prévu au compromis, peut devenir contestable. De même, si l’acquéreur a demandé un financement plus risqué, plus cher ou plus élevé que celui prévu dans la clause, le vendeur peut soutenir que la condition suspensive n’a pas été loyalement mise en oeuvre.
Le code civil ajoute une règle importante : la condition suspensive peut être réputée accomplie si la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. En pratique, cela signifie que l’acquéreur doit pouvoir démontrer qu’il a réellement sollicité le financement prévu et qu’il n’a pas provoqué le refus par négligence, retard ou demande incohérente avec le compromis.
Obtenir un refus bancaire exploitable
Un simple échange oral avec le conseiller bancaire ne suffit pas. Il faut demander un écrit clair. Le document idéal mentionne :
- l’identité de l’emprunteur ;
- le bien financé ;
- le montant demandé ;
- la nature du financement, notamment prêt relais si c’est le cas ;
- la date de la demande ;
- la date du refus ;
- si possible, le motif général du refus.
La banque n’accepte pas toujours de détailler ses raisons. Ce n’est pas forcément bloquant, mais l’attestation doit au moins permettre de relier le refus au projet immobilier concerné. Une attestation vague du type « votre demande ne peut recevoir une suite favorable » peut être insuffisante si le vendeur conteste et si aucun autre document ne permet de comprendre le dossier.
Il faut aussi conserver les pièces annexes : simulations, emails du courtier, récépissés de dépôt, liste des banques contactées, pièces transmises, relances, demandes complémentaires et messages du notaire. Ces éléments serviront à établir que l’acquéreur a agi sérieusement avant l’expiration de la condition suspensive.
Prévenir le notaire et le vendeur avant l’expiration du délai
Lorsqu’un prêt relais est refusé, il ne faut pas attendre la dernière minute. L’acquéreur doit informer le notaire et le vendeur par écrit, en joignant les justificatifs disponibles. Si une solution reste possible, il peut demander une prorogation du délai de condition suspensive.
La demande de prorogation doit être précise. Elle doit expliquer :
- pourquoi le financement n’est pas encore obtenu ;
- quelles banques ou courtiers sont encore saisis ;
- quel délai supplémentaire est demandé ;
- quelles garanties complémentaires peuvent être fournies ;
- si une baisse du prix, un apport complémentaire ou une modification du montage est envisagée.
Le vendeur n’est pas obligé d’accepter une prorogation. Mais une demande écrite, argumentée et transmise avant l’échéance renforce la position de l’acquéreur. Elle montre qu’il n’abandonne pas le dossier et qu’il cherche une solution conforme au compromis.
À l’inverse, laisser passer le délai sans écrit, sans refus formel et sans demande de prorogation crée un risque. Le vendeur peut soutenir que l’acquéreur n’a pas accompli les démarches nécessaires et réclamer la clause pénale ou la conservation du séquestre.
Peut-on récupérer le dépôt de garantie si le prêt relais est refusé ?
Oui, si la condition suspensive d’obtention du prêt joue correctement. Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation doit alors être restitué à l’acquéreur. C’est précisément l’une des protections attachées au financement immobilier.
Mais en cas de contestation, le notaire peut refuser de débloquer les fonds sans accord des parties ou décision judiciaire. Le séquestre reste alors bloqué, même si l’acquéreur estime avoir raison. Il faut donc traiter le sujet avec méthode.
La première étape consiste à adresser une demande écrite de restitution, avec les refus bancaires et les preuves de dépôt du dossier de prêt. Si le vendeur refuse, une mise en demeure peut être nécessaire. Elle doit rappeler la clause du compromis, la condition suspensive, les démarches effectuées, les refus obtenus et la demande de libération du séquestre.
Si le blocage persiste, il faut envisager une action devant le tribunal judiciaire compétent pour obtenir la restitution des sommes et, selon les circonstances, des dommages-intérêts. L’enjeu peut être important lorsque le séquestre représente 5 % ou 10 % du prix de vente, surtout à Paris et en Île-de-France.
Que faire si le prêt relais est refusé mais que l’achat reste possible ?
Tout refus bancaire ne signifie pas que le projet est définitivement perdu. Plusieurs pistes peuvent être examinées avant l’expiration du compromis :
- réduire le montant du prêt relais en augmentant l’apport ;
- négocier un avenant avec le vendeur ;
- revoir le prix ou le calendrier de signature ;
- produire une estimation plus solide du bien à vendre ;
- accélérer la mise en vente ou accepter une offre d’achat sérieuse sur l’ancien logement ;
- solliciter une autre banque ou un courtier spécialisé ;
- modifier l’assurance emprunteur si elle pèse trop dans le TAEG ;
- demander un montage combinant prêt amortissable et relais plus court.
Ces solutions doivent être documentées. Si le vendeur accepte un avenant, l’accord doit être formalisé par écrit, idéalement par le notaire. Une simple discussion téléphonique ne suffit pas à sécuriser le dossier.
Il faut également éviter les demandes irréalistes. Si le compromis prévoit un prêt de 500 000 euros sur une certaine durée, demander à la banque un financement beaucoup plus élevé ou avec des caractéristiques différentes peut fragiliser l’acquéreur. Le refus doit correspondre au financement prévu par la clause.
Le cas particulier de Paris et de l’Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, les prêts relais sont fréquents car les prix élevés obligent souvent les ménages à acheter avant d’avoir vendu. Le risque est également plus fort : le dépôt de garantie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, les délais de signature sont serrés et les vendeurs acceptent parfois mal une prorogation.
Dans ce contexte, l’acquéreur doit être particulièrement rigoureux sur trois points. D’abord, l’estimation du bien à vendre doit être crédible et récente. Ensuite, les démarches bancaires doivent être lancées dès la signature du compromis. Enfin, le notaire doit être informé rapidement de tout refus ou retard.
Pour un vendeur, il peut être utile de demander des justificatifs précis avant d’accepter la restitution du séquestre. Pour un acquéreur, il est essentiel de ne pas se contenter d’une attestation imprécise lorsque plusieurs dizaines de milliers d’euros sont en jeu.
Les sources officielles à vérifier
Le barème applicable depuis le 1er juillet 2026 a été publié par la Banque de France, qui indique notamment le seuil de 6,39 % pour les prêts relais. Service-Public rappelle également que de nouveaux taux d’usure s’appliquent aux crédits immobiliers à compter de cette date.
Pour le compromis de vente, les textes utiles sont principalement l’article L. 313-41 du code de la consommation sur la condition suspensive liée au crédit immobilier, l’article L. 313-42 lorsque l’acte indique un paiement sans prêt mais que l’acquéreur recourt finalement à un crédit, et l’article 1304-3 du code civil sur la condition empêchée par la partie qui y avait intérêt.
Vous pouvez aussi relire notre article sur le taux d’usure et le compromis immobilier, ainsi que notre analyse sur la restitution du dépôt de garantie après un compromis de vente.
Sources officielles : Service-Public, actualité du 30 juin 2026 sur les plafonds du taux d’usure, Banque de France, taux d’usure 2026-Q3, article L. 313-41 du code de la consommation, article L. 313-42 du code de la consommation et article 1304-3 du code civil.
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À Paris et en Île-de-France, nous pouvons aussi vérifier les échanges avec la banque, le courtier, le notaire et le vendeur avant l’expiration du délai.
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