Force majeure et pénalités de retard dans le contrat de construction : le verrouillage de l’exonération du constructeur par l’arrêt du 26 mars 2026
I. Le fondement de l’exonération pour force majeure en droit de la construction
A. Les conditions classiques de la force majeure en matière contractuelle
La notion de force majeure occupe une place centrale dans le droit des obligations et, singulièrement, dans le contentieux de la construction. Elle permet au débiteur d’une obligation de s’exonérer de sa responsabilité contractuelle lorsqu’un événement indépendant de sa volonté l’a empêché d’exécuter son obligation. Dans le secteur de la construction, où les délais de livraison sont souvent assortis de pénalités de retard substantielles, l’invocation de la force majeure constitue un enjeu financier considérable pour l’ensemble des intervenants à l’acte de construire. Une jurisprudence abondante en a précisé les contours, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient, par un arrêt du 26 mars 2026, d’en renforcer l’une des conditions cardinales : l’extériorité de l’événement invoqué.
Ce mécanisme, connu de longue date, a été consacré par l’ancien article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, aux termes duquel « il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ». Ce texte, bien que remplacé par l’article 1218 du code civil pour les contrats conclus après le 1er octobre 2016, demeure d’une application fréquente en droit de la construction, où la durée des procédures conduit souvent les juridictions à statuer sur des contrats anciens.
L’article 1218 du code civil, dans sa version issue de la réforme, définit désormais la force majeure comme « un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ». Il précise que si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit. Cette définition légale, qui synthétise les acquis de la jurisprudence antérieure, fait de l’extériorité, de l’imprévisibilité et de l’irrésistibilité les trois conditions cumulatives de la force majeure.
La jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement précisé la portée de ces trois caractères. L’extériorité suppose que l’événement invoqué soit étranger au débiteur et ne procède ni de son fait ni de son activité. L’imprévisibilité s’apprécie au jour de la conclusion du contrat et implique que l’événement n’ait pu être raisonnablement anticipé par une personne normalement diligente. L’irrésistibilité, quant à elle, signifie que l’événement rende l’exécution de l’obligation impossible, et non pas seulement plus difficile ou plus onéreuse. Ces trois conditions sont d’interprétation stricte, et il appartient au débiteur qui invoque la force majeure d’en rapporter la preuve. En droit de la construction, cette charge probatoire s’articule avec le principe général de l’article 1231-1 du code civil, qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».
Dans le domaine spécifique de la construction, l’article 1792 du code civil institue une responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage « des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Cette responsabilité, dite décennale, ne peut être écartée que par la preuve d’une cause étrangère. La Cour de cassation exerce en la matière un contrôle rigoureux, qui la conduit à vérifier que les juges du fond ont correctement caractérisé les trois éléments constitutifs de la force majeure avant de prononcer une exonération. L’arrêt rendu le 26 mars 2026 par la troisième chambre civile illustre avec une particulière netteté l’intensité de ce contrôle lorsque l’événement invoqué trouve sa cause dans les propres manquements du constructeur.
B. L’application jurisprudentielle de la force majeure aux retards de chantier
Les pénalités de retard constituent l’un des leviers contractuels essentiels dont dispose le maître d’ouvrage pour assurer le respect des délais de livraison par le constructeur. Stipulées sous la forme d’un montant forfaitaire par jour de retard, elles s’appliquent de plein droit, sans que le maître d’ouvrage ait à démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui que le retard engendre nécessairement. Dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle régi par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la loi impose au constructeur de souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus, qui couvre le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de retard dans l’exécution des travaux. Le garant de livraison est alors tenu solidairement avec le constructeur au paiement des sommes dues.
Or, le constructeur confronté à un dépassement du délai contractuel cherche fréquemment à s’exonérer en invoquant des circonstances qui lui seraient extérieures. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, de manière constante, rappelé que l’admission de la force majeure suppose la réunion stricte des trois conditions cumulatives. Des intempéries d’une gravité exceptionnelle et non raisonnablement prévisibles, une décision administrative imprévisible interdisant la poursuite des travaux, ou encore une impossibilité absolue d’approvisionnement en matériaux peuvent, selon les circonstances, constituer des cas de force majeure. Mais le simple allongement de la durée d’une expertise judiciaire, lorsqu’elle trouve sa source dans des malfaçons imputables au constructeur, ne saurait bénéficier de cette qualification. C’est ce que la troisième chambre civile a rappelé avec force dans l’arrêt du 26 mars 2026, en énonçant que la mesure d’expertise ayant été ordonnée en raison de malfaçons imputables au constructeur, « la durée des opérations d’expertise résultant du décès de l’expert premier désigné et de l’annulation prononcée du rapport déposé par le deuxième ne constituait pas, faute d’extériorité, un cas de force majeure exonératoire de la responsabilité du constructeur » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789).
II. Le verrouillage de l’exonération par l’arrêt du 26 mars 2026
A. L’absence d’extériorité du décès de l’expert et de l’annulation du rapport
L’affaire soumise à la troisième chambre civile présentait une configuration procédurale remarquable par sa durée et sa complexité. Le 15 février 2008, la société Constructions Robert Brouca avait conclu plusieurs contrats de construction de maison individuelle avec différents maîtres d’ouvrage. Invoquant des non-conformités et des désordres affectant les ouvrages, les maîtres d’ouvrage avaient fait arrêter le chantier et saisi le juge des référés, lequel avait ordonné une expertise judiciaire le 26 mai 2009. Le premier expert désigné était décédé en cours de mission, ce qui avait nécessité la désignation d’un deuxième expert. Ce dernier avait déposé son rapport le 25 juin 2011. Toutefois, par une décision irrévocable du tribunal de grande instance du 2 mai 2012, ce rapport avait été annulé en raison d’un défaut d’impartialité de l’expert. Un troisième expert, nouvellement désigné, n’avait autorisé la reprise des travaux que le 14 juin 2012. Les procès-verbaux de réception avec réserves n’étaient intervenus que le 29 avril 2013, avec une levée complète des réserves au 31 juillet 2013, soit plus de cinq années après la signature des contrats.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 4 mars 2024, avait accueilli partiellement l’argumentation du constructeur et retenu que le décès du premier expert et l’annulation de l’expertise diligentée par le deuxième avaient constitué un cas de force majeure. Elle en avait déduit que le constructeur devait être exonéré des pénalités de retard pour la période courant jusqu’au 18 mai 2012, date de désignation du troisième expert. Pour justifier cette solution, la cour d’appel avait estimé que la partialité du deuxième expert, révélée par l’annulation de son rapport, constituait un événement imprévisible et irrésistible pour le constructeur, dès lors que l’inscription d’un expert sur la liste établie par la cour d’appel constitue un gage présumé de sérieux et d’impartialité.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’ancien article 1148 du code civil. Elle énonce que, la mesure d’expertise ayant été ordonnée en raison de malfaçons dont la cour d’appel a retenu l’imputabilité au constructeur, la durée des opérations d’expertise résultant du décès de l’expert et de l’annulation du rapport ne constituait pas, faute d’extériorité, un cas de force majeure exonératoire de la responsabilité du constructeur. La motivation est entièrement fondée sur l’absence de l’un des trois caractères cumulatifs de la force majeure, en l’occurrence l’extériorité. La Cour considère en substance que le décès d’un expert et l’annulation d’un rapport pour défaut d’impartialité, pour aussi exceptionnels qu’ils soient dans leur survenance, ne sont pas extérieurs au constructeur lorsque c’est l’imputabilité à ce dernier des malfaçons qui a rendu l’expertise nécessaire.
Cette décision s’inscrit dans un raisonnement causal rigoureux. La force majeure suppose une rupture totale du lien entre l’activité du débiteur et la cause de l’inexécution. Or ce lien n’est pas rompu lorsque l’expertise, quels que soient ses aléas ultérieurs, est la conséquence directe et prévisible de manquements contractuels imputables au débiteur. La Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 7 décembre 2022, l’exigence d’impartialité qui pèse sur l’expert judiciaire au titre de l’article 237 du code de procédure civile, jugeant que « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité » (Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-14.498), et a censuré l’arrêt d’appel qui n’avait pas recherché « si la teneur des écrits de l’expert ne révélait pas une hostilité à l’égard de la bailleresse et un parti pris en faveur des locataires, entachant le rapport d’un manque d’objectivité ou d’impartialité ».
L’arrêt du 26 mars 2026 prolonge cette exigence en en tirant les conséquences sur le terrain de la force majeure : le manquement de l’expert à son devoir d’impartialité ne génère pas un aléa extérieur au constructeur, mais un risque procédural inhérent à toute expertise judiciaire, dont le constructeur supporte la charge lorsque l’expertise trouve sa cause dans ses propres manquements. La Cour de cassation fait ainsi prévaloir une conception causale de l’extériorité, qui exclut du champ de la force majeure tout événement dont l’origine peut être rattachée, fût-ce indirectement, au fait du débiteur. Cette approche est cohérente avec la finalité même de l’exonération pour force majeure, qui vise à protéger le débiteur contre les conséquences d’événements véritablement étrangers à son activité, et non à lui permettre de se décharger des suites procédurales de ses propres manquements contractuels. La décision du 26 mars 2026 s’inscrit ainsi dans le prolongement d’une jurisprudence exigeante qui, en matière de responsabilité des constructeurs, refuse de faire supporter au maître d’ouvrage les conséquences financières des aléas procéduraux dont le constructeur est, par sa défaillance initiale, la cause déterminante.
B. Les conséquences pratiques de l’arrêt pour les acteurs de la construction
La portée de l’arrêt du 26 mars 2026 dépasse largement les circonstances particulières de l’espèce et intéresse l’ensemble des acteurs du secteur de la construction. Pour le constructeur, cet arrêt constitue un rappel sévère de l’étendue de sa responsabilité en matière de retard de livraison. Il signifie que les aléas de la procédure d’expertise judiciaire, quand bien même ils seraient aussi graves qu’un décès ou qu’une annulation pour défaut d’impartialité, relèvent de la sphère de risque du constructeur lorsque l’expertise a été ordonnée en raison de ses propres malfaçons. Le constructeur ne peut donc se décharger sur le déroulement de la procédure pour justifier un dépassement des délais contractuels de livraison. En pratique, cette solution invite les constructeurs à une vigilance accrue dans la conduite des opérations de construction, le moindre désordre imputable pouvant rétrospectivement justifier un allongement de la durée de l’expertise et, partant, l’application de pénalités de retard sans possibilité d’exonération.
Pour le maître d’ouvrage, la décision renforce substantiellement sa position dans le contentieux des retards de chantier. Il peut désormais opposer au constructeur une fin de non-recevoir à toute tentative d’exonération fondée sur la durée de l’expertise, dès lors que celle-ci a été ordonnée en raison de désordres imputables au constructeur. La cassation prononcée entraîne de surcroît, par voie de conséquence et en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt d’appel ayant rejeté les demandes d’indemnisation des maîtres d’ouvrage au titre de la perte de chance de louer les biens, ce qui ouvre la voie à une réparation intégrale des préjudices consécutifs au retard. Le maître d’ouvrage peut donc non seulement obtenir le paiement des pénalités de retard intégrales, mais également la réparation des préjudices indirects liés au dépassement du délai de livraison, tels que la perte de loyers.
Pour le garant de livraison, tenu solidairement avec le constructeur au paiement des sommes dues au maître d’ouvrage dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, l’arrêt emporte des conséquences financières directes. La garantie de livraison à prix et délais convenus, régie par les articles L. 231-6 et suivants du code de la construction et de l’habitation, couvre le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de retard dans l’exécution des travaux. Le garant, qui ne peut opposer au maître d’ouvrage les exceptions tirées du contrat de construction, se trouve exposé au même titre que le constructeur au paiement des pénalités de retard pour la période non couverte par l’exonération indûment accordée par la cour d’appel de Versailles. Dans l’affaire jugée le 26 mars 2026, la société Compagnie européenne de garanties et cautions, venue aux droits de la CEGI, avait délivré la garantie de livraison. La cassation de l’arrêt d’appel la replace dans l’obligation de garantir le paiement des pénalités de retard intégrales, sans pouvoir bénéficier de la réduction accordée par les juges versaillais.
Au-delà de ses conséquences immédiates, l’arrêt du 26 mars 2026 revêt une portée pédagogique pour l’ensemble des professionnels de la construction. Il rappelle que le constructeur, professionnel présumé compétent, ne saurait se décharger sur les aléas de la procédure d’expertise des conséquences financières de ses propres manquements. Le contrat de construction de maison individuelle, encadré par les dispositions impératives des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, fait peser sur le constructeur une obligation de résultat quant au respect des délais de livraison. Les pénalités de retard, stipulées au contrat ou résultant de l’application de ces dispositions d’ordre public, constituent la sanction naturelle du dépassement de ce délai. En refusant que le constructeur puisse invoquer les vicissitudes d’une expertise dont il est à l’origine pour échapper à ces pénalités, la Cour de cassation rappelle que l’économie du contrat de construction repose sur une répartition des risques qui fait peser sur le professionnel la charge des aléas procéduraux consécutifs à ses manquements.
Pour les assureurs de responsabilité décennale, l’arrêt du 26 mars 2026 conforte l’interprétation stricte des conditions de la force majeure comme cause exonératoire. Les aléas affectant le déroulement d’une expertise judiciaire, quels qu’ils soient, ne constituent pas une cause étrangère au sens de l’article 1792 du code civil lorsque les désordres ayant justifié l’expertise sont imputables au constructeur. La Cour de cassation rappelle ainsi indirectement que la responsabilité décennale, conçue comme une garantie légale au profit du maître d’ouvrage, ne peut être écartée que dans des circonstances exceptionnelles et dûment caractérisées.
Enfin, pour les praticiens du droit de la construction, avocats spécialisés en droit immobilier et en contentieux de la construction, l’arrêt du 26 mars 2026 fournit une grille d’analyse claire et opérationnelle pour apprécier le bien-fondé d’une demande d’exonération fondée sur les aléas de l’expertise. Le critère déterminant est celui de l’origine des désordres ayant justifié l’expertise : si ces désordres sont imputables au constructeur, l’ensemble des vicissitudes procédurales ultérieures relèvent de sa sphère de risque et ne peuvent constituer un cas de force majeure. Si, à l’inverse, l’expertise a été ordonnée pour des causes non imputables au constructeur, la durée de celle-ci pourrait, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, constituer un événement extérieur justifiant une exonération partielle des pénalités de retard. Cette solution, qui place le curseur au stade de l’origine de la mesure d’instruction plutôt qu’à celui de ses aléas ultérieurs, présente l’avantage de la simplicité et de la prévisibilité.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 26 mars 2026 constitue une décision de principe qui resserre les conditions de l’exonération du constructeur pour force majeure en matière de pénalités de retard. En énonçant que le décès d’un expert et l’annulation d’un rapport d’expertise pour défaut d’impartialité ne constituent pas un événement extérieur au constructeur lorsque l’expertise a été ordonnée en raison de malfaçons imputables à ce dernier, la Haute juridiction rappelle que l’extériorité, condition cardinale de la force majeure, fait défaut chaque fois que l’événement invoqué trouve sa cause, même indirectement, dans les manquements contractuels du débiteur.
Cette solution, rigoureuse dans son fondement et protectrice pour le maître d’ouvrage, s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence constante qui fait de la responsabilité du constructeur une responsabilité renforcée. Elle emporte des conséquences pratiques immédiates pour les constructeurs, les garants de livraison, les assureurs et les praticiens du droit immobilier. En clarifiant que les aléas de la procédure d’expertise relèvent de la sphère de risque du constructeur lorsque l’expertise trouve sa cause dans ses propres manquements, la Cour de cassation renforce la sécurité juridique des maîtres d’ouvrage et dissuade les constructeurs de multiplier les contestations dilatoires. Les praticiens du droit immobilier et de la construction trouveront dans cet arrêt, accessible sur le site de la Cour de cassation sous le numéro de pourvoi 24-14.789, une référence précieuse pour le traitement des contentieux relatifs aux retards de chantier et à l’application des pénalités de retard dans les contrats de construction.
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