L’article 1865-1 du Code civil et le nouveau formalisme des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière : la nullité comme sanction d’un ordre public renouvelé
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel le 26 juin 2026, a inséré dans le Code civil un nouvel article 1865-1 dont l’entrée en vigueur, le 27 juin 2026, modifie en profondeur le régime des cessions de droits sociaux portant sur des personnes morales à prépondérance immobilière. Ce texte, adopté après la décision du Conseil constitutionnel du 18 juin 2026 qui en a validé le principe, subordonne désormais, à peine de nullité, la validité de toute cession de parts sociales ou d’actions d’une telle société à l’intervention d’un professionnel qualifié. L’acte sous seing privé rédigé par les parties elles-mêmes, pratique jusqu’alors largement répandue pour les cessions de parts de sociétés civiles immobilières, se trouve ainsi privé de tout effet juridique.
L’innovation législative est triple. Elle crée, d’abord, une nullité textuelle spécifique aux cessions de droits sociaux des sociétés à prépondérance immobilière, rompant avec le principe de liberté de la preuve qui prévalait sous l’empire du droit antérieur. Elle définit, ensuite, un cercle fermé de professionnels habilités à instrumenter l’acte de cession : le notaire, à titre principal, l’avocat, dont l’acte contresigné au sens de l’article 1374 du Code civil acquiert une portée nouvelle, et l’expert-comptable, dans les limites de son habilitation légale. Elle consacre, enfin, une hiérarchie des formes dont la méconnaissance est directement sanctionnée par la nullité, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un préjudice.
Or, si la presse juridique et les cabinets d’avocats ont rapidement annoncé, parfois dès le 23 juin 2026, l’existence de ce nouveau formalisme, l’analyse de sa portée juridique exacte demeure embryonnaire. Il ne s’agit pas d’une simple contrainte procédurale supplémentaire imposée aux praticiens. L’article 1865-1 s’inscrit dans un mouvement plus large de réforme du droit des nullités en droit des sociétés, amorcé par l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, et mobilise des notions fondamentales du droit civil et du droit des affaires dont l’articulation mérite un examen approfondi. La présente étude se propose d’analyser, dans une première partie, l’économie générale du nouveau dispositif et son insertion dans le droit positif des nullités sociétaires (I), avant d’en mesurer, dans une seconde partie, les conséquences pratiques pour les acteurs du marché immobilier et les professionnels du droit (II).
I. L’insertion de l’article 1865-1 dans le droit positif des nullités sociétaires : une rupture maîtrisée avec le droit antérieur
A. La genèse législative : de la lutte contre la fraude à la création d’un formalisme ad validitatem
L’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, qui crée l’article 1865-1 du Code civil (Légifrance), s’inscrit dans un objectif de politique publique clairement affiché : lutter contre la fraude sociale et fiscale en imposant une traçabilité renforcée des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Le législateur a considéré que la cession de parts de telles sociétés, réalisée par acte sous seing privé sans intervention d’un professionnel assermenté, permettait de dissimuler des plus-values immobilières et d’éluder les droits d’enregistrement prévus à l’article 726 du Code général des impôts (Légifrance), dont le taux est porté à 5 % pour les participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière.
Le texte définitif résulte d’un parcours législatif heurté. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a, par sa décision du 18 juin 2026, jugé le dispositif conforme à la Constitution, écartant notamment le grief tiré de l’atteinte disproportionnée à la liberté contractuelle. Cette validation constitutionnelle a ouvert la voie à la promulgation de la loi le 25 juin 2026 et à son entrée en vigueur dès le lendemain de sa publication, le 27 juin 2026.
La notion de société à prépondérance immobilière, à laquelle renvoie l’article 1865-1, est définie par le 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts. Elle vise toute personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Cette définition, forgée pour les besoins de la fiscalité des droits d’enregistrement, se trouve désormais transposée en droit civil, à la faveur d’une technique de renvoi qui n’est pas sans soulever des interrogations quant à l’autonomie des qualifications civiles et fiscales.
Le champ d’application du nouveau texte est considérable. Il englobe non seulement les sociétés civiles immobilières, qui constituent le support juridique privilégié de la détention patrimoniale en France, mais également les sociétés commerciales par actions ou à responsabilité limitée dont l’actif est majoritairement immobilier, ainsi que les sociétés holdings animatrices de groupes immobiliers, pour autant que leur actif réponde au critère de prépondérance. Sont en revanche exclus du dispositif, par l’effet du II de l’article 1865-1, les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier.
B. La nullité comme sanction : une articulation inédite avec la réforme de mars 2025 et la jurisprudence de la chambre commerciale
Le choix du législateur de 2026 de sanctionner le non-respect du formalisme de l’article 1865-1 par la nullité n’est pas anodin. Il s’inscrit dans un contexte de refonte d’ensemble du droit des nullités en droit des sociétés, opérée par l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 (Légifrance), dont l’article L. 235-1 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, dispose que la nullité d’actes ou délibérations autres que ceux modifiant les statuts ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative du livre II relatif aux sociétés commerciales ou des lois qui régissent les contrats.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, précisé la portée de ce principe. Dans un arrêt du 7 mai 2025, elle a jugé que « sous réserve des cas dans lesquels il a été fait usage de la faculté, ouverte par une disposition impérative, d’aménager conventionnellement la règle posée par celle-ci, le non-respect des stipulations contenues dans les statuts n’est pas sanctionné par la nullité » (Cass. com., 7 mai 2025, n° 23-21.508, Publié au Bulletin). Par ailleurs, la Cour a rappelé, dans un arrêt du 5 novembre 2025, que le dernier alinéa de l’article L. 223-30 du Code de commerce « trouve son fondement dans la volonté du législateur de sanctionner par la nullité la méconnaissance des règles de majorité et de quorum prévues par ce texte », et qu’une telle disposition « a pour objet et pour effet de régir les effets légaux du contrat de société, de sorte qu’elle est applicable aux décisions sociales prises à compter de son entrée en vigueur, peu important la date de constitution de la société » (Cass. com., 5 nov. 2025, n° 23-10.763, Publié au Bulletin).
Dès lors, l’article 1865-1 constitue précisément cette disposition impérative dont la violation est sanctionnée par la nullité, au sens de la jurisprudence précitée. Il ne s’agit pas d’une nullité facultative abandonnée à l’appréciation du juge, mais d’une nullité textuelle, automatique dans son principe, qui s’impose aux parties comme aux tiers. L’acte de cession conclu en méconnaissance de ce formalisme est privé d’efficacité juridique ab initio, sans qu’il soit besoin d’établir un grief distinct.
La chambre commerciale a également eu l’occasion de préciser le régime de la prescription applicable aux actions en nullité en droit des sociétés. Dans un arrêt du 1er avril 2026, elle a rappelé qu’« il résulte de la combinaison des articles L. 235-9, alinéa 3, et L. 225-149-3 du Code de commerce, dans leur rédaction applicable avant l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, que seules les actions en nullité fondées sur l’une des causes de nullité énumérées par le second de ces textes se prescrivent par trois mois ; les actions en nullité d’une décision d’augmentation de capital fondées sur d’autres causes, et notamment sur les causes de nullité des contrats en général, demeurent soumises à la prescription triennale prévue par le premier alinéa de l’article L. 235-9 précité » (Cass. com., 1er avr. 2026, n° 24-20.707, Publié au Bulletin). Cette distinction entre les causes de nullité est de nature à intéresser directement le contentieux de l’article 1865-1, la nullité de la cession pour vice de forme relevant, sauf disposition spéciale contraire, du régime de la prescription triennale de droit commun.
En outre, la jurisprudence de la chambre commerciale relative au formalisme des cessions de droits sociaux éclaire la logique dans laquelle s’inscrit le nouveau texte. Dans un arrêt du 18 septembre 2024, la Cour a admis qu’un formulaire Cerfa n° 2759, signé par le cédant et comportant toutes les informations nécessaires pour inscrire la cession sur le registre des mouvements de titres de la société et le compte d’actionnaire du cessionnaire, « peut valoir ordre de mouvement » (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 22-18.436, Publié au Bulletin). Cette solution, empreinte de pragmatisme, contraste avec la rigueur du nouveau dispositif légal, qui ne laisse aucune place à l’équipollence des formes.
Par ailleurs, la cour d’appel de Bordeaux a précisé, dans un arrêt du 27 mai 2026, que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du Code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers » et qu’elle « ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité » (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500). Cette distinction entre la formalité fiscale et les formalités civiles est désormais d’autant plus cruciale que l’enregistrement fiscal de la cession ne saurait couvrir la nullité résultant de l’inobservation de l’article 1865-1.
II. Les conséquences pratiques du nouveau formalisme pour les acteurs du marché immobilier et les professionnels du droit
A. La redéfinition du rôle des professionnels habilités : entre monopole et responsabilité
Le I de l’article 1865-1 du Code civil (Légifrance) énumère limitativement les trois catégories de professionnels habilités à constater la cession. Le notaire intervient au titre de l’acte authentique (1°), l’avocat au titre de l’acte contresigné au sens de l’article 1374 du Code civil (2°), et l’expert-comptable, dans les seuls cas où il est légalement habilité à le faire, au titre de l’acte sous signature privée rédigé par celui-ci (3°).
Cette énumération crée, de facto, un monopole partagé au profit des professions réglementées du droit et du chiffre, dont les membres sont tenus au respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier, expressément visées par le texte. Le législateur entend ainsi mobiliser les professionnels assermentés comme garants de la régularité et de la transparence des opérations de cession de titres immobiliers.
L’acte contresigné par avocat, régi par l’article 1374 du Code civil, acquiert avec l’article 1865-1 une portée nouvelle en droit des sociétés. Traditionnellement cantonné à la force probante, il devient une condition de validité de la cession elle-même, ce qui emporte une responsabilité professionnelle accrue pour l’avocat instrumentaire. À cet égard, la jurisprudence de la chambre commerciale relative à la faute du dirigeant qui ne respecte pas la procédure d’autorisation des conventions réglementées offre un parallèle éclairant. Dans un arrêt du 17 septembre 2025, la Cour de cassation a en effet censuré une cour d’appel qui avait écarté toute faute imputable au dirigeant au motif de l’absence d’éléments suffisants pour caractériser un préjudice, rappelant que « commet une faute le dirigeant intéressé qui ne respecte pas la procédure d’autorisation des conventions réglementées » (Cass. com., 17 sept. 2025, n° 23-20.052). Par transposition, l’absence de respect du formalisme de l’article 1865-1 par le professionnel instrumentaire constituerait une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, indépendamment de la preuve d’un préjudice distinct pour les parties.
En conséquence, les avocats intervenant dans les cessions de droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière devront intégrer, dès la phase précontractuelle, la vérification du critère de prépondérance immobilière défini par l’article 726 du Code général des impôts. Cette vérification, qui implique une analyse de la composition de l’actif social sur l’année précédant la cession, n’est pas une simple formalité. Elle conditionne l’applicabilité même du texte et, partant, la validité de l’acte instrumenté. Une erreur de qualification pourrait entraîner la nullité de la cession et exposer le professionnel à une action en responsabilité.
B. La sécurisation des cessions antérieures et l’impact sur les contentieux en cours
L’entrée en vigueur immédiate de l’article 1865-1, le 27 juin 2026, sans disposition transitoire expresse, soulève la question du sort des cessions conclues avant cette date. Le principe de non-rétroactivité des lois, consacré par l’article 2 du Code civil, interdit en principe l’application du nouveau formalisme aux actes de cession antérieurs au 27 juin 2026. Ces actes demeurent soumis au régime juridique en vigueur à la date de leur conclusion, lequel ne comportait aucune exigence formelle spécifique pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, hormis celles prévues par les statuts de la société concernée.
La cour d’appel de Versailles a d’ailleurs eu l’occasion, dans un arrêt du 13 janvier 2026, de confirmer l’annulation d’une cession d’actions pour violation d’une clause statutaire d’agrément, rappelant que le non-respect du formalisme prévu par les statuts peut conduire à la nullité de l’acte de cession (CA Versailles, 13 janv. 2026, n° 24/07739). Cette solution, fondée sur les stipulations statutaires et non sur une disposition légale impérative, conserve toute sa pertinence pour les cessions antérieures au 27 juin 2026. Le nouveau formalisme légal ne saurait rétroactivement valider une cession nulle en raison de la violation d’une clause d’agrément.
Pour les cessions postérieures au 27 juin 2026, le risque contentieux est d’une nature différente. La nullité encourue est une nullité absolue, fondée sur la violation d’une disposition impérative d’ordre public, et peut être invoquée par tout intéressé, y compris l’administration fiscale et les créanciers de la société. La chambre commerciale a, dans un arrêt du 27 novembre 2024, rappelé que « l’inopposabilité prévue à l’article L. 123-9, alinéa 1, du Code de commerce ne concerne pas les actes authentiques établis par les sociétés civiles professionnelles de notaires, de tels actes, en particulier les actes de donation, n’étant pas sujets à mention au registre du commerce et des sociétés » (Cass. com., 27 nov. 2024, n° 22-24.511, Publié au Bulletin). Ce principe, qui consacre la pleine opposabilité des actes authentiques aux tiers, renforce l’attrait de l’acte notarié comme vecteur de la cession, au détriment des autres formes prévues par l’article 1865-1.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre l’article 1865-1 et les clauses statutaires d’agrément, de préemption ou d’inaliénabilité, fréquentes dans les sociétés civiles immobilières et les sociétés holdings familiales, mérite une attention particulière. Le nouveau formalisme ne dispense nullement les parties du respect des stipulations statutaires qui gouvernent la cession des droits sociaux. La nullité de l’article 1865-1 se cumule avec les nullités susceptibles de résulter de la méconnaissance des clauses statutaires, sans que l’une n’absorbe l’autre. En d’autres termes, une cession constatée par acte authentique mais réalisée en violation d’une clause d’agrément demeure annulable sur le fondement des statuts, tandis qu’une cession conforme aux stipulations statutaires mais constatée par acte sous seing privé non contresigné encourt la nullité de l’article 1865-1.
Enfin, la pratique de la cession de parts de sociétés civiles immobilières par acte sous seing privé rédigé par les parties elles-mêmes, largement répandue dans les opérations patrimoniales familiales, se trouve anéantie. Les notaires, déjà familiers de ces opérations en raison de leur intervention pour la publicité foncière des cessions d’immeubles, apparaissent comme les premiers bénéficiaires de ce nouveau monopole. Les avocats, dont l’acte contresigné acquiert avec l’article 1865-1 une fonction qui dépasse celle de simple certification de signature, disposent désormais d’un outil leur permettant de revendiquer une place dans ce marché, à condition de maîtriser les obligations de vigilance imposées par le droit de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
Conclusion
L’article 1865-1 du Code civil, entré en vigueur le 27 juin 2026, constitue une réforme d’une ampleur considérable pour le droit des sociétés et le marché immobilier français. En imposant, à peine de nullité, l’intervention d’un professionnel qualifié pour toute cession de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière, le législateur opère un basculement du régime de la preuve vers un régime de validité, dont les conséquences contentieuses ne manqueront pas de se manifester dans les prochains mois.
La réforme s’articule avec la refonte du droit des nullités issue de l’ordonnance du 12 mars 2025 et s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence récente de la chambre commerciale, qui subordonne la nullité des actes et délibérations sociales à la violation d’une disposition impérative. Elle confère aux professions du droit un rôle de gardien de la régularité des cessions immobilières, en contrepartie d’une responsabilité professionnelle accrue. Les praticiens devront intégrer sans délai ce nouveau formalisme dans leurs actes, sous peine d’exposer leurs clients à l’annulation rétroactive de cessions dont les conséquences patrimoniales et fiscales pourraient s’avérer désastreuses.
Les associés de sociétés à prépondérance immobilière qui envisagent une cession de parts ou d’actions sont invités à vérifier, avec l’assistance de leur avocat en droit des sociétés, si leur société entre dans le champ d’application de l’article 1865-1. La qualification de société à prépondérance immobilière, qui conditionne l’applicabilité du texte, requiert une analyse juridique et comptable approfondie de la composition de l’actif social et des participations détenues. Par ailleurs, la rédaction ou la mise à jour des pactes d’associés et des statuts des sociétés concernées doit intégrer, désormais, l’articulation entre les clauses statutaires de cession et le nouveau formalisme légal, afin d’éviter les contentieux entre associés que pourrait faire naître une application défaillante du dispositif.
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