Retrait-gonflement des argiles au 1er juillet 2026 : les obligations renforcées du vendeur et du constructeur face à l’extension massive des zones réglementaires
L’arrêté du 9 janvier 2026, entré en vigueur ce 1er juillet 2026, redessine la carte des zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles sur le territoire national. Ce texte, pris en application de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, porte désormais à 61,5 pour cent la proportion de maisons individuelles situées en zone d’aléa moyen ou fort. L’extension est considérable : 4 000 communes supplémentaires se trouvent intégrées dans ce zonage, dont de nombreuses communes urbaines et périurbaines de la région parisienne, du pourtour méditerranéen et du couloir rhodanien qui n’étaient jusqu’alors que faiblement exposées. Pour les praticiens du droit immobilier, cette refonte réglementaire ne se limite pas à une mise à jour cartographique. Elle emporte des conséquences directes et immédiates sur l’intensité des obligations qui pèsent sur le vendeur d’un bien immobilier, sur l’architecte des risques que doit fournir le notaire instrumentaire, et sur le régime de responsabilité applicable aux désordres consécutifs à la dessiccation des sols. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, rendu plusieurs arrêts publiés au Bulletin qui précisent l’articulation entre l’obligation d’information issue de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, d’une part, et qui cernent plus rigoureusement les conditions d’engagement de la garantie décennale du constructeur confronté à un sol argileux, d’autre part. L’objet de la présente analyse est d’examiner dans quelle mesure l’extension du zonage réglementaire au 1er juillet 2026, combinée à la construction jurisprudentielle récente de la troisième chambre civile, aboutit à un renforcement substantiel des obligations pesant sur le vendeur et le constructeur, et corrélativement à une consolidation des droits de l’acquéreur.
I. L’intensification de l’obligation précontractuelle d’information à la lumière de l’extension des zones de retrait-gonflement des argiles
A. Le renforcement du formalisme de l’état des risques naturels par l’arrêt du 19 février 2026
L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose au vendeur d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, d’annexer à l’acte de vente un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. Cette obligation, dont la méconnaissance est sanctionnée par la possibilité pour l’acquéreur de poursuivre la résolution de la vente ou de demander une diminution du prix, a fait l’objet d’une précision déterminante par un arrêt de la troisième chambre civile du 19 février 2026, publié au Bulletin. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis un terrain à bâtir en mars 2012. La promesse de vente, signée en novembre 2011, contenait un état des risques naturels mentionnant que le bien se situait dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit. Entre la promesse et l’acte authentique, ce plan avait été approuvé par arrêté préfectoral du 28 février 2012, ce qui lui conférait valeur de servitude d’utilité publique. Or l’état des risques annexé à l’acte authentique n’avait pas été mis à jour et ne mentionnait pas cette approbation. La cour d’appel avait débouté les acquéreurs de leur demande en résolution, au motif que l’information délivrée était substantiellement identique. La Cour de cassation casse cette décision et pose une règle dont la portée est immédiatement transposable au risque argileux : « si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique » (Cass. 3e civ., 19 févr. 2026, n° 24-10.524, Publié au Bulletin).
Ce principe trouve une résonance particulière à l’égard du risque de retrait-gonflement des argiles. La nouvelle carte, issue de l’arrêté du 9 janvier 2026, modifie substantiellement le classement de nombreuses parcelles, qui passent d’une zone d’aléa faible à une zone d’aléa moyen ou fort. Dès lors, dans toutes les ventes pour lesquelles une promesse a été signée avant le 1er juillet 2026 mais dont la réitération par acte authentique interviendra après cette date, le notaire instrumentaire et le vendeur devront impérativement vérifier si la parcelle concernée a changé de classement et, le cas échéant, mettre à jour l’état des risques annexé à l’acte. La Cour de cassation rappelle en effet, dans le même arrêt, que l’article L. 562-4 du code de l’environnement dispose que le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique. Par conséquent, le changement de classement emporte une modification de la situation juridique du bien au regard des servitudes qui le grèvent, et cette modification doit être portée à la connaissance de l’acquéreur avant qu’il ne s’engage définitivement. À défaut, l’acquéreur pourra solliciter la résolution de la vente sur le fondement de l’article L. 125-5 du code de l’environnement.
B. L’articulation délicate entre l’obligation d’information environnementale et la garantie des vices cachés
Au-delà du formalisme de l’état des risques, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile invite à s’interroger sur l’articulation entre l’obligation spéciale d’information du vendeur et le régime de la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». La question qui se pose, avec une acuité renouvelée par l’extension du zonage RGA, est celle de savoir si la simple remise d’un état des risques mentionnant l’existence d’un aléa retrait-gonflement des argiles suffit à priver l’acquéreur du bénéfice de la garantie des vices cachés lorsque des fissures imputables à ce phénomène apparaissent postérieurement à la vente.
La réponse de la jurisprudence est nuancée. Dans un arrêt du 7 mars 2024, la troisième chambre civile a eu à connaître d’une espèce dans laquelle les vendeurs avaient, avant la vente d’une maison, fait procéder à des travaux de colmatage des fissures et de pose d’un enduit sur les façades. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait retenu que ces travaux de rebouchage constituaient une dissimulation des désordres, exclusive de la bonne foi des vendeurs, et que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte devait être écartée. L’arrêt précise que « le fait que d’anciennes fissures aient pu être visibles sous l’enduit ne permettait pas d’établir que le vice était apparent et que des acquéreurs non professionnels pouvaient de ce fait connaître l’ampleur des désordres préexistants à la vente » (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 20-17.790).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de considérer que la mention d’un risque générique dans un état des risques naturels puisse exonérer le vendeur de son obligation de garantie lorsque le vice affecte concrètement et gravement l’immeuble. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion, le 14 septembre 2023, de rappeler qu’un vendeur qui a occupé l’immeuble pendant vingt ans, qui a déclaré un sinistre à son assureur en raison de fissures et dont le titre de propriété mentionnait l’existence d’une action en garantie décennale contre le constructeur, ne peut invoquer sa bonne foi pour se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie. La Cour retient en effet que « les vendeurs ayant connaissance de l’existence, de l’origine et de la gravité de ces fissures, n’étaient pas de bonne foi et ne pouvaient se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-16.623).
Par ailleurs, la réticence dolosive du vendeur constitue un fondement autonome de nature à engager sa responsabilité. Dans un arrêt du 21 novembre 2024, la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ». L’arrêt précise que le caractère intentionnel de la réticence est une condition nécessaire du dol : « en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère intentionnel du défaut d’information de l’acquéreur, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 21 nov. 2024, n° 23-10.180).
La même exigence de preuve du caractère intentionnel se retrouve dans le contentieux de la responsabilité du notaire instrumentaire. La troisième chambre civile a jugé, le 26 mars 2026, que « le manquement du notaire à son devoir de conseil relatif aux risques naturels encourus par l’immeuble vendu engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.523). Le devoir de conseil du notaire ne se limite pas à la vérification formelle de la présence d’un état des risques dans le dossier de diagnostic technique. Il impose au notaire, professionnel tenu à une obligation d’information renforcée, d’alerter l’acquéreur sur la portée concrète des risques mentionnés et sur les conséquences juridiques qui en découlent. Dans les zones nouvellement classées en aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles, cette obligation revêt une dimension particulière : le notaire doit informer l’acquéreur de l’existence de ce risque, de son intensité, et de son incidence potentielle sur la constructibilité du terrain, sur l’assurabilité de l’ouvrage à venir, et sur la valeur vénale du bien.
Cette exigence d’intentionnalité distingue le dol de la simple obligation d’information prévue par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, dont la violation est sanctionnée indépendamment de toute intention de nuire. L’arrêt du 18 janvier 2023 rappelle à cet égard que les acquéreurs confrontés à des fissures postérieures à la vente peuvent agir cumulativement sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés, sans que l’un exclue l’autre (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-24.266). En conséquence, l’acquéreur confronté à un vice lié au retrait-gonflement des argiles dispose d’un triple fondement : l’action en résolution sur le fondement de l’obligation d’information environnementale, qui ne requiert pas la preuve d’une intention dolosive ; l’action en garantie des vices cachés, qui suppose la démonstration de la connaissance du vice par le vendeur ; et l’action en dol, qui requiert la preuve du caractère intentionnel de la réticence ou des manœuvres du vendeur.
II. La recomposition des régimes de responsabilité des constructeurs face au risque argileux
A. La garantie décennale à l’épreuve des désordres liés au retrait-gonflement des argiles
L’article 1792 du code civil énonce que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». La mention expresse des dommages « même résultant d’un vice du sol » revêt une importance capitale en matière de retrait-gonflement des argiles, phénomène par essence lié à la nature du sol d’assise des fondations.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 25 septembre 2025, les conditions dans lesquelles un désordre affectant un ouvrage construit sur un sol argileux peut relever de la garantie décennale. Dans cette espèce, un vendeur avait construit une maison précédée d’une étude de sol réalisée par un bureau d’études. Des fissures étaient apparues sur les façades, et l’expert judiciaire avait relevé qu’elles présentaient un caractère évolutif. La cour d’appel avait condamné le vendeur sur le fondement de l’article 1792. La Cour de cassation casse cette décision au motif que « la cour d’appel a violé le texte susvisé » en ne constatant pas « que les désordres avaient de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l’ouvrage, compromis sa solidité ou l’avaient rendu impropre à sa destination » (Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 24-10.517).
Cet arrêt rappelle une exigence fondamentale du droit de la construction : le caractère décennal d’un désordre ne se présume pas. Il doit être établi, avec certitude, que le dommage a atteint ou atteindra dans le délai de dix ans à compter de la réception une gravité telle qu’il compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Le 6 avril 2022, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser que des désordres n’étaient « pas consécutifs à la sécheresse ou à la réhydratation des sols », ce qui excluait en l’espèce la qualification de catastrophe naturelle (Cass. 3e civ., 6 avr. 2022, n° 21-12.942). La qualification du phénomène causal est donc déterminante : si les fissures résultent d’un vice du sol au sens de l’article 1792, la garantie décennale est mobilisable ; si elles résultent d’une catastrophe naturelle reconnue par arrêté interministériel, c’est le régime de l’assurance multirisques habitation qui s’applique, dans des conditions différentes. Or les désordres liés au retrait-gonflement des argiles présentent une caractéristique singulière : leur caractère évolutif et cyclique, corrélé aux variations saisonnières d’humidité des sols. L’expertise judiciaire est souvent essentielle pour déterminer si, au-delà de leur apparence parfois modeste, les fissures constatées trahissent une atteinte structurelle relevant de la garantie décennale. La troisième chambre civile avait déjà jugé, dans un arrêt du 1er mars 2023, que la fragilité de l’immeuble pouvait être constitutive d’un vice caché de nature décennale dès lors qu’elle résultait « de ces seuls motifs, sans modifier l’objet du litige, que la fragilité de l’immeuble était constitutive d’un défaut caché, antérieur à la vente, et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l’usage à laquelle on la destinait » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-25.315).
L’extension du zonage RGA au 1er juillet 2026 devrait mécaniquement accroître le contentieux de la garantie décennale fondé sur les désordres liés à la nature argileuse des sols. D’une part, parce qu’un plus grand nombre de constructions se trouveront désormais situées dans des zones identifiées comme sensibles, ce qui facilitera la caractérisation d’un vice du sol au sens de l’article 1792. D’autre part, parce que la nouvelle carte servira de référence aux experts judiciaires et aux juges du fond pour apprécier le caractère prévisible du risque au moment de la construction et, partant, l’existence d’une éventuelle faute du constructeur dans la conception des fondations. L’obligation d’étude géotechnique préalable, prévue par l’article L. 112-21 du code de la construction et de l’habitation dans les zones d’aléa moyen ou fort, prend ici tout son sens : le constructeur qui méconnaît cette obligation s’expose à voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie décennale sans pouvoir utilement invoquer le caractère imprévisible du phénomène.
B. L’assurance dommages-ouvrage face aux sinistres sériels : l’arrêt du 28 mai 2026 et l’immunité de l’assureur
L’assurance dommages-ouvrage, instituée par la loi du 4 janvier 1978, oblige l’assureur à préfinancer les travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’intervienne une décision de justice sur les responsabilités. Ce mécanisme, essentiel à la protection du maître d’ouvrage et des acquéreurs successifs, a fait l’objet d’un arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile le 28 mai 2026, dont la portée est directement pertinente pour le contentieux du retrait-gonflement des argiles.
Dans cette espèce, un couple avait acquis une maison en l’état futur d’achèvement en 2003 et avait souscrit une assurance dommages-ouvrage. Des fissures étaient apparues et l’assureur avait refusé sa garantie. L’expert judiciaire avait établi que ces fissures étaient « la conséquence de phénomènes de retrait-gonflement dus à la dessiccation et la réhydratation des argiles qui constituent l’assise géologique des fondations du pavillon » et que « les sols d’assise des fondations présentent une sensibilité très forte aux phénomènes de retraits-gonflements lors des variations hydriques, générant des tassements différentiels ». Malgré ces constatations, l’assureur avait maintenu son refus de garantie sans diligenter d’expertise amiable. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir « exactement énoncé que l’article L. 242-1 du code des assurances, qui oblige l’assureur dommages-ouvrage à présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur à ses obligations » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463, Publié au Bulletin).
Cette solution consacre le principe de l’immunité de l’assureur dommages-ouvrage : les sanctions pour manquement aux obligations de l’article L. 242-1 du code des assurances sont exclusivement celles que ce texte énumère, à l’exclusion de toute action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun. L’assureur qui refuse sa garantie sans procéder aux investigations nécessaires ne peut donc être condamné à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil pour le préjudice résultant de l’aggravation des désordres pendant la période où il aurait dû intervenir. Cette immunité, justifiée par le caractère d’ordre public du régime de l’assurance dommages-ouvrage, place les assurés dans une situation délicate, singulièrement dans le contentieux du retrait-gonflement des argiles où les désordres sont par nature évolutifs et où la rapidité de l’intervention est déterminante pour limiter leur aggravation. La parade, pour l’assuré confronté à un refus de garantie, consiste à saisir sans délai le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire, puis à assigner l’assureur au fond dans les meilleurs délais afin d’obtenir la mise en œuvre de la garantie avant que le délai décennal ne soit expiré. La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé, le 12 octobre 2022, que la garantie décennale ne peut être écartée au seul motif que les désordres auraient été apparents ou réservés lors de la réception, dès lors que leur gravité décennale se révèle postérieurement (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-18.640). Cette solution protège l’acquéreur qui, confronté à des fissures évolutives consécutives au retrait-gonflement des argiles, peut agir sur le fondement de l’article 1792 même si les premiers signes étaient perceptibles avant l’expiration du délai décennal, pour autant que la gravité décennale se soit manifestée ou se manifestera avec certitude dans ce délai.
L’extension du zonage RGA au 1er juillet 2026 aura également des conséquences sur le marché de l’assurance construction. Les assureurs dommages-ouvrage, confrontés à un accroissement prévisible des déclarations de sinistres dans les zones nouvellement classées en aléa moyen ou fort, pourraient être tentés d’intensifier leur politique de refus de garantie ou de subordonner plus strictement l’octroi de la couverture à la réalisation préalable d’études géotechniques approfondies. Cette perspective invite les maîtres d’ouvrage et les constructeurs à une vigilance accrue dans la constitution du dossier technique préalable à la souscription de l’assurance.
Conclusion
L’entrée en vigueur, au 1er juillet 2026, de la nouvelle carte des zones exposées au retrait-gonflement des argiles s’accompagne d’un renforcement notable des obligations pesant sur les acteurs de la chaîne immobilière. Le vendeur est tenu d’une obligation d’information renforcée, dont la Cour de cassation a précisé, le 19 février 2026, qu’elle impose une mise à jour de l’état des risques entre la promesse et l’acte authentique dès lors qu’un plan de prévention a été approuvé dans l’intervalle. Le constructeur voit sa responsabilité décennale potentiellement engagée pour les dommages résultant d’un vice du sol, sous réserve que le caractère décennal du désordre soit établi avec certitude dans le délai de dix ans, conformément à la rigueur rappelée par l’arrêt du 25 septembre 2025. L’assureur dommages-ouvrage, enfin, bénéficie d’une immunité de principe qui limite les voies de recours des assurés confrontés à un refus de garantie injustifié. Ces évolutions jurisprudentielles, conjuguées à la refonte réglementaire du zonage, dessinent un environnement juridique dans lequel la prévention contractuelle et la rigueur documentaire deviennent les premières protections du vendeur, du constructeur et de l’acquéreur.
Les parties à une vente immobilière portant sur un bien situé dans une zone nouvellement classée en aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles auraient tout intérêt à faire précéder la transaction d’une étude géotechnique complète, à solliciter du notaire instrumentaire un état des risques parfaitement actualisé, et à examiner avec une attention particulière la portée des clauses d’exclusion de garantie des vices cachés. Pour les acquéreurs confrontés à des désordres postérieurs à la vente, la dualité des fondements d’action — obligation d’information environnementale et garantie des vices cachés — offre une protection juridique substantielle, dont la mise en œuvre suppose néanmoins une analyse rigoureuse des circonstances de fait et des documents contractuels.
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