L’équilibre du bail commercial renouvelé à l’épreuve de la troisième chambre civile : déplafonnement du loyer et obligation continue de délivrance (2025-2026)
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur, titulaire d’un droit au renouvellement, et la liberté du bailleur, propriétaire des murs. Cet équilibre a été sensiblement réajusté par deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation à moins de six mois d’intervalle. Le premier, du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, resserre les conditions du déplafonnement du loyer de renouvellement en subordonnant la modification notable des facteurs locaux de commercialité à une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Le second, du 5 mars 2026, rendu lui aussi en formation de section et publié au Bulletin, consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur et neutralise la prescription quinquennale tant que le manquement persiste (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin).
Ces deux décisions ne constituent pas de simples précisions techniques. Elles redessinent, en creux, une cartographie des droits et obligations qui intéresse directement les praticiens du droit immobilier, les commerçants et les investisseurs. Leur portée est d’autant plus remarquable qu’elles interviennent dans un contexte économique marqué par une baisse de l’indice des loyers commerciaux (ILC), établi à 135,26 au premier trimestre 2026, soit un recul de 0,45 % sur un an (INSEE, publication du 24 juin 2026), troisième trimestre consécutif de repli. Or, dans un tel contexte, la tentation du bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer de renouvellement pour échapper à un plafonnement devenu défavorable est mécaniquement renforcée. La jurisprudence récente, en érigeant des garde-fous précis, limite cette tentation et protège le preneur contre les demandes insuffisamment fondées.
L’analyse de ces deux décisions, éclairée par les applications qu’en ont fait les juridictions du fond, révèle une cohérence d’ensemble. Le déplafonnement du loyer renouvelé est désormais soumis à une démonstration rigoureuse de l’incidence favorable sur l’activité du preneur (I), tandis que l’obligation continue de délivrance du bailleur confère au locataire une action en exécution forcée que la prescription ne saurait anéantir (II).
I. Le déplafonnement du loyer de renouvellement : une dérogation strictement subordonnée à l’activité effective du preneur
Le mécanisme du plafonnement constitue la règle en matière de fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce principe connaît des exceptions, dont la plus contentieuse est la modification notable des éléments de la valeur locative. C’est sur l’interprétation de cette exception que la troisième chambre civile a, par son arrêt du 18 septembre 2025, apporté une clarification décisive.
A. Le cadre légal du plafonnement et la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité
L’article L. 145-33 du Code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Toutefois, le législateur a instauré un correctif fondamental : le plafonnement. Le loyer du bail renouvelé ne peut, en principe, excéder la variation indiciaire intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce n’est qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 que le bailleur peut prétendre à un déplafonnement, c’est-à-dire à un loyer fixé à la valeur locative sans égard au plafond indiciaire (article L. 145-34 du Code de commerce).
L’article R. 145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que présente l’emplacement et des modifications que ces éléments subissent. La notion de modification notable a, au cours des dernières années, donné lieu à un contentieux nourri devant les juges des loyers commerciaux et les cours d’appel.
Il importe de distinguer ici la révision triennale du loyer, prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, du renouvellement du bail. La révision triennale obéit à un régime propre, distinct du plafonnement applicable au loyer de renouvellement, et peut aboutir à une fixation à la valeur locative si celle-ci a varié de plus de 25 % par rapport au loyer antérieur. Le renouvellement, en revanche, déclenche l’application du mécanisme de plafonnement de l’article L. 145-34, sauf à caractériser un motif de déplafonnement. C’est dans ce second cadre que l’arrêt du 18 septembre 2025 déploie ses effets. La baisse continue de l’ILC, désormais inférieur de 1,40 % à son niveau du deuxième trimestre 2022, rend le plafonnement particulièrement protecteur pour le preneur et accroît mécaniquement l’enjeu du déplafonnement pour le bailleur. L’indice du coût de la construction (ICC), qui demeure l’indice de référence légal en l’absence de clause conventionnelle désignant l’ILC, s’est quant à lui établi à 2 084 au premier trimestre 2026, en recul de 2,89 %, accentuant encore la divergence entre les indices et la pression sur les mécanismes d’indexation.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 28 novembre 2024, a ainsi refusé le déplafonnement au motif que les constats généraux relatifs à l’évolution d’un quartier, aussi favorables soient-ils à l’attractivité globale, ne caractérisent pas l’intérêt que représente cette évolution pour le commerce considéré (CA Paris, 28 nov. 2024, n° 22/02826). La juridiction relevait notamment que les améliorations invoquées par le bailleur, tenant à une prétendue gentrification de la population du quartier, ne constituaient pas une modification notable ayant une incidence favorable sur l’activité spécifique du restaurant exploité dans les lieux. Par ailleurs, la cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 4 février 2025, a rappelé que le loyer plafond joue comme un loyer butoir qui empêche le bailleur d’obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure au plafond, ce butoir ne jouant qu’à sens unique (CA Toulouse, 4 fév. 2025, n° 23/00164). La juridiction avait, en l’espèce, admis le déplafonnement au motif que les travaux d’aménagement de l’escalier avaient modifié la configuration générale des locaux, caractérisant une modification notable de leurs caractéristiques.
B. L’apport de l’arrêt du 18 septembre 2025 : l’incidence favorable sur l’activité du preneur comme critère autonome du déplafonnement
L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile, statuant en formation de section et publié au Bulletin, constitue une décision de principe dont la formule est dépourvue d’ambiguïté. La Cour énonce qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin).
La portée de cette formulation est double. D’une part, la Cour de cassation exige que le juge du fond apprécie le déplafonnement au regard de l’activité spécifique du preneur, et non de l’attractivité générale du quartier ou de la rue. La modification des facteurs locaux de commercialité doit être rapportée au commerce considéré. Cette exigence, que certaines cours d’appel anticipaient déjà, se trouve désormais consacrée au niveau de la cassation. D’autre part, la Cour précise que l’incidence favorable sur l’activité s’apprécie de manière prospective et abstraite, indépendamment de l’incidence effective et réelle : il suffit que la modification soit de nature à avoir une incidence favorable, sans que le bailleur ait à démontrer que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement augmenté. Cette dissociation entre l’incidence potentielle et l’incidence effective constitue une nuance importante, qui évite de faire dépendre le déplafonnement des seuls résultats comptables du locataire, par nature fluctuants.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris avait, avant cet arrêt, déjà posé les jalons de cette approche. Dans un jugement du 18 janvier 2024, il rejetait la demande de déplafonnement formée par la société bailleresse Lys Vendôme à l’encontre de la société Cartier, en relevant que l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur faisait obstacle au déplafonnement (TJ Paris, 18 janv. 2024, n° 21/07750). De même, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille, par une décision du 6 octobre 2025, a débouté le bailleur de sa demande de déplafonnement après avoir constaté que les évolutions invoquées, tenant à l’aménagement de places et à la piétonisation du quartier, ne présentaient pas d’intérêt pour le commerce de thé considéré (TJ Lille, 6 oct. 2025, n° 25/00003).
En sens contraire, la cour d’appel de Bordeaux a, le 11 juin 2025, admis le déplafonnement après avoir relevé que l’expert judiciaire avait conclu à l’existence d’une modification incontestable et notable de l’attractivité du triangle d’or bordelais et que la boutique de prêt-à-porter Devernois s’insérait harmonieusement dans cette zone de chalandise (CA Bordeaux, 11 juin 2025, n° 23/02117). La cour a pris soin de caractériser le lien entre l’évolution favorable du quartier et l’activité spécifique du preneur, conformément à la grille d’analyse désormais imposée par la Cour de cassation.
II. L’obligation continue de délivrance : une garantie persistante au bénéfice du preneur
L’arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, apporte une réponse à une question récurrente du contentieux locatif : le preneur peut-il, plusieurs années après la conclusion du bail, agir en délivrance d’une partie des locaux dont il n’a jamais eu la jouissance ? La troisième chambre civile répond par l’affirmative et pose un principe dont les conséquences pratiques sont considérables.
A. Le principe de l’obligation continue de délivrance et son effectivité procédurale
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, des locataires d’un local commercial à usage de boulangerie avaient assigné leur bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de prescription quinquennale avait commencé à courir dès le 23 janvier 2003, date de l’entrée en jouissance des lieux. La Cour de cassation casse cette décision et affirme, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, que « l’obligation de délivrance du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil des principes régissant les contrats à exécution successive, présente l’intérêt majeur de clarifier un point qui divisait les juridictions du fond. L’obligation de délivrance, rappelle la Cour, n’est pas une obligation instantanée qui s’épuiserait au jour de l’entrée dans les lieux. Elle est, par nature, continue, et le bailleur qui manque à cette obligation voit sa défaillance se renouveler chaque jour. La prescription ne peut donc courir qu’à compter du jour où le manquement cesse, ce qui ne se produit pas lorsque le bailleur persiste à ne pas délivrer la totalité des locaux promis.
L’arrêt distingue utilement le régime de l’exécution forcée en nature de celui de la réparation indemnitaire. Pour l’exécution forcée, aucune prescription n’est opposable tant que le manquement perdure, ce qui permet au preneur d’obtenir la délivrance effective de la chose louée même après de nombreuses années. Pour la réparation du préjudice, en revanche, la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil s’applique, mais elle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage, et le preneur peut obtenir réparation des préjudices subis au cours des cinq années précédant sa demande en justice.
B. Les conséquences pratiques sur l’équilibre du bail commercial
La portée de cette décision dépasse le cas d’espèce. En consacrant l’obligation continue de délivrance, la troisième chambre civile offre au preneur une arme procédurale puissante face au bailleur défaillant. Le locataire qui n’a jamais eu la jouissance complète des locaux promis au bail peut, à tout moment, exiger l’exécution forcée de cette obligation, sans se voir opposer une prescription qui, en pratique, le priverait de tout recours. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’applique indifféremment aux baux commerciaux, aux baux d’habitation et aux baux professionnels, le visa de l’article 1719 du Code civil n’étant pas limité au statut des baux commerciaux.
Cette jurisprudence entre en résonance avec d’autres décisions récentes de la troisième chambre civile qui tendent à renforcer la protection du preneur. L’arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin, a par exemple précisé que la nullité absolue du bail commercial conclu sur le domaine public n’exclut pas la restitution en valeur de l’occupation, tempérant ainsi les conséquences potentiellement ruineuses d’une annulation rétroactive pour le bailleur (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483). La cour d’appel de Metz a, quant à elle, rappelé le 6 février 2025 l’exigence de motivation du congé avec refus de renouvellement, à peine de nullité (CA Metz, 6 fév. 2025, n° 23/02149). Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 27 mai 2026, a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 53 643,80 euros après avoir constaté la résiliation du bail par l’effet d’un congé avec refus de renouvellement (TJ Paris, 27 mai 2026, n° 22/12130).
L’articulation entre l’arrêt du 18 septembre 2025 et celui du 5 mars 2026 révèle une cohérence d’ensemble. Le premier resserre l’accès du bailleur au déplafonnement en exigeant une démonstration rigoureuse de l’incidence favorable sur l’activité du preneur. Le second empêche le bailleur de se retrancher derrière la prescription pour échapper à son obligation de délivrance. Dans les deux cas, la troisième chambre civile renforce la position du preneur, sans pour autant méconnaître les droits légitimes du bailleur. Le déplafonnement reste accessible lorsque la modification des facteurs locaux de commercialité est avérée et en lien avec l’activité exercée. L’exécution forcée de la délivrance demeure soumise au principe de proportionnalité et aux limites de l’article 1221 du Code civil.
L’indemnité d’éviction constitue, enfin, la contrepartie ultime du droit au renouvellement. L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions légales, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession (article L. 145-14 du Code de commerce). Le tribunal judiciaire de Toulon, par un jugement du 12 mai 2026, a précisé les contours de cette indemnité en rappelant qu’elle représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail et doit être évaluée à la date la plus proche de l’éviction effective (TJ Toulon, 12 mai 2026, n° 22/00596). La cour d’appel de Toulouse, par un arrêt du 9 juin 2026, a confirmé cette approche en allouant des indemnités accessoires pour trouble commercial et frais de réinstallation (CA Toulouse, 9 juin 2026, n° 24/02077).
La dimension économique de cette jurisprudence ne saurait être sous-estimée. Dans un marché locatif commercial où les loyers de renouvellement représentent souvent le premier poste de charges d’un exploitant, la certitude quant au régime de la prescription de l’action en délivrance constitue un élément déterminant de la valorisation du droit au bail. Le preneur qui envisage l’acquisition d’un fonds de commerce peut désormais intégrer dans son calcul économique la faculté d’obtenir, à tout moment du bail, la délivrance effective des locaux promis, sans risque de se voir opposer une prescription consumée. Cette sécurité juridique nouvelle profite également aux cessionnaires successifs du bail, qui héritent de l’action en délivrance sans que la prescription n’ait pu courir à l’encontre des précédents titulaires du droit au bail.
Par ailleurs, la question des charges locatives, autre point de friction récurrent entre bailleurs et preneurs, a fait l’objet de précisions jurisprudentielles constantes. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 18 juin 2026, a rappelé l’obligation pour le bailleur de communiquer au preneur les justificatifs des charges imputées, conformément à l’article R. 145-36 du Code de commerce, et a rejeté une demande de rappel de charges non justifiée (TJ Paris, 18 juin 2026, n° 18/13020). La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 3 avril 2025, a plus radicalement annulé des appels de charges en l’absence de clé de répartition conforme aux exigences de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce (CA Amiens, 3 avr. 2025, n° 24/01749).
L’ensemble de ces décisions dessine un paysage jurisprudentiel cohérent, dans lequel la troisième chambre civile affirme, avec une constance remarquable, son attachement à l’équilibre du statut des baux commerciaux. Cet équilibre ne saurait être rompu ni par une lecture trop extensive des motifs de déplafonnement, ni par une invocation dilatoire de la prescription, ni par une imputation unilatérale de charges insuffisamment justifiées.
Conclusion
Les arrêts des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026, tous deux rendus en formation de section et publiés au Bulletin, constituent des décisions de principe dont la portée dépasse les espèces qui les ont fait naître. Le premier subordonne le déplafonnement du loyer de renouvellement à la démonstration d’une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le preneur. Le second consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance et neutralise la prescription quinquennale tant que le manquement perdure. Ces deux arrêts, conjugués à la jurisprudence désormais abondante des juridictions du fond sur la fixation du loyer renouvelé, le congé et les charges, offrent aux praticiens une grille de lecture renouvelée du statut des baux commerciaux.
L’équilibre ainsi redessiné n’est pas figé. La troisième chambre civile, par la publication systématique de ses décisions les plus structurantes au Bulletin, manifeste sa volonté de guider les juridictions du fond et de sécuriser les anticipations des acteurs économiques. Il appartient désormais aux praticiens de s’approprier cette jurisprudence pour conseiller leurs clients, qu’ils soient bailleurs ou preneurs, dans la négociation et le contentieux du bail commercial renouvelé.
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