L’office du juge en matière de démolition urbanistique après l’arrêt du 18 juin 2026 : le renforcement de l’obligation de recherche d’une régularisation
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-14.342, publié au Bulletin) constitue une décision dont la portée dépasse le seul contentieux de l’exhaussement irrégulier de terrain qui en était l’objet. En imposant au juge judiciaire, saisi d’une demande de démolition ou de remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, de rechercher d’office si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire, la Cour de cassation achève une construction jurisprudentielle amorcée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020. Cette obligation nouvelle transforme l’office du juge civil, qui ne peut plus se contenter de constater l’absence d’autorisation d’urbanisme pour ordonner mécaniquement la démolition. Elle consacre, dans le prolongement de la réserve d’interprétation constitutionnelle, un contrôle de proportionnalité renforcé qui fait du juge le garant actif de la recherche d’une alternative à la sanction la plus radicale. L’analyse de cette décision, replacée dans la continuité des arrêts antérieurs de la troisième chambre civile, révèle une mutation profonde de la logique contentieuse en droit de l’urbanisme, dont les conséquences pratiques intéressent tant les propriétaires et constructeurs que les collectivités territoriales.
I. La mutation de l’office du juge civil en matière de démolition urbanistique
A. Le cadre légal antérieur : l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme et la réserve constitutionnelle de 2020
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dispose que « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Ce texte, créé par la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 et initialement limité aux secteurs soumis à des risques naturels prévisibles, a été étendu à l’ensemble du territoire communal en 2010, offrant ainsi aux communes et établissements publics de coopération intercommunale une voie civile d’accès au juge judiciaire pour obtenir la remise en conformité des constructions irrégulières, distincte de la voie pénale prévue aux articles L. 480-4 et suivants du même code.
La portée de ce texte a été substantiellement infléchie par la décision du Conseil constitutionnel n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’atteinte au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, le Conseil constitutionnel a déclaré les mots « la démolition » conformes à la Constitution sous une réserve d’interprétation déterminante. Comme le rappelle la troisième chambre civile au paragraphe 5 de l’arrêt du 18 juin 2026, le Conseil constitutionnel a jugé que ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ». Cette réserve, qui s’impose aux juridictions de l’ordre judiciaire en vertu de l’article 62 de la Constitution, a introduit un principe de proportionnalité dans la mise en oeuvre de l’article L. 480-14 (Cons. const., 31 juillet 2020, n° 2020-853 QPC).
La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de prendre la mesure de cette réserve. Dans un avis rendu le 5 décembre 2024 (pourvoi n° 22-12.787), la troisième chambre civile, saisie par la deuxième chambre civile en application de l’article 1015-1 du code de procédure civile, a précisé que « le juge des référés peut, à ce titre, ordonner la démolition d’une construction, sauf si sa mise en conformité, acceptée par le propriétaire, permet le respect des règles d’urbanisme » (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 22-12.787, §4). Cette formulation, qui conditionnait la démolition à l’absence d’alternative acceptée, ne précisait toutefois pas qui avait la charge d’identifier cette alternative. C’est précisément sur ce point que l’arrêt du 18 juin 2026 apporte une clarification décisive.
Par ailleurs, dans un arrêt du 20 mars 2025 (pourvoi n° 23-11.527, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que « l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui autorise la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme à saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le livre IV de ce code, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du même code, en violation de l’article L. 421-8, n’a ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent » (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-11.527, §5). Cet arrêt consacrait le cumul possible des voies, mais laissait entière la question de la charge de l’identification d’une mesure alternative à la démolition.
B. L’arrêt du 18 juin 2026 : l’obligation de recherche d’office comme nouvel office
L’espèce soumise à la troisième chambre civile concernait une société civile immobilière, propriétaire de parcelles dans une commune de Savoie, qui avait réalisé un exhaussement de sol sur ses terrains sans déposer la déclaration préalable requise par le code de l’urbanisme. Assignée par la commune sur le fondement de l’article L. 480-14, la SCI avait été condamnée par la cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 22 février 2024, à remettre ses parcelles dans leur état antérieur sous astreinte. Les juges du fond avaient retenu que l’absence d’autorisation d’urbanisme suffisait à justifier cette mesure de remise en état, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.
La Cour de cassation censure ce raisonnement avec une netteté qui marque un tournant. Au paragraphe 6 de sa décision, elle énonce le principe nouveau : « il en résulte que la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, §6).
La portée de cette formule est triple. En premier lieu, elle consacre l’impossibilité pour le juge d’ordonner la démolition lorsqu’une mesure alternative existe et est acceptée, reprenant ainsi la substance de la réserve constitutionnelle de 2020. En deuxième lieu, elle impose au juge d’identifier cette alternative, le cas échéant sans que les parties ne l’aient invoquée. En troisième lieu, elle subordonne la mise en oeuvre de l’alternative à l’acceptation du propriétaire, préservant ainsi l’autonomie de la volonté individuelle dans la détermination de la sanction applicable.
L’avancée la plus significative réside incontestablement dans l’expression « au besoin d’office ». Cette formulation, rare en jurisprudence, signifie que le juge ne peut se borner à constater l’absence de démonstration par le propriétaire de la possibilité d’une régularisation : il doit lui-même s’interroger sur cette possibilité, indépendamment des moyens soulevés par les parties. En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry avait retenu « sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables » que la remise en état s’imposait dès lors que les conditions d’application de l’article L. 480-14 étaient réunies. La Cour de cassation lui reproche précisément de n’avoir pas recherché « si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire » (§8).
L’arrêt commenté s’inscrit dans une logique de proportionnalité qui irrigue plus largement le droit de la construction et de l’urbanisme. La troisième chambre civile avait déjà affirmé, dans un arrêt du 28 septembre 2023 (pourvoi n° 22-17.082), à propos de l’anéantissement d’un contrat de construction, que « le constructeur est tenu, au titre des restitutions réciproques, de remettre en état le terrain, à moins qu’il ne démontre que la démolition de l’ouvrage constitue une sanction disproportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent » (Civ. 3e, 28 septembre 2023, n° 22-17.082, §6). Mais avec l’arrêt du 18 juin 2026, le curseur se déplace : la charge de démontrer le caractère proportionné de la démolition ne repose plus exclusivement sur le propriétaire, puisque le juge doit y contribuer activement par une recherche d’office.
Cette évolution jurisprudentielle trouve un écho dans la conception constitutionnelle du droit de propriété, tel que protégé par l’article 544 du code civil qui dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». La démolition d’un ouvrage constitue l’atteinte la plus radicale à ce droit, et la Cour de cassation, en imposant au juge d’en vérifier d’office la nécessité, en fait une sanction de dernier ressort. La décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020 et l’arrêt du 18 juin 2026 s’articulent ainsi pour ériger un standard de protection renforcée du propriétaire face à l’action en démolition des collectivités publiques.
II. Les conséquences pratiques pour les acteurs du contentieux de l’urbanisme
A. La protection renforcée du droit de propriété des constructeurs
Pour les propriétaires et les constructeurs, l’arrêt du 18 juin 2026 constitue une avancée substantielle dans la protection de leur droit de propriété. La portée pratique de la décision se mesure à l’aune de ses conséquences procédurales immédiates. Désormais, le propriétaire assigné en démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme n’a plus à supporter seul la charge d’identifier et de proposer une mesure de mise en conformité alternative. Le juge doit y procéder lui-même, au besoin en ordonnant une mesure d’instruction complémentaire ou en invitant les parties à s’expliquer sur ce point.
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme offre désormais au propriétaire une protection qui se déploie en deux temps. Dans un premier temps, la commune ou l’EPCI doit démontrer que l’ouvrage a été édifié ou installé sans l’autorisation exigée, en méconnaissance de cette autorisation ou en violation de l’article L. 421-8. Ce premier filtre, qui conditionne la recevabilité même de l’action, n’est pas remis en cause par l’arrêt du 18 juin 2026. Dans un second temps, et c’est là l’apport de la décision, le juge doit rechercher d’office si une mesure de mise en conformité, moins attentatoire au droit de propriété que la démolition, est possible et acceptée par le propriétaire.
En pratique, cette obligation nouvelle ouvre au propriétaire la possibilité de régulariser sa situation postérieurement à l’introduction de l’instance en démolition. Le dépôt d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis de construire modificatif, même en cours de procédure, peut suffire à établir que la mise en conformité est possible et, si le propriétaire l’accepte, à faire obstacle à la démolition. Cette solution rejoint la logique qui prévalait déjà devant le juge pénal, l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme permettant au tribunal correctionnel de surseoir à statuer jusqu’à l’obtention d’une autorisation de régularisation. Dans un arrêt du 11 janvier 2023 (pourvoi n° 21-19.778, publié au Bulletin), la troisième chambre civile avait d’ailleurs déjà affirmé le pouvoir du juge civil d’ordonner, sur le fondement de l’article L. 480-14, une mesure autre que la démolition, rappelant que ce texte n’enferme pas le juge dans une alternative binaire entre démolition et abstention (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-19.778).
Cette protection renforcée doit toutefois être appréciée dans sa juste mesure. La recherche d’office par le juge d’une mesure alternative ne signifie pas que toute construction irrégulière échappera à la démolition. D’une part, la mise en conformité doit être juridiquement et matériellement possible, ce qui suppose que l’ouvrage puisse être rendu conforme aux règles d’urbanisme applicables sans qu’il soit nécessaire de le détruire intégralement. D’autre part, elle doit être acceptée par le propriétaire, ce qui implique que celui-ci consente à entreprendre les travaux nécessaires dans un délai déterminé. À défaut d’acceptation, la démolition reste la seule issue possible.
Par ailleurs, le juge des référés n’échappe pas à cette exigence de proportionnalité. Dans son avis du 5 décembre 2024, la troisième chambre civile a rappelé que « le juge des référés peut, à ce titre, ordonner la démolition d’une construction, sauf si sa mise en conformité, acceptée par le propriétaire, permet le respect des règles d’urbanisme ». L’avis précise que « le juge des référés qui ordonne, dans les conditions prévues par la loi, une mesure de remise en état ou de démolition pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de la violation d’une règle d’urbanisme peut autoriser la commune, à défaut d’exécution par le bénéficiaire des travaux dans le délai prescrit, à y procéder d’office aux frais de l’intéressé » (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 22-12.787, §11). La possibilité pour la commune d’exécuter d’office la remise en état, désormais reconnue par la Cour de cassation, confère une effectivité accrue aux décisions de justice, mais elle est elle-même subordonnée au respect du principe de proportionnalité.
B. Le changement de paradigme pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale
Pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale, l’arrêt du 18 juin 2026 modifie sensiblement les conditions d’exercice de l’action en démolition prévue à l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. La collectivité qui saisit le tribunal judiciaire ne peut plus se contenter d’établir l’absence d’autorisation d’urbanisme pour obtenir la démolition : elle doit désormais anticiper la recherche d’office par le juge d’une mesure alternative et, le cas échéant, démontrer qu’aucune mise en conformité n’est possible.
Cette exigence nouvelle impose aux collectivités de renforcer l’instruction préalable de leurs dossiers contentieux. Il leur appartient désormais, avant même de saisir le juge, d’identifier les éventuelles voies de régularisation et d’en apprécier la faisabilité juridique et matérielle. Une commune qui introduirait une action en démolition sans avoir examiné la possibilité d’une régularisation s’exposerait à voir sa demande rejetée, faute pour le juge d’avoir pu constater l’impossibilité d’une mise en conformité. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 18 juin 2026, la commune avait obtenu gain de cause devant la cour d’appel de Chambéry, mais la cassation prononcée, avec condamnation de la commune aux dépens, illustre le risque financier auquel s’expose la collectivité qui ne prend pas la mesure du nouveau standard jurisprudentiel.
L’arrêt du 20 mars 2025 (pourvoi n° 23-11.527, publié au Bulletin) avait déjà ouvert aux communes la faculté de saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, en parallèle de la voie au fond de l’article L. 480-14. La Cour de cassation y énonce que « l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui autorise la commune (…) à saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité, n’a ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés » (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-11.527, §5). Cette ouverture procédurale, combinée à l’obligation nouvelle de recherche d’office, crée pour les collectivités un cadre d’action à double détente : la voie du référé pour faire cesser rapidement le trouble manifestement illicite, la voie du fond pour obtenir une décision définitive sur la démolition ou la mise en conformité. Dans les deux cas, la proportionnalité de la mesure sollicitée devra être démontrée ou, à tout le moins, le juge devra s’en assurer d’office.
L’incidence de l’arrêt du 18 juin 2026 dépasse le seul cadre de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. Il s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de l’office du juge en matière de sanctions civiles, dont on observe les manifestations dans d’autres contentieux de la construction et de l’urbanisme. Dans un arrêt du 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-13.993, publié au Bulletin), la troisième chambre civile, statuant sur une demande de démolition pour violation d’une servitude de cour commune, avait déjà imposé aux juges du fond de répondre précisément aux conclusions des propriétaires qui invoquaient des alternatives à la démolition (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-13.993). L’obligation de motivation renforcée qui pesait sur le juge en matière de servitudes conventionnelles se double désormais, en matière d’urbanisme, d’une obligation positive de recherche.
La convergence de ces solutions jurisprudentielles atteste d’une tendance de fond : le juge judiciaire n’est plus l’instrument passif de l’application de la loi, fût-elle protectrice de l’intérêt général urbanistique, mais le garant actif de la proportionnalité des sanctions qu’il prononce. Cette évolution est conforme à la conception européenne de la protection du droit de propriété, telle que garantie par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, qui impose aux États de ménager un juste équilibre entre les impératifs d’intérêt général et la protection des droits des propriétaires.
Les praticiens du droit de l’urbanisme — avocats, notaires, géomètres-experts, services contentieux des collectivités — doivent intégrer cette jurisprudence dans leur pratique quotidienne. L’assignation en démolition doit désormais être précédée d’une analyse rigoureuse des possibilités de régularisation, et la défense du propriétaire assigné doit systématiquement explorer ces voies alternatives. Le juge, quant à lui, ne pourra plus se retrancher derrière le constat mécanique de l’absence d’autorisation pour ordonner la démolition, mais devra motiver sa décision par référence à l’impossibilité, ou au refus du propriétaire, d’une mise en conformité.
Conclusion
L’arrêt du 18 juin 2026 marque une étape significative dans la construction d’un standard de proportionnalité en matière de démolition urbanistique. En imposant au juge de rechercher d’office si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire, la troisième chambre civile franchit le pas que la réserve d’interprétation du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020 appelait de ses voeux sans avoir été pleinement mise en oeuvre par les juridictions du fond. Cette décision, rendue en formation de section et promise à la publication au Bulletin, s’imposera à l’ensemble des tribunaux judiciaires et cours d’appel, et devrait infléchir durablement la pratique contentieuse en droit de l’urbanisme. Elle consacre un office du juge rénové, dans lequel la sanction de la démolition constitue l’ultima ratio d’un contrôle de proportionnalité dont le juge est désormais le débiteur à l’égard du propriétaire. Au-delà de son apport technique, l’arrêt du 18 juin 2026 témoigne de la vitalité du dialogue entre le Conseil constitutionnel et la Cour de cassation, et de la capacité du droit de l’urbanisme à intégrer les exigences constitutionnelles de protection du droit de propriété sans renoncer à l’effectivité de la police administrative de la construction.
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