La location-gérance offre une souplesse incontestable pour exploiter un fonds de commerce sans en acquérir la propriété, mais elle emporte des conséquences juridiques rigoureuses. De la caractérisation de l’indépendance du gérant au sort des contrats de travail, l’analyse de la jurisprudence récente met en lumière les frontières de ce mécanisme.
Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
La location-gérance constitue un instrument juridique majeur et particulièrement attractif permettant au propriétaire d’un fonds de commerce de concéder l’exploitation de celui-ci à un tiers, dénommé le locataire-gérant. Prévue et encadrée avec rigueur par le code de commerce, cette convention répond à des besoins économiques et stratégiques variés. Qu’il s’agisse de préparer une cession en douceur, de pallier l’incapacité temporaire d’un propriétaire à exploiter lui-même son entreprise, de surmonter une période de crise, ou encore de tester la viabilité d’un modèle économique sans prendre le risque d’une acquisition immédiate, la location-gérance s’impose comme une solution pragmatique.
Néanmoins, la souplesse apparente de ce dispositif ne doit pas occulter les contraintes majeures qui pèsent sur ses acteurs. Sa mise en œuvre génère un contentieux extrêmement abondant, en particulier sur la frontière poreuse la séparant d’autres contrats voisins et sur ses multiples effets vis-à-vis des tiers, qu’ils soient créanciers ou salariés. Le législateur et le juge veillent à ce que ce montage ne serve pas de paravent à des fraudes ou à des contournements du droit du travail.
Si la loi de simplification du droit de 2019 a libéralisé le recours à la location-gérance en supprimant l’exigence d’exploitation préalable de deux ans par le loueur, le juge du fond reste particulièrement vigilant quant à la réalité de l’indépendance du gérant. Les conséquences de la conclusion ou de la fin du contrat sur les relations de travail imposent également une anticipation sans faille.
L’analyse attentive du droit positif et de la jurisprudence récente révèle toute l’importance de maîtriser les conditions de validité de l’opération (I) avant d’en envisager les effets à l’égard des salariés et des créanciers de l’exploitation (II).
I. La caractérisation et la validité du contrat de location-gérance
La qualification du contrat de location-gérance ne s’arrête jamais à la seule dénomination choisie par les parties signataires. Le juge requalifie l’acte s’il ne reflète pas la réalité économique. Il vérifie avec minutie que l’exploitation s’effectue véritablement aux risques et périls du locataire (A) et contrôle les conditions de formation du contrat au regard de son évolution législative (B).
A. L’exigence d’une exploitation « à ses risques et périls »
L’article L. 144-1 du code de commerce définit la location-gérance comme tout contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce « en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls »[[C. com., art. L. 144-1, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221261]]. La notion de « risques et périls » constitue la clé de voûte absolue de la qualification, garantissant l’indépendance structurelle et financière du locataire-gérant. L’absence de cette indépendance expose l’opération à une requalification redoutable, souvent en contrat de travail ou en gérance-mandat.
Concrètement, le locataire-gérant doit supporter seul les aléas économiques de l’exploitation. Il acquiert la qualité de commerçant et recrute sa propre clientèle, bien que celle-ci reste indissolublement attachée au fonds loué. Il doit pouvoir organiser son entreprise, fixer ses prix, choisir ses horaires et ses fournisseurs. Si le propriétaire du fonds s’immisce dans la gestion, impose unilatéralement ses tarifs et capte l’essentiel des recettes sans laisser au gérant la maîtrise de sa marge, le juge n’hésitera pas à écarter la qualification de location-gérance au profit des dispositions de l’article L. 7321-1 du code du travail relatives aux gérants de succursales.
L’indépendance s’apprécie également dans la gestion courante du matériel. La cour d’appel de Grenoble a eu l’occasion d’illustrer ce principe de manière éclairante dans un litige récent portant sur le remplacement des véhicules affectés à un fonds artisanal de taxi donné en location-gérance. Le tribunal avait retenu, et la cour d’appel a confirmé, que le locataire-gérant qui finance de ses propres deniers et remplace lui-même un véhicule vieillissant agit dans le cadre de ses obligations normales d’entretien sans dénaturer le fonds loué. La cour a précisément relevé que le contrat stipulait que le locataire-gérant devait « entretenir le matériel en bon état et effectuer les réparations nécessaires » et a ainsi jugé qu’il « ne peut ainsi être retenu aucune faute du locataire-gérant de nature à entraîner la résolution du contrat, et notamment aucune revente d’un actif dépendant du fonds sans l’accord du loueur »[[CA Grenoble, 6 nov. 2025, n° 24/02809, https://www.courdecassation.fr/decision/6914763a4322238c089a816c]]. L’autonomie du locataire-gérant dans le maintien, l’adaptation et le renouvellement de l’outil de travail participe pleinement de l’exploitation à ses risques et périls. Le propriétaire ne saurait s’en plaindre pour solliciter la résiliation du contrat.
B. L’évolution des conditions préalables à la mise en location
Historiquement, le droit commercial subordonnait la mise en location-gérance à une condition d’exploitation personnelle et préalable du fonds par le loueur pendant au moins deux années. Cette règle, codifiée à l’ancien article L. 144-3 du code de commerce, avait été conçue au milieu du vingtième siècle pour lutter farouchement contre la spéculation et éviter la création de fonds de commerce factices dans l’unique but de les louer. Elle imposait de fait une barrière à l’entrée très contraignante pour les investisseurs et les créateurs d’entreprise.
Prenant acte de l’inadaptation de cette contrainte aux réalités économiques contemporaines, le législateur a purement et simplement abrogé cette disposition par l’ordonnance n° 2019-1169 du 13 novembre 2019. Aujourd’hui, il est tout à fait possible d’acquérir un fonds de commerce et de le donner en location-gérance le jour même, ou encore de créer un fonds de commerce ex nihilo et de le confier immédiatement à un exploitant.
Toutefois, la temporalité des contrats et les règles de survie de la loi ancienne continuent d’imposer l’application de cette condition d’exploitation préalable aux conventions conclues avant la réforme de 2019. Ainsi, les tribunaux sont encore régulièrement amenés à prononcer la nullité absolue de contrats signés sous l’empire du texte antérieur, lorsque le loueur n’avait pas exploité le fonds pendant les deux ans requis et n’avait pas obtenu de dispense judiciaire. La jurisprudence maintient une lecture stricte des conditions d’application de la loi dans le temps pour apprécier la validité de l’acte au jour précis de sa formation. Cette nullité, qui est absolue, peut être invoquée par tout intéressé, y compris par le locataire-gérant qui souhaiterait échapper au paiement des redevances.
Cette libéralisation spectaculaire a pour effet de transférer le centre de gravité du contrôle judiciaire vers d’autres mécanismes de protection. À défaut de pouvoir attaquer le défaut d’exploitation préalable, les plaideurs se tournent vers la loyauté contractuelle, la garantie d’éviction, l’obligation de délivrance d’un fonds exploitable et conforme aux normes, et, surtout, la gestion épineuse des dettes et des salariés lors de l’entrée en jouissance ou de la restitution du fonds.
II. Les effets du contrat à l’égard des tiers et des salariés
La location-gérance n’est jamais une opération neutre pour les tiers. Si elle organise les rapports entre le bailleur et le preneur, elle rayonne bien au-delà de leur sphère privée. Elle provoque de manière automatique le maintien des contrats de travail (A) et enclenche un mécanisme redoutable de solidarité financière au bénéfice des créanciers de l’exploitation (B).
A. Le transfert des contrats de travail et la restitution du fonds
Le droit social interfère fortement avec la location-gérance par le biais de l’article L. 1224-1 du code du travail, transposition en droit interne des directives européennes. Ce texte, d’ordre public absolu, prévoit que lorsqu’une modification survient dans la situation juridique de l’employeur, « tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise »[[C. trav., art. L. 1224-1, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006072050]]. La prise en location-gérance par un nouvel exploitant, tout comme la restitution du fonds au propriétaire à l’issue ou à la résiliation du contrat, constituent par nature des modifications déclenchant cette pérennité des liens contractuels. Cette transmission s’opère de plein droit, sans que l’accord du salarié ou du nouvel employeur ne soit requis, sous la seule réserve que l’entité économique autonome transférée conserve son identité et poursuive son activité.
Le champ d’application de ce maintien des contrats est interprété de manière extensive par la chambre sociale de la Cour de cassation, dans le sillage de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne. Récemment, la juridiction suprême a été amenée à rappeler avec force que l’article L. 1224-1 est pleinement applicable aux gérants de succursale assimilés à des chefs d’établissement, balayant les arguments tirés de leur statut particulier. La Haute juridiction a jugé que ce texte « est applicable aux gérants de succursale assimilés à des chefs d’établissement dès lors qu’il s’applique aux chefs d’établissement, aux dirigeants et aux gérants salariés, aucun texte n’excluant de son champ d’application ces catégories de travailleurs »[[Cass. soc., 18 juin 2025, n° 23-14.297, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68525147a7fdae5a8046f32b]].
Dès lors, le refus par le repreneur de poursuivre le contrat s’analyse inexorablement en une rupture produisant tous les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse, l’exposant au paiement des indemnités de rupture et de dommages-intérêts. La restitution du fonds de commerce exige donc du loueur de fonds une analyse minutieuse des effectifs attachés à l’exploitation. Il convient de souligner que si le locataire-gérant a ruiné le fonds de commerce au point de le priver de sa clientèle et de sa substance, la restitution ne portera plus sur une entité économique autonome. Dans cette hypothèse résiduelle, l’article L. 1224-1 cesse de s’appliquer, et les licenciements pèseront sur le seul locataire-gérant. C’est l’un des rares cas où le propriétaire échappe à la reprise du personnel, mais au prix de la perte de la valeur de son actif.
B. La solidarité des dettes à l’égard des créanciers
Le passage soudain d’une gestion directe à une location-gérance, ou inversement, comporte un risque majeur pour les créanciers du fonds, qui voient leur débiteur effectif changer du jour au lendemain. Pour pallier ce risque et protéger le crédit commercial, l’article L. 144-7 du code de commerce instaure une solidarité légale au bénéfice exclusif des créanciers : « Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds »[[C. com., art. L. 144-7, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033613919]].
Il est fondamental de noter que la loi du 9 décembre 2016, dite loi Sapin 2, a réduit significativement la portée temporelle de cette solidarité en supprimant le délai supplémentaire de six mois qui prolongeait historiquement la responsabilité du loueur après la parution de l’avis dans un journal d’annonces légales. Désormais, la solidarité prend fin au jour précis de l’accomplissement des formalités de publicité légale. Le loueur a donc un intérêt financier majeur à procéder à la publication du contrat dans les plus brefs délais suivant sa signature, faute de quoi il pourrait être appelé en garantie pour les premiers achats ou embauches du gérant.
Cette solidarité, bien que rigoureuse, est d’interprétation stricte. Elle ne s’applique exclusivement qu’aux dettes nées « à l’occasion de l’exploitation » du fonds. La jurisprudence inclut dans ce périmètre les dettes fournisseurs, les factures d’énergie, mais aussi les dettes fiscales et sociales (cotisations URSSAF) liées à la marche courante de l’entreprise. En revanche, elle ne couvre ni les dettes délictuelles, ni les emprunts souscrits par le gérant pour des investissements déconnectés du fonctionnement habituel, ni les dettes nées postérieurement à la publication.
Enfin, le code de commerce ajoute une autre protection pour les créanciers à la fin du contrat. L’article L. 144-9 dispose que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds ou de l’établissement artisanal contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance. Cette déchéance du terme automatique permet aux créanciers de réclamer immédiatement leur dû, anticipant les difficultés fréquentes de recouvrement face à un gérant sur le départ.
À propos de l’auteur
Maître Reda KOHEN est avocat au barreau de Paris. Il intervient en droit des affaires et en droit immobilier. Il accompagne les dirigeants d’entreprise et les bailleurs dans la rédaction, la négociation et le contentieux de leurs contrats commerciaux. Visiter le site du cabinet Kohen Avocats.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.