La solennisation des cessions de droits sociaux dans les sociétés à prépondérance immobilière par la loi du 25 juin 2026 : l’article 1865-1 du Code civil et la rupture de la liberté de la forme
I. La rupture du principe consensualiste par l’instauration d’un formalisme ad solemnitatem
A. La fin de l’acte sous seing privé comme instrument ordinaire de la cession
Pendant plusieurs décennies, la cession de parts sociales ou d’actions d’une société civile immobilière ou de toute autre société à prépondérance immobilière s’est opérée par un simple acte sous seing privé, sans l’intervention obligatoire d’un professionnel du droit. Cette pratique, que la doctrine qualifiait volontiers de cession « sur un coin de table », constituait une singularité française dont le législateur a décidé de mettre un terme par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026 (JORF n°0148). L’article 68 de cette loi crée un nouvel article 1865-1 du Code civil, qui impose désormais, à peine de nullité, que toute cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique reçu par notaire, par un acte contresigné par un avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, à condition que cette cession constitue le prolongement direct de sa mission principale d’expertise comptable de la société.
Cette réforme constitue un revirement fondamental du droit positif. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi, le principe applicable aux cessions de droits sociaux demeurait celui du consensualisme, tempéré par les seules exigences de publicité et d’opposabilité aux tiers. La chambre commerciale de la Cour de cassation avait d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 18 septembre 2024, que l’article L. 228-1 du Code de commerce dispose que le transfert de propriété résulte de l’inscription des valeurs mobilières au compte de l’acheteur, et que le formulaire Cerfa n° 2759, signé par le cédant et comportant toutes les informations nécessaires pour inscrire la cession sur le registre des mouvements de titres, peut valoir ordre de mouvement (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 22-18.436, Publié au Bulletin). La solution était claire : un formulaire administratif sommaire suffisait à emporter transfert de propriété. Or, avec l’article 1865-1 nouveau, le législateur substitue à ce régime libéral une exigence de solennité qui place la cession de droits sociaux dans les sociétés à prépondérance immobilière sous un formalisme ad solemnitatem comparable à celui des mutations immobilières directes.
Par ailleurs, le texte précise que les professionnels intervenant à l’acte devront respecter les obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par le titre VI du livre V du Code monétaire et financier, relatives à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Le législateur entend ainsi répondre à un double objectif : renforcer la sécurité juridique des transactions et tarir un canal de circulation de capitaux non contrôlé. La rupture est nette : l’acte sous seing privé, qui constituait le vecteur ordinaire de milliers de cessions chaque année, est désormais frappé d’inefficacité juridique absolue pour toutes les cessions réalisées à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
La loi du 25 juin 2026 ne constitue toutefois pas une innovation isolée. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large de formalisation des actes juridiques intéressant le patrimoine immobilier, dont le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 portant adaptation des formalités de dépôt au greffe des cessions de parts de sociétés civiles constituait une première manifestation. Elle prolonge également les préconisations du rapport de la Cour des comptes de 2023 sur la détection de la fraude fiscale dans le secteur immobilier, qui pointait le recours massif aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière comme un vecteur significatif d’évasion fiscale. Le Conseil constitutionnel, saisi de deux recours par au moins soixante députés les 18 et 19 mai 2026 dans le cadre de l’affaire n° 2026-904 DC, a déclaré l’article 68 conforme à la Constitution par sa décision du 18 juin 2026, écartant notamment les griefs tirés de l’atteinte à la liberté contractuelle et du défaut d’accessibilité et d’intelligibilité de la loi.
À cet égard, la chambre commerciale de la Cour de cassation a elle-même contribué à préparer le terrain de la réforme en rappelant, dans un arrêt du 18 décembre 2024, que l’article 1843-4 du Code civil, qui organise la désignation d’un expert chargé de déterminer la valeur de droits sociaux à défaut d’accord entre les parties, s’applique par sa généralité à toutes les cessions de droits sociaux, y compris celles intervenant dans le cadre de sociétés civiles professionnelles (Cass. com., 18 déc. 2024, n° 23-14.518, Publié au Bulletin). La décision par laquelle le président du tribunal judiciaire procède à la désignation de l’expert est d’ailleurs, selon la Haute juridiction, « sans recours possible ». Cette jurisprudence illustre la volonté constante de la Cour de cassation d’encadrer le contentieux de la valeur des droits sociaux, dont le nouveau formalisme de l’article 1865-1 constitue le prolongement naturel.
B. Le champ d’application de la réforme : la société à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 du Code général des impôts
Le domaine de la nouvelle exigence formelle est défini par renvoi au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts, lequel soumet au taux de 5 % les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (article 726, I, 2° du CGI). Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière. Ce renvoi à la norme fiscale pour définir le champ d’une règle de validité civile n’est pas sans soulever de difficultés d’interprétation, tant les qualifications du droit fiscal et du droit civil obéissent à des logiques distinctes. La notion fiscale de prépondérance immobilière obéit à des finalités de rendement budgétaire et de lutte contre l’évasion fiscale, tandis que la règle de validité civile de l’article 1865-1 poursuit un objectif de police contractuelle et de sécurité des transactions. Cette hybridation des sources pourrait engendrer des incertitudes contentieuses que la pratique devra résorber.
Trois caractéristiques du dispositif méritent une attention particulière. En premier lieu, la forme sociale est indifférente : sont concernées les sociétés civiles immobilières bien entendu, mais également les sociétés à responsabilité limitée, les sociétés par actions simplifiées, les sociétés anonymes et les sociétés en nom collectif, dès lors que leur actif répond au critère de prépondérance immobilière. En deuxième lieu, l’affectation des immeubles à l’exploitation est elle-même indifférente : une société commerciale propriétaire de ses propres locaux d’exploitation peut, selon la composition de son actif, relever du dispositif, contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers qui exclut les immeubles affectés à l’activité professionnelle. En troisième lieu, le ratio de prépondérance s’apprécie sur la valeur brute de l’actif, sans déduction du passif, et sur une période glissante d’une année précédant la cession. Une société fortement endettée pour acquérir ses immeubles peut ainsi demeurer dans le champ du dispositif, de même qu’une société devenue non immobilière au jour de la cession mais dont l’actif était principalement immobilier au cours de l’année écoulée.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 28 mai 2026, les contours de la notion de prépondérance immobilière à travers le prisme de l’article 990 D du Code général des impôts, relatif à la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques étrangères. La Cour a jugé que l’administration fiscale n’est pas tenue de notifier les actes de la procédure postérieurs à la proposition de rectification à l’ensemble des entités interposées dans une chaîne de participations, celles-ci n’étant que responsables solidaires du paiement et non les redevables légaux de la taxe (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404, Publié au Bulletin). Bien que rendue en matière de taxe de 3 %, cette décision éclaire la complexité des chaînes de détention immobilière et justifie, par contrecoup, l’intervention d’un professionnel qualifié pour qualifier correctement la société au regard du critère de prépondérance.
Sont en revanche exclus du dispositif les organismes de placement collectif régis par l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, les sociétés cotées, ainsi que les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte de construction ou de gestion de logements sociaux. Enfin, un acte de cession passé à l’étranger, jusqu’ici admis sur le fondement de l’article 718 bis du CGI, ne correspond à aucune des trois formes exigées par l’article 1865-1 ; il ne pourra donc plus suffire à emporter validité de la cession.
II. La portée de la réforme : entre sécurisation juridique et promotion de l’acte d’avocat
A. Une double sanction : nullité civile et verrou fiscal
La sanction de l’inobservation du nouveau formalisme est double. Sur le plan civil, l’article 1865-1 érige l’exigence de forme en condition de validité de l’acte : le non-respect de l’une des trois formes prescrites emporte nullité de la cession. Il s’agit d’une nullité absolue, fondée sur la violation d’une disposition impérative du Code civil, qui peut être invoquée par tout intéressé : cocontractant, héritier réservataire, créancier, ou même l’administration fiscale. Cette qualification de nullité absolue se déduit de la généralité du texte, qui ne distingue pas selon la qualité du demandeur, et de sa finalité d’ordre public : la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. La chambre commerciale a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 26 novembre 2025, que les nullités édictées dans un but de protection de l’ordre public économique sont des nullités absolues, insusceptibles de confirmation (Cass. com., 26 nov. 2025, n° 23-23.363, FS-B+R).
Dès lors, la nullité de la cession pour défaut de forme qualifiée emporte des conséquences en cascade dont la gravité ne doit pas être sous-estimée. L’acte annulé étant censé n’avoir jamais existé, le cédant recouvre rétroactivement la propriété des droits sociaux, le prix de cession doit être restitué, et les actes accomplis par le cessionnaire en qualité d’associé pendant la période intermédiaire sont susceptibles d’être remis en cause. Cette perspective est d’autant plus redoutable que le délai de prescription de l’action en nullité, qui était de trois ans sous l’empire de l’article 1844-14 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2025-229 du 27 février 2025, pourrait être porté à cinq ans si la nullité est qualifiée d’absolue par application du droit commun de l’article 2224 du Code civil, laissant planer une insécurité durable sur les opérations irrégulièrement conclues.
Sur le plan fiscal, un nouvel article 635-0 A du Code général des impôts, également introduit par l’article 68 de la loi du 25 juin 2026, subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation d’un acte conforme aux exigences de l’article 1865-1 du Code civil. À défaut, le service des impôts des entreprises refuse l’enregistrement, ce qui bloque mécaniquement l’inscription de la mutation aux registres sociaux et paralyse l’opposabilité de la cession aux tiers. L’opération se trouve ainsi juridiquement et fiscalement verrouillée tant qu’un acte qualifié n’a pas été établi. Cette double sanction, civile et fiscale, confère au nouveau dispositif une effectivité remarquable, dont on peine à trouver l’équivalent dans d’autres branches du droit des sociétés.
La distinction entre nullité absolue et nullité relative revêt ici une importance pratique considérable. La cour d’appel de Bordeaux a rappelé, dans un arrêt du 27 mai 2026, que la formalité fiscale prévue à l’article 726 du Code général des impôts ne constitue pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers et ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500). En d’autres termes, l’enregistrement fiscal, même effectué, ne saurait purger le vice de forme qui affecterait la cession. Cette solution, rendue sous l’empire du droit antérieur, prend une dimension nouvelle avec l’article 1865-1 : l’administration fiscale se voit désormais conférer le pouvoir de refuser ab initio l’enregistrement, ce qui prive la cession de toute existence juridique. En cela, la loi du 25 juin 2026 opère un déplacement significatif du point de contrôle : de la sanction a posteriori par le juge judiciaire, on passe à un filtrage a priori par l’administration fiscale.
B. L’acte d’avocat contresigné, instrument privilégié de sécurisation et de célérité
Pour la première fois dans une matière aussi répandue que la cession de droits sociaux, le législateur place l’acte d’avocat contresigné au même rang que l’acte authentique. L’article 1374 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dispose que « l’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause », et qu’il « est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi » (article 1374 du Code civil). Ce choix du législateur n’est pas neutre : il consacre l’acte d’avocat comme un instrument juridique de premier plan, doté d’une force probante renforcée et capable de rivaliser avec l’acte notarié en termes de sécurité juridique, tout en offrant une célérité et une souplesse supérieures.
Sur le plan opérationnel, l’acte d’avocat présente plusieurs avantages décisifs pour les praticiens et les parties. Il peut être signé en quelques jours par signature électronique qualifiée, sans déplacement, ce qui le rend particulièrement adapté aux opérations entre associés géographiquement éloignés ou aux cessions urgentes. Il satisfait aux obligations de vigilance et de lutte contre le blanchiment imposées par le titre VI du livre V du Code monétaire et financier, que le nouvel article 1865-1 rappelle expressément. Sur le plan substantiel, l’avocat sécurise l’intégralité de l’opération : qualification de la société au regard du critère de prépondérance immobilière, rédaction et négociation de la garantie d’actif et de passif, insertion des clauses d’agrément, de préemption et de sortie, articulation avec les statuts et les registres sociaux, accompagnement déclaratif.
Sa responsabilité civile professionnelle est engagée sur l’efficacité juridique de l’acte, ce qui constitue une garantie substantielle pour les parties. En outre, le secret professionnel de l’avocat, consacré par l’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, protège la confidentialité des opérations patrimoniales sensibles, alors que l’acte authentique est soumis à des obligations de publicité foncière et de conservation par le notaire qui peuvent exposer davantage la transaction. Cette combinaison de sécurité juridique et de confidentialité fait de l’acte d’avocat un vecteur privilégié pour les cessions de participations dans les holdings patrimoniales et les sociétés civiles familiales, où la discrétion constitue souvent un impératif.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 24 janvier 2024, a rappelé avec vigueur les principes qui gouvernent la solidarité entre cédants dans une opération de cession de droits sociaux : « la solidarité ne se présume pas ; il faut qu’elle soit expressément stipulée », et cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit en vertu d’une disposition de la loi (Cass. com., 24 janv. 2024, n° 20-13.755, Publié au Bulletin). L’intervention d’un avocat dans la rédaction de l’acte permet précisément d’anticiper ces difficultés et de stipuler avec la précision requise l’étendue des engagements de chaque partie, évitant ainsi les contentieux ultérieurs sur la portée des obligations souscrites.
Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 novembre 2024, a eu l’occasion de se prononcer sur la nullité d’une cession de parts sociales pour violation des statuts et défaut d’agrément, en rappelant que la nullité des actes ou délibérations ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative du livre II du Code de commerce ou des lois qui régissent les sociétés (CA Versailles, 26 nov. 2024, n° 23/02412). Désormais, avec l’article 1865-1, le défaut de forme qualifiée constitue précisément une telle violation impérative, ce qui ancre solidement la nullité dans l’architecture du droit des sociétés. En conséquence, les praticiens doivent intégrer sans délai cette nouvelle exigence formelle dans leurs actes et leurs conseils, sous peine d’engager leur responsabilité professionnelle.
Conclusion
La loi du 25 juin 2026 opère une transformation profonde du droit des cessions de droits sociaux dans les sociétés à prépondérance immobilière. En substituant au principe consensualiste un formalisme ad solemnitatem assorti d’une double sanction civile et fiscale, le législateur aligne le régime de ces cessions sur celui des mutations immobilières directes, dont elles constituaient jusqu’alors un substitut peu contrôlé. Le dispositif de l’article 1865-1 marque ainsi une étape décisive dans le rapprochement du droit des sociétés et du droit immobilier, en soumettant les cessions de droits sociaux à des exigences de forme dont la rigueur était jusqu’ici réservée aux seules mutations d’immeubles en nature. La réforme consacre simultanément l’acte d’avocat contresigné comme un instrument de premier rang dans le paysage juridique français, à parité avec l’acte authentique, pour une opération patrimoniale d’une fréquence considérable. Les associés de sociétés civiles immobilières, de holdings patrimoniales et de toute société répondant au critère de prépondérance immobilière doivent désormais intégrer cette exigence formelle à chaque projet de cession, sous peine d’une nullité dont les effets, par ricochet, peuvent affecter l’ensemble de l’architecture sociétaire.
La pratique devra rapidement s’approprier les contours du nouveau dispositif, dont plusieurs zones d’ombre demeurent : le sort des promesses de cession antérieures à la loi, l’application du texte aux cessions intervenant dans le cadre de procédures collectives, ou encore l’articulation avec les règles de publicité légale au registre du commerce et des sociétés. Ces questions appellent une vigilance particulière et une analyse au cas par cas, que l’intervention d’un professionnel du droit, avocat ou notaire, permettra de conduire avec la sécurité requise. Dans l’immédiat, les praticiens et les associés concernés doivent recenser les projets de cession en cours, qu’il s’agisse de transmissions familiales, de sorties d’associés ou de restructurations patrimoniales, pour anticiper leur mise en conformité avec les nouvelles exigences. Aucune cession de parts de société à prépondérance immobilière ne devrait plus être signée sous seing privé, et une phase de due diligence préalable, trop souvent négligée dans les cessions de parts de sociétés civiles, doit désormais être systématiquement conduite pour qualifier la société, vérifier la composition de son actif et préparer l’acte dans la forme requise.
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