Annulation de la vente immobilière pour dol et restitution de la valeur de jouissance : une créance désormais autonome
I. L’émergence d’une créance autonome de restitution de la valeur de jouissance
A. La rupture avec la jurisprudence antérieure à la réforme de 2016
Le droit des restitutions consécutives à l’anéantissement d’un contrat de vente immobilière a connu, sous l’empire des textes antérieurs à la réforme du droit des obligations, une construction prétorienne qui excluait toute indemnité fondée sur la seule occupation du bien. La Cour de cassation avait ainsi posé, dans un arrêt du 16 novembre 2022, que « le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble » et que « l’enrichissement sans cause n’est pas applicable aux restitutions consécutives à l’anéantissement d’un contrat » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-19.241). Cette position, constamment réitérée, aboutissait à un résultat paradoxal : l’acquéreur qui avait occupé le bien pendant plusieurs années, parfois sans verser aucune contrepartie au titre de cette jouissance, se trouvait dispensé de toute restitution de cet avantage, au seul motif de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat. La Cour de cassation avait d’ailleurs précisé, quelques années auparavant, que l’occupation par l’acquéreur, tant que la vente n’était pas définitivement résolue, ne présentait aucun caractère fautif et que la privation de jouissance invoquée par le vendeur n’était pas la conséquence d’une faute des acquéreurs ayant justifié la résolution (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-11.679).
Ce régime, fondé sur les anciens articles 1234 et 1371 du Code civil, aujourd’hui abrogés et remplacés par les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduisait à une asymétrie significative entre les parties. Le vendeur, tenu de restituer le prix de vente ainsi que les frais exposés par les acquéreurs, supportait seul le coût de l’anéantissement rétroactif du contrat, tandis que l’acquéreur conservait le bénéfice d’une occupation gratuite, souvent étalée sur plusieurs années. La jurisprudence justifiait cette solution par le caractère rétroactif de la résolution, lequel interdisait, selon le raisonnement alors retenu, de considérer que l’acquéreur avait été redevable d’une quelconque obligation de jouissance pendant la période antérieure à l’anéantissement. L’acte authentique de vente étant réputé n’avoir jamais existé, les parties devaient être remises dans l’état où elles se trouvaient avant sa conclusion, ce qui excluait, toujours selon cette analyse, toute créance de restitution fondée sur la jouissance du bien.
L’arrêt du 5 décembre 2024, rendu par la troisième chambre civile en formation de section et publié au Bulletin — ce qui lui confère une autorité normative renforcée au sein de la hiérarchie des décisions de la Cour de cassation — a marqué une rupture décisive avec ce courant jurisprudentiel. La haute juridiction a affirmé, en énonçant un principe à portée générale, que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande » (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin). Cette décision, dont la publication au Bulletin souligne la portée normative, a consacré l’autonomie de la créance de restitution de la valeur de jouissance par rapport à la question de la faute du vendeur.
Cette jurisprudence antérieure créait, pour les praticiens du droit de la vente immobilière, une situation d’insécurité juridique préjudiciable à l’équilibre des intérêts en présence. Le vendeur qui avait cédé son bien, fût-ce à un prix inférieur au marché ou dans des conditions désavantageuses, se retrouvait doublement pénalisé : il devait non seulement restituer le prix, mais également renoncer à toute compensation au titre de l’occupation du bien par l’acquéreur. Cette asymétrie économique était d’autant plus marquée dans les contentieux où la durée de la procédure s’étendait sur plusieurs années, l’acquéreur continuant d’occuper le bien sans contrepartie pendant toute la durée de l’instance, tandis que le vendeur, privé de son bien et du prix, subissait un appauvrissement que le droit positif ne corrigeait pas.
B. Le fondement textuel : l’article 1352-3 du Code civil et l’arrêt du 9 avril 2026
L’édifice jurisprudentiel contemporain repose désormais sur les articles du chapitre V du titre IV du livre III du Code civil, issus de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. L’article 1352 du Code civil énonce le principe général selon lequel « la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution ». Ce texte ne distingue pas selon la cause de l’anéantissement du contrat et ne subordonne pas la restitution à la bonne foi de celui qui la sollicite. Il pose un principe objectif, détaché de toute appréciation morale des comportements respectifs des parties. L’article 1352-3 du même code, en son premier alinéa, précise quant à lui que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée », la valeur de la jouissance étant « évaluée par le juge au jour où il se prononce ». Ce texte ne contient aucune restriction tenant à la cause de l’anéantissement, qu’il s’agisse d’une nullité pour dol, d’une résolution pour inexécution ou d’une caducité.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 avril 2026 vient confirmer et amplifier cette construction. Dans cette espèce, une venderesse avait cédé une maison d’habitation au prix de 230 000 euros par acte authentique du 28 février 2018, en déclarant qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années. Or, elle avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure du bâtiment, en faisant notamment exécuter des travaux de gros œuvre en 2016. La cour d’appel de Rouen, par arrêt du 29 mai 2024, avait annulé la vente pour dol, retenant que la venderesse « avait sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations ». Elle avait en revanche rejeté la demande reconventionnelle de la venderesse tendant au paiement d’une indemnité d’occupation, au motif qu’« en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, [la venderesse] ne pouvait bénéficier d’une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble ». La Cour de cassation a censuré cette motivation, au visa de l’article 1352-3, alinéa 1er, du Code civil, en énonçant que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée » et qu’en « statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-17.405).
Par cette cassation, la haute juridiction réaffirme que l’article 1352-3 du Code civil, dans sa rédaction issue de la réforme de 2016, fonde une créance de restitution de la valeur de jouissance qui existe indépendamment de toute considération tirée de la faute du vendeur. La cassation prononcée est partielle : elle n’atteint que le chef du dispositif rejetant la demande d’indemnité d’occupation, ce qui signifie que l’annulation de la vente pour dol est définitivement acquise. Le litige est renvoyé devant la cour d’appel de Caen, qui devra déterminer le montant de l’indemnité due par les acquéreurs au titre de la jouissance du bien depuis la conclusion du contrat jusqu’à la restitution effective.
II. Les conditions et limites de la restitution de jouissance
A. L’indifférence de la faute du vendeur
Le trait le plus saillant de la jurisprudence contemporaine réside dans l’affirmation claire et dépourvue d’ambiguïté selon laquelle la créance de restitution de la valeur de jouissance n’est pas subordonnée à l’absence de faute du vendeur. Cette solution, qui constitue une novation substantielle par rapport au droit antérieur, repose sur une distinction fondamentale que la Cour de cassation a entendu consacrer : celle qui sépare le mécanisme objectif des restitutions, régi par les articles 1352 et suivants du Code civil, du mécanisme subjectif de la responsabilité civile, régi par les articles 1240 et suivants du même code. Les deux régimes répondent à des finalités distinctes et ne sauraient être confondus.
Le trait le plus saillant de la jurisprudence contemporaine réside dans l’affirmation claire et dépourvue d’ambiguïté selon laquelle la créance de restitution de la valeur de jouissance n’est pas subordonnée à l’absence de faute du vendeur. L’arrêt du 5 décembre 2024 l’énonce de manière explicite en censurant la cour d’appel de Versailles qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation au motif que « l’occupation du bien par les acquéreurs est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive ». La Cour de cassation a répondu que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part » (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin). La cour d’appel de Versailles avait, selon la motivation de la Cour de cassation, « ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas ».
Cette solution, qui peut surprendre le profane, repose sur une analyse rigoureuse de la nature des restitutions consécutives à l’anéantissement d’un contrat. Les restitutions ne constituent pas une sanction du comportement fautif de l’une ou l’autre des parties, mais la simple conséquence mécanique de la disparition rétroactive du titre en vertu duquel les prestations ont été échangées. Le vendeur, même de mauvaise foi, est tenu de restituer le prix perçu. L’acquéreur, même de bonne foi, est tenu de restituer la chose et la valeur de la jouissance qu’elle lui a procurée. Les deux obligations sont symétriques et trouvent leur source dans le même fondement textuel. La responsabilité civile du vendeur pour dol, quant à elle, se déploie sur un plan distinct : elle permet aux acquéreurs d’obtenir réparation des préjudices consécutifs à la conclusion du contrat annulé, mais elle ne saurait tenir en échec le mécanisme des restitutions.
L’arrêt du 9 avril 2026 conforte cette lecture en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Rouen, alors même que le dol de la venderesse était définitivement caractérisé. La Cour de cassation ne s’est pas interrogée sur le point de savoir si la venderesse, auteur d’une réticence dolosive, méritait ou non de percevoir une indemnité de jouissance. Elle a appliqué le texte de manière objective, sans considération morale. Cette indifférence à la faute constitue un apport essentiel du droit positif contemporain des restitutions. Le dol du vendeur est sanctionné par l’annulation du contrat, par l’obligation de restituer le prix et par la condamnation à des dommages et intérêts, mais il ne prive pas le vendeur de son droit à réclamer, en retour, la valeur de la jouissance que l’acquéreur a retirée du bien.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans le prolongement logique de la réforme du droit des obligations. L’ordonnance du 10 février 2016 a précisément entendu unifier le régime des restitutions, auparavant éclaté entre les nullités, les résolutions et les caducités, en un corps de règles commun applicable à toutes les hypothèses d’anéantissement d’un contrat. L’article 1352 du Code civil est applicable que l’anéantissement résulte d’une nullité pour vice du consentement, d’une résolution pour inexécution ou d’une caducité. Le législateur de 2016 n’a pas distingué selon que l’anéantissement procède d’une faute de l’une ou l’autre des parties, et la Cour de cassation en tire la conséquence logique. Les textes ne comportant aucune restriction, le juge ne saurait en ajouter.
Par ailleurs, la solution s’inscrit dans une logique d’équilibre économique que la Cour de cassation a manifestement entendu promouvoir. L’acquéreur qui a occupé gratuitement un bien pendant plusieurs années, qui a bénéficié d’un cadre de vie sans contrepartie locative, ne saurait conserver cet avantage au seul motif que le vendeur a commis une faute. Le droit des restitutions poursuit une finalité objective : rétablir, autant que faire se peut, l’équilibre patrimonial que l’anéantissement du contrat a rompu. La faute du vendeur trouve sa sanction dans la responsabilité civile, non dans la privation de la créance de restitution.
B. La modulation temporelle par l’article 1352-7 du Code civil
Si la créance de restitution de la valeur de jouissance est indifférente à la faute du vendeur, elle n’en est pas moins soumise à une modulation temporelle importante, qui constitue le contrepoids du principe posé par l’article 1352-3. L’article 1352-7 du Code civil, combiné avec l’article 1352-3, établit une distinction selon la bonne ou la mauvaise foi de celui qui est tenu à restitution. L’arrêt du 5 décembre 2024 énonce, aux termes d’un attendu qui constitue le cœur de sa portée normative, que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande » (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin).
Cette modulation temporelle est décisive en pratique. L’acquéreur de bonne foi, c’est-à-dire celui qui ignorait le vice affectant le consentement ou qui n’a pas commis de faute dans l’exécution du contrat, ne doit la valeur de jouissance qu’à compter de la demande en justice. En d’autres termes, la période d’occupation antérieure à l’assignation ne donne pas lieu à restitution. À l’inverse, l’acquéreur de mauvaise foi devrait la valeur de jouissance depuis l’origine de l’occupation. Cette distinction, qui figurait déjà en substance dans le droit antérieur, est désormais expressément consacrée par les textes et confirmée par la jurisprudence. Elle permet de concilier l’objectivité du mécanisme des restitutions avec une certaine prise en compte de la situation respective des parties.
La notion de bonne foi de l’acquéreur mérite d’être précisée. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 décembre 2024, les acquéreurs avaient subi, en juin 2018, un important dégât des eaux et s’étaient prévalus du dol des vendeurs pour obtenir l’annulation de la vente. Les vendeurs, auteurs de la réticence dolosive, sollicitaient une indemnité d’occupation. La Cour de cassation, en posant le principe de la modulation temporelle, n’a pas eu à se prononcer sur la bonne foi des acquéreurs dans cette espèce, mais elle a clairement indiqué que cette question est déterminante pour fixer le point de départ de la restitution. Dans l’affaire jugée le 9 avril 2026, la Cour de cassation n’a pas davantage statué sur la bonne foi des acquéreurs, se bornant à casser l’arrêt qui avait rejeté par principe la demande d’indemnité d’occupation. Il appartiendra à la cour de renvoi, la cour d’appel de Caen, d’apprécier souverainement la bonne foi des acquéreurs et de fixer en conséquence le point de départ de la restitution.
L’évaluation de la valeur de jouissance par le juge, conformément au second alinéa de l’article 1352-3, constitue un enjeu pratique considérable. Le texte dispose que « la valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce ». Cette évaluation peut s’inspirer de la valeur locative du bien, telle qu’elle résulterait d’un bail consenti dans des conditions normales de marché, sans toutefois que cette référence constitue une obligation. Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer le montant de l’indemnité, en tenant compte de l’ensemble des circonstances de l’espèce, notamment de l’état du bien, de sa localisation et de la durée effective de l’occupation. La question de savoir si des améliorations apportées par l’acquéreur au bien, dont il aurait à répondre dans le cadre des restitutions, peuvent venir en déduction de la valeur de jouissance due au vendeur, n’a pas encore été tranchée par la Cour de cassation et constitue un point d’attention pour la pratique à venir.
L’articulation entre l’article 1352-3 et l’article 1352-7 du Code civil révèle ainsi un système à deux étages, qui distingue le principe de la modulation. Le principe, posé par l’article 1352-3, est celui d’une restitution intégrale incluant la valeur de jouissance, sans considération de la faute du créancier de la restitution. La modulation, prévue par l’article 1352-7, est celle d’un point de départ de la restitution qui varie selon la bonne ou la mauvaise foi du débiteur de la restitution. Ce système assure un équilibre entre l’objectivité nécessaire des restitutions et la prise en compte mesurée de l’équité entre les parties.
Conclusion
Le droit des restitutions consécutives à l’anéantissement d’une vente immobilière a connu, sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, une évolution significative dont les arrêts du 5 décembre 2024 et du 9 avril 2026 constituent les jalons les plus récents. La créance de restitution de la valeur de jouissance est désormais fermement établie comme une créance autonome, détachée de toute appréciation de la faute du vendeur. Le fondement textuel de l’article 1352-3 du Code civil, combiné avec la modulation temporelle de l’article 1352-7, offre un cadre cohérent qui concilie la logique objective des restitutions avec l’équité entre les parties. L’acquéreur ne saurait conserver le bénéfice d’une occupation gratuite au seul motif que le vendeur a commis une faute. La faute du vendeur trouve sa sanction dans la responsabilité civile. Les restitutions, quant à elles, obéissent à une logique propre, qui commande de rétablir l’équilibre patrimonial rompu par l’anéantissement du contrat.
Pour le praticien du droit de la vente immobilière, cette évolution jurisprudentielle emporte des conséquences concrètes immédiates. Le vendeur assigné en nullité de la vente pour dol doit, dès la formulation de sa défense, articuler une demande reconventionnelle en paiement de la valeur de jouissance, dont le principe est acquis quelle que soit l’issue retenue sur le fondement de la nullité. L’acquéreur, de son côté, doit anticiper que l’annulation de la vente ne le dispensera plus de régler une indemnité au titre de l’occupation du bien, au moins à compter de la demande en justice. Ces considérations doivent être intégrées à la stratégie contentieuse dès l’introduction de l’instance, sous peine de voir une partie de l’enjeu économique du litige échapper à l’office du juge.
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