L’exception d’inexécution dans les baux commerciaux : le renouveau d’un mécanisme de droit commun face à la clause résolutoire
La clause résolutoire occupe une place centrale dans l’économie des baux commerciaux. Insérée dans la quasi-totalité des contrats, elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations, sans avoir à démontrer la gravité de l’inexécution devant le juge du fond. Ce mécanisme, prévu par l’article L145-41 du code de commerce, constitue une arme redoutable entre les mains du bailleur, dont l’efficacité a été renforcée par la loi du 18 juin 2014. Or, par une série de décisions rendues entre octobre 2023 et juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement rééquilibré les rapports de force en consacrant l’exception d’inexécution comme un tempérament prétorien d’une ampleur inédite. Cette construction jurisprudentielle, qui s’articule autour de l’obligation de délivrance du bailleur et du principe d’interdépendance des obligations synallagmatiques, mérite une analyse d’ensemble.
I. La clause résolutoire, un mécanisme aux contours redessinés par la jurisprudence récente
A. L’assise légale de la clause résolutoire et son domaine
L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » (Legifrance). Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, confère au juge des référés le pouvoir d’accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à la condition que la résiliation n’ait pas déjà été constatée par une décision passée en force de chose jugée. La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 26 octobre 2023, les conséquences du non-respect de ces délais : « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin). Cette décision énonce un principe d’une grande fermeté : le mécanisme de la clause résolutoire, une fois enclenché et sanctionné par l’inobservation des délais judiciairement accordés, échappe à toute appréciation de la bonne foi du bailleur. Le non-respect de l’échéancier scelle irrévocablement le sort du bail.
Par un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile a franchi une étape supplémentaire en élargissant le domaine de la suspension judiciaire de la clause résolutoire. La Cour énonce que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin). En l’espèce, un restaurant avait cessé son exploitation, en violation d’une clause du bail imposant l’ouverture permanente du fonds. La cour d’appel avait refusé de suspendre les effets de la clause résolutoire au motif que l’article L145-41, alinéa 2, ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers et non pour manquement à une obligation de faire. La Cour de cassation casse cette décision avec une netteté particulière, la solution étant rendue en formation de section. Désormais, le pouvoir de suspension du juge s’étend à tous les manquements, qu’ils concernent des obligations de payer ou des obligations de faire, ce qui constitue un élargissement considérable de l’office du juge des référés en matière de baux commerciaux.
B. Le formalisme du commandement et la charge de la preuve
La mise en œuvre de la clause résolutoire demeure soumise à un formalisme rigoureux dont la jurisprudence rappelle régulièrement les exigences. Le commandement doit, à peine de nullité, reproduire le texte de la clause résolutoire, mentionner le délai d’un mois dans lequel le preneur peut s’exécuter et détailler précisément le montant des sommes réclamées. La Cour de cassation a notamment jugé que l’acte doit permettre au preneur de connaître avec exactitude la nature et le montant des obligations dont le bailleur poursuit l’exécution, chaque somme devant être justifiée par un décompte précis. En outre, la jurisprudence du 15 juin 2023 a précisé que la clause résolutoire insérée au bail doit être interprétée restrictivement et que toute ambiguïté profite au preneur (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, publié au Bulletin). Le juge doit vérifier que le commandement délivré est conforme aux stipulations contractuelles et que les causes du commandement sont fondées, ce qui inclut l’examen des moyens de défense soulevés par le preneur, y compris l’exception d’inexécution.
Par ailleurs, la jurisprudence du 25 janvier 2023 a rappelé que la procédure collective du preneur n’éteint pas le droit du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, mais que les délais accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire demeurent régis par l’article L145-41, même dans ce contexte (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957). Ces précisions techniques, pour importantes qu’elles soient, ne doivent pas masquer le mouvement de fond qui traverse la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis 2025 : le rééquilibrage progressif des rapports de force au profit du preneur, par la consécration de l’exception d’inexécution comme un moyen de défense autonome face à la clause résolutoire.
II. L’exception d’inexécution, contre-pouvoir prétorien au service du preneur
A. La consécration d’un principe : l’exception d’inexécution sans mise en demeure
L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile constitue le point de départ de cette construction jurisprudentielle. La Cour y énonce avec une clarté remarquable que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cet attendu de principe, publié au Bulletin, mérite que l’on s’y arrête. La Cour de cassation écarte expressément l’exigence d’une mise en demeure préalable, ce qui constitue une rupture avec la logique traditionnelle selon laquelle le créancier de l’obligation inexécutée doit au préalable mettre en demeure son débiteur avant de suspendre sa propre prestation. En matière de bail commercial, la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance autorise le preneur à suspendre immédiatement le paiement des loyers, sans formalité préalable, dès lors que les locaux sont rendus impropres à leur destination.
Ce principe trouve son fondement dans l’interdépendance des obligations nées du contrat de bail, dont les articles 1719 et 1728 du code civil sont l’expression. L’article 1719 oblige le bailleur « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1728, en contrepartie, oblige le preneur à « payer le prix du bail aux termes convenus ». De ces textes, la Cour déduit que l’obligation de paiement du preneur est la contrepartie de l’obligation de délivrance du bailleur, de sorte que la défaillance de ce dernier dans l’exécution de sa prestation libère le preneur de son obligation corrélative, par le jeu de l’exception d’inexécution.
Cette solution a été réaffirmée avec force par l’arrêt du 5 mars 2026. La Cour y précise que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). L’apport de cet arrêt est considérable. La cour d’appel de Cayenne avait retenu que le preneur ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour faire échec à la clause résolutoire, dès lors qu’il n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni réglé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil, ensemble l’article L145-41 du code de commerce, et reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé ». En d’autres termes, le délai d’un mois du commandement ne fait pas obstacle à l’examen de l’exception d’inexécution : le juge doit, même après l’expiration de ce délai, vérifier si le défaut de paiement était justifié par un manquement préalable du bailleur à ses obligations. La clause résolutoire ne saurait prospérer sur un commandement qui réclame le paiement de loyers que le preneur était en droit de suspendre.
B. L’articulation de l’exception d’inexécution avec le cas fortuit et la perte de la chose louée
Les trois arrêts rendus le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile apportent une précision supplémentaire sur l’articulation entre l’exception d’inexécution et les règles gouvernant la perte de la chose louée par cas fortuit. Dans les litiges opposant la Société d’exploitation d’Esmeralda Resort à plusieurs bailleurs, la cour d’appel de Basse-Terre avait refusé de reconnaître un droit à indemnité d’éviction au preneur et l’avait déclaré occupant sans droit ni titre, en retenant que les dommages causés par le cyclone Irma en septembre 2017 constituaient un cas fortuit exonérant la bailleresse de toute responsabilité, ce qui rendait inapplicables les articles 1719 et 1720 du code civil et interdisait au preneur d’invoquer l’exception d’inexécution. La Cour de cassation casse cette analyse dans les trois pourvois, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil.
La Cour rappelle d’abord deux principes classiques : d’une part, « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (3e Civ., 22 février 2006, pourvoi n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46) ; d’autre part, « il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (3e Civ., 4 juillet 1968, pourvoi n° 66-13.329 ; 3e Civ., 9 décembre 2009, pourvoi n° 08-17.483). Puis elle énonce une solution nouvelle : « il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, n° 25-10.068 et n° 25-10.070).
Cette solution opère une distinction essentielle entre deux périodes. Pendant la période où le cas fortuit empêche effectivement le bailleur d’exécuter ses obligations de réparation, ce dernier est exonéré et le preneur ne peut suspendre le paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution. En revanche, à compter du moment où le bailleur n’est plus empêché — c’est-à-dire lorsque les circonstances du cas fortuit ont cessé de faire obstacle à l’exécution des travaux — son obligation de délivrance et d’entretien renaît pleinement. S’il tarde à réaliser les réparations nécessaires, le preneur retrouve le droit d’invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. La cour d’appel de Basse-Terre, en l’espèce, avait confondu l’exonération temporaire du bailleur pendant la durée du cas fortuit avec une dispense définitive d’exécution de ses obligations, alors même qu’elle constatait que le bien ne nécessitait que des réparations « certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». La Cour de cassation censure cette confusion et rappelle que la distinction entre reconstruction et réparation est déterminante : seule la destruction véritable du bien, impliquant une reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à sa valeur, justifie l’application des règles de la perte de la chose louée. De simples réparations, fussent-elles importantes, ne sauraient exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
Cette série d’arrêts du 4 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026. Elle en confirme la cohérence d’ensemble : l’exception d’inexécution est désormais un moyen de défense pleinement opérant dans le contentieux des baux commerciaux, dont les conditions d’exercice sont précisément délimitées par la Cour de cassation. Le preneur qui entend s’en prévaloir doit démontrer, d’une part, que les locaux sont devenus impropres à leur destination, d’autre part, que cette impropriété résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations, et enfin, s’agissant de l’articulation avec le cas fortuit, que le bailleur n’est plus empêché par les circonstances constitutives de la force majeure d’exécuter les travaux nécessaires. La charge de la preuve pèse sur le preneur, mais la Cour de cassation a pris soin de ne pas lui imposer des conditions excessives, en écartant notamment l’exigence d’une mise en demeure préalable et en préservant la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution même après l’expiration du délai d’un mois du commandement de payer.
En conséquence, l’état du droit positif peut être synthétisé comme suit. Le preneur à bail commercial dispose d’une faculté de suspension du paiement des loyers, sans mise en demeure préalable, dès lors que les locaux sont impropres à leur usage en raison d’un manquement du bailleur. Cette exception d’inexécution peut être opposée au bailleur qui se prévaut de l’acquisition d’une clause résolutoire, et le juge saisi doit en examiner le bien-fondé, même si le preneur n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Par ailleurs, la clause résolutoire elle-même peut être suspendue par le juge des référés, quel que soit le manquement invoqué, y compris pour les obligations de faire. Enfin, lorsque le bien est endommagé par un cas fortuit sans être détruit, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour la période où le bailleur, n’étant plus empêché par la force majeure, tarde à réaliser les travaux de remise en état.
Il convient néanmoins de mesurer la portée exacte de cette jurisprudence. L’exception d’inexécution ne constitue pas une dispense définitive de paiement des loyers, mais une suspension temporaire de l’obligation du preneur, cantonnée à la période durant laquelle les locaux sont effectivement impropres à leur destination. Dès que le bailleur remédie aux désordres ou que le preneur retrouve la jouissance effective des lieux, l’obligation de paiement renaît pour l’avenir. Les loyers suspendus ne sont pas perdus pour le bailleur, qui pourra les réclamer pour la période postérieure à la régularisation. Par ailleurs, la jurisprudence du 15 juin 2023 a rappelé que les clauses du bail s’interprètent restrictivement et que toute ambiguïté dans la rédaction de la clause résolutoire profite au preneur (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, publié au Bulletin). De même, la jurisprudence du 25 janvier 2023 a précisé que l’ouverture d’une procédure collective ne prive pas le bailleur du droit de se prévaloir de la clause résolutoire, mais que les délais de paiement et la suspension des effets de cette clause restent soumis aux dispositions protectrices de l’article L145-41 du code de commerce (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957). Ces précisions confirment que l’exception d’inexécution ne s’analyse pas comme un blanc-seing donné au preneur pour se soustraire à ses obligations, mais comme un instrument de justice commutative, destiné à rétablir l’équilibre contractuel lorsque le bailleur a manqué à ses propres obligations essentielles.
Cette convergence jurisprudentielle témoigne d’une volonté délibérée de la troisième chambre civile de rééquilibrer le contentieux des baux commerciaux, en offrant au preneur des moyens de défense substantiels face à la clause résolutoire. Là où la loi du 18 juin 2014 avait renforcé les prérogatives du bailleur en lui permettant d’obtenir plus rapidement l’acquisition de la clause résolutoire, la Cour de cassation construit, par voie prétorienne, un régime de protection du preneur fondé sur les principes fondamentaux du droit des contrats. L’exception d’inexécution n’est plus une simple faculté théorique : elle est devenue une arme processuelle dont les praticiens du droit des baux commerciaux doivent désormais intégrer toute la portée.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, déployée entre septembre 2025 et juin 2026, consacre un mouvement de fond d’une ampleur significative. Elle confère à l’exception d’inexécution une effectivité nouvelle dans le contentieux des baux commerciaux, en l’articulant avec le régime de la clause résolutoire issu de la loi du 18 juin 2014. Cette construction prétorienne, qui s’enracine dans les principes directeurs du droit des contrats que sont l’interdépendance des obligations synallagmatiques et la force obligatoire du contrat, offre au preneur des leviers de défense substantiels que la pratique contentieuse aurait tort de négliger. La rigueur avec laquelle la Cour de cassation impose au juge du fond l’examen de l’exception d’inexécution, même à l’encontre d’une clause résolutoire apparemment acquise, marque une évolution notable du contrôle juridictionnel en la matière.
Pour le praticien du droit des baux commerciaux, cette évolution impose une vigilance renforcée dans la conduite du contentieux locatif. Le bailleur qui entend actionner une clause résolutoire doit anticiper la possible invocation d’une exception d’inexécution par le preneur et s’assurer que son propre comportement contractuel est irréprochable, notamment dans l’exécution de son obligation de délivrance et d’entretien des locaux. De son côté, le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut plus se borner à solliciter des délais de paiement dans le mois : il peut, et doit, faire valoir sans délai les manquements du bailleur à ses obligations, y compris en dehors du cadre temporel du commandement, et ce sans avoir à justifier d’une mise en demeure préalable. L’assistance d’un avocat spécialisé en baux commerciaux est à cet égard déterminante pour assurer l’effectivité des droits du preneur et structurer une défense articulée autour de l’exception d’inexécution. La maîtrise de ce mécanisme, désormais consacré par la Cour de cassation avec une netteté et une constance remarquables, constitue un atout stratégique essentiel dans le contentieux commercial contemporain.
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