Le sort des constructions et améliorations du preneur dans le bail commercial : l’équilibre entre l’accession du bailleur et le droit à indemnité
Les travaux de construction et d’amélioration réalisés par le preneur d’un bail commercial soulèvent une question centrale, dont la résolution conditionne tant l’équilibre financier de l’exploitation que la sécurité juridique des investissements immobiliers. Le preneur qui engage des dépenses conséquentes pour adapter les lieux loués à son activité doit-il, à l’issue du bail, abandonner le fruit de ses investissements au bailleur sans contrepartie, ou peut-il prétendre à une indemnisation à raison de l’enrichissement du fonds ? La réponse, qui puise ses sources dans les articles 551, 552 et 555 du Code civil, se déploie désormais dans un corpus jurisprudentiel nourri, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, au cours des années 2023 à 2025, les articulations avec le statut d’ordre public des baux commerciaux. L’enjeu est considérable : il engage à la fois la propriété des constructions, le droit à indemnité du preneur sortant, la fixation du loyer du bail renouvelé et l’efficacité des clauses d’accession stipulées par les parties. Cette question intéresse tant le praticien du droit immobilier que le chef d’entreprise confronté à la valorisation de son fonds de commerce.
I. Le principe de l’accession différée au terme du bail
A. La propriété temporaire du preneur sur les constructions régulièrement édifiées
Le droit commun de l’accession, tel qu’il résulte des articles 551 et 552 du Code civil, pose une règle d’apparence simple : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, et tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire. Appliqué sans tempérament au bail commercial, ce principe conduirait le bailleur propriétaire du sol à devenir immédiatement propriétaire de toute construction édifiée par le preneur sur le terrain loué.
Or, la Cour de cassation a très tôt écarté cette conséquence radicale. Dans son arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a énoncé que « le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, Publié au Bulletin). Cette solution, que l’arrêt de principe du 5 janvier 2012 n° 10-26.965 avait déjà consacrée, constitue le socle de l’édifice : pendant toute la durée du bail, le preneur demeure titulaire d’un droit de propriété temporaire sur les constructions qu’il a régulièrement élevées, droit qui lui permet notamment de les céder, de les hypothéquer ou de s’en prévaloir en cas d’éviction anticipée.
Par ailleurs, cet arrêt précise les conséquences de cette propriété temporaire dans l’hypothèse particulière de l’expropriation pour cause d’utilité publique. La Cour y affirme que « la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions ». Dès lors, le preneur évincé avant le terme du bail, alors qu’il était propriétaire des constructions, a droit à une indemnisation couvrant l’intégralité du préjudice subi, y compris la valeur des bâtiments édifiés, sans que la clause de nivellement stipulée pour la fin normale du bail ne puisse lui être opposée.
À cet égard, la cour d’appel de Paris, dans l’arrêt commenté par la Cour de cassation, avait relevé que « les clauses des contrats de location (…) applicables à la fin du bail n’avaient pas vocation à recevoir application, puisque l’éviction anticipée du locataire avait pour cause la démolition des constructions après une décision de préemption à une date à laquelle les locataires étaient propriétaires de ces constructions ». Cette distinction temporelle, désormais solidement ancrée, protège le preneur contre l’effet confiscatoire d’une clause d’accession dont le déclenchement serait prématurément provoqué par une éviction imputable à la puissance publique.
B. Le transfert de propriété au bailleur par l’effet de l’article 555 du Code civil
La propriété temporaire du preneur connaît un terme, qui coïncide avec l’expiration du bail. L’article 555 du Code civil constitue le texte cardinal de ce basculement. Aux termes de cet article, « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever » ; article 555 du Code civil.
Ce mécanisme d’accession différée a été réaffirmé avec une netteté particulière par la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 septembre 2024, qui énonce : « le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555 du code civil en l’absence d’accord des parties » ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422. La Cour y précise en outre que « le bailleur en devient propriétaire, sauf accord contraire des parties au bail, à l’issue de celui-ci par l’effet de l’article 555 précité ».
Par conséquent, le dispositif légal se présente comme un diptyque : durant l’exécution du bail, le preneur conserve la maîtrise juridique des constructions qu’il a édifiées, tandis qu’au terme du bail, l’accession opère au profit du bailleur, devenu propriétaire de plein droit. Cette construction prétorienne trouve son fondement dans la nature supplétive de l’article 555, que la Cour de cassation a expressément relevée dans un arrêt du 4 mars 2021 en énonçant que « les dispositions de l’article 555 du Code civil étant supplétives de la volonté » ; Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.148. Les parties peuvent donc, par une convention expresse, aménager le sort des constructions à l’expiration du bail.
En ce qui concerne l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’arrêt du 23 novembre 2023 n° 22-20.866 apporte une précision importante. Le juge de l’expropriation n’est pas tenu d’appliquer les règles de l’article 555 du Code civil pour évaluer l’indemnité due au preneur évincé, dès lors qu’il dispose, en vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, du pouvoir souverain de choisir la méthode d’évaluation la plus adaptée à la réparation intégrale du préjudice.
Enfin, dans le domaine du bail rural, la même chambre a rappelé, par un arrêt du 28 novembre 2024, que « les améliorations apportées par le preneur ne doivent être appréciées qu’à la sortie de ferme », le renouvellement du bail ayant pour effet de reporter l’évaluation du droit à indemnisation du preneur à l’époque de sa sortie définitive des lieux ; Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-17.036, Publié au Bulletin. Ce principe, transposable au bail commercial, interdit au bailleur de tirer avantage, lors du renouvellement, de la valeur des améliorations que le preneur a réalisées, fût-ce irrégulièrement, ces dernières devant être appréciées exclusivement au moment où le preneur quitte définitivement les lieux.
II. Les aménagements conventionnels et le droit à indemnité du preneur
A. La clause d’accession, entre liberté contractuelle et statut d’ordre public
Si le régime légal de l’article 555 du Code civil présente un caractère supplétif, la pratique contractuelle a développé des clauses d’accession qui en modifient sensiblement l’économie. Ces stipulations, fréquemment insérées dans les baux commerciaux, prévoient que les constructions et améliorations réalisées par le preneur deviendront, dès leur édification ou au plus tard à l’expiration du bail, la propriété du bailleur, sans indemnité au profit du preneur.
La validité de telles clauses a été confirmée par la Cour de cassation à plusieurs reprises. L’arrêt du 11 juillet 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a ainsi énoncé, à propos du bail emphytéotique, que le preneur bénéficie d’un droit réel « lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose » ; Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-12.491, Publié au Bulletin. La Cour y précise que cette faculté d’accession est accordée « en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés par le preneur au profit du bailleur ». Cette dialectique entre l’accession temporaire du preneur et l’accession définitive du bailleur caractérise l’équilibre économique de la convention.
En conséquence, la clause d’accession ne saurait être écartée au motif qu’elle contreviendrait au statut des baux commerciaux. Le statut, certes d’ordre public, n’interdit pas aux parties de stipuler que les constructions édifiées par le preneur deviendront la propriété du bailleur à l’issue du bail. Les dispositions de l’article 555 du Code civil étant supplétives, la volonté contractuelle peut valablement y déroger.
La question de l’application de cette clause dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail mérite une attention particulière. Dès lors que le renouvellement du bail commercial s’analyse, selon une jurisprudence constante, comme un nouveau bail, la clause d’accession insérée dans le bail initial ne se perpétue pas automatiquement dans le bail renouvelé. Les parties doivent donc, à l’occasion du renouvellement, réitérer leur accord sur le sort des constructions, à défaut de quoi le régime supplétif de l’article 555 du Code civil retrouvera son empire. Cette exigence de renouvellement de la volonté contractuelle, bien que peu explorée par la jurisprudence récente, constitue un point de vigilance pour les praticiens qui accompagnent les preneurs dans la négociation du renouvellement de leur bail.
Par ailleurs, il convient de distinguer, au sein des travaux réalisés par le preneur, les constructions proprement dites des simples améliorations ou embellissements. Les premières, qui modifient la structure ou la destination de l’immeuble, relèvent par nature du mécanisme de l’accession. Les secondes, qui se bornent à améliorer l’existant sans en altérer la substance, peuvent relever d’un régime distinct, celui des impenses, dont le sort est réglé par les principes généraux de l’enrichissement sans cause lorsque le bailleur en retire un avantage indu à l’expiration du bail. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 14 décembre 2023 précité, a d’ailleurs censuré une cour d’appel qui avait écarté la discussion sur les impenses au motif que les développements du preneur sur ce point n’étaient pas suffisamment étayés, rappelant ainsi que le juge doit se prononcer sur le fondement juridique invoqué par les parties.
Par ailleurs, la jurisprudence a également eu l’occasion de se prononcer sur l’hypothèse dans laquelle le preneur, après avoir édifié des constructions sur le terrain loué, les cède à une société bénéficiaire d’une mise à disposition des parcelles. Dans son arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation a jugé que cette cession en cours de bail ne fait pas obstacle au mécanisme de l’accession, le bailleur devenant propriétaire des constructions à l’issue du bail, sauf renonciation expresse de sa part à ce droit d’accession. La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui n’avait pas constaté l’existence d’un accord entre le bailleur et le preneur « en vue d’écarter le mécanisme de l’accession » ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422.
B. Le droit à indemnité du preneur sortant : entre régime supplétif et aménagement conventionnel
La question de l’indemnisation du preneur pour les constructions et améliorations qu’il a réalisées sur les lieux loués constitue le second volet de l’équilibre contractuel. En l’absence de clause spécifique réglant le sort des constructions, l’article 555 du Code civil offre au propriétaire du fonds une option : conserver la propriété des ouvrages, auquel cas il doit rembourser au tiers soit la plus-value apportée au fonds, soit le coût des matériaux et de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, soit exiger leur suppression aux frais du tiers.
Dans le cadre d’un bail commercial, l’application de cette option a été rappelée indirectement par l’arrêt du 14 décembre 2023, qui censure une cour d’appel pour n’avoir pas répondu au moyen tiré de l’application de l’article 555 du Code civil à la demande d’indemnisation du preneur pour les travaux réalisés. La Cour y relève que la locataire invoquait expressément : « en l’absence de convention entre les parties régissant le sort des constructions édifiées par le preneur en cours de bail, et dès lors que les travaux ont été effectués de bonne foi par le preneur, la circonstance que le bailleur soit devenu propriétaire des constructions à l’occasion du renouvellement du bail ne fait pas obstacle au droit à indemnité du preneur, en application des dispositions de l’article 555 du code civil » ; Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-19.488. Ce rappel, par la voie de la cassation pour défaut de réponse à conclusions, confirme que l’article 555 demeure applicable au bail commercial à titre supplétif.
Par ailleurs, un arrêt du 12 septembre 2024, statuant sur un pourvoi connexe n° 22-24.251, a précisé que « le preneur qui a apporté, par son travail ou ses investissements, des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur » ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-24.251. Cette solution consacre le principe indemnitaire au profit du preneur sortant, quelle que soit la cause ayant mis fin au bail, pour autant que les améliorations aient été réalisées de bonne foi.
En ce qui concerne l’articulation entre le droit à indemnité du preneur et la clause d’accession stipulée dans le bail, la Cour de cassation adopte une position nuancée. La clause d’accession sans indemnité en fin de bail est valable, à condition qu’elle procède d’une stipulation claire et non équivoque, librement acceptée par les parties. Les dispositions de l’article 555 du Code civil étant supplétives, le preneur qui a librement consenti à une clause d’accession sans indemnité ne saurait ensuite en contester l’application sur le fondement du droit commun de l’accession.
Dès lors, la vigilance s’impose lors de la négociation et de la rédaction des clauses du bail commercial. Le preneur avisé négociera une indemnisation de ses investissements à la sortie des lieux, tandis que le bailleur cherchera à sécuriser l’acquisition en pleine propriété des constructions à l’issue du bail sans contrepartie financière. La pratique révèle une grande diversité de solutions : clause d’accession pure et simple, clause d’accession avec indemnité calculée selon la valeur résiduelle des constructions à dire d’expert, clause de nivellement aux termes de laquelle le preneur s’oblige à remettre les lieux dans leur état initial, ou encore clause attributive de propriété immédiate au bailleur dès l’édification.
En outre, la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue en matière de bail emphytéotique éclaire utilement l’équilibre des droits respectifs. L’arrêt du 11 juillet 2024 rappelle que l’emphytéose confère au preneur un droit réel « cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque » lui permettant de profiter de l’accession pendant la durée du bail, en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés au profit du bailleur. Ce mécanisme illustre l’équilibre que les parties à un bail commercial de longue durée peuvent rechercher : le preneur finance et maîtrise les constructions pendant toute la durée de son exploitation, le bailleur en recueille la propriété à l’expiration du bail.
Enfin, l’arrêt du 28 novembre 2024, rendu en matière de bail rural mais dont les principes sont transposables au bail commercial, offre une synthèse éclairante : le renouvellement du bail a pour effet de reporter l’indemnisation du preneur à l’époque de sa sortie de ferme, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations pour déterminer le prix du bail renouvelé. Ce mécanisme de report temporel protège le preneur contre une double peine : une augmentation de loyer fondée sur la valeur de ses propres investissements, cumulée à l’absence d’indemnisation de ces mêmes investissements à la sortie des lieux.
Il importe également de souligner que l’exigence de bonne foi du preneur constitue une condition essentielle du droit à indemnité. L’article 555 du Code civil, dans son alinéa 4, réserve le bénéfice de l’indemnisation au tiers évincé « qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits ». Cette condition de bonne foi, transposée au bail commercial, signifie que le preneur qui a réalisé des travaux sans l’autorisation préalable du bailleur, alors que celle-ci était contractuellement exigée, risque d’être privé de toute indemnisation à la sortie des lieux. La Cour de cassation, dans son arrêt du 28 novembre 2024, a ainsi rappelé que « le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient », une règle qui trouve un écho direct dans la pratique des baux commerciaux lorsque le contrat subordonne les travaux du preneur à l’accord exprès du bailleur.
La question du quantum de l’indemnité due au preneur sortant a donné lieu à des développements jurisprudentiels qui méritent d’être rappelés. L’article 555 du Code civil offre au propriétaire du fonds une alternative : rembourser au preneur soit la plus-value apportée au fonds par les constructions, soit le coût des matériaux et de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état des ouvrages. Cette option, qui appartient au seul bailleur, a été indirectement rappelée par l’arrêt du 23 novembre 2023 n° 22-20.866, qui précise toutefois que le juge de l’expropriation n’est pas lié par ce mécanisme d’option et peut recourir à toute méthode d’évaluation appropriée pour assurer la réparation intégrale du préjudice du preneur évincé. Dans le cadre d’un congé avec refus de renouvellement sans motif grave et légitime, le droit à indemnité du preneur se confond avec l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Conclusion
Le sort des constructions et améliorations réalisées par le preneur dans le cadre d’un bail commercial obéit à un régime juridique construit autour de trois piliers : la propriété temporaire du preneur durant le bail, l’accession du bailleur à l’expiration du contrat, et le droit à indemnité du preneur pour les investissements réalisés de bonne foi. Cet équilibre, dont la Cour de cassation a précisé les contours dans une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2025, repose sur une articulation subtile entre le caractère supplétif de l’article 555 du Code civil et la liberté contractuelle des parties. La clause d’accession, régulièrement stipulée, constitue un instrument de prévisibilité juridique essentiel, dont la rédaction mérite une attention particulière lors de la conclusion du bail. Les praticiens veilleront à en mesurer précisément la portée, singulièrement dans l’hypothèse d’une éviction anticipée du preneur, où les stipulations contractuelles peuvent être tenues en échec par le droit à réparation intégrale du préjudice. L’enjeu, tant pour le bailleur que pour le preneur, est de concilier la protection des investissements réalisés avec la sécurité juridique du transfert de propriété à l’issue du bail.
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