La rétractation de l’offre de vente au preneur commercial : la Cour de cassation refuse l’exécution forcée
I. La soumission du droit de préférence du preneur au droit commun de la formation du contrat
A. Le mécanisme protecteur du droit de préférence : une offre de vente encadrée par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce
Le droit de préférence reconnu au locataire commercial constitue l’une des protections les plus emblématiques du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ». Le texte organise ainsi une procédure impérative qui contraint le bailleur à offrir au preneur la priorité d’acquisition du local qu’il occupe, sous peine de nullité de la vente consentie à un tiers en méconnaissance de ces dispositions.
Ce mécanisme, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, poursuit un objectif économique précis : permettre au commerçant ou à l’artisan en place d’acquérir les murs dans lesquels il exerce son activité, préservant ainsi le fonds de commerce et la valeur qu’il a contribué à créer. Le preneur se voit ainsi reconnaître une faculté d’acquisition prioritaire qui complète utilement la protection du fonds de commerce assurée par les dispositions relatives au bail commercial, sans pour autant la concurrencer.
La Cour de cassation a précisé le champ d’application de ce droit dans un arrêt de la troisième chambre civile du 29 juin 2023, n° 22-16.034, publié au Bulletin, en jugeant que les locaux à usage industriel sont exclus du bénéfice de la préférence légale. La troisième chambre civile y définit le local à usage industriel comme « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). Cette décision est d’autant plus remarquable qu’elle a été rendue en formation de section et qu’elle a, pour la première fois, défini positivement la notion de local à usage industriel, notion que ni le législateur ni la jurisprudence n’avaient jusqu’alors circonscrite.
Par un arrêt du 19 juin 2025, n° 23-17.604, également publié au Bulletin, la même chambre a restreint le périmètre du droit de préférence en énonçant que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». La Cour précise à cet égard que « l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B). Cette délimitation restrictive du domaine du droit de préférence annonce la rigueur avec laquelle la Cour de cassation entend cantonner le mécanisme protecteur aux hypothèses expressément prévues par le législateur.
La notification délivrée par le propriétaire produit un effet juridique singulier et décisif : elle ne constitue pas une simple information préalable mais une véritable offre de vente, régie par les règles du droit commun des contrats. Cette qualification emporte des conséquences majeures quant au régime de la rétractation, que la Cour de cassation vient de clarifier dans un arrêt de principe du 25 juin 2026. En effet, l’offre de vente ainsi qualifiée entre dans le champ d’application des articles 1113 et suivants du Code civil, relatifs à la formation du contrat, dont l’article 1116 qui régit spécifiquement la rétractation de l’offre.
B. L’articulation inédite entre l’offre légale de l’article L. 145-46-1 et le régime de la rétractation de l’article 1116 du Code civil
L’arrêt rendu le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, n° 25-10.765, publié au Bulletin et rendu en formation de section, tranche une question demeurée pendante depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. Il s’agissait de déterminer si le bailleur, après avoir notifié au preneur une offre de vente dans les formes de l’article L. 145-46-1, pouvait valablement la rétracter avant son acceptation, et, dans l’affirmative, quelle était la sanction applicable. La question présentait une difficulté particulière tenant à la conciliation des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, réputées d’ordre public, et des règles générales de formation du contrat issues de la réforme de 2016.
En l’espèce, les consorts D. étaient propriétaires indivis d’un local commercial loué depuis le 22 septembre 2004 à la société Gerstaecker France. Le 15 janvier 2021, un notaire avait fait signifier au nom des bailleurs un projet de vente du local, l’offre désignant la locataire comme destinataire mais ayant été notifiée à la sous-locataire. Par lettre du 28 janvier 2021, les bailleurs avaient informé leur locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante. La locataire avait néanmoins notifié son acceptation le 1er février 2021 puis assigné les bailleurs en constat de la vente.
La cour d’appel de Paris, par arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique. Les juges du fond avaient retenu que les bailleurs « ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce ». Cette solution traduisait une lecture maximaliste du statut des baux commerciaux, qui neutralisait le droit commun de la rétractation d’offre au profit d’une obligation de maintien de l’offre pendant toute la durée du délai légal.
La Cour de cassation censure intégralement cette analyse. Au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, elle énonce de manière solennelle : « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
La formulation est décisive à plusieurs titres. Premièrement, elle confirme que le bailleur est tenu par son offre pendant le délai d’un mois, ce qui interdit toute vente à un tiers avant l’expiration de ce délai, sous peine de nullité. Deuxièmement, elle distingue nettement cette hypothèse de celle de la rétractation pure et simple, motivée par la renonciation au projet de vendre, qui relève d’un régime distinct. Troisièmement, elle en tire la conséquence que la rétractation, pour illicite qu’elle soit lorsqu’elle intervient avant l’expiration du délai légal, n’est sanctionnée que par des dommages et intérêts, à l’exclusion de l’exécution forcée.
La Cour de cassation consacre ainsi une coexistence ordonnée entre le droit spécial du statut des baux commerciaux et le droit commun de la formation du contrat. L’article 1113 du Code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ». L’article 1116 du même code ajoute que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». La référence expresse à ces deux textes dans le visa de l’arrêt atteste de la volonté de la Cour de cassation de placer la solution sous l’empire du droit commun, sans égard pour la spécificité protectrice du statut des baux commerciaux.
II. La portée de la solution : entre immunité fonctionnelle du bailleur et préservation effective des droits du preneur
A. Le refus de l’exécution forcée : une application stricte du principe du consensualisme
La solution retenue par la Cour de cassation le 25 juin 2026 s’inscrit dans la cohérence de la réforme du droit des contrats de 2016. En refusant d’ordonner l’exécution forcée de la vente au profit du preneur, la troisième chambre civile fait application du principe fondamental selon lequel le contrat se forme par la rencontre des consentements. La rétractation de l’offre avant acceptation, en ce qu’elle retire du champ contractuel la volonté de l’offrant, interdit toute rencontre des volontés. Or, sans consentement, il n’est point de contrat, et sans contrat, il ne saurait être question d’exécution forcée.
Cette position n’est pas sans susciter le débat. La cour d’appel de Paris avait retenu une analyse diamétralement opposée, considérant que le délai d’un mois de l’article L. 145-46-1 emportait, pour le bailleur, une obligation légale de maintenir l’offre pendant toute cette durée, dont la violation devait être sanctionnée par l’exécution forcée. La cassation prononcée par la Cour de cassation écarte cette interprétation maximaliste du droit de préférence au profit d’une lecture articulée des textes, qui restitue au droit commun de la formation du contrat sa vocation de droit commun, précisément.
La troisième chambre civile a, par ailleurs, rappelé avec constance l’importance des obligations du bailleur dans l’exécution du bail. Dans un arrêt du 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, elle a jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont devenus impropres à leur destination, de payer les loyers sans avoir à former une demande de résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette décision, centrée sur l’obligation de délivrance, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende les manquements du bailleur à ses obligations essentielles, tout en maintenant la distinction entre les régimes de sanction.
De même, par un arrêt du 19 mars 2026, n° 24-14.483, la troisième chambre civile a réaffirmé que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette obligation continue, insusceptible de prescription, pèse sur le bailleur tout au long du bail et constitue le pendant de la protection offerte au preneur. Le droit de préférence, quant à lui, n’est pas conçu comme une obligation continue mais comme un droit potestatif dont l’exercice est subordonné à la volonté de vendre du propriétaire.
Par un arrêt du 11 janvier 2024, n° 21-24.580, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé que « la vente d’un bien consentie au titulaire d’un droit de préemption est valable nonobstant l’existence d’un pacte de préférence consenti antérieurement au profit d’un tiers » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 21-24.580, FS-B). Cette décision, qui consacre la primauté du droit de préemption légal sur le pacte de préférence conventionnel, confirme que la Cour de cassation raisonne en termes de hiérarchie des sources et d’articulation des régimes, et non en termes d’impérativité absolue d’un texte au détriment de tous les autres.
La distinction opérée par l’arrêt du 25 juin 2026 entre la nullité de la vente à un tiers et le refus de l’exécution forcée trouve un fondement théorique solide dans cette approche. La nullité sanctionne la méconnaissance du droit de préférence dans sa dimension négative : le bailleur ne peut contourner le droit du preneur en vendant directement à un acquéreur étranger au bail. L’absence d’exécution forcée, en revanche, résulte de l’application du droit commun de la rétractation, qui fait prévaloir la liberté de ne pas contracter sur l’obligation de contracter.
B. La sanction résiduelle et la protection effective du preneur : la responsabilité extra-contractuelle comme garantie
Si l’exécution forcée de la vente est écartée, le preneur n’est pas, pour autant, démuni de toute protection. La Cour de cassation prend soin de préciser que la rétractation de l’offre dans le délai légal « expose à une action en réparation ». La responsabilité extra-contractuelle du bailleur est expressément engagée dans les conditions du droit commun, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Cette sanction résiduelle est conforme à l’économie générale du droit de la responsabilité civile et à la lettre de l’article 1116 du Code civil, qui subordonne expressément l’engagement de la responsabilité à la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité. Le locataire évincé peut ainsi solliciter l’indemnisation des préjudices qu’il démontre avoir subis du fait de la rétractation fautive du bailleur. Le préjudice indemnisable pourra inclure, selon les circonstances de l’espèce, la perte de chance d’acquérir le local, les frais engagés en vue de l’acquisition, tels que les honoraires d’avocat ou de notaire, les frais de demande de prêt, ou encore le préjudice économique résultant de l’impossibilité de devenir propriétaire des murs dans lesquels le fonds est exploité.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, sans toutefois revenir sur l’économie générale de l’article L. 145-46-1. Le législateur de 2026 a choisi de renforcer d’autres aspects du statut, tels que la mensualisation des loyers pour les commerces de détail, le plafonnement du dépôt de garantie ou l’encadrement des clauses d’indexation, sans s’engager dans une refonte du droit de préférence. Cette abstention législative confère à l’arrêt du 25 juin 2026 une portée d’autant plus significative qu’il intervient dans un silence du législateur sur la question précise de la rétractation de l’offre de vente.
La Cour de cassation, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 15 février 2023, n° 21-16.475, publié au Bulletin, avait déjà esquissé les contours de la sanction du droit de préférence en jugeant que le preneur ne pouvait se prévaloir d’un droit de préemption lorsque le bail avait été annulé. Cette décision rappelle que le droit de préférence est un accessoire du bail et qu’il ne saurait survivre à la disparition de celui-ci (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, FS-B).
L’arrêt du 25 juin 2026 invite également à une redéfinition de la stratégie contentieuse des preneurs. Plutôt que de solliciter l’exécution forcée de la vente, désormais clairement exclue par la jurisprudence de la troisième chambre civile, le locataire diligent aura intérêt à agir rapidement en responsabilité extra-contractuelle, en démontrant avec précision la faute commise par le bailleur, le préjudice subi et le lien de causalité entre les deux. Il devra également veiller à agir dans les délais de prescription, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce trouvant à s’appliquer aux actions relatives au statut des baux commerciaux.
En tout état de cause, l’arrêt du 25 juin 2026 ne remet pas en cause la nullité de la vente conclue avec un tiers en violation du droit de préférence. Cette sanction, directement prévue par l’article L. 145-46-1 lui-même, demeure pleinement applicable et constitue le rempart le plus efficace du preneur face à un bailleur qui contournerait le mécanisme légal en vendant directement à un acquéreur étranger au bail. La distinction ainsi tracée par la Cour de cassation entre la rétractation unilatérale de l’offre et la vente à un tiers en cours de délai préserve l’essentiel de la protection accordée au preneur tout en respectant les principes cardinaux du droit des obligations.
Cette solution s’inscrit également dans une tendance plus large de la troisième chambre civile, qui consiste à articuler le statut des baux commerciaux avec le droit commun sans pour autant dénaturer la protection d’ordre public dont bénéficie le preneur. L’arrêt du 25 juin 2026 rejoint ainsi, par sa méthode, les arrêts rendus le même jour par la même formation, notamment l’arrêt n° 22-13.550, également publié au Bulletin, qui précise les conditions d’exercice du droit de préférence en présence d’une procédure collective. Il témoigne de la volonté de la Cour de cassation de construire, décision après décision, un corpus jurisprudentiel cohérent sur l’articulation entre le droit spécial et le droit commun, sans sacrifier l’un à l’autre mais en les faisant coexister selon une hiérarchie que l’arrêt du 25 juin 2026 contribue à préciser de manière significative.
Par ailleurs, la solution dégagée présente un intérêt pratique considérable pour les praticiens du droit du bail commercial. Elle éclaire le conseil à donner tant au bailleur qui, après avoir initié une procédure de vente, souhaite finalement y renoncer, qu’au preneur qui reçoit une notification et doit apprécier ses chances de succès en cas de rétractation. Dans les deux hypothèses, l’arrêt du 25 juin 2026 fournit une grille de lecture claire : la rétractation avant acceptation est possible mais expose à des dommages et intérêts ; la vente à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois est nulle. Le contentieux commercial né de la violation du droit de préférence devrait, à l’avenir, se structurer autour de cette distinction fondamentale.
Conclusion
L’arrêt rendu le 25 juin 2026 par la formation de section de la troisième chambre civile, publié au Bulletin, porte une solution à la fois ferme dans son principe et mesurée dans ses conséquences. Ferme, en ce qu’elle réaffirme sans ambiguïté la primauté des règles du droit commun de la formation du contrat sur le droit spécial du statut des baux commerciaux, excluant toute exécution forcée de la vente au seul motif de la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Mesurée, en ce qu’elle préserve intégralement la nullité de la vente conclue avec un tiers en fraude des droits du preneur et ouvre à ce dernier la voie d’une action en responsabilité extra-contractuelle, dont le fondement est expressément rappelé au visa de l’arrêt. La coexistence du droit commun des contrats et du droit spécial des baux commerciaux, que la réforme de 2016 avait théorisée sans en préciser toutes les conséquences, trouve ici une illustration décisive : le législateur de 2014 a doté le locataire commercial d’un droit de préférence substantiel et sanctionné ; le législateur de 2016 a redéfini les conditions de la rencontre des consentements ; la Cour de cassation, en confrontant ces deux régimes dans une décision de section publiée au Bulletin, leur confère une articulation cohérente qui fait prévaloir la liberté de ne pas contracter sur l’obligation de vendre.
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