La Cour de cassation a rendu le 25 juin 2026 un arrêt important pour les propriétaires, promoteurs, commerçants et maîtres d’ouvrage confrontés à un chantier qui dérape. Dans un marché à forfait, le maître de l’ouvrage peut déjà mettre fin au contrat par sa seule volonté, mais cette sortie l’oblige normalement à indemniser l’entrepreneur. L’arrêt rappelle surtout une autre voie : lorsque les manquements de l’entreprise sont suffisamment graves, le maître de l’ouvrage peut résilier le marché sur le terrain du droit commun, sans être automatiquement enfermé dans l’indemnisation prévue pour la résiliation libre.
La différence est décisive. Si vous arrêtez un chantier parce que vous changez d’avis, parce que le projet n’a plus d’intérêt ou parce que vous ne souhaitez plus poursuivre, vous devrez en principe indemniser l’entrepreneur de ses dépenses, de ses travaux et de ce qu’il aurait pu gagner. Si, au contraire, vous interrompez le marché parce que l’entreprise abandonne le chantier, refuse de corriger des malfaçons, ne respecte pas les plans, accumule les retards ou met l’ouvrage en danger, le dossier doit être construit comme une résiliation pour manquement grave.
Dans les litiges de construction et de rénovation, le bon réflexe n’est donc pas seulement de chercher un nouvel artisan. Il faut d’abord qualifier la rupture, préserver la preuve et choisir une stratégie qui permettra de chiffrer les reprises sans offrir à l’entreprise initiale un argument facile.
Pourquoi l’arrêt du 25 juin 2026 change la discussion
L’article 1794 du Code civil prévoit que le maître de l’ouvrage peut résilier, par sa seule volonté, un marché à forfait, même si l’ouvrage a commencé. En contrepartie, il doit dédommager l’entrepreneur de ses dépenses, de ses travaux et de son gain manqué.
Cette règle est utile lorsqu’un projet est abandonné sans faute de l’entreprise. Elle devient dangereuse si elle est invoquée mécaniquement dans un dossier de chantier mal exécuté. Un entrepreneur peut alors soutenir que, même fautif, il doit être indemnisé comme si le maître de l’ouvrage avait simplement renoncé au projet.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré cette logique dans son arrêt du 25 juin 2026. Elle juge que la faculté de résiliation unilatérale du marché à forfait ne prive pas le maître de l’ouvrage de la possibilité de résilier dans les conditions du droit commun en se prévalant de la gravité des manquements de l’entrepreneur. Autrement dit, l’article 1794 n’est pas un bouclier automatique pour l’entreprise lorsque le chantier est mal exécuté.
La formule à retenir est simple : une résiliation libre se paie ; une résiliation pour faute grave se prouve.
Marché à forfait : de quoi parle-t-on ?
Un marché à forfait est un contrat dans lequel l’entrepreneur s’engage à réaliser un ouvrage pour un prix global. Il peut s’agir d’un lot de plomberie, d’une rénovation complète, d’une extension, de travaux dans un local commercial, d’une façade, d’une toiture ou d’un aménagement intérieur.
Le forfait n’interdit pas tous les ajustements, mais il change le rapport de force. L’entreprise ne peut pas réclamer n’importe quel supplément au motif que le chantier lui coûte plus cher que prévu. Le maître de l’ouvrage, de son côté, ne peut pas interrompre le marché sans mesurer les conséquences juridiques de la rupture.
En pratique, il faut réunir immédiatement :
- le devis ou marché signé ;
- les plans, descriptifs et annexes techniques ;
- les avenants éventuels ;
- les factures et échéanciers ;
- les preuves de paiement ;
- les comptes rendus de chantier ;
- les courriels, SMS et lettres de relance ;
- les photos datées ;
- les constats ou rapports techniques ;
- l’attestation d’assurance décennale et responsabilité civile professionnelle.
Sans ces pièces, le débat se transforme vite en parole contre parole. L’entreprise soutiendra qu’elle n’a pas abandonné le chantier, que les défauts sont mineurs, que les retards viennent du client, ou que les travaux supplémentaires n’étaient pas compris dans le forfait.
Quand peut-on résilier pour faute de l’entrepreneur ?
La faute ne se limite pas à l’abandon total du chantier. Elle peut résulter d’un ensemble de manquements suffisamment graves.
Les situations les plus fréquentes sont les suivantes :
- absence répétée de l’entreprise malgré les relances ;
- travaux non conformes au devis, aux plans ou aux règles de l’art ;
- malfaçons importantes avant réception ;
- refus de reprendre des défauts signalés ;
- chantier laissé dangereux ou inutilisable ;
- retards tels que le projet perd son utilité ;
- sous-traitance non maîtrisée ;
- absence d’assurance ou documents obligatoires non transmis ;
- facturation de suppléments contestables ;
- rupture de communication après paiement d’acomptes importants.
Il ne suffit pas d’être mécontent. La rupture doit reposer sur des faits précis, datés et documentés. Plus le chantier est avancé, plus il faut démontrer pourquoi la poursuite du contrat est devenue impossible ou inutile.
Dans l’arrêt du 25 juin 2026, la Cour rappelle que la gravité du comportement d’une partie peut justifier que l’autre mette fin au contrat de façon unilatérale, à ses risques et périls. Cette dernière précision est importante : si le juge estime ensuite que les griefs n’étaient pas assez sérieux, la résiliation peut se retourner contre le maître de l’ouvrage.
Mise en demeure : l’étape à ne pas bâcler
Avant de rompre, il faut en principe adresser une mise en demeure solide. Elle doit être plus précise qu’une lettre de colère.
Une bonne mise en demeure doit indiquer :
- le contrat concerné ;
- les prestations attendues ;
- les manquements constatés ;
- les dates des relances précédentes ;
- les désordres visibles ou les retards ;
- les pièces jointes ;
- le délai laissé pour reprendre ou corriger ;
- les conséquences annoncées en cas d’inaction.
Lorsque les malfaçons sont techniques, il peut être utile d’annexer un rapport d’architecte, un avis de maître d’oeuvre, des photographies ou un constat de commissaire de justice. Le but est de montrer que la rupture ne repose pas sur une impression mais sur un dossier vérifiable.
Il faut aussi éviter une contradiction fréquente : continuer à commander de nouveaux travaux à la même entreprise tout en préparant une résiliation pour faute grave. Si la relation est réellement rompue, la correspondance doit être cohérente.
Peut-on faire intervenir une autre entreprise ?
Oui, mais pas n’importe comment.
Si vous faites reprendre le chantier trop vite, sans preuve contradictoire, l’entrepreneur initial pourra soutenir que les désordres ont disparu, que le coût des reprises est exagéré ou que la nouvelle entreprise a aggravé la situation. Dans un dossier important, le référé expertise est souvent le meilleur outil avant de remplacer l’entreprise.
Le juge des référés peut désigner un expert judiciaire pour constater l’état du chantier, rechercher les causes des désordres, dire si les travaux sont conformes, chiffrer les reprises et analyser les responsabilités. Cette étape permet ensuite de discuter avec l’assureur, de transiger ou d’assigner au fond avec un rapport technique.
Lorsque l’urgence impose une intervention immédiate, par exemple pour sécuriser un bâtiment, arrêter une infiltration ou éviter un dommage plus grave, il faut préserver la preuve avant travaux : photos, vidéo, constat, devis de reprise, rapport rapide et conservation des échanges.
Que peut réclamer le maître de l’ouvrage ?
La demande dépend du type de rupture et du préjudice.
Dans une résiliation libre du marché à forfait, l’entrepreneur peut réclamer les dépenses engagées, les travaux exécutés et le gain qu’il aurait pu réaliser. C’est le mécanisme de l’article 1794 du Code civil.
Dans une résiliation pour manquement grave, le maître de l’ouvrage peut au contraire demander :
- le remboursement de sommes payées pour des prestations inexécutées ;
- le coût des reprises nécessaires ;
- la différence entre le prix initial et le prix de l’entreprise de remplacement ;
- les frais de constat, diagnostic ou expertise ;
- les pénalités ou préjudices liés au retard ;
- la perte de loyers ou d’exploitation si le bien devait être loué ou utilisé ;
- le trouble de jouissance ;
- les frais de sécurisation provisoire ;
- les frais de procédure.
Le chiffrage doit rester raisonnable et justifié. Un devis de reprise ne suffit pas toujours. Il faut expliquer pourquoi la reprise est nécessaire, pourquoi son coût est cohérent, et en quoi elle se rattache aux manquements de l’entreprise initiale.
Pour les locaux commerciaux, la perte d’exploitation peut devenir centrale : impossibilité d’ouvrir, retard de livraison, local inexploitable, relation avec le bailleur ou le preneur. Pour un logement destiné à la location, la perte de loyers et les charges supportées pendant l’indisponibilité doivent être documentées.
Les erreurs qui fragilisent le dossier
Plusieurs erreurs reviennent dans ce type de litige.
La première est de résilier oralement. Un appel téléphonique ou une phrase dans un SMS ne suffit pas à cadrer une rupture sérieuse.
La deuxième est de confondre retard et faute grave. Un retard peut justifier une résiliation, mais il faut regarder le calendrier contractuel, les causes du retard, les relances et l’impact concret sur le projet.
La troisième est de payer le solde pour calmer le conflit. Une fois le paiement effectué, le rapport de force change, surtout si aucune réserve claire n’a été formulée.
La quatrième est de faire intervenir une nouvelle entreprise sans constat ni mise en demeure. Cela peut rendre la preuve plus difficile.
La cinquième est de négliger l’assurance. Selon la nature des travaux et des désordres, l’assureur décennal ou l’assureur responsabilité civile professionnelle peut devoir être appelé dans la discussion ou dans la procédure.
La sixième est de demander uniquement une indemnisation globale. Le juge attend un chiffrage poste par poste : reprises, retards, pertes, frais, jouissance, expertise.
Quelle stratégie en pratique ?
Si le chantier est encore en cours, la priorité est de figer l’état réel des travaux. Il faut rassembler le contrat, les échanges, les photos, les factures, les éventuels comptes rendus de chantier et l’assurance. Ensuite, une mise en demeure précise doit être adressée à l’entreprise.
Si l’entreprise répond et propose une reprise, il faut encadrer cette reprise par écrit : nature des corrections, délai, contrôle, conséquences si les défauts persistent.
Si l’entreprise refuse, disparaît ou conteste les malfaçons, il faut envisager un constat ou un référé expertise. C’est souvent le moment où le dossier bascule : soit l’expertise permet une solution amiable, soit elle prépare une action plus ferme.
Si la rupture est déjà consommée, il faut relire les courriers échangés pour déterminer si l’on est face à une résiliation libre, une résiliation pour faute ou une rupture ambiguë. C’est cette qualification qui commandera les demandes et les risques.
L’arrêt du 25 juin 2026 renforce un point utile pour les maîtres d’ouvrage : un marché à forfait ne condamne pas automatiquement le client à indemniser l’entreprise lorsque celle-ci a gravement manqué à ses obligations. Mais cette protection n’existe que si le dossier est construit proprement.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite
À Paris et en Île-de-France, les litiges de travaux ont souvent une conséquence immédiate sur la valeur ou l’usage du bien : retard de mise en location, local commercial bloqué, copropriété qui demande des comptes, acquéreur inquiet, assureur qui temporise.
La proximité des tribunaux judiciaires, les délais d’expertise et le coût des reprises imposent de ne pas attendre que le chantier se dégrade. Une stratégie utile consiste souvent à préparer simultanément trois éléments : une mise en demeure complète, un dossier de preuve visuel et technique, et un projet de référé expertise si l’entreprise ne réagit pas.
Pour un bailleur, un investisseur ou un commerçant, l’enjeu n’est pas seulement de terminer les travaux. Il faut aussi préserver la possibilité de récupérer les surcoûts et les pertes liées au retard.
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Sources
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 juin 2026, n° 24-18.064.
- Code civil, article 1794, résiliation du marché à forfait.
- Code civil, article 1217, sanctions de l’inexécution contractuelle.
- Code civil, article 1226, résolution unilatérale par notification.
- Avocat droit immobilier Paris : compétences, litiges et stratégie contentieuse.
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