La perte de la chose louée dans le bail commercial : l’articulation inédite entre l’article 1722 du Code civil et les obligations continues du bailleur par les arrêts du 4 juin 2026
Le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, a infligé aux Antilles françaises des dégâts considérables, endommageant gravement de nombreux immeubles à usage commercial. Parmi eux, un lotissement hôtelier de l’île de Saint-Martin, exploité sous le régime du bail commercial, s’est trouvé au cœur d’un contentieux dont la Cour de cassation vient de tirer les conséquences par trois arrêts rendus le même jour. Cette triple décision du 4 juin 2026 constitue un apport doctrinal significatif à l’édifice du droit des baux commerciaux, en ce qu’elle précise, pour la première fois avec cette netteté, l’articulation entre la perte de la chose louée par cas fortuit, régie par l’article 1722 du Code civil, et les obligations continues de délivrance, d’entretien et de réparation qui pèsent sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du même code. La question était de savoir si un bailleur, confronté à un événement de force majeure ayant gravement endommagé le bien loué sans toutefois le détruire, pouvait s’exonérer de ses obligations au seul motif de la survenance du cas fortuit. La troisième chambre civile répond par la négative, dans une motivation dont la densité théorique dépasse le seul cadre des faits de l’espèce.
I. La distinction entre destruction et endommagement de la chose louée, condition de l’application de l’article 1722 du Code civil
A. Une définition prétorienne constante de la perte de la chose : le critère de la dépense excessive
L’article 1722 du Code civil dispose que, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, sans qu’il y ait lieu à aucun dédommagement dans l’un et l’autre cas (article 1722 du Code civil, Legifrance). Ce texte, dont la rédaction remonte au Code civil de 1804, a fait l’objet d’une interprétation prétorienne constante dont la Cour de cassation rappelle les termes dans ses trois arrêts du 4 juin 2026. Il est jugé de longue date qu’il y a « perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, reprenant Cass. 3e civ., 4 juill. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319 et Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. III, n° 269).
Cette définition jurisprudentielle repose sur deux critères cumulatifs : une dépense excessive, d’une part, et l’impropriété du bien à l’usage auquel on le destine, d’autre part. Le critère de la dépense excessive doit s’apprécier par comparaison avec la valeur du bien lui-même, comme le rappelle la Cour de cassation en censurant les arrêts de la cour d’appel de Basse-Terre qui, après avoir pourtant constaté que les villas données à bail « ne nécessitaient que des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce bien », avaient néanmoins fait application de l’article 1722 du Code civil. Or, la simple importance des réparations ne saurait suffire à caractériser une destruction partielle de la chose louée. Encore faut-il que le coût de la remise en état excède la valeur vénale du bien, ce qui n’était pas établi en l’espèce. Cette exigence de proportionnalité entre le coût des réparations et la valeur du bien permet de tracer une frontière nette entre l’endommagement, qui relève du régime des articles 1719 et 1720, et la destruction, qui seule autorise l’application de l’article 1722.
Par ailleurs, la troisième chambre civile rappelle que la force majeure « n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, reprenant Cass. 3e civ., 22 fév. 2006, n° 05-12.032, Bull. III, n° 46). Il en résulte que la survenance d’un cyclone, pour imprévisible et irrésistible qu’elle soit, ne dispense pas définitivement le bailleur de ses obligations. L’effet exonératoire de la force majeure est limité dans le temps à la période pendant laquelle le débiteur se trouve dans l’impossibilité absolue d’exécuter. Dès lors que cette impossibilité cesse, les obligations du bailleur reprennent leur empire.
B. La sanction de la confusion entre simple endommagement et véritable destruction par les arrêts du 4 juin 2026
Dans les trois affaires soumises à la Cour de cassation, les cours d’appel de Basse-Terre, statuant le même jour, avaient toutes trois commis la même erreur de qualification juridique. Après avoir constaté que les villas endommagées par le cyclone Irma étaient réparables sans que le coût des travaux n’excède leur valeur, les juges du fond en avaient néanmoins déduit que l’article 1722 s’appliquait, ce qui les conduisait à écarter les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil et, partant, à considérer que la locataire ne pouvait se prévaloir d’aucune inexécution contractuelle de la part du bailleur. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil.
Le raisonnement de la Cour est le suivant : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du Code civil, Legifrance). Il est également tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du Code civil, Legifrance). Ces obligations sont continues et ne cessent que si la chose est véritablement détruite au sens de l’article 1722, c’est-à-dire si sa remise en état impliquerait, non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien. En statuant comme elles l’ont fait, alors qu’elles avaient relevé que les villas ne nécessitaient que des réparations dont le coût n’excédait pas leur valeur, les cours d’appel ont donc violé les textes susvisés.
En conséquence, la Cour de cassation pose une règle dont la portée dépasse le seul cadre du cyclone Irma : le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement et suppose que sa remise en état impliquerait une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien. Cette formulation, qui reprend presque mot pour mot le moyen du pourvoi, est élevée au rang de principe directeur de l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil.
II. L’articulation inédite entre le cas fortuit et les obligations continues du bailleur : la naissance d’un pont procédural
A. L’exception d’inexécution comme instrument de résistance du preneur à l’arbitraire du cas fortuit
L’apport le plus novateur des arrêts du 4 juin 2026 réside dans le considérant de principe par lequel la troisième chambre civile énonce que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Cette formule, inédite dans la jurisprudence de la Cour de cassation, opère un pont entre deux régimes juridiques que la pratique et la doctrine avaient trop souvent tendance à considérer comme hermétiquement cloisonnés.
D’un côté, l’article 1722 du Code civil organise les conséquences de la perte de la chose par cas fortuit sur le contrat de bail. De l’autre, les articles 1719 et 1720 imposent au bailleur des obligations continues de délivrance, d’entretien et de réparation. La Cour de cassation affirme désormais que ces deux régimes ne sont pas exclusifs l’un de l’autre mais qu’ils s’articulent dans le temps. Pendant la période où le cas fortuit empêche matériellement le bailleur d’exécuter ses obligations, la force majeure joue son rôle exonératoire et le preneur ne peut se prévaloir d’aucune inexécution. Mais dès que le cas fortuit cesse de produire cet effet empêchant, le bailleur retrouve la plénitude de ses obligations et le preneur recouvre corrélativement la faculté d’en sanctionner l’inexécution par la voie de l’exception d’inexécution.
Cette construction trouve un écho dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative à l’obligation de délivrance. Le 5 mars 2026, la Cour avait déjà affirmé, dans un arrêt publié au Bulletin, que lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution pour s’opposer à l’acquisition d’une clause résolutoire, « le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Quelques semaines plus tard, le 19 mars 2026, elle précisait qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Les arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent dans le prolongement direct de cette ligne jurisprudentielle en l’étendant à l’hypothèse, inédite, où l’impropriété du bien à sa destination procède d’un cas fortuit.
Le preneur peut donc désormais, lorsque le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722, suspendre le paiement des loyers pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement du bailleur, sans avoir à délivrer une mise en demeure préalable, ainsi que la Cour de cassation l’avait déjà jugé dans un arrêt du 18 septembre 2025 : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). En combinant ces deux principes, le preneur se trouve désormais armé d’un double levier procédural face au bailleur qui tarderait à exécuter les réparations nécessaires après la survenance d’un cas fortuit.
À cet égard, il convient de souligner que l’articulation opérée par la Cour de cassation n’est pas sans rappeler, dans sa structure logique, le mécanisme de la clause résolutoire tel qu’encadré par l’article L. 145-41 du Code de commerce, lequel dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (article L. 145-41 du Code de commerce, Legifrance). Dans les deux cas, le droit du bailleur de se prévaloir d’une sanction contractuelle est subordonné à l’exécution préalable de ses propres obligations. L’arrêt du 5 mars 2026 précité avait d’ailleurs expressément consacré ce parallélisme en jugeant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur paralyse la mise en œuvre de la clause résolutoire, peu important que le preneur n’ait pas saisi le juge dans le mois du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
B. Une protection renforcée du preneur face aux conséquences des événements de force majeure
La portée pratique des arrêts du 4 juin 2026 est considérable pour l’ensemble des preneurs à bail commercial confrontés à des événements de force majeure, qu’il s’agisse de catastrophes naturelles, d’incendies, d’inondations ou de tout autre événement imprévisible et irrésistible. Le preneur n’est plus contraint de subir passivement les conséquences de la carence du bailleur au motif que le dommage trouve son origine dans un cas fortuit. Il peut, au contraire, dès que le bailleur n’est plus empêché d’agir, lui opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que les réparations nécessaires soient effectuées.
Cette solution se distingue nettement de la jurisprudence rendue par la même chambre le 30 juin 2022 dans le contexte de la crise sanitaire de la Covid-19, lequel avait écarté l’application de l’article 1722 au motif que les mesures de police administrative prises pour lutter contre la pandémie ne constituaient pas un cas fortuit au sens de ce texte (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190). Par les arrêts du 4 juin 2026, la Cour de cassation franchit un pas supplémentaire : alors que l’arrêt de 2022 s’était contenté d’exclure l’application de l’article 1722, les arrêts de 2026 dessinent le régime qui trouve à s’appliquer lorsque cet article est partiellement applicable, c’est-à-dire lorsque le cas fortuit est constitué mais que la destruction du bien n’est pas caractérisée.
En outre, cette nouvelle articulation jurisprudentielle présente un intérêt particulier dans le cadre du contentieux du renouvellement du bail commercial. En l’espèce, les trois bailleresses avaient refusé le renouvellement pour motifs graves en se fondant sur l’ampleur de l’arriéré locatif accumulé par la locataire pendant la période où les locaux étaient impropres à leur destination. La Cour de cassation, en censurant les arrêts qui avaient validé ce motif, rappelle indirectement que l’arriéré locatif ne peut être regardé comme constitutif d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce lorsque son origine réside dans la carence fautive du bailleur à exécuter ses obligations de réparation.
Dès lors, le mécanisme dégagé par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 peut être analysé comme une application particulière du principe plus général selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, principe qui innerve l’ensemble du droit des obligations et que le droit spécial des baux commerciaux ne saurait méconnaître. Le bailleur qui, après la cessation de l’empêchement causé par le cas fortuit, s’abstient de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué ne saurait ensuite reprocher au preneur de ne pas avoir payé les loyers correspondant à la période pendant laquelle le bien était impropre à sa destination.
Enfin, il importe de relever que la troisième chambre civile a rendu un troisième arrêt le même jour, le 18 juin 2026, dans une affaire intéressant le loyer binaire, aux termes duquel elle a rappelé que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, Promod). Cette décision, qui ne porte pas directement sur l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722, témoigne néanmoins de la volonté constante de la troisième chambre civile de préciser, au fil de ses arrêts, les règles qui gouvernent l’exécution et le renouvellement du bail commercial, dans une perspective de sécurisation des relations contractuelles entre bailleurs et preneurs.
La Cour de cassation a, au demeurant, pris soin de rappeler que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, reprenant Cass. 3e civ., 22 fév. 2006, n° 05-12.032, Bull. III, n° 46), consacrant ainsi le caractère temporaire et non définitif de l’exonération pour force majeure. Cette précision est d’autant plus importante qu’elle empêche le bailleur de se retrancher indéfiniment derrière la survenance du cas fortuit pour justifier son inaction.
Par ailleurs, le contentieux du bail commercial ne saurait être détaché de ses implications pratiques en matière de procédure et de résiliation. Les mécanismes de sanction des manquements contractuels, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une clause résolutoire ou de l’exception d’inexécution, s’inscrivent dans un environnement procédural dont la maîtrise conditionne l’issue du litige. Les preneurs confrontés à l’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance, d’entretien ou de réparation doivent veiller à constituer les preuves de la carence du bailleur et à notifier leurs griefs dans les formes requises, afin de pouvoir opposer utilement l’exception d’inexécution devant le juge du fond. La jurisprudence du 4 juin 2026, en ce qu’elle consacre la possibilité d’invoquer cette exception même en présence d’un cas fortuit, renforce l’impératif d’une gestion procédurale rigoureuse des contentieux locatifs commerciaux.
En conséquence, les arrêts du 4 juin 2026 constituent une contribution significative à l’édification d’un régime cohérent d’articulation entre les obligations continues du bailleur et la perte de la chose louée par cas fortuit. Ils s’inscrivent dans une évolution jurisprudentielle plus large, amorcée par les arrêts du 5 mars 2026 et du 19 mars 2026, qui tend à renforcer la protection du preneur face aux manquements du bailleur à ses obligations essentielles. Leur portée dépasse le seul droit des baux commerciaux pour intéresser l’ensemble du droit du louage de choses, les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil étant communs aux baux d’habitation, aux baux commerciaux et aux baux ruraux.
Conclusion
Par trois arrêts du 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit un pont inédit entre le régime de la perte de la chose louée et celui des obligations continues du bailleur. L’articulation qu’elle opère repose sur une distinction rigoureuse entre la destruction du bien, qui suppose un coût de remise en état disproportionné par rapport à sa valeur, et le simple endommagement, qui laisse subsister les obligations de délivrance, d’entretien et de réparation. La Cour en déduit que lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit sans que le bail soit résilié, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour la période pendant laquelle le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. Cette solution, qui conjugue la force limitée dans le temps de l’exonération pour force majeure avec la continuité des obligations du bailleur, apporte une réponse à la fois doctrinale et pratique à une question qui se posait avec une acuité particulière depuis les destructions causées par le cyclone Irma en 2017. Elle s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de renforcement des droits du preneur à bail commercial, dont témoignent également les arrêts du 5 mars, du 19 mars et du 18 septembre 2025, et dont il conviendra de suivre les développements à venir, notamment devant les juridictions de renvoi de Fort-de-France saisies des trois affaires Esmeralda.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.