Le bail commercial à l’épreuve de la transition énergétique : l’articulation entre le statut d’ordre public et les obligations environnementales du bailleur
La transition énergétique des bâtiments tertiaires, engagée par le législateur depuis la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle II, et renforcée par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire, impose aux propriétaires et aux preneurs de locaux à usage tertiaire des obligations de réduction progressive de leur consommation énergétique. Ces obligations, codifiées aux articles L. 174-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, se superposent au statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, sans que le législateur n’ait expressément organisé leur articulation. Or, cette superposition de régimes suscite des interrogations d’une acuité croissante quant à la répartition, entre le bailleur et le preneur, de la charge des travaux de rénovation énergétique et des obligations de mise en conformité qu’impose le décret tertiaire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par plusieurs décisions récentes, posé des principes directeurs qui, sans viser spécifiquement le décret tertiaire, éclairent de manière déterminante l’articulation entre les obligations environnementales nouvelles et le socle contractuel du bail commercial.
L’analyse de cette articulation impose d’examiner, dans un premier temps, le cadre réglementaire de la performance énergétique tel qu’il s’applique aux baux commerciaux et sa superposition avec le statut d’ordre public, avant d’envisager, dans un second temps, la répartition des obligations énergétiques entre le bailleur et le preneur à l’épreuve de la construction prétorienne de la Cour de cassation.
I. Le cadre réglementaire de la performance énergétique applicable aux baux commerciaux
A. Les obligations issues du décret tertiaire et de l’annexe environnementale
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, codifié aux articles R. 131-38 et suivants du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue du décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, impose aux propriétaires de bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés une obligation de réduction de la consommation d’énergie finale de l’ensemble du bâtiment, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Cette obligation se décline en trois seuils successifs : une réduction de 40 % avant 2030, de 50 % avant 2040 et de 60 % avant 2050, le propriétaire pouvant alternativement atteindre un niveau de consommation fixé en valeur absolue par arrêté. Ces obligations, qui pèsent en premier lieu sur le propriétaire, concernent les immeubles abritant des activités tertiaires, au premier rang desquelles figurent les commerces exploités dans le cadre de baux commerciaux. À cet égard, l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que des actions de réduction de la consommation d’énergie finale sont mises en œuvre dans les bâtiments à usage tertiaire, le propriétaire et, le cas échéant, le preneur étant tenus de déclarer annuellement les données de consommation d’énergie sur une plateforme numérique dédiée, dite OPERAT.
Par ailleurs, l’article L. 125-1 du code de l’environnement, issu de la loi Grenelle II, impose au bailleur de joindre au contrat de bail commercial portant sur des locaux d’une surface supérieure à 2 000 mètres carrés une annexe environnementale, dont le contenu est précisé par l’article R. 136-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette annexe doit comporter la liste, la description et les caractéristiques énergétiques des équipements et systèmes du bâtiment, ainsi que les modalités d’exploitation et d’entretien de ces équipements. Elle doit également prévoir un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. L’obligation de transmission de cette annexe pèse sur le bailleur et constitue, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, une condition de validité du bail commercial pour les locaux concernés, le preneur pouvant se prévaloir de son absence pour solliciter la nullité du contrat.
Il en résulte une dualité de normes environnementales qui s’imposent à la relation contractuelle de bail commercial : d’une part, les obligations déclaratives et de performance du décret tertiaire, d’autre part, l’obligation de transparence et de coopération énergétique que constitue l’annexe environnementale. Ces deux régimes se superposent sans se confondre, créant un maillage réglementaire dont la mise en œuvre pratique soulève des difficultés d’articulation avec les règles classiques du statut des baux commerciaux.
B. L’articulation avec le statut des baux commerciaux : une superposition de régimes sans coordination expresse
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un régime d’ordre public qui encadre de manière impérative les relations entre le bailleur et le preneur. Ce statut organise notamment la répartition des charges et des travaux entre les parties, ainsi que les modalités de révision du loyer, sans que le législateur n’ait expressément intégré les obligations énergétiques nouvelles dans ce corpus juridique. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a introduit plusieurs modifications du statut des baux commerciaux, n’a pas consacré de disposition spécifique à l’articulation entre le décret tertiaire et le bail commercial, se bornant à réformer la clause résolutoire et le droit de préférence du preneur. Cette absence de coordination expresse entre le droit de l’énergie et le droit des baux commerciaux constitue une source d’insécurité juridique, que la jurisprudence s’efforce de réduire en mobilisant les principes généraux du droit des obligations et du droit du bail.
En effet, les articles 1719 et 1720 du code civil, qui fondent les obligations essentielles du bailleur, demeurent applicables dans toute leur rigueur aux baux commerciaux, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt de formation de section du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, FS-B, Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292), aux termes duquel elle énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée » et que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». Par cette décision, la troisième chambre civile a posé le principe cardinal selon lequel l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, dont l’exécution peut être poursuivie en nature tant que le manquement perdure, sans que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil puisse être opposée à l’action en exécution forcée. Ce principe, qui inscrit l’obligation de délivrance dans une temporalité illimitée, trouve une résonance particulière dans le contexte des obligations du décret tertiaire, qui s’échelonnent sur une période de trente années et imposent au propriétaire-bailleur des investissements progressifs et continus.
De surcroît, la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-14.099, Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099), a précisé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail », énonçant ainsi un principe de répartition dont la portée dépasse le seul domaine de la sécurité-incendie pour s’étendre, par analogie, aux normes environnementales et énergétiques imposées par la réglementation. Cette solution, bien qu’arrêtée dans le contexte spécifique de la sécurité-incendie, exprime une règle générale de répartition des travaux de mise en conformité réglementaire qui présente une pertinence directe pour le sujet des obligations énergétiques.
II. La répartition des obligations énergétiques entre le bailleur et le preneur à l’épreuve de la jurisprudence
A. L’obligation de délivrance conforme du bailleur face aux exigences de performance énergétique
L’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par l’article 1719 du code civil, impose au propriétaire de remettre au preneur une chose conforme à la destination contractuelle et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, conformément à l’article 1720 du même code. Cette obligation, qualifiée d’essentielle par la Cour de cassation, englobe le respect des normes réglementaires en vigueur pendant toute la durée du bail. En conséquence, le bailleur qui manquerait à son obligation de mise en conformité énergétique des locaux loués, en méconnaissance des prescriptions du décret tertiaire, exposerait sa responsabilité contractuelle à l’égard du preneur, sur le fondement de la violation de l’obligation de délivrance.
La cour d’appel de Basse-Terre, dans l’arrêt censuré par la Cour de cassation le 10 avril 2025 précité, avait retenu qu’une clause mettant à la charge du preneur « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » était suffisante pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1150 et 1719 du code civil, en énonçant que la cour d’appel n’avait « pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués », ce dont il résultait un défaut de base légale. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie les clauses de transfert des obligations de mise en conformité pesant sur le bailleur : seule une stipulation expresse, précise et non équivoque peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance conforme.
De même, dans un arrêt du 6 juillet 2023 (pourvoi n° 22-15.901, Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901), la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait jugé que le preneur était « déchargé des travaux de mise en conformité du bien loué aux normes en vigueur, lesquels incombent au bailleur », sans constater l’existence d’une clause expresse de transfert. La Cour rappelle ainsi que l’obligation de mise en conformité est, par principe, à la charge du bailleur et qu’aucune dérogation ne saurait être présumée.
Cette jurisprudence est d’autant plus significative que l’obligation de délivrance a été qualifiée d’obligation continue par la Cour de cassation dans l’arrêt de formation de section du 5 mars 2026 précité. En énonçant que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail », la troisième chambre civile a consacré une conception dynamique de la délivrance, qui oblige le bailleur à maintenir la chose louée en conformité avec l’ensemble des normes réglementaires applicables tout au long de l’exécution du contrat, et non pas seulement au moment de l’entrée en jouissance. Cette obligation continue emporte des conséquences considérables dans le contexte du décret tertiaire : le bailleur ne peut se retrancher derrière la conformité initiale des locaux pour s’exonérer des obligations de performance énergétique qui s’imposent à lui en cours de bail, ces obligations devant être regardées comme une composante de l’obligation de délivrance dont il est tenu de manière permanente.
Dès lors, le bailleur qui n’engage pas les travaux de rénovation énergétique nécessaires au respect des seuils de consommation fixés par le décret tertiaire commet un manquement à son obligation de délivrance, de nature à justifier, selon les circonstances, l’engagement de sa responsabilité contractuelle, l’allocation de dommages et intérêts au preneur, voire, dans les cas les plus graves, la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Par ailleurs, le preneur pourrait opposer au bailleur défaillant l’exception d’inexécution, conformément à la jurisprudence désormais bien établie depuis l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, FS-B, Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), aux termes duquel la Cour de cassation a jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du fait du bailleur, impropres à leur destination contractuelle, le paiement des loyers », sans que la clause résolutoire stipulée au bail ne puisse lui être opposée.
B. La clause de transfert des travaux de mise en conformité énergétique : validité et limites prétoriennes
Si, par principe, les travaux de mise en conformité réglementaire incombent au bailleur, le statut des baux commerciaux et le code civil n’interdisent pas aux parties d’aménager conventionnellement cette répartition. L’article L. 145-15 du code de commerce prohibe uniquement les clauses qui auraient pour effet de priver le preneur du bénéfice du statut, mais n’interdit pas les clauses relatives à la répartition des travaux, sous réserve qu’elles ne contreviennent pas aux dispositions d’ordre public du code civil.
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 9 mars 2023 (pourvoi n° 21-23.863, Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863), validé le principe selon lequel une clause expresse peut transférer au preneur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil, en relevant que « la cour d’appel a relevé qu’il existait une clause expresse prévoyant le transfert au preneur » desdites réparations. Cette solution confirme que le transfert conventionnel des obligations légales du bailleur est licite, à la condition impérative que la clause soit expresse et dépourvue d’ambiguïté. Toutefois, la Cour de cassation veille à ce que ce transfert ne conduise pas à priver le preneur de la jouissance paisible de la chose louée, qui demeure une obligation essentielle du bailleur à laquelle il ne peut être dérogé par une clause générale et imprécise.
Dans un arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-20.127, Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127), la troisième chambre civile a rappelé que le transfert au preneur des travaux de mise en conformité des locaux avec les normes « définies par la réglementation applicable aux établissements recevant du public » devait résulter d’une stipulation explicite et ne pouvait être déduit de clauses générales. Cette exigence de clarté et de précision impose aux rédacteurs de baux commerciaux de stipuler de manière expresse et circonstanciée les obligations de rénovation énergétique mises à la charge du preneur, à défaut de quoi ces obligations demeureront à la charge du bailleur en vertu du principe de l’article 1719 du code civil.
Il en résulte que, pour être valable et opposable au preneur, une clause transférant à ce dernier la charge des travaux de rénovation énergétique imposés par le décret tertiaire devrait non seulement être stipulée de manière expresse, mais également préciser la nature et l’étendue des travaux concernés, les seuils de performance à atteindre et le calendrier de réalisation. Une clause générale transférant au preneur « tous travaux prescrits par l’autorité administrative » ou « toutes mises aux normes » serait probablement jugée insuffisante par la Cour de cassation pour caractériser une stipulation expresse au sens de la jurisprudence précitée. Par ailleurs, une clause qui transférerait au preneur la totalité de la charge financière de la rénovation énergétique sans contrepartie, notamment sous la forme d’une minoration du loyer, pourrait être qualifiée de clause abusive ou contraire à l’économie du contrat, et encourir à ce titre la sanction du réputé non écrit prévue par l’article 1171 du code civil.
Enfin, dans un arrêt du 25 mars 2021 (pourvoi n° 20-16.148, Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 20-16.148), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt ayant jugé que des travaux d’amélioration de la performance énergétique relevaient de l’obligation d’entretien du bailleur, confirmant ainsi que la qualification de « travaux d’entretien » ou de « grosses réparations » conditionne la répartition de leur charge entre les parties, sous réserve des stipulations contractuelles expresses contraires. Cette décision, bien que rendue sous la forme d’un rejet non spécialement motivé, confirme la tendance prétorienne à rattacher les travaux de performance énergétique aux obligations essentielles du bailleur, sauf clause de transfert expresse et non équivoque.
De surcroît, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 23 janvier 2020 (pourvoi n° 19-11.207, Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 19-11.207), considéré que le diagnostic de performance énergétique constitue « une annexe au bail et donc faisant partie intégrante du contrat de bail », ce dont il résulte que l’inexactitude ou l’obsolescence du DPE annexé au bail commercial est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme. Cette solution, qui confère au DPE une valeur contractuelle, renforce l’obligation du bailleur de fournir au preneur une information fiable et actualisée sur la performance énergétique des locaux loués et, au-delà, de garantir la conformité énergétique du bien pendant toute la durée du bail.
Par ailleurs, dans un arrêt du 4 septembre 2025 (pourvoi n° 23-14.257, Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir condamné le bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour « assurer la conformité électrique ainsi que le clos et le couvert » des locaux loués, confirmant que l’obligation de délivrance du bailleur s’étend aux éléments structurels du bâtiment dont dépend la jouissance paisible du preneur, y compris lorsque ces éléments ont une incidence directe sur la performance énergétique du bâtiment. Cette décision conforte l’analyse selon laquelle les travaux de rénovation énergétique portant sur l’enveloppe du bâtiment — isolation, étanchéité, menuiseries — relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur et ne sauraient être transférés au preneur sans une clause expresse et dénuée d’ambiguïté.
En définitive, la construction prétorienne de la Cour de cassation, sans viser expressément le décret tertiaire, dessine les contours d’un régime de répartition des obligations énergétiques entre bailleur et preneur qui repose sur deux piliers complémentaires : d’une part, le principe selon lequel les travaux de mise en conformité réglementaire incombent au bailleur en vertu de son obligation continue de délivrance, sauf clause de transfert expresse ; d’autre part, l’exigence d’une stipulation claire, précise et non équivoque pour déroger à ce principe, sous le contrôle rigoureux du juge.
Conclusion
L’articulation entre le décret tertiaire et le statut des baux commerciaux révèle une tension structurelle entre la logique réglementaire de la transition énergétique, qui impose des obligations de résultat aux propriétaires de bâtiments tertiaires, et la logique contractuelle du bail commercial, fondée sur la liberté des conventions et la répartition négociée des charges entre les parties. La Cour de cassation, par sa jurisprudence récente, a posé les principes directeurs permettant de résoudre cette tension : l’obligation de délivrance du bailleur, qualifiée d’obligation continue et exigible pendant toute la durée du bail, englobe les travaux de mise en conformité énergétique des locaux loués, sauf clause de transfert expresse, précise et dépourvue d’ambiguïté.
Cette construction prétorienne, qui fait primer l’obligation légale de délivrance sur les aménagements conventionnels généraux, offre une grille de lecture cohérente pour l’application du décret tertiaire aux baux commerciaux. Elle invite les praticiens à une rédaction rigoureuse des clauses de répartition des travaux énergétiques et, plus fondamentalement, à une anticipation contractuelle des obligations de rénovation qui s’imposeront aux immeubles tertiaires au cours de la prochaine décennie. Le contentieux à venir, qu’il porte sur la qualification des travaux de rénovation énergétique au regard de la distinction entre l’entretien et les grosses réparations, ou sur l’opposabilité au preneur des obligations déclaratives de la plateforme OPERAT, constituera le prolongement naturel de cette jurisprudence et contribuera à préciser les contours de ce régime juridique en construction. Dans l’attente, la rédaction rigoureuse des clauses du bail commercial et l’anticipation des obligations énergétiques demeurent les meilleurs remparts contre le risque contentieux.
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