La rétractation de l’offre de vente du bailleur commercial : la construction prétorienne d’une frontière entre nullité de la vente et responsabilité extra-contractuelle
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce au profit du locataire commercial constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux depuis la loi du 18 juin 2014. Ce dispositif, qui impose au bailleur d’informer son preneur de son intention de vendre le local loué et lui confère un droit prioritaire d’acquisition, a donné lieu à une construction jurisprudentielle dense et évolutive. L’année 2026 marque une étape décisive de cette édification prétorienne avec l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026, par lequel la Haute juridiction, statuant en formation de section, opère une clarification fondamentale quant aux effets de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur. Cette décision, publiée au Bulletin, dessine une frontière inédite entre la nullité de la vente consentie à un tiers en méconnaissance du droit de préférence et la simple responsabilité extra-contractuelle du bailleur qui renonce à son projet de vendre. En articulant les articles 1113 et 1116 du Code civil avec le mécanisme spécial de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, l’arrêt du 25 juin 2026 parachève une réflexion amorcée par plusieurs décisions antérieures de la même chambre, relatives tant au domaine d’application du droit de préférence qu’à la sanction de sa violation et à la prescription de l’action en nullité. L’analyse de cette jurisprudence récente révèle un double mouvement : d’une part, la consolidation du droit de préférence comme prérogative d’ordre public protégée par la nullité de la vente irrégulière et, d’autre part, l’émergence d’un régime dual de sanction qui distingue selon que le bailleur a vendu au mépris du droit du preneur ou s’est simplement rétracté avant toute acceptation. Cette distinction, qui puise sa source dans les principes généraux de la formation du contrat issus de la réforme de 2016, innerve désormais l’ensemble du contentieux du droit de préférence et impose aux praticiens une analyse rigoureuse des circonstances de fait entourant la notification de l’offre de vente et son éventuelle rétractation.
I. La dualité des régimes de l’offre de vente dans le bail commercial
A. L’offre de vente, mécanisme protecteur d’ordre public
Le législateur de 2014 a entendu renforcer la protection du locataire commercial en lui conférant, non pas un simple droit de préemption, mais un véritable droit de préférence assorti d’une offre de vente obligatoire. Aux termes de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification devant, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et valant offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. La Cour de cassation a très tôt qualifié ce dispositif de disposition d’ordre public, ce dont elle a tiré des conséquences rigoureuses quant aux conditions de validité de l’offre. Dans un arrêt du 23 septembre 2021, la troisième chambre civile a ainsi jugé que si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention de ces honoraires, en sus du prix principal, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente dès lors que le preneur pouvait accepter le prix proposé, hors frais d’agence, et qu’aucune confusion n’avait été introduite dans son esprit (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, FS-B).
Par ailleurs, la jurisprudence a progressivement délimité le champ d’application personnel et matériel de ce droit de préférence. S’agissant des personnes bénéficiaires, l’arrêt du 5 mars 2026 est venu préciser que la cession consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession à un descendant au sens de l’exception prévue par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Cour a en effet jugé que la société civile immobilière « a une personnalité distincte de ses associés », de sorte que « la cession entre les sociétés du Plessis Bouchet et Fenix n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). S’agissant du champ d’application matériel, la troisième chambre civile a, par deux arrêts de principe, exclu du bénéfice du droit de préférence les locataires de locaux à usage industriel et les preneurs dont le local ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Elle a ainsi défini le local à usage industriel, au sens de l’article L. 145-46-1, comme tout local « principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). Elle a également retenu que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B).
B. La rétractation de l’offre, frontière entre nullité et responsabilité
C’est précisément sur la question de la rétractation de l’offre de vente que l’arrêt du 25 juin 2026 apporte une contribution décisive à l’édifice prétorien. La troisième chambre civile était saisie d’un pourvoi formé par des bailleurs indivis qui, après avoir fait notifier au nom de la locataire un projet de vente de leur local commercial, avaient informé cette dernière, dès le lendemain, que l’offre adressée à la sous-locataire était inopérante et qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire. La cour d’appel de Paris avait néanmoins constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif que ceux-ci ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce.
La solution retenue s’articule autour d’une distinction fondamentale entre deux hypothèses. D’une part, le bailleur commercial « reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». D’autre part, « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). En d’autres termes, la Cour de cassation opère une dissociation nette entre la violation du droit de préférence par la conclusion d’une vente avec un tiers — laquelle est sanctionnée par la nullité de cette vente — et la simple rétractation de l’offre, laquelle ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de l’article 1116 du Code civil, aux termes duquel l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » (article 1116 du Code civil).
La portée de cet arrêt est considérable pour la pratique. Il signifie que le bailleur qui, après avoir notifié l’offre de vente, décide de renoncer à son projet de vente sans avoir accepté d’offre concurrente d’un tiers, ne peut être contraint de vendre au locataire. Sa responsabilité pourra être engagée sur le terrain extra-contractuel, mais le preneur ne pourra obtenir l’exécution forcée de la vente. Cette solution préserve ainsi la liberté du bailleur de ne pas aliéner son bien, tout en offrant au locataire une voie indemnitaire lorsque la rétractation lui a causé un préjudice. En revanche, si le bailleur a vendu à un tiers pendant le délai d’un mois sans avoir préalablement purgé le droit de préférence du locataire, la sanction demeure la nullité de la vente, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 18 décembre 2025, qui a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). La dualité des sanctions ainsi instituée par la jurisprudence répond à une logique de proportionnalité : la privation définitive du bien justifie l’anéantissement rétroactif de la vente irrégulière, tandis que la simple déception d’une expectative d’acquisition ne saurait fonder une atteinte aussi radicale au droit de propriété du bailleur.
II. Les conséquences contentieuses de la sanction du droit de préférence
A. La prescription biennale, verrou procédural de l’action en nullité
L’efficacité de la sanction du droit de préférence dépend étroitement du régime procédural qui lui est applicable. La question de la prescription de l’action en nullité a fait l’objet d’un débat nourri devant la Cour de cassation, que l’arrêt du 18 décembre 2025 a tranché de manière décisive. La locataire soutenait que les dispositions de l’article L. 145-46-1 étant d’ordre public, tout arrangement conclu en violation du droit de préférence devait être réputé non écrit, ce qui aurait emporté l’imprescriptibilité de l’action. À titre subsidiaire, elle faisait valoir que l’action en nullité de la vente, n’étant pas une action exercée en vertu du bail commercial, devait être soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil.
La Cour de cassation a écarté cette double argumentation. Elle a jugé, d’une part, que la sanction de la violation du droit de préférence est la nullité de la vente et non le réputé non écrit et, d’autre part, que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile relative au champ d’application de la prescription biennale, emporte des conséquences pratiques considérables pour le locataire évincé. Le délai de deux ans commence à courir, conformément au droit commun de l’article 2224 du Code civil, du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. En matière de droit de préférence, ce point de départ sera généralement fixé au jour où le locataire a eu connaissance de la vente intervenue en fraude de ses droits.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait antérieurement précisé que le bailleur ne peut purger le droit de préférence du preneur par la simple conclusion d’une promesse unilatérale de vente. Dans l’arrêt du 23 septembre 2021, elle a en effet retenu que « la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente », le fait que le bailleur « ait conclu une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, FS-B). La purge du droit de préférence ne peut donc intervenir qu’à l’issue de la procédure de notification et de l’expiration du délai d’un mois sans acceptation du locataire, et non par la conclusion anticipée d’un avant-contrat avec un tiers acquéreur.
B. La responsabilité extra-contractuelle du bailleur rétractant
L’arrêt du 25 juin 2026, en écartant l’exécution forcée de la vente au profit du locataire en cas de rétractation de l’offre par le bailleur, ouvre corrélativement la voie à une action en responsabilité extra-contractuelle. Cette solution s’articule étroitement avec l’article 1116 du Code civil qui, depuis la réforme du droit des contrats de 2016, dispose que la rétractation de l’offre « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». La formulation retenue par la Cour de cassation dans son attendu de principe fait expressément écho à ce texte, en précisant que la rétractation « ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée ».
Le préjudice indemnisable du locataire dans cette hypothèse mérite d’être précisé. Il ne saurait inclure la perte des avantages attendus du contrat, que l’article 1116 exclut expressément du périmètre de la réparation, le législateur ayant entendu éviter que le régime de la rétractation ne produise des effets équivalents à ceux de l’exécution forcée. En revanche, le locataire pourra solliciter l’indemnisation des frais qu’il a exposés en vue de l’acquisition du local, tels que les frais d’étude de financement, les honoraires de conseil, les frais de diagnostic préalable ou les émoluments de notaire engagés pour l’examen du projet d’acte. Il pourra également, le cas échéant, solliciter la réparation d’un préjudice moral ou d’un préjudice lié à la perte de chance de réaliser une opération économique avantageuse, sous réserve d’en rapporter la preuve. La charge de la preuve du préjudice et de son lien de causalité avec la rétractation fautive pèsera sur le locataire demandeur à l’action en responsabilité, conformément au droit commun de l’article 1353 du Code civil. Le juge du fond disposera d’un pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer l’étendue du préjudice réparable, en tenant compte de la nature des diligences accomplies par le locataire et du caractère sérieux de son projet d’acquisition.
Il convient néanmoins de distinguer cette hypothèse de celle dans laquelle le bailleur, après avoir notifié l’offre de vente et avoir reçu l’acceptation du locataire, refuse de réitérer la vente par acte authentique. Dans ce second cas, le contrat de vente est formé par la rencontre de l’offre et de l’acceptation, conformément à l’article 1113 du Code civil aux termes duquel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Le locataire pourra alors solliciter l’exécution forcée de la vente sur le fondement de l’article 1121 du Code civil, le juge pouvant, en application de l’article 1589 du même code, constater la perfection de la vente et ordonner la signature de l’acte authentique, le jugement valant alors acte de vente. La distinction est donc essentielle entre la rétractation ante-acceptation, qui ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts, et le refus de réitération post-acceptation, qui autorise l’exécution forcée.
Enfin, l’articulation entre l’action en responsabilité extra-contractuelle et l’action en nullité de la vente soulève la question de la prescription applicable. L’action en responsabilité extra-contractuelle fondée sur la rétractation fautive de l’offre relève du droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, et non de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, dès lors qu’elle n’est pas exercée en vertu du statut des baux commerciaux mais sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun. Cette dualité des régimes de prescription, selon que l’action est fondée sur la violation du droit de préférence ou sur la rétractation fautive de l’offre, constitue un enjeu stratégique majeur pour le locataire évincé, qui devra choisir avec soin le fondement de son action en fonction de la date à laquelle il a eu connaissance des faits.
La cohérence de cette construction prétorienne mérite d’être soulignée. En cantonnant la nullité à l’hypothèse d’une vente effective à un tiers en violation du droit de préférence et en réservant la responsabilité extra-contractuelle à l’hypothèse d’une simple rétractation, la Cour de cassation préserve l’équilibre entre la protection du locataire et la liberté du bailleur de renoncer à son projet de vente. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’article 1116 du Code civil, contribue à la sécurité juridique des transactions immobilières portant sur des locaux commerciaux.
Conclusion
L’arrêt du 25 juin 2026 constitue une décision de principe qui clarifie de manière décisive le régime de la rétractation de l’offre de vente dans le cadre du droit de préférence du locataire commercial. En posant que la rétractation, avant toute acceptation, n’expose le bailleur qu’à une action en réparation et non à l’exécution forcée de la vente, la troisième chambre civile parachève une construction prétorienne amorcée par les arrêts des 23 septembre 2021, 29 juin 2023, 19 juin 2025, 18 décembre 2025 et 5 mars 2026. Cette jurisprudence dessine désormais un régime complet et cohérent du droit de préférence, qui en précise le domaine d’application, les conditions de mise en œuvre, les sanctions encourues et les voies d’action ouvertes au locataire. La dualité des régimes de sanction — nullité de la vente au tiers d’un côté, responsabilité extra-contractuelle du bailleur rétractant de l’autre — constitue l’apport doctrinal majeur de cette évolution. Elle invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des notifications d’offre de vente et dans le suivi des délais, tant pour le bailleur soucieux de préserver sa liberté de ne pas vendre que pour le locataire désireux de faire valoir efficacement ses droits. L’articulation désormais clarifiée entre le droit commun de la formation du contrat et le statut spécial des baux commerciaux témoigne de la vitalité du dialogue entre le législateur et le juge dans la construction du droit immobilier contemporain.
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