L’assurance dommages-ouvrage face au droit commun de la responsabilité contractuelle : la troisième chambre civile confirme la primauté du régime spécial
I. La consécration d’un régime d’ordre public dérogatoire au droit commun de la responsabilité
A. Les fondements textuels de l’exclusivité des sanctions
Le droit de la construction repose, depuis la loi du 4 janvier 1978, sur un édifice législatif qui articule deux régimes de responsabilité distincts mais complémentaires : d’une part, la garantie décennale des constructeurs, instituée par les articles 1792 et suivants du code civil, qui fait peser sur les constructeurs une responsabilité de plein droit envers le maître de l’ouvrage ; d’autre part, l’assurance dommages-ouvrage, régie par les articles L. 242-1 et suivants du code des assurances, qui impose au maître de l’ouvrage de souscrire une assurance obligatoire destinée à préfinancer les travaux de réparation des désordres de nature décennale, en dehors de toute recherche préalable des responsabilités. Ces deux mécanismes, quoique distincts, participent d’une même finalité : garantir au maître de l’ouvrage une indemnisation rapide des dommages graves affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage.
L’article L. 242-1 du code des assurances organise la procédure d’indemnisation à laquelle l’assureur dommages-ouvrage est tenu. Il impartit à l’assureur un délai maximal de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie, puis un délai de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité. En cas de non-respect de ces délais ou d’offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après notification, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, l’indemnité étant alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Ces sanctions, exclusivement pécuniaires et administrativement encadrées, constituent un régime complet, dont la jurisprudence a progressivement déduit le caractère exclusif.
Par ailleurs, l’annexe II de l’article A. 243-1 du code des assurances précise les obligations formelles pesant sur l’assureur, notamment celle d’informer l’assuré de la possibilité de solliciter la désignation d’un expert en cas de contestation de la décision de l’assureur. Ces dispositions, d’ordre public, ont été interprétées par la Cour de cassation comme constituant un corpus normatif autonome, exclusif de toute autre voie de droit fondée sur le droit commun de la responsabilité contractuelle. C’est précisément cette articulation entre le droit spécial de la construction et le droit commun des obligations qui se trouve au cœur de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026.
Cette construction législative s’inscrit dans un principe plus général du droit des assurances, celui de la spécialité des régimes d’assurance obligatoire. Le législateur, en imposant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, a entendu créer un mécanisme de préfinancement qui échappe aux lenteurs du contentieux de la responsabilité. L’équilibre de ce mécanisme repose sur la certitude, pour l’assureur, que les sanctions auxquelles il s’expose en cas de manquement sont intégralement définies par la loi, sans que le juge ne puisse y ajouter des condamnations fondées sur les principes généraux de la responsabilité civile. Cette prévisibilité est essentielle à la soutenabilité économique de l’assurance construction, dont les primes doivent rester accessibles aux maîtres d’ouvrage tout en garantissant une couverture suffisante des risques les plus graves. L’arrêt du 28 mai 2026 s’inscrit parfaitement dans cette logique assurantielle, en rappelant que le régime spécial, parce qu’il est d’ordre public, ne saurait être contourné par l’invocation des règles supplétives du code civil. Cette position, pour rigoureuse qu’elle soit sur le plan des principes, n’en soulève pas moins des interrogations quant à son adéquation avec les exigences contemporaines de protection du consommateur immobilier, dans un contexte où les désordres de construction liés aux phénomènes climatiques, tels que le retrait-gonflement des argiles, se multiplient et appellent des réponses indemnitaires rapides et efficaces.
B. La portée de l’arrêt du 28 mai 2026 : une confirmation doctrinale attendue
L’arrêt du 28 mai 2026, publié au Bulletin, s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui, depuis plusieurs années, consacre la primauté des dispositions spéciales du code des assurances sur le droit commun de la responsabilité civile. La Cour y énonce, en des termes dont la netteté mérite d’être soulignée, que « l’article L. 242-1 du code des assurances, qui oblige l’assureur dommages-ouvrage à présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur à ses obligations » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463, FS-B).
En l’espèce, les maîtres d’ouvrage, propriétaires d’une maison d’habitation acquise en l’état futur d’achèvement et réceptionnée en 2003, avaient déclaré un sinistre en 2012 en raison de l’apparition de fissures. L’assureur dommages-ouvrage, la société SMA, avait refusé sa garantie. Les assurés, estimant que ce refus de garantie était intervenu sans investigations suffisantes et sans que la lettre de refus ne reproduise la mention obligatoire relative à la possibilité de demander une expertise, avaient assigné l’assureur sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil, devenu l’article 1231-1. La cour d’appel de Paris avait infirmé le jugement de première instance qui avait accueilli cette demande, jugeant que « les obligations de l’assureur dommages-ouvrage sont régies par le statut d’ordre public prévu par les articles L. 242-1 et A. 243-1 du code des assurances dont il résulte que les sanctions de l’assureur dommages-ouvrage sont exclusivement et limitativement celles prévues par ledit code ».
La troisième chambre civile a approuvé cette motivation. Elle a considéré que les manquements invoqués par les assurés, « consistant en la notification d’un refus de garantie sans investigations suffisantes et sans reproduction de la mention de la possibilité pour l’assuré de demander une expertise, ne pouvaient donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463, FS-B). Cette solution s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence déjà affirmée : la Cour de cassation avait en effet jugé, dans un arrêt du 21 septembre 2022, que l’article L. 242-1 « fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage à ses obligations » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-18.960).
Cette position avait été réitérée à plusieurs reprises. Dans un arrêt du 2 mars 2022, la Cour avait déjà jugé que l’article L. 242-1 du code des assurances « fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage à ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.155). De même, le 19 janvier 2022, elle avait rappelé que « l’article L. 242-1 du code des assurances fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage » (Cass. 3e civ., 19 janv. 2022, n° 20-17.697).
L’arrêt du 28 mai 2026 ne constitue donc pas un revirement mais bien une confirmation d’une jurisprudence désormais constante, dont il renforce la portée en la publiant au Bulletin. La formation de section qui l’a rendu, sous la présidence de Mme Teiller, témoigne de l’importance attachée par la troisième chambre civile à cette question de principe. L’arrêt est d’autant plus remarquable qu’il concerne des désordres de nature décennale — l’expert judiciaire ayant conclu que les vingt-cinq fissures et lézardes affectant le pavillon « portent atteinte à la stabilité du bâtiment » —, ce qui rend la situation des assurés particulièrement critique : ils se trouvent privés de toute indemnisation tant au titre de la garantie dommages-ouvrage, pour des raisons procédurales, qu’au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun, écartée par l’effet du régime spécial.
II. Les conséquences pratiques pour les assurés et les praticiens du droit de la construction
A. Le maître de l’ouvrage face au déséquilibre apparent des sanctions
L’exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun produit, pour le maître d’ouvrage, des effets qui peuvent apparaître sévères. En effet, les sanctions limitativement énumérées par l’article L. 242-1 du code des assurances — majoration de l’intérêt légal et possibilité, pour l’assuré, d’engager lui-même les dépenses de réparation — ne couvrent pas l’intégralité des préjudices que peut subir le maître d’ouvrage du fait des manquements de l’assureur. Le préjudice de jouissance, le préjudice moral lié à l’incertitude prolongée sur la prise en charge des désordres, ou encore les frais d’expertise exposés en amont d’une procédure judiciaire, ne trouvent pas de réparation dans le cadre des sanctions spéciales du code des assurances.
Or, l’assureur dommages-ouvrage est tenu de respecter des délais stricts. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 30 septembre 2021, que « l’assureur dommages-ouvrage est tenu de répondre dans le délai de soixante jours à toute déclaration de sinistre » et que l’absence de réponse dans ce délai emporte les sanctions de l’article L. 242-1 (Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-18.883, Publié au Bulletin). Le non-respect de ces délais constitue un manquement objectif de l’assureur à ses obligations légales. Pourtant, la sanction de ce manquement reste cantonnée au seul régime spécial, sans que l’assuré puisse mobiliser les dispositions de l’article 1231-1 du code civil pour obtenir réparation des conséquences dommageables de ce retard.
La doctrine avait, dès avant l’arrêt du 28 mai 2026, identifié ce que certains commentateurs qualifient de « verrouillage » du contentieux de l’assurance construction. En verrouillant l’accès au droit commun de la responsabilité contractuelle, la Cour de cassation contraint le maître d’ouvrage à naviguer dans les seules eaux du régime spécial, dont les sanctions, pour l’essentiel limitées à une pénalité financière calculée sur la base du double de l’intérêt légal, peuvent s’avérer d’une efficacité relative lorsqu’elles sont confrontées à la puissance économique des grands assureurs du secteur de la construction.
À cet égard, il convient d’observer que la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021, avait déjà précisé que « si l’assureur dommages-ouvrage est sanctionné pour non-respect de la procédure d’indemnisation instituée par l’article L. 242-1 du code des assurances, le manquement de l’assureur dommages-ouvrage à son obligation de présenter une offre d’indemnité dans le délai imparti est sanctionné par les dispositions de ce texte » (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-17.499). Cette formulation montre que, pour la Haute juridiction, le caractère exclusif des sanctions légales n’est pas une simple commodité procédurale mais un choix normatif délibéré, destiné à préserver la cohérence d’un régime d’assurance obligatoire dont l’équilibre économique repose sur la prévisibilité des sanctions encourues par l’assureur.
Les conséquences sont donc doubles pour le maître d’ouvrage : d’une part, il ne peut rechercher la responsabilité contractuelle de l’assureur pour les manquements à ses obligations légales et réglementaires ; d’autre part, il supporte la charge de la preuve des désordres et de leur imputabilité à un risque couvert par la police, dans un contexte où l’assureur n’est pas tenu, en vertu de l’arrêt commenté, de diligenter lui-même des investigations suffisantes avant de refuser sa garantie. En d’autres termes, le maître d’ouvrage supporte seul le risque probatoire inhérent à la complexité technique des désordres de construction.
De surcroît, l’arrêt du 28 mai 2026 illustre une difficulté supplémentaire pour l’assuré : le temps long du contentieux de la construction. En l’espèce, la déclaration de sinistre initiale datait de 2012, soit près de quatorze années avant que la Cour de cassation ne rende sa décision. Pendant toute cette période, les assurés ont vécu dans un pavillon affecté de fissures et lézardes, sans indemnisation, alors même que l’expert judiciaire avait conclu que les désordres compromettaient la stabilité du bâtiment. Cette temporalité, qui n’est pas exceptionnelle dans le contentieux de la construction, place le maître d’ouvrage dans une situation de vulnérabilité économique et personnelle qui contraste avec la rapidité que le législateur de 1978 entendait précisément garantir par le mécanisme du préfinancement. L’absence de sanction effective des manquements procéduraux de l’assureur, au-delà de la seule majoration financière prévue par l’article L. 242-1, interroge sur la capacité du régime actuel à remplir sa fonction première de protection du maître d’ouvrage.
B. La coexistence du régime spécial avec les autres voies de droit
Si la responsabilité contractuelle de droit commun est écartée pour les manquements de l’assureur à ses obligations, cela ne signifie pas que le maître d’ouvrage soit dépourvu de toute protection. Le régime spécial de l’article L. 242-1 coexiste avec d’autres voies de droit qu’il convient de distinguer soigneusement.
En premier lieu, l’action directe contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale demeure ouverte, indépendamment de la mise en œuvre de l’assurance dommages-ouvrage. L’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Cette action, qui peut être exercée dans le délai de dix ans à compter de la réception des travaux, n’est pas affectée par la décision de l’assureur dommages-ouvrage de refuser sa garantie. Le maître d’ouvrage peut ainsi actionner directement les constructeurs, leurs sous-traitants et les fabricants, sans avoir à passer par le filtre de l’assurance dommages-ouvrage.
En deuxième lieu, l’assurance dommages-ouvrage n’épuise pas l’ensemble des garanties souscrites par le maître d’ouvrage. La police dommages-ouvrage est une assurance de choses, qui garantit le préfinancement des travaux de réparation, tandis que la police de responsabilité civile décennale, souscrite par les constructeurs, garantit l’indemnisation définitive des désordres. Ces deux garanties, bien que complémentaires, obéissent à des régimes distincts. La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 janvier 2020, que « l’assureur dommages-ouvrage peut être recherchée pour les désordres de nature décennale » dans les conditions de l’article L. 242-1 (Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 19-12.281, Publié au Bulletin).
En troisième lieu, et c’est un point qui mérite une attention particulière, la responsabilité délictuelle de l’assureur pourrait, dans certaines circonstances, être recherchée sur un fondement distinct. L’arrêt du 28 mai 2026 ne se prononce que sur l’exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun, et non sur une éventuelle responsabilité extracontractuelle qui serait fondée sur une faute distincte du simple manquement aux obligations légales de l’assureur. Cette distinction n’a toutefois pas encore été tranchée par la Cour de cassation, et une incertitude demeure quant à la possibilité, pour l’assuré, d’invoquer les dispositions de l’article 1240 du code civil à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage.
En quatrième lieu, l’assuré conserve la possibilité de contester le refus de garantie de l’assureur devant le juge du fond, en sollicitant la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer la nature, l’origine et la gravité des désordres. Si le juge constate que les désordres relèvent bien de la garantie décennale et que l’assureur a refusé sa garantie à tort, il peut condamner ce dernier à exécuter ses obligations contractuelles, c’est-à-dire à présenter une offre d’indemnité dans les conditions prévues par l’article L. 242-1. La différence avec la responsabilité contractuelle de droit commun est que l’assuré ne peut, dans ce cadre, obtenir de dommages-intérêts complémentaires au titre du retard ou de la résistance abusive de l’assureur. C’est cette impossibilité qui constitue le véritable enjeu de l’arrêt du 28 mai 2026.
Enfin, et de manière plus prospective, la Cour de cassation a récemment rendu, le 7 mai 2026, un arrêt relatif à la garantie décennale dans lequel elle a précisé les conditions de mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.952). Cette décision, bien que ne portant pas directement sur l’assurance dommages-ouvrage, confirme la tendance de la troisième chambre civile à interpréter strictement le champ d’application des différents régimes de responsabilité en matière de construction, en veillant à ce que chacun reste cantonné à son domaine propre, sans interférence avec les régimes voisins.
L’articulation entre le droit spécial de l’assurance construction et le droit commun des obligations constitue ainsi un équilibre délicat, que la Cour de cassation s’efforce de maintenir en traçant des frontières nettes entre les différents corps de règles. Si cette approche a le mérite de la prévisibilité et de la sécurité juridique pour les assureurs, elle impose au maître d’ouvrage une vigilance accrue dans le suivi de ses déclarations de sinistre et dans la préservation de ses droits, notamment en ce qui concerne les délais de prescription. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction est fortement recommandée, qu’il s’agisse d’analyser les clauses de la police d’assurance dommages-ouvrage avant la souscription, d’accompagner le maître d’ouvrage dans la constitution de son dossier de déclaration de sinistre, ou de l’assister dans le cadre d’une procédure d’expertise judiciaire destinée à établir la nature décennale des désordres, préalable indispensable à toute action en garantie.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 28 mai 2026 confirme avec éclat une ligne jurisprudentielle qui, depuis plusieurs années déjà, consacre l’autonomie du régime de l’assurance dommages-ouvrage par rapport au droit commun de la responsabilité contractuelle. En écartant l’application de l’article 1231-1 du code civil aux manquements de l’assureur à ses obligations légales et réglementaires, la Cour de cassation parachève la construction d’un droit spécial de l’assurance construction qui, pour le maître d’ouvrage, est à la fois une protection et une contrainte : une protection, car le mécanisme de préfinancement des travaux de réparation lui garantit une indemnisation rapide lorsqu’il est correctement actionné ; une contrainte, car les sanctions applicables à l’assureur défaillant sont strictement cantonnées à celles que le législateur a expressément prévues, sans que le droit commun ne puisse venir en renfort. Cette architecture normative, dont la cohérence est désormais solidement établie, appelle de la part des praticiens une connaissance approfondie des délais, des formalités et des voies de recours propres au régime spécial, sous peine d’exposer le maître d’ouvrage à une situation d’impasse indemnitaire dont l’arrêt du 28 mai 2026 offre une illustration saisissante. La rigueur de cette construction jurisprudentielle, pour exigeante qu’elle soit, a le mérite de la clarté : le maître d’ouvrage avisé saura désormais que ses droits face à l’assureur dommages-ouvrage s’exercent exclusivement dans le cadre du code des assurances, et qu’il lui appartient, dès la déclaration de sinistre, de se ménager les preuves techniques nécessaires à l’établissement du caractère décennal des désordres.
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