La résiliation du marché à forfait par le maître de l’ouvrage : l’articulation entre la faculté unilatérale de l’article 1794 du code civil et la résolution pour inexécution de droit commun
Le marché à forfait, défini par l’article 1793 du code civil comme le contrat par lequel un entrepreneur se charge de la construction d’un bâtiment d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, moyennant un prix invariable, constitue l’une des figures centrales du droit de la construction. Ce régime juridique, hérité du code de 1804, confère au maître de l’ouvrage une prérogative singulière : la faculté de résilier le contrat par sa seule volonté, sans avoir à justifier d’un quelconque manquement de l’entrepreneur, à charge pour lui de dédommager intégralement ce dernier, conformément à l’article 1794 du même code. Le prix de cette liberté est donc celui d’une indemnisation complète de l’entrepreneur, comprenant non seulement les dépenses exposées et les travaux exécutés, mais également le bénéfice que ce dernier aurait pu retirer de l’achèvement de l’ouvrage.
Cette faculté de résiliation ad nutum coexiste avec le droit commun de la résolution pour inexécution, dont les conditions sont plus exigeantes mais les effets indemnitaires substantiellement distincts. L’articulation entre ces deux régimes a donné lieu à un contentieux nourri, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisé par un arrêt publié au Bulletin rendu le 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.064). Par cette décision, la Cour énonce que la faculté de résiliation unilatérale prévue à l’article 1794 du code civil ne prive pas le maître de l’ouvrage de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun. Cette position, qui consacre le cumul des deux fondements, emporte des conséquences pratiques considérables pour les parties au contrat de construction.
La clarification apportée par l’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle plus large, qui touche à la qualification du contrat de marché à forfait, aux conditions d’exercice de la résiliation et à la détermination des indemnités dues selon le fondement retenu. L’étude de ce double régime, de ses conditions d’application et de ses incidences indemnitaires permet de mesurer l’étendue des prérogatives du maître de l’ouvrage et la protection corrélative de l’entrepreneur.
I. Le double fondement de la résiliation du marché à forfait par le maître de l’ouvrage
A. La faculté discrétionnaire de résiliation unilatérale de l’article 1794 du code civil
Aux termes de l’article 1794 du code civil, « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ». Ce texte, demeuré inchangé depuis 1804, institue une prérogative exorbitante du droit commun des contrats : le maître de l’ouvrage peut, sans motif et sans mise en demeure préalable, mettre fin au contrat, à la condition de dédommager intégralement l’entrepreneur. La singularité de ce mécanisme tient à son caractère discrétionnaire : la volonté du maître de l’ouvrage, pourvu qu’elle soit exprimée de manière non équivoque, suffit à anéantir le contrat, indépendamment de toute faute de l’entrepreneur.
Par ailleurs, la qualification du contrat de marché à forfait constitue un préalable nécessaire à l’application de l’article 1794. Selon l’article 1793 du code civil, « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ». Le caractère forfaitaire du prix constitue l’élément distinctif de ce contrat : l’entrepreneur assume le risque économique de l’opération, en contrepartie de quoi le maître de l’ouvrage bénéficie de la faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794.
À cet égard, la Cour de cassation veille à ce que les juges du fond caractérisent précisément la nature forfaitaire du marché avant de faire application de l’article 1794. Ainsi, par un arrêt du 26 juin 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait condamné les maîtres de l’ouvrage à indemniser l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1794, « sans avoir constaté le caractère forfaitaire du marché » (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-23.942, lien). En l’absence de stipulation d’un prix forfaitaire, les dispositions de l’article 1794 ne peuvent recevoir application, et la résiliation du contrat demeure soumise au seul droit commun.
En outre, l’indemnité due en application de l’article 1794 ne saurait être réduite par le juge sur le fondement des dispositions relatives à la clause pénale. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt publié au Bulletin du 8 janvier 2026, que « la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082, FS-B, lien). Cette décision confirme que la faculté de dédit, expression conventionnelle de la prérogative légale de l’article 1794, échappe au pouvoir modérateur du juge, contrairement à la clause pénale qui sanctionne une inexécution fautive. La distinction est d’importance : le maître de l’ouvrage qui exerce son droit de résiliation unilatérale ne commet aucune faute et l’indemnité due à l’entrepreneur n’est pas une sanction, mais la contrepartie du droit de repentir reconnu au maître.
Dès lors, la résiliation fondée sur l’article 1794 se présente comme un instrument de gestion contractuelle particulièrement utile dans le secteur de la construction, où la survenance de circonstances imprévues — contraintes budgétaires, évolution des besoins du maître de l’ouvrage, découverte de difficultés techniques — peut justifier l’interruption d’un projet sans qu’aucune faute ne soit imputable à l’entrepreneur. Le mécanisme protège l’entrepreneur en lui garantissant une indemnisation intégrale, tout en préservant la liberté du maître de l’ouvrage de ne pas poursuivre une opération devenue inopportune.
B. La résolution pour inexécution dans les conditions du droit commun
Parallèlement à la faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794, le maître de l’ouvrage conserve la possibilité de résilier le marché à forfait dans les conditions du droit commun, c’est-à-dire en raison des manquements contractuels de l’entrepreneur. Cette faculté, qui résulte de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 — applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016 — ou de l’article 1224 du code civil dans sa rédaction actuelle, permet au maître de l’ouvrage de mettre fin au contrat aux torts de l’entrepreneur lorsque ce dernier ne satisfait pas à ses engagements.
L’arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.064, FS-B) constitue sur ce point une décision de principe. La Cour de cassation y énonce, au visa des articles 1184 ancien et 1794 du code civil, que « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (lien). Cette affirmation, qui peut paraître d’évidence, tranche en réalité une difficulté qui divisait les juridictions du fond : certaines cours d’appel considéraient que l’article 1794 instituait un régime exclusif de résiliation du marché à forfait, interdisant au maître de l’ouvrage de se prévaloir de la résolution pour inexécution, tandis que d’autres admettaient le cumul des deux fondements.
En l’espèce, le maître de l’ouvrage avait résilié le marché de travaux conclu avec un entrepreneur, invoquant des retards, malfaçons et un abandon de chantier. La cour d’appel de Papeete avait retenu que la résiliation s’analysait en une résiliation unilatérale de l’article 1794, exercée de manière discrétionnaire, et avait en conséquence condamné le maître de l’ouvrage à indemniser l’entrepreneur au titre du gain manqué, sans examiner les griefs invoqués à l’encontre de ce dernier. La Cour de cassation censure cette analyse, au motif que la cour d’appel a « violé » les articles 1184 ancien et 1794 en refusant d’examiner si les manquements reprochés à l’entrepreneur justifiaient la résiliation du contrat aux torts de ce dernier.
Or, la distinction entre les deux fondements est essentielle. La résiliation fondée sur l’article 1794 est discrétionnaire mais onéreuse : le maître de l’ouvrage doit dédommager intégralement l’entrepreneur. La résolution pour inexécution, en revanche, est subordonnée à la preuve d’un manquement grave de l’entrepreneur, mais elle dispense le maître de l’ouvrage de l’obligation de dédommagement intégral prévue par l’article 1794. En conséquence, le choix du fondement de la résiliation détermine le régime indemnitaire applicable. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 4 mars 2021, censurant une cour d’appel qui avait « modifié l’objet du litige » en prononçant une résiliation aux torts partagés alors que le maître de l’ouvrage invoquait exclusivement la résiliation pour faute de l’entrepreneur (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 18-25.755, lien).
Par ailleurs, s’agissant du contrat de sous-traitance, la Cour de cassation a précisé, par un arrêt publié au Bulletin du 10 novembre 2021, les conditions dans lesquelles la résiliation du contrat de sous-traitance peut être prononcée aux torts de l’entrepreneur principal. La Cour y énonce que « si le sous-traitant n’use pas de la faculté de résiliation unilatérale qui lui est ouverte par l’article 3 de la loi du 31 décembre 1975 et n’invoque pas la nullité du contrat sur le fondement de l’article 14 de la même loi, le contrat doit recevoir application » (Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.372, FS-B, lien). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour apprécie l’imputabilité de la rupture dans les chaînes de contrats de construction.
Il résulte de cette construction jurisprudentielle que le maître de l’ouvrage dispose de deux voies distinctes pour mettre fin au marché à forfait, dont les conditions et les effets diffèrent substantiellement. L’arrêt du 25 juin 2026 consacre l’autonomie de ces deux régimes et impose au juge du fond de qualifier précisément le fondement de la résiliation avant d’en tirer les conséquences indemnitaires.
II. Les conséquences indemnitaires de la résiliation selon le fondement retenu
A. Le dédommagement intégral de l’entrepreneur en cas de résiliation unilatérale
La résiliation fondée sur l’article 1794 du code civil impose au maître de l’ouvrage de dédommager l’entrepreneur de « toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ». Cette obligation est l’une des plus protectrices du droit des contrats spéciaux : elle garantit à l’entrepreneur non seulement le remboursement des frais exposés, mais également la réparation intégrale de la perte de bénéfice consécutive à l’interruption du chantier. Le maître de l’ouvrage qui use de cette faculté doit ainsi assumer le coût complet de sa décision, ce qui constitue un puissant correctif au caractère discrétionnaire de la prérogative qui lui est reconnue.
L’étendue de ce dédommagement a été précisée par l’arrêt du 8 janvier 2026, déjà cité, qui qualifie de clause de dédit l’indemnité forfaitaire stipulée en cas de résiliation par le maître de l’ouvrage sur le fondement de l’article 1794. La Cour y énonce que « la clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire. Cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit. » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082, FS-B, précité). En d’autres termes, l’indemnité convenue pour l’exercice de la faculté de résiliation unilatérale, lorsqu’elle a été stipulée au contrat, échappe au pouvoir modérateur du juge prévu par l’article 1231-5 du code civil, dès lors qu’elle ne sanctionne pas une inexécution fautive mais constitue la contrepartie d’un droit potestatif.
Cette immunité de l’indemnité de dédit à l’égard du contrôle judiciaire ne doit toutefois pas être surestimée. D’une part, la qualification de clause de dédit suppose que l’indemnité stipulée ne présente pas un caractère comminatoire — c’est-à-dire qu’elle n’ait pas pour objet de contraindre le débiteur à exécuter le contrat sous la menace d’une sanction disproportionnée. D’autre part, le caractère forfaitaire du marché doit être établi, faute de quoi les dispositions de l’article 1794 ne peuvent recevoir application et l’indemnité ne peut être qualifiée de clause de dédit. Enfin, le montant de l’indemnité doit correspondre à une évaluation raisonnable des dépenses exposées et du gain manqué par l’entrepreneur, sous peine de requalification en clause pénale.
En tout état de cause, le régime du dédommagement prévu par l’article 1794 est d’ordre supplétif : les parties peuvent conventionnellement aménager les conditions financières de la résiliation unilatérale, dans les limites de la prohibition des clauses abusives. La pratique contractuelle recourt fréquemment à des clauses de dédit qui fixent forfaitairement le montant de l’indemnité due en cas de résiliation, généralement exprimée en pourcentage du prix convenu. Ces clauses, pourvu qu’elles ne sanctionnent pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, bénéficient de la qualification de clause de dédit et échappent au pouvoir modérateur du juge.
Au surplus, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 5 novembre 2020, que l’article 1794, qui permet au maître de l’ouvrage de résilier le marché à forfait, ne dispense pas ce dernier de rapporter la preuve du caractère forfaitaire du contrat (Cass. 3e civ., 5 novembre 2020, n° 19-21.416, lien). La charge de la preuve du caractère forfaitaire du marché incombe à la partie qui se prévaut des dispositions de l’article 1794, qu’il s’agisse du maître de l’ouvrage qui souhaite résilier le contrat ou de l’entrepreneur qui réclame le bénéfice du dédommagement intégral.
B. L’indemnisation du préjudice causé par la résiliation fautive
Lorsque la résiliation du marché à forfait est prononcée aux torts de l’entrepreneur, sur le fondement du droit commun de la résolution pour inexécution, le régime indemnitaire applicable diffère substantiellement de celui de l’article 1794. La partie qui subit la résiliation fautive peut prétendre à la réparation du préjudice causé par l’inexécution des obligations contractuelles, dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle. Le maître de l’ouvrage, en pareille hypothèse, n’est pas tenu au dédommagement intégral prévu par l’article 1794, mais doit au contraire être indemnisé du préjudice que lui cause la défaillance de l’entrepreneur.
L’arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.064, FS-B), en consacrant le cumul des deux fondements de résiliation, impose aux juridictions du fond de déterminer avec précision sur quel fondement la résiliation est intervenue, avant d’en déduire les conséquences indemnitaires. Dans cette affaire, la cour d’appel de Papeete avait retenu, à tort, que la résiliation du marché à forfait « s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué et de l’indemniser en cas d’exercice abusif de ce droit, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier ». La Cour de cassation censure ce raisonnement, au motif que l’article 1794 ne prive pas le maître de l’ouvrage de la faculté de résilier le contrat pour faute de l’entrepreneur, auquel cas il n’est pas tenu au dédommagement intégral.
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure relative à la distinction entre les deux régimes de résiliation. Par un arrêt du 21 janvier 2021, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler que « lorsqu’un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait », les conditions de la résiliation doivent être appréciées au regard des stipulations contractuelles et des dispositions légales applicables (Cass. 3e civ., 21 janvier 2021, n° 19-22.550, lien). De même, par un arrêt du 25 mai 2022, la Cour a précisé les obligations respectives de l’entrepreneur principal et du maître de l’ouvrage dans le cadre de la résiliation d’un marché de travaux, en rappelant que le caractère forfaitaire du marché conditionne l’application de l’article 1794 (Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-15.736, lien).
En outre, la Cour de cassation a précisé les contours de l’indemnisation due à l’entrepreneur en cas de résiliation du marché à forfait intervenue avant le commencement des travaux. Par un arrêt du 5 janvier 2022, elle a jugé que le maître de l’ouvrage n’est tenu de dédommager l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1794 que pour autant que le marché revête un caractère forfaitaire, et que l’entrepreneur ne peut prétendre au paiement des travaux supplémentaires réalisés sans ordre de service écrit (Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-14.615, lien).
S’agissant de la sous-traitance dans le cadre d’un marché à forfait, la Cour de cassation a rappelé, par l’arrêt du 10 novembre 2021 déjà mentionné, que les dispositions protectrices du sous-traitant — acceptation et agrément par le maître de l’ouvrage, cautionnement — ne confèrent pas au sous-traitant un droit de suspendre l’exécution des travaux en cours de chantier, mais seulement une faculté de résiliation unilatérale (Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.372, FS-B, précité). La violation de ces obligations par l’entrepreneur principal ne peut justifier un abandon de chantier par le sous-traitant, sous peine de voir la résiliation prononcée à ses torts exclusifs.
Enfin, l’arrêt du 26 juin 2025 (n° 23-23.942) apporte une précision utile quant à l’articulation entre l’indemnisation prévue par l’article 1794 et la réparation du préjudice causé par la résiliation fautive. La Cour y énonce que « le maître de l’ouvrage n’est tenu de dédommager l’entrepreneur du profit qu’il pouvait escompter de l’exécution intégrale du marché à forfait que dans le cas où le contrat a été résilié par sa seule volonté en vertu de l’article 1794 du code civil » ; en revanche, lorsque la résiliation est intervenue sur un autre fondement, « une partie ne peut pas prétendre à l’exécution d’un contrat résilié, mais seulement à des dommages-intérêts compensant le préjudice causé par la résiliation fautive ». La distinction entre les deux régimes est ainsi fermement établie : l’article 1794 garantit le bénéfice escompté, le droit commun répare le préjudice subi.
L’intérêt pratique de cette distinction est considérable. Le maître de l’ouvrage confronté à des manquements graves de l’entrepreneur — retards substantiels, malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage, abandon de chantier — aura avantage à fonder la résiliation sur l’inexécution fautive plutôt que sur l’article 1794, dès lors qu’il pourra ainsi échapper à l’obligation de dédommagement intégral et, au contraire, obtenir réparation de son propre préjudice. Inversement, l’entrepreneur victime d’une résiliation injustifiée aura intérêt à obtenir la qualification de résiliation sur le fondement de l’article 1794, qui lui garantit l’indemnisation du gain manqué, même en l’absence de faute du maître de l’ouvrage.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.064, FS-B) clarifie l’articulation entre la faculté de résiliation unilatérale du marché à forfait prévue par l’article 1794 du code civil et la résolution pour inexécution de droit commun. En affirmant que la première ne prive pas le maître de l’ouvrage de la possibilité de se prévaloir de la seconde, la Cour de cassation consacre le cumul des deux fondements et impose aux juridictions du fond de qualifier avec précision le régime applicable avant d’en tirer les conséquences indemnitaires.
Cette décision, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile, rappelle l’importance de la qualification du contrat de marché à forfait — préalable nécessaire à l’application de l’article 1794 — et la nécessité de distinguer la clause de dédit, non susceptible de modération judiciaire, de la clause pénale qui sanctionne une inexécution fautive. Elle invite également les praticiens à une rédaction rigoureuse des clauses de résiliation des contrats de construction, afin de sécuriser le fondement de la rupture et les conséquences indemnitaires qui en découlent.
L’heureux aboutissement d’un contentieux en matière de construction suppose en toute hypothèse une analyse précise des stipulations contractuelles, de la nature du marché et des manquements allégués. La qualification juridique du fondement de la résiliation détermine le régime indemnitaire applicable et, partant, l’équilibre économique de la rupture du contrat.
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