Le statut impératif de la copropriété et l’irrégularité du plan annexé à l’état descriptif de division : les consolidations de la troisième chambre civile du 19 mars 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 mars 2026, publié au Bulletin, apporte une contribution significative à la théorie générale du statut de la copropriété des immeubles bâtis. La formation de section y affirme, d’une part, le caractère impératif de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et, d’autre part, l’autonomie du règlement de copropriété par rapport aux conditions d’élaboration des documents techniques qui lui sont annexés. Ces deux enseignements, combinés à une décision antérieure sur l’irrégularité du plan établi sans géomètre-expert, structurent désormais le contentieux de la validité des copropriétés constituées en méconnaissance de certaines règles urbanistiques ou professionnelles.
La question posée à la Cour de cassation était double. Les acquéreurs d’un lot de copropriété pouvaient-ils obtenir la nullité de l’état descriptif de division et la substitution d’un régime de pleine propriété au régime de copropriété au motif que le plan annexé n’avait pas été établi par un géomètre-expert ? Pouvaient-ils, par ailleurs, contester l’existence même de la copropriété en invoquant la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé ? La troisième chambre civile répond par la négative sur les deux points, tout en précisant les voies ouvertes au copropriétaire pour contester la délimitation des droits fonciers.
L’arrêt s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui tend à protéger la stabilité des copropriétés constituées, tout en réservant au juge du fond un pouvoir souverain d’appréciation des conditions légales de leur constitution. Il illustre également la distinction fondamentale entre la validité du règlement de copropriété, appréciée au regard des seuls critères légaux, et l’opposabilité des documents techniques qui le complètent, laquelle peut être contestée indépendamment.
I. Le caractère impératif du statut de la copropriété et l’autonomie du règlement face aux irrégularités urbanistiques
A. L’application d’office du statut de la copropriété dès lors que les critères de l’article 1er sont réunis
L’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, en son paragraphe I, que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. » (Loi n° 65-557, art. 1er, version en vigueur au 1er juin 2020). Ce texte, qualifié d’ordre public par la jurisprudence constante, impose le régime de la copropriété à tout immeuble qui en remplit les conditions objectives, indépendamment de la volonté des parties ou de la régularité des autorisations administratives ayant présidé à sa construction.
La troisième chambre civile, dans l’arrêt commenté du 19 mars 2026, tire toutes les conséquences de ce caractère impératif en énonçant que « Dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé. » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin). Cette formulation est décisive à un double titre. Elle consacre d’abord le principe selon lequel les règles d’urbanisme, pour impératives qu’elles soient, ne gouvernent pas la qualification juridique de l’immeuble au regard du statut de la copropriété. Elle rappelle ensuite que le juge, saisi d’une contestation relative à l’existence d’une copropriété, doit apprécier cette existence au seul regard des critères légaux de l’article 1er de la loi de 1965.
En l’espèce, les demandeurs au pourvoi soutenaient que la SCI à l’origine de la copropriété avait méconnu les dispositions impératives relatives au permis de construire, notamment celles édictées par l’article L. 421-3 du code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 8 décembre 2005. Ils en déduisaient que les dispositions impératives et d’ordre public relatives au permis de construire faisaient obstacle à la constitution de la copropriété. La Cour de cassation écarte ce raisonnement en réaffirmant l’étanchéité des deux ordres de règles : les conditions de constitution de la copropriété relèvent exclusivement de la loi du 10 juillet 1965, et l’irrégularité urbanistique, quelle qu’en soit la gravité, est sans incidence sur l’existence même de la copropriété.
Par cette position, la troisième chambre civile confirme et amplifie une jurisprudence déjà esquissée dans des arrêts antérieurs. Elle avait déjà jugé, le 8 septembre 2010, qu’il revient au juge, « saisi d’une contestation quant à l’existence d’une copropriété, de constater l’existence de parties communes » (Cass. 3e civ., 8 sept. 2010, n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152, rappelé dans les motifs de l’arrêt du 19 mars 2026). De même, le 26 mars 2020, elle avait étendu le raisonnement aux ensembles immobiliers comportant des terrains et des services communs (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16.117, publié). L’arrêt du 19 mars 2026 franchit un pas supplémentaire en explicitant le caractère indifférent de la méconnaissance du permis de construire, consacrant ainsi l’autonomie pleine et entière des conditions d’existence de la copropriété par rapport aux autorisations d’urbanisme.
L’enjeu pratique est considérable. Une copropriété irrégulièrement constituée au regard des règles d’urbanisme n’en demeure pas moins une copropriété régie par la loi de 1965, avec toutes les conséquences qui s’y attachent : existence d’un syndicat des copropriétaires, d’un règlement de copropriété, d’assemblées générales, de charges communes. Le copropriétaire ne saurait donc obtenir la « substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété » par la seule démonstration d’une irrégularité urbanistique affectant la construction ou le lotissement d’origine. Cette solution protège la sécurité juridique des copropriétés existantes et évite les actions en anéantissement rétroactif fondées sur des vices administratifs anciens.
B. L’office du juge dans l’appréciation des conditions légales de constitution de la copropriété
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son paragraphe I, que « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. » (Loi n° 65-557, art. 8, version en vigueur au 1er juillet 2021). Ce texte confère au règlement de copropriété sa fonction essentielle de document constitutif et organisateur de la copropriété, tout en soumettant sa validité à l’appréciation du juge.
La troisième chambre civile rappelle dans son arrêt du 19 mars 2026 qu’il revient au juge d’apprécier la validité du règlement de copropriété « au regard des conditions légales de constitution de la copropriété. » Cette formule, qui figure dans les motifs de l’arrêt (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, § 11), circonscrit l’office du juge aux seuls critères fixés par la loi de 1965, à l’exclusion de toute appréciation fondée sur la régularité urbanistique ou sur les conditions d’élaboration des documents techniques annexés.
Cette limitation de l’office du juge est cohérente avec la distinction entre l’existence de la copropriété et les contestations qui peuvent affecter certains de ses éléments. Le juge constate l’existence de parties communes (Cass. 3e civ., 8 septembre 2010, n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152) et vérifie que les critères de l’article 1er de la loi de 1965 sont satisfaits : existence d’un immeuble bâti, répartition de la propriété par lots entre plusieurs personnes, chaque lot comportant une partie privative et une quote-part de parties communes. Si ces conditions sont réunies, le statut de la copropriété s’applique de plein droit, sans qu’il soit besoin de rechercher si le permis de construire a été respecté ou si le plan annexé a été établi dans les règles de l’art.
Il en résulte une dualité des voies de contestation ouvertes au copropriétaire. Celui-ci ne peut obtenir l’anéantissement du règlement de copropriété en invoquant l’irrégularité du plan annexé, car cette irrégularité est sans incidence sur la validité du règlement lui-même. En revanche, il peut contester la délimitation des droits fonciers résultant du plan annexé, et ce précisément en se prévalant de ce que ce plan n’a pas été établi par un géomètre-expert, comme le permet l’article 1er, 1°, de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. Cette dualité des actions est au cœur de la seconde partie de l’arrêt, qui précise les conséquences de l’irrégularité du plan annexé à l’état descriptif de division.
II. L’irrégularité du plan annexé à l’état descriptif de division et ses conséquences contentieuses
A. La distinction entre la validité du règlement de copropriété et l’opposabilité du plan de division
Les articles 1er, 1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987, réservent aux seuls géomètres-experts inscrits à leur ordre la réalisation des études et travaux topographiques fixant les limites des biens fonciers et l’établissement des plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière. Ces dispositions, rappelées par la Cour de cassation dans son arrêt du 19 mars 2026 (§ 10), confèrent au géomètre-expert un monopole pour l’établissement des documents fixant les limites des droits fonciers.
Le plan annexé à l’état descriptif de division, qui délimite les droits fonciers des copropriétaires, relève de ce monopole. Son établissement par une personne n’ayant pas la qualité de géomètre-expert constitue donc une irrégularité. La question posée à la Cour de cassation était de déterminer les conséquences de cette irrégularité sur le règlement de copropriété lui-même. Les demandeurs au pourvoi soutenaient que « lorsqu’il est établi, le plan annexé au règlement de copropriété fait partie intégrante de celui-ci, et dispose de la même valeur contractuelle, de sorte que l’illicéité du plan annexé au règlement de copropriété entraîne nécessairement l’illicéité du règlement de copropriété lui-même. » (moyen reproduit au § 7 de l’arrêt).
La Cour de cassation écarte cette argumentation en énonçant un double principe, qui constitue l’apport majeur de l’arrêt sur ce point. Le premier volet de la solution affirme que « si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété. » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, § 11). Cette énonciation, d’une grande portée pratique, consacre l’indépendance du règlement de copropriété par rapport au plan qui lui est annexé. Le règlement de copropriété est l’acte constitutif qui fixe la destination des parties, les conditions de jouissance et l’organisation de la copropriété. Le plan annexé est un document technique qui matérialise graphiquement la délimitation des droits fonciers. L’irrégularité affectant le second ne contamine pas le premier.
Le second volet de la solution, tout aussi important, énonce que le plan, bien qu’irrégulièrement établi, peut servir d’« élément de preuve des limites de la copropriété » (§ 18). La Cour approuve en effet la cour d’appel d’avoir retenu « à bon droit, qu’en dépit des conditions irrégulières de son établissement par une personne n’ayant pas la qualité de géomètre-expert, ledit plan pouvait servir d’élément de preuve des limites de la copropriété, et qu’en l’occurrence, il les définissait clairement. » Cette solution, conforme au principe de liberté de la preuve en matière de droits réels immobiliers, permet au juge du fond d’utiliser le plan irrégulier comme un élément de fait parmi d’autres pour déterminer les limites de la copropriété, sans lui conférer pour autant la force probante renforcée attachée aux documents établis par un géomètre-expert.
B. Les conséquences pratiques pour le copropriétaire et les professionnels de l’immobilier
L’arrêt du 19 mars 2026 éclaire les voies de droit ouvertes au copropriétaire confronté à une irrégularité affectant le plan annexé à l’état descriptif de division, tout en fixant des limites claires à son action. Le copropriétaire ne peut obtenir l’anéantissement du règlement de copropriété ni la substitution d’un régime de pleine propriété à celui de la copropriété du seul fait que le plan n’a pas été dressé par un géomètre-expert. En revanche, il peut contester la délimitation des droits fonciers résultant de ce plan, en se prévalant précisément de son irrégularité pour en obtenir l’inopposabilité.
Cette distinction a des conséquences directes sur la stratégie contentieuse en matière de copropriété. Le copropriétaire qui s’estime lésé par une délimitation erronée des droits fonciers doit orienter son action non pas vers la nullité du règlement, mais vers la contestation de la délimitation elle-même, éventuellement assortie d’une demande de rectification de l’état descriptif de division et d’établissement d’un nouveau plan par un géomètre-expert. L’arrêt rappelle également que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier souverainement si les critères de l’article 1er de la loi de 1965 sont réunis, indépendamment des irrégularités urbanistiques ou techniques.
En ce qui concerne la responsabilité des professionnels, l’arrêt apporte des précisions utiles sur la responsabilité du notaire et du gérant de la SCI à l’origine de la copropriété. La cour d’appel de Lyon avait retenu que « si le notaire avait manqué à son devoir d’alerter M. et Mme [B] sur les discordances entre les plans initiaux et celui annexé au règlement, c’était au vu de ce dernier plan, qui leur avait été communiqué lors de la signature du compromis de vente, qu’ils avaient donné leur consentement pour l’achat d’un lot en copropriété. » La Cour de cassation approuve ce raisonnement et en déduit que « la faute du notaire n’était pas à l’origine des préjudices allégués par M. et Mme [B], résultant de la méconnaissance de droits en pleine propriété qu’ils prétendaient tirer des plans annexés au permis de construire, lesquels n’étaient pas entrés dans le champ contractuel. » (§ 23-24).
Cette solution illustre le principe de causalité adéquate en matière de responsabilité notariale : le manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil n’engage sa responsabilité que s’il est en lien causal direct avec le préjudice invoqué. Or, en l’espèce, les acquéreurs avaient donné leur consentement sur la base du plan annexé au règlement, qui leur avait été communiqué avant la signature du compromis. Ils ne pouvaient donc se prévaloir d’un préjudice résultant de la non-conformité de ce plan à d’autres documents qui n’étaient pas entrés dans le champ contractuel. La Cour de cassation valide ainsi une approche rigoureuse du lien de causalité, qui subordonne l’indemnisation à la démonstration que le manquement du professionnel est bien la cause directe du dommage allégué.
Par ailleurs, l’arrêt aborde la question de la responsabilité personnelle du gérant de la SCI qui a établi le plan litigieux sans avoir la qualité de géomètre-expert. La cour d’appel avait retenu qu’en établissant le plan, le gérant avait commis une faute, mais que cette faute n’était pas à l’origine d’un préjudice pour les acquéreurs, « dans la mesure où le lot qu’ils avaient acquis correspondait à ce plan et à l’état descriptif de division. » (§ 17). La Cour de cassation valide cette analyse et écarte la qualification de faute séparable des fonctions de gérant, au sens de l’article 1850 du code civil, en l’absence de démonstration d’un préjudice en lien avec cette faute. Cette solution confirme l’exigence d’un préjudice personnel et direct pour engager la responsabilité délictuelle du dirigeant à l’égard des tiers.
La portée de l’arrêt du 19 mars 2026 dépasse le cas d’espèce, qui concernait une petite copropriété de deux chalets dans les Alpes. Il intéresse toutes les copropriétés dont le plan annexé à l’état descriptif de division n’a pas été établi par un géomètre-expert, situation qui n’est pas rare dans les copropriétés anciennes ou dans les petites copropriétés horizontales. Il intéresse également les copropriétés constituées en méconnaissance du permis de construire, hypothèse qui peut se rencontrer notamment dans les lotissements où le plan de division diffère du plan autorisé. Dans tous ces cas, la solution est désormais claire : l’irrégularité urbanistique ou technique n’affecte pas l’existence même de la copropriété, qui demeure soumise au statut impératif de la loi de 1965.
Enfin, la prescription applicable à l’action en contestation de la délimitation des droits fonciers mérite une attention particulière. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (C. civ., art. 2224). La qualification de l’action en contestation de la délimitation des droits fonciers comme action personnelle, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224, a été confirmée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 avril 2026, qui juge que « L’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par une erreur de désignation. » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-22.365, publié). Cette jurisprudence, combinée à l’arrêt du 19 mars 2026, fixe le cadre temporel et substantiel des actions en contestation des délimitations foncières dans les copropriétés.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 19 mars 2026, publié au Bulletin, constitue une décision de principe qui clarifie le régime de la validité du règlement de copropriété et délimite les conséquences de l’irrégularité du plan annexé à l’état descriptif de division. En affirmant le caractère impératif de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et en consacrant l’autonomie du règlement par rapport aux documents techniques qui lui sont annexés, la Cour de cassation renforce la sécurité juridique des copropriétés constituées et trace une frontière nette entre les actions en nullité du règlement, vouées à l’échec lorsqu’elles se fondent sur des irrégularités techniques ou urbanistiques, et les actions en contestation de la délimitation des droits fonciers, qui demeurent ouvertes au copropriétaire sur le fondement de l’inopposabilité du plan irrégulier. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans cet arrêt un outil d’analyse précieux pour orienter leurs clients vers les voies de droit appropriées, en évitant les actions en nullité totale du règlement qui se heurtent désormais à une jurisprudence fermement établie.
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