Parties communes à jouissance privative et restitution des loyers au syndicat des copropriétaires : une clarification jurisprudentielle décisive
I. La consécration légale du principe d’indivision des parties communes à jouissance privative
A. L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, aboutissement d’une construction jurisprudentielle
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a connu, avec l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété, une modification substantielle par l’introduction d’un article 6-3 qui consacre désormais expressément la notion de parties communes à jouissance privative. Aux termes de ce texte, « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot » (article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette disposition, entrée en vigueur le 1er juin 2020, constitue l’aboutissement d’une construction jurisprudentielle qui, de longue date, rappelait le principe fondamental selon lequel les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement, conformément aux articles 3 et 4 de la même loi (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La Cour de cassation a, par un arrêt publié au Bulletin, expressément rappelé cette règle cardinale en énonçant que les parties communes, fussent-elles spéciales, appartiennent indivisément aux copropriétaires qui en sont titulaires. En conséquence, elle a jugé que « seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.232, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue en formation de section, affirme avec une netteté particulière que le droit de propriété indivise des copropriétaires sur les parties communes ne saurait être contourné par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires qui ne réunirait pas les seuls titulaires de ces parties communes spéciales. La solution dégagée s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de dissocier la propriété indivise de la compétence décisionnelle.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans une affaire où était en cause la dissociation entre le bail et le droit de jouissance privative, qu’« un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot » (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-18.901, Publié au Bulletin). Cette décision, dont le visa est précisément l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, illustre la distinction fondamentale opérée par le législateur entre le lot privatif et le droit de jouissance privative qui lui est accessoire. Dès lors, le titulaire d’un droit de jouissance privative ne peut se comporter comme le propriétaire exclusif de la partie commune concernée, puisque celle-ci demeure, en toute hypothèse, la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
B. La qualification de partie commune : l’irréductible nature de la toiture-terrasse
La qualification juridique de la toiture-terrasse constitue un enjeu central du droit de la copropriété, en particulier depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. En effet, la toiture-terrasse participe par nature au clos et au couvert de l’immeuble, ce qui lui confère irréductiblement la qualité de partie commune, quelle que soit la rédaction retenue par le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division. Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans une décision du 10 septembre 2020, les clauses contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites en application de l’article 43 de cette même loi (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045, Publié au Bulletin).
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour les immeubles dont le règlement de copropriété, antérieur aux réformes successives, aurait qualifié de partie privative un espace qui, par sa fonction technique, relève nécessairement des parties communes. La Cour de cassation a, à cet égard, rappelé que « tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions » (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, précité).
La jurisprudence a également eu l’occasion de préciser l’articulation entre les articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de la détermination des parties communes. En effet, selon l’article 3 de cette loi, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », et selon l’article 4, « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ». La Cour de cassation a fait application de ces dispositions dans un arrêt du 4 mars 2021, en rappelant que la toiture-terrasse participe par nature au clos et au couvert de l’immeuble et constitue, de ce fait, une partie commune dont la qualification ne peut être écartée par une stipulation contraire du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-21.782). Cette décision, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais bien établie, confirme que la qualification juridique d’un espace dépend de sa fonction objective et non de la dénomination retenue par les parties.
Or, de nombreuses copropriétés comportent encore aujourd’hui des lots ou des droits particuliers portant sur des toitures-terrasses, des supports publicitaires, des enseignes, des locaux techniques ou encore des équipements de téléphonie mobile. Ces montages, souvent hérités de configurations antérieures aux lois ALUR et ELAN, n’ont pas toujours été réexaminés à l’aune des évolutions législatives et jurisprudentielles récentes. Dans ces conditions, un jugement rendu le 27 mai 2026 par le tribunal judiciaire de Nanterre apporte une illustration particulièrement topique des conséquences de l’article 6-3 précité, en posant la question centrale de l’appartenance des loyers perçus au titre de l’exploitation d’une partie commune à jouissance privative.
En l’espèce, le règlement de copropriété prévoyait la possession par un copropriétaire d’un lot situé sur la toiture-terrasse de l’immeuble, qualifié de « support d’antennes de téléphonie et de panneaux publicitaires, tant sur l’ensemble de la terrasse que les acrotères la bordant ». Le propriétaire de ce lot avait conclu un contrat de location avec un opérateur de téléphonie mobile et percevait directement les loyers versés par cet opérateur. Le syndicat des copropriétaires a contesté cette situation en sollicitant la restitution des loyers perçus au cours des cinq années précédant l’assignation. Les juges ont relevé que, quelle que soit la rédaction retenue par l’état descriptif de division, la toiture-terrasse conservait sa nature de partie commune et que le copropriétaire ne disposait en réalité que d’un droit de jouissance exclusive sur cette surface, laquelle demeurait la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
Cette décision rappelle avec vigueur qu’un droit de jouissance exclusif ne confère pas à son titulaire la qualité de propriétaire de la partie commune concernée, et que les actes de disposition accomplis sur cette dernière sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sont susceptibles d’être remis en cause. Le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de propriétaire indivis, est fondé à revendiquer les fruits produits par la chose commune, ce qui conduit à examiner les fondements juridiques de la restitution des loyers.
II. La restitution au syndicat des fruits civils générés par l’exploitation des parties communes
A. Le fondement de la restitution : l’accession du propriétaire indivis aux fruits
Le droit de propriété emporte, en vertu de l’article 547 du code civil, le droit d’accession sur les fruits produits par la chose : « les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession » (article 547 du code civil). Dans le cadre de la copropriété, ce principe trouve une application particulière : les parties communes étant l’objet d’une propriété indivise entre les copropriétaires, les loyers qui rémunèrent l’occupation d’une partie commune constituent des fruits civils qui reviennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires, et non au seul titulaire d’un droit de jouissance privative sur cette partie commune.
Le tribunal judiciaire de Nanterre, dans sa décision précitée du 27 mai 2026, a tiré toutes les conséquences de cette analyse. Constatant que la toiture-terrasse constituait une partie commune et non une partie privative, il a jugé que « les loyers versés par l’opérateur téléphonique qui rémunèrent l’occupation d’une partie commune reviennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires » et que « les fruits générés par cette occupation ne peuvent être appréhendés librement par le titulaire du seul droit de jouissance privative ». Cette motivation, d’une rigueur juridique exemplaire, fait application combinée des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 547 du code civil, en rappelant que le droit d’accession du propriétaire indivis l’emporte sur la jouissance privative consentie à un copropriétaire déterminé.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 8 février 2024, que la notification du transfert de propriété au syndic constitue une formalité substantielle qui conditionne l’opposabilité de ce transfert au syndicat des copropriétaires et, partant, la détermination du débiteur des charges : « l’association bénéficiaire de l’apport n’avait eu la qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, qu’à compter de la notification du transfert de propriété réalisé en 2021, même si le syndicat avait appris l’existence d’une cession du lot avant cette notification » (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.829, F-D). Cette solution, qui fait application de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, souligne l’importance des formalités de publicité dans les rapports entre le syndicat et les copropriétaires.
À cet égard, la combinaison des principes de propriété indivise et d’accession aux fruits conduit à une conclusion qui dépasse largement le seul cas des antennes de téléphonie mobile. En effet, de nombreuses copropriétés comportent des dispositifs générateurs de revenus tels que des panneaux publicitaires, des enseignes lumineuses, des distributeurs automatiques de billets, des emplacements de terrasses commerciales ou encore des locaux techniques loués à des opérateurs. Dans toutes ces hypothèses, le titulaire du droit de jouissance privative ne peut, en l’absence d’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires, appréhender personnellement les revenus tirés de l’exploitation de la partie commune concernée.
L’assemblée générale des copropriétaires détient en effet, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la compétence exclusive pour autoriser la conclusion de baux ou de conventions d’occupation portant sur les parties communes, à la double majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette règle, qui relève de l’ordre public, interdit à un copropriétaire d’agir comme s’il était propriétaire exclusif d’un emplacement commun et d’en tirer un profit personnel sans l’accord de la collectivité des copropriétaires. L’article 25 de la même loi, qui régit les décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires, trouve également à s’appliquer pour les travaux affectant les parties communes ou modifiant leur usage (articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La décision du tribunal judiciaire de Nanterre s’inscrit ainsi dans la droite ligne de cette architecture légale qui subordonne la perception de revenus tirés des parties communes à une délibération préalable de l’assemblée générale.
B. Les conséquences pratiques : l’encadrement temporel de la restitution et la sécurisation des montages
La restitution des loyers indûment perçus par le titulaire d’un droit de jouissance privative est encadrée par la prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de cinq ans » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Dans l’affaire soumise au tribunal judiciaire de Nanterre, le copropriétaire a été condamné à restituer au syndicat l’intégralité des loyers perçus au cours des cinq années précédant l’assignation, soit une somme supérieure à trente mille euros.
Ce délai de prescription, qui a été ramené de dix à cinq ans par l’ordonnance du 30 octobre 2019 précitée, a pour effet de limiter dans le temps l’action en restitution du syndicat tout en préservant un droit de créance significatif sur les cinq derniers exercices. Le fondement de ce délai se trouve à l’article 2224 du code civil, selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Il convient de relever que le point de départ de ce délai doit être déterminé avec soin : s’agissant de loyers perçus de manière successive, la prescription court à compter de chaque échéance de loyer et non à compter de la signature du contrat de location. Par conséquent, les loyers perçus dans les cinq ans précédant l’action en justice sont toujours susceptibles de restitution, quelle que soit l’ancienneté du contrat d’occupation.
Les conséquences pratiques de cette décision pour les copropriétés sont de trois ordres. En premier lieu, les syndicats de copropriétaires disposent désormais d’un fondement juridique explicite pour revendiquer la restitution des loyers perçus par des copropriétaires au titre de l’exploitation de parties communes, lorsque cette exploitation n’a pas été autorisée par une délibération de l’assemblée générale. En deuxième lieu, les copropriétaires titulaires de droits de jouissance privative sur des toitures-terrasses ou d’autres parties communes doivent régulariser leur situation en sollicitant l’autorisation de l’assemblée générale pour la perception des revenus correspondants, faute de quoi ils s’exposent à une action en restitution sur le fondement des articles 547 du code civil et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965. En troisième lieu, les audits des règlements de copropriété antérieurs aux lois ALUR et ELAN doivent intégrer un volet spécifique relatif aux parties communes à jouissance privative, afin d’identifier les situations susceptibles de générer un contentieux et de proposer les mises en conformité nécessaires.
Par ailleurs, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui répute non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public de cette loi, offre un levier supplémentaire aux syndicats de copropriétaires pour contester les stipulations du règlement de copropriété qui auraient pour objet ou pour effet de qualifier de partie privative un espace qui, par sa nature, relève des parties communes (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045, Publié au Bulletin). Cette action, qui tend à faire constater le caractère non écrit d’une clause, est imprescriptible, ce qui signifie que le syndicat peut l’exercer à tout moment, sans être limité par le délai de prescription de l’article 42 précité.
Dès lors, la sécurisation juridique des montages existants passe nécessairement par une analyse approfondie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qui doit porter tant sur la qualification juridique des espaces concernés que sur les droits qui y sont attachés. Cette analyse doit être menée à la lumière des évolutions législatives et jurisprudentielles récentes, dont les effets pratiques sont loin d’avoir été tous anticipés. Les syndics et les conseils syndicaux doivent être particulièrement vigilants quant aux stipulations qui, sous couvert d’attribuer un droit de jouissance privative, conféreraient en réalité à un copropriétaire les prérogatives d’un propriétaire exclusif sur une partie commune. Une telle stipulation, contraire à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, est susceptible d’être déclarée non écrite et expose le copropriétaire concerné à une action en restitution des fruits civils perçus au cours des cinq dernières années.
En tout état de cause, le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 27 mai 2026 constitue une illustration remarquable de la portée concrète de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, dont les conséquences patrimoniales peuvent être considérables pour les copropriétaires qui auraient méconnu le principe d’indivision des parties communes. Au-delà des antennes de téléphonie mobile, ce sont tous les dispositifs générateurs de revenus installés sur les parties communes qui sont potentiellement concernés, de sorte que la décision commentée est appelée à faire référence dans le contentieux de la copropriété.
En définitive, la combinaison des articles 3, 4, 6-3, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, lus à la lumière de l’article 547 du code civil, dessine un cadre juridique cohérent qui fait primer la propriété indivise des copropriétaires sur l’appropriation individuelle des fruits produits par les parties communes. Cette architecture légale, renforcée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et confortée par une jurisprudence désormais bien établie, impose aux acteurs de la copropriété une vigilance accrue dans la gestion des droits de jouissance privative et des revenus qu’ils génèrent.
Conclusion
La décision rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 27 mai 2026, en ce qu’elle ordonne la restitution au syndicat des copropriétaires des loyers perçus par un copropriétaire au titre de l’exploitation d’une toiture-terrasse qualifiée de partie commune, illustre avec une particulière netteté les conséquences de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, consacre le principe selon lequel les parties communes à jouissance privative demeurent la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires et ne peuvent en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Il en résulte que les fruits civils produits par l’exploitation de ces parties communes, qu’il s’agisse de loyers d’antennes de téléphonie mobile, de redevances publicitaires ou de toute autre forme de revenu, appartiennent collectivement aux copropriétaires et doivent être restitués au syndicat lorsque leur perception n’a pas été autorisée par l’assemblée générale. La prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 encadre cette action en restitution, tandis que l’imprescriptibilité de l’action en reconnaissance du caractère non écrit des clauses contraires à l’ordre public, prévue par l’article 43, offre au syndicat un levier complémentaire pour assainir les situations irrégulières. Dans ces conditions, un audit juridique des règlements de copropriété antérieurs aux réformes ALUR et ELAN apparaît comme une démarche de prévention indispensable, tant pour les syndicats que pour les copropriétaires concernés.
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