Le droit de préférence du locataire commercial : étendue et sanctions dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. L’étendue du droit de préférence : un champ délimité par une construction prétorienne récente
A. Le domaine du droit de préférence légal et son articulation avec le droit conventionnel
Le droit de préférence du locataire commercial, institué par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue l’une des protections majeures du preneur à bail commercial. Codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, il impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit de ce dernier (article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce). La doctrine et la pratique s’accordent à reconnaître le caractère d’ordre public de ces dispositions, corollaire de la protection renforcée qu’elles confèrent au preneur.
Le mécanisme institué par le législateur présente une double finalité. D’une part, il permet au locataire exploitant de préserver la stabilité de son fonds de commerce en lui offrant la possibilité d’acquérir les murs dans lesquels il exerce son activité. D’autre part, il tempère la liberté du propriétaire de disposer de son bien en soumettant la vente à un droit prioritaire au profit du preneur. Cette tension entre le droit de propriété du bailleur et la protection du fonds de commerce du locataire traverse l’ensemble de la jurisprudence rendue en la matière et commande l’interprétation de chacune des dispositions du texte.
La notification de l’offre de vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Ces délais, rigoureusement encadrés, participent de la sécurité juridique de l’opération en évitant que le bien ne demeure durablement indisponible.
Le formalisme protecteur qui entoure la notification a été constamment rappelé par la Cour de cassation. Les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 doivent, à peine de nullité, être reproduits dans chaque notification. Cette exigence, dont la rigueur a été maintenue en dépit des critiques doctrinales, vise à garantir l’information complète du locataire sur l’étendue de ses droits. Le non-respect de ce formalisme expose la vente à une annulation, indépendamment même de la question de savoir si le locataire aurait pu ou voulu exercer son droit de préférence.
Le mécanisme légal a cependant été complété par des stipulations conventionnelles, dont la coexistence avec le dispositif législatif a suscité un contentieux nourri. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que le droit de préférence conventionnel ne saurait conférer au preneur des prérogatives plus étendues que celles prévues par la loi quant à l’assiette du droit. En l’espèce, un immeuble en copropriété comprenait deux locaux commerciaux donnés à bail à deux preneurs distincts, chacun bénéficiant d’un pacte de préférence conventionnel. La cour d’appel de Chambéry avait jugé que ces pactes ne pouvaient s’appliquer qu’au local objet de chaque bail, à l’exclusion de l’ensemble du lot de copropriété. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, retenant que « chaque preneur disposait d’un droit de préférence conventionnel sur le local commercial objet de son bail, et qu’il ne peut être considéré que le droit de préférence s’appliquait sur la totalité du lot n° 1 » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372).
Par ailleurs, la combinaison du droit légal et du droit conventionnel a été envisagée sous l’angle de leur compatibilité. L’acte de renouvellement du bail prévoyait en l’occurrence que le preneur bénéficiait à la fois d’un droit de préférence conventionnel et du droit légal issu de l’article L. 145-46-1. La Haute juridiction a considéré que la cour d’appel avait pu en déduire, par une interprétation souveraine exempte de dénaturation, que le droit conventionnel était limité au seul local commercial objet du bail, les deux locataires ne pouvant bénéficier concurremment d’un droit de préférence sur l’ensemble du lot de copropriété. Cette décision consacre la primauté de l’économie générale du dispositif légal sur les aménagements conventionnels qui en dénatureraient la portée.
B. Les exclusions légales et leur interprétation restrictive
L’article L. 145-46-1, dans son dernier alinéa, énumère six hypothèses dans lesquelles le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer. Ces exceptions, d’interprétation stricte en ce qu’elles dérogent à un dispositif d’ordre public, ont fait l’objet d’une abondante jurisprudence au cours des trois dernières années. La troisième chambre civile en a précisé les contours avec une constance remarquable.
La première exception, relative à la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur, a été examinée dans un arrêt du 5 mars 2026. La Cour de cassation y affirme que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). En l’espèce, une SCI familiale souhaitait vendre les locaux loués à une autre SCI constituée entre les enfants du gérant. La cour d’appel de Rennes avait jugé que la locataire bénéficiait du droit de préférence, dès lors que la cession projetée s’opérait entre deux personnes morales distinctes des personnes physiques visées par le texte. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, consacrant une interprétation littérale de l’exception : seules les cessions au profit de personnes physiques répondant aux critères légaux sont exclues du champ du droit de préférence.
La deuxième exception, tenant à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, a été affinée par deux arrêts publiés au Bulletin le 19 juin 2025. Dans la première affaire, la Cour de cassation a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B). Elle a précisé que « en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». Le second arrêt, rendu le même jour, applique identiquement ce principe à l’hypothèse où plusieurs lots, dont seule une partie est donnée à bail, sont vendus ensemble (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B).
Cette construction a été prolongée par un arrêt du 6 novembre 2025, qui a précisé le régime de la cession unique de locaux commerciaux distincts. La Cour de cassation y rappelle que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts », tout en substituant un motif de pur droit tiré de la jurisprudence du 19 juin 2025 pour justifier le rejet du pourvoi : dès lors que la vente incluait un lot qui n’avait pas été donné à bail, le droit de préférence ne pouvait trouver application (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, FS-B).
Une troisième exception, qui n’est pas expressément énoncée par l’article L. 145-46-1 mais résulte de sa ratio legis, a été dégagée par la jurisprudence : le droit de préférence ne s’applique pas aux ventes faites d’autorité de justice. La troisième chambre civile a ainsi jugé, le 30 novembre 2023, que la vente amiable sur autorisation judiciaire, donnée en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, intervenant dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, est une vente faite d’autorité de justice qui n’a pas le caractère d’une vente volontaire. Cette solution a été confirmée le 13 juin 2024 (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-13.728), la Cour énonçant que les dispositions de l’article L. 145-46-1 trouvent application « lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre », ce qui n’est pas le cas d’une vente imposée par l’autorité judiciaire.
L’application dans le temps de ces dispositions a également suscité des difficultés. La troisième chambre civile a jugé, le 29 février 2024, que la promesse synallagmatique de vente valant vente dès l’échange des consentements sur la chose et le prix, le droit de préférence légal n’était pas applicable à une vente définitivement conclue avant le 18 décembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Pinel relative à ce dispositif (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.381). L’erreur commise par le notaire, qui avait notifié une offre de vente au locataire au visa de l’article L. 145-46-1 alors que ce texte n’était pas applicable, n’a pu faire naître un droit que la loi ne consacrait pas encore. La Cour a rappelé que l’article 1179 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté, de sorte que la vente était définitivement conclue à la date de la promesse synallagmatique.
L’ensemble de ces décisions dresse une cartographie précise du champ d’application du droit de préférence, dont les contours sont désormais stabilisés. Le principe demeure l’application du droit de préférence à toute vente volontaire d’un local commercial ; les exceptions, énumérées limitativement, sont d’interprétation restrictive ; les ventes faites d’autorité de justice y échappent par nature. Cette architecture jurisprudentielle garantit une prévisibilité satisfaisante pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier commercial.
II. La sanction de la violation du droit de préférence : entre nullité et prescription
La violation du droit de préférence légal du locataire commercial soulève deux séries de questions étroitement liées : celle de la nature de la sanction encourue par la vente irrégulière et celle du délai dans lequel cette sanction peut être poursuivie. La troisième chambre civile a, par plusieurs arrêts récents, apporté des réponses qui structurent désormais le contentieux de la nullité des ventes de locaux commerciaux.
A. Le principe de la nullité et le délai de prescription applicable
La violation du droit de préférence du locataire commercial est sanctionnée par la nullité de la vente conclue en méconnaissance de ce droit. Ce principe, qui n’est pas expressément énoncé par l’article L. 145-46-1 pour toutes les hypothèses, a été consacré par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025, publié au Bulletin. La Cour y affirme que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, FS-B).
Cette décision tranche une controverse doctrinale qui opposait les partisans de la nullité à ceux du réputé non écrit. Le locataire soutenait, sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce, que tout arrangement conclu en violation du droit de préférence devait être réputé non écrit, ce qui emportait imprescriptibilité de l’action. La Cour de cassation écarte cette analyse au motif que l’article L. 145-15 ne vise que les conventions ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut, et non la sanction de leur méconnaissance par le bailleur. La nullité est ainsi préférée au réputé non écrit, ce qui emporte des conséquences déterminantes sur le régime de la prescription.
Le même arrêt du 18 décembre 2025 précise en effet que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Aux termes de ce dernier texte, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60 du code de commerce). La solution est doublement importante : d’une part, elle qualifie l’action en nullité de la vente d’action exercée en vertu du statut des baux commerciaux, ce qui la soumet à la prescription abrégée de deux ans et non à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil ; d’autre part, elle écarte définitivement la thèse de l’imprescriptibilité qui eût résulté du réputé non écrit.
En conséquence, le locataire qui entend agir en nullité de la vente pour violation du droit de préférence doit introduire son action dans le délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître la vente litigieuse. Cette exigence de diligence, conforme à la sécurité juridique des transactions, impose aux praticiens une vigilance accrue dans le suivi des notifications et des délais pour agir.
L’arrêt du 18 décembre 2025 apporte une troisième précision, de nature à éclairer le régime probatoire applicable. En écartant la qualification de réputé non écrit au profit de la nullité, la Cour de cassation fait peser sur le locataire la charge de démontrer l’irrégularité de la vente dans le délai de prescription, alors que le réputé non écrit, en ce qu’il sanctionne une clause ou un arrangement contraire à l’ordre public, peut être invoqué en tout état de cause et sans condition de délai. Cette distinction, dont les conséquences pratiques sont considérables, renforce la sécurité juridique des transactions en évitant qu’une vente puisse être remise en cause plusieurs années après sa conclusion.
B. Les titulaires de l’action et la qualité pour agir
La question de la titularité de l’action en nullité pour violation du droit de préférence a été renouvelée par un arrêt du 30 janvier 2025. Dans cette affaire, l’acquéreur évincé, ayant conclu une promesse de vente avec le bailleur sous condition suspensive de purge du droit de préférence, avait été déclaré irrecevable en son action en nullité de la vente conclue au profit du locataire. La cour d’appel de Paris avait retenu que seuls les propriétaires pouvaient contester l’existence du droit de préférence et agir en nullité.
La Cour de cassation censure cette analyse et juge que « l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire » (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-12.495). Cette solution, rendue au visa de l’article 31 du code de procédure civile, ouvre l’action en nullité à l’acquéreur dont la promesse de vente a été anéantie par l’exercice indu d’un droit de préférence. Elle consacre la qualité pour agir de toute personne justifiant d’un intérêt légitime au succès de ses prétentions, fût-elle tiers au contrat de bail.
Cette extension de la qualité pour agir doit toutefois être articulée avec la règle selon laquelle les propriétaires ayant procédé à la notification de l’offre de vente en application de l’article L. 145-46-1, alors que le locataire ne pouvait bénéficier du droit de préférence, conservent naturellement le droit d’en contester l’existence. La Cour de cassation ne ferme pas cette voie d’action au bailleur, mais elle en ajoute une seconde, concurrente, au profit de l’acquéreur évincé.
Par ailleurs, la notification irrégulière de l’offre de vente constitue une cause autonome de nullité. Aux termes de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, la notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. De même, l’alinéa 5 du même texte prévoit que, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente. La Cour de cassation a rappelé la rigueur de ce formalisme protecteur, qui conditionne la validité de l’offre et, partant, l’opposabilité de la vente au locataire.
Le contentieux relatif au droit de préférence s’inscrit dans le cadre plus large des litiges portant sur les baux commerciaux, dont la technicité requiert une connaissance approfondie des mécanismes du statut. La présente synthèse jurisprudentielle illustre la nécessité, pour les praticiens, d’anticiper les conséquences d’une cession de locaux loués en vérifiant systématiquement si le droit de préférence trouve à s’appliquer et en respectant scrupuleusement le formalisme de la notification.
Enfin, la jurisprudence a précisé les conséquences indemnitaires de la violation du droit de préférence. Au-delà de la nullité, le locataire peut solliciter l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir le local. La responsabilité du notaire peut également être engagée lorsque le manquement au formalisme de la notification lui est imputable. La troisième chambre civile a, dans l’arrêt du 5 mars 2026 précité, examiné la responsabilité du notaire ayant notifié une offre de vente au locataire sans s’assurer que les conditions de l’exception familiale étaient réunies, confirmant que la faute du notaire est de nature à engager sa responsabilité à l’égard du bailleur privé de la faculté de transmettre le bien à ses descendants par l’effet de l’exercice du droit de préférence.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 a considérablement précisé le régime du droit de préférence du locataire commercial. Elle en a délimité le champ d’application en cantonnant son assiette au seul local objet du bail loué, à l’exclusion de toute extension conventionnelle ou légale au-delà de cette consistance. Elle a interprété restrictivement les exceptions légales, refusant d’étendre l’exclusion pour cession intrafamiliale aux cessions entre sociétés civiles immobilières, fût-elles familiales, et consacrant l’inapplicabilité du droit de préférence aux ventes faites d’autorité de justice. Elle a, sur le terrain de la sanction, tranché le débat entre nullité et réputé non écrit en faveur de la première qualification, avec pour corollaire l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Elle a, enfin, élargi le cercle des titulaires de l’action en nullité à l’acquéreur évincé, renforçant ainsi l’effectivité du contrôle juridictionnel de la régularité des cessions de locaux commerciaux. Cette construction prétorienne, d’une remarquable cohérence, illustre la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur, la sécurité juridique des transactions et le respect du droit de propriété du bailleur. Les praticiens des baux commerciaux trouveront dans ces décisions un corpus désormais stabilisé, dont la maîtrise est indispensable à la sécurisation des cessions de locaux à usage commercial ou artisanal.
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