Les successions immobilières : actualité jurisprudentielle sur le partage, l’attribution préférentielle et la preuve des libéralités
I. Les opérations de partage successoral : procédure et attribution préférentielle
A. La procédure de partage judiciaire et ses préalables
Le partage successoral constitue l’aboutissement du règlement d’une succession, opération par laquelle il est mis fin à l’indivision existant entre les héritiers et chacun se voit attribuer des biens déterminés correspondant à ses droits dans la masse successorale. Le Code civil organise cette procédure aux articles 815 et suivants, lesquels prévoient que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. Lorsque la succession comprend des biens immobiliers, le partage présente une complexité particulière, tenant à l’indivisibilité des immeubles et à la nécessité de recourir, dans de nombreux cas, à la licitation lorsque le partage en nature s’avère impossible. La jurisprudence récente de la première chambre civile de la Cour de cassation, en date du 10 juin 2026, apporte des éclairages précieux sur plusieurs questions essentielles du contentieux successoral immobilier.
L’article 840 du Code civil dispose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou lorsque des difficultés s’élèvent sur la manière d’y procéder ou de l’achever. Le partage judiciaire obéit à des règles procédurales strictes, dont la première chambre civile de la Cour de cassation vient de rappeler les exigences dans une série d’arrêts rendus le 10 juin 2026. Dans une décision relative à une indivision post-divorce, elle censure la cour d’appel pour avoir déclaré irrecevable une fin de non-recevoir présentée sur le fondement de l’article 1360 du code de procédure civile, au motif que les dernières conclusions de l’appelant ne reprenaient pas le chef de jugement ayant ordonné l’ouverture des opérations de liquidation partage. La Cour rappelle que, selon l’article 954 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion » (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 25-12.975). Voir la décision.
Par ailleurs, la même formation rappelle que la demande de partage judiciaire obéit à des conditions de recevabilité tenant à l’existence préalable d’une indivision successorale. Dans un litige opposant un légataire universel à l’héritier réservataire, la Cour énonce que les demandes en rapport et en réduction des libéralités ne peuvent prospérer qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire. Or, en l’absence d’indivision successorale entre le légataire universel et l’héritier réservataire, la demande en partage est vouée au rejet. La Cour juge, au visa des articles 840 et 843 du Code civil, que « les demandes en rapport d’une donation dont aurait bénéficié un héritier ne peuvent être formées qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire » (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 24-10.363). Voir la décision. L’article 843 du Code civil prévoit en effet que « tout héritier, même bénéficiaire d’une donation rapportable, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donation entre vifs, directement ou indirectement ». Voir l’article 843 du Code civil.
À cet égard, les opérations de partage successoral sont traditionnellement confiées à un notaire commis par le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 1364 du code de procédure civile. La désignation d’un notaire et d’un juge chargé de surveiller les opérations de partage constitue une mesure accessoire à la demande d’ouverture des opérations de partage. Dès lors, si la demande principale en partage est irrecevable, les demandes accessoires le sont également. La Cour de cassation l’a expressément jugé dans un arrêt du 10 juin 2026, en censurant la cour d’appel qui avait commis un notaire aux fins de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de la succession, tout en ayant constaté que la demande en partage, formée pour la première fois en cause d’appel, était irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 24-13.483). Voir la décision.
B. L’attribution préférentielle et le sort de la soulte
L’attribution préférentielle constitue un mécanisme protecteur permettant à un héritier copropriétaire de se voir attribuer, lors du partage, un bien déterminé dont il avait la jouissance ou auquel il est attaché. L’article 831 du Code civil ouvre ce droit au conjoint survivant ou à tout héritier copropriétaire pour toute entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale à l’exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement. Voir l’article 831 du Code civil. L’attribution préférentielle peut également porter, sous certaines conditions, sur la propriété du local d’habitation ou du local à usage professionnel, conformément aux articles 831-2 et 832 du même code.
Le bénéficiaire de l’attribution préférentielle peut être tenu de verser une soulte à ses copartageants, si la valeur du bien attribué excède ses droits dans la masse successorale. Sur ce point, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 10 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui précise de manière décisive le régime juridique de cette soulte. Dans cette affaire, un bien immobilier détenu en indivision avait fait l’objet d’une attribution préférentielle au profit d’une héritière. La cour d’appel avait jugé que la soulte due par les consorts de l’attributaire portait intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ayant prononcé l’attribution. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 832-4 et 834 du Code civil.
Elle énonce un principe limpide : « C’est au moment du partage que se réalise le transfert de propriété du bien et que la soulte éventuellement due devient exigible et peut être productrice d’intérêts. » Il en résulte que le bénéficiaire de l’attribution préférentielle ne devient propriétaire exclusif du bien attribué qu’au jour du partage définitif. Avant cette date, la soulte n’est pas exigible et ne peut produire d’intérêts. Cet arrêt rappelle avec force que la décision prononçant l’attribution préférentielle ne transfère pas la propriété du bien attribué à son bénéficiaire et que ce bien demeure dans la masse indivise jusqu’au partage définitif (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 25-10.907, Publié au Bulletin). Voir la décision.
En conséquence, l’article 832-4 du Code civil dispose que la soulte éventuellement due est payable comptant, sauf la possibilité, à certaines conditions, de demander des délais ne pouvant excéder dix ans, et que, sauf convention contraire, les sommes restant dues portent intérêt au taux légal. Voir l’article 832-4 du Code civil. Toutefois, ce texte ne peut recevoir application tant que le partage définitif n’est pas intervenu, puisque c’est à cette date seulement que le transfert de propriété se réalise et que la soulte devient exigible. L’article 834 du Code civil, dans le même sens, précise que le bénéficiaire de l’attribution préférentielle ne devient propriétaire exclusif du bien attribué qu’au jour du partage définitif. Voir l’article 834 du Code civil.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui fait du partage l’acte translatif de propriété par excellence. Avant le partage définitif, chaque indivisaire est titulaire d’un droit indivis sur l’ensemble de la masse successorale, sans pouvoir prétendre à la propriété exclusive d’un bien déterminé. L’attribution préférentielle, fût-elle prononcée par une décision de justice, ne modifie pas cette situation juridique ; elle confère seulement à son bénéficiaire un droit à se voir attribuer le bien au moment du partage. Dès lors, tant que le partage n’est pas devenu définitif, la soulte éventuellement due ne saurait produire d’intérêts, faute d’être exigible. Cette analyse, rappelée avec force par l’arrêt du 10 juin 2026, sécurise la position des attributaires préférentiels et prévient les calculs d’intérêts prématurés que certaines juridictions du fond étaient tentées d’ordonner.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle que l’indemnité de réduction due par le légataire universel à l’héritier réservataire obéit à des règles distinctes de celles du partage. Selon les articles 922 et 924 du Code civil, « la réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou testateur » et lorsque la libéralité excède la quotité disponible, « le gratifié doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité ». Voir l’article 922 du Code civil. Il en résulte qu’en principe, le legs est réductible en valeur et non en nature, de sorte qu’il n’existe aucune indivision entre le légataire universel et l’héritier réservataire. L’article 924 du Code civil précise que le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent. Voir l’article 924 du Code civil. Cette indemnité, purement pécuniaire, se distingue radicalement de la soulte due au titre d’une attribution préférentielle, laquelle suppose l’existence d’une indivision et d’un partage.
II. La preuve des libéralités et les sanctions du rapport successoral
A. La charge de la preuve en matière de libéralité
La qualification de libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son bénéficiaire. L’article 893 du Code civil définit la libéralité comme « l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne ». Voir l’article 893 du Code civil. L’article 894 précise que la donation entre vifs est « un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte ». Voir l’article 894 du Code civil. L’existence d’une libéralité suppose donc la réunion d’un élément matériel — l’appauvrissement du disposant — et d’un élément intentionnel — l’animus donandi.
La charge de la preuve de la libéralité incombe à celui qui s’en prévaut. Cette règle, solidement ancrée en droit positif, a été rappelée avec fermeté par la première chambre civile dans son arrêt du 10 juin 2026. En l’espèce, une héritière réservataire invoquait l’existence de donations déguisées consenties à son frère sous la forme de cessions de parts sociales. La cour d’appel avait retenu l’existence de ces libéralités en relevant que le frère n’apportait pas la preuve de l’origine des fonds ayant servi au paiement du prix de cession. La Cour de cassation censure cette analyse en jugeant que « c’est à celui qui invoque l’existence d’une donation d’en rapporter la preuve » (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 24-10.363). Voir la décision. En d’autres termes, il n’appartient pas au défendeur de démontrer l’absence de libéralité ; c’est au demandeur à l’action en rapport d’établir que les conditions d’une donation sont réunies.
En outre, la Cour de cassation précise que l’appauvrissement du disposant ne se déduit pas de la seule circonstance que le prétendu donataire a pu bénéficier de garanties fournies par le disposant pour l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition. Dans le même arrêt, la Cour juge que des motifs tirés de l’affectation en garantie de droits immobiliers donnés par la mère à son fils, ou du nantissement d’un contrat d’assurance-vie, sont impropres à caractériser l’appauvrissement du disposant au profit du prétendu donataire, et partant, ne permettent pas d’établir l’élément matériel de la donation. Cette solution rappelle utilement que l’appauvrissement doit être effectif et personnel au disposant, et non simplement indirect ou hypothétique.
Par ailleurs, la distinction entre l’action en réduction pour atteinte à la réserve héréditaire et l’action en rapport des libéralités est essentielle. La première a pour objet d’assurer le respect de la réserve, la seconde de préserver l’égalité entre héritiers au moment du partage. Dans un arrêt rendu le même jour, la première chambre civile juge que l’autorité de la chose jugée attachée à une décision ayant déclaré recevable une action en réduction d’une donation-partage ne s’étend pas à une action en rapport de prétendus dons manuels. La Cour rappelle que, selon l’article 1355 du Code civil, « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement » et exige une triple identité d’objet, de cause et de parties. Or, la demande en rapport de dons manuels n’a pas le même objet que la demande en réduction de la donation-partage (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 24-13.483). Voir la décision.
B. Les effets du rapport et de la réduction sur le partage immobilier
Lorsque le partage successoral porte sur des biens immobiliers, le rapport des libéralités et la réduction pour atteinte à la réserve héréditaire produisent des effets considérables sur la consistance de la masse à partager. Le rapport, prévu par l’article 843 du Code civil, oblige tout héritier venant à une succession à rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt par donation entre vifs, directement ou indirectement, ainsi que les sommes dont il était débiteur envers le défunt. La valeur du bien immobilier rapportable s’apprécie au jour du partage, d’après son état à l’époque de la donation.
La réduction, quant à elle, est régie par les articles 920 et suivants du Code civil. Elle intervient lorsque les libéralités consenties par le défunt excèdent la quotité disponible et portent atteinte à la réserve héréditaire des héritiers réservataires. La Cour de cassation a précisé la méthode de calcul de l’indemnité de réduction dans son arrêt publié du 10 juin 2026 : « L’indemnité de réduction se détermine après avoir calculé la quotité disponible, ce qui suppose la réunion fictive des biens donnés à la masse des biens successoraux, prévue à l’article 922 du code civil, même lorsqu’il n’existe aucune indivision successorale à partager. » Cette précision est d’importance pratique : l’absence d’indivision entre le légataire universel et l’héritier réservataire ne dispense pas de procéder à la réunion fictive des donations pour le calcul de la quotité disponible et de l’indemnité de réduction (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 24-10.363). Voir la décision.
En conséquence, le praticien appelé à liquider une succession comportant des immeubles doit porter une attention particulière à la chronologie des opérations. La réunion fictive des donations à la masse successorale constitue un préalable indispensable au calcul de la quotité disponible et de la réserve héréditaire. Cette opération s’impose même en l’absence de partage, dès lors qu’une action en réduction est engagée par un héritier réservataire à l’encontre d’un légataire universel.
Par ailleurs, lorsque le partage a été ordonné et que des opérations de liquidation sont en cours, le notaire commis doit veiller au respect des règles gouvernant la preuve des libéralités. L’arrêt du 10 juin 2026 rappelle à cet égard qu’il incombe à la partie qui se prévaut d’une donation déguisée d’en rapporter la preuve, et que cette preuve ne saurait résulter de la seule incapacité du prétendu donataire à expliquer l’origine des fonds. La Cour de cassation rappelle, au visa des articles 894 et 1353 du Code civil, que « c’est à celui qui invoque l’existence d’une donation d’en rapporter la preuve » et censure l’arrêt d’appel qui avait inversé cette charge.
Enfin, le sort des biens immobiliers compris dans la masse successorale peut être affecté par la sanction du recel successoral, prévue par l’article 778 du Code civil. L’héritier qui a diverti ou recelé des effets d’une succession, ou qui a omis de bonne foi de les comprendre dans l’inventaire, est privé de toute part sur les biens divertis ou recelés. La Cour de cassation rappelle que cette sanction ne peut être prononcée que dans le cadre d’une instance en partage judiciaire. En l’absence d’indivision successorale et de partage, les demandes fondées sur le recel successoral ne peuvent prospérer. Cette solution, énoncée au visa des articles 840, 843 et 778 du Code civil, contribue à clarifier les conditions procédurales du contentieux successoral immobilier.
Dès lors, il apparaît que la liquidation d’une succession comportant des immeubles impose une rigueur particulière, tant dans l’administration de la preuve des libéralités que dans le respect des étapes procédurales du partage. L’attribution préférentielle, le rapport, la réduction et la sanction du recel constituent autant de mécanismes dont la mise en œuvre suppose que les conditions légales et jurisprudentielles soient strictement réunies.
Conclusion
Les arrêts rendus par la première chambre civile de la Cour de cassation le 10 juin 2026 apportent des précisions essentielles à la pratique du partage successoral immobilier. Ils rappellent avec fermeté que la charge de la preuve de la libéralité incombe à celui qui s’en prévaut, que l’autorité de la chose jugée ne s’étend pas au-delà de l’objet exact du litige tranché, et que la soulte due au titre d’une attribution préférentielle n’est exigible qu’au jour du partage définitif. Ces solutions, combinées aux règles du Code civil relatives au rapport et à la réduction, dessinent un cadre procédural et probatoire exigeant, dont le respect conditionne la validité des opérations de liquidation et de partage. La rigueur de la Cour de cassation sur la charge de la preuve et sur les conditions de recevabilité des demandes successorales invite les praticiens à une vigilance accrue, tant dans la conduite des instances que dans la rédaction des actes de partage. Le notaire chargé de la liquidation, le juge commis pour surveiller les opérations et les avocats des parties trouveront dans cette jurisprudence du 10 juin 2026 un rappel utile des principes directeurs du droit successoral immobilier, dont la méconnaissance expose les décisions à la censure de la Cour régulatrice.
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