La perte de la chose louée et son endommagement : la Cour de cassation consacre un critère économique de distinction
I. La distinction conceptuelle entre la perte et le simple endommagement de la chose louée
A. Le critère économique du coût disproportionné des réparations
Le régime de la perte de la chose louée, régi par l’article 1722 du code civil, constitue l’une des institutions les plus singulières du droit du bail. Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Ce dispositif déroge au droit commun de la force majeure en ce qu’il organise, non une simple suspension des obligations, mais une extinction définitive du contrat ou une faculté de résiliation unilatérale au profit du preneur. La qualification de perte de la chose, totale ou partielle, conditionne donc l’application d’un régime exorbitant du droit commun, qui libère le bailleur de ses obligations de délivrance et d’entretien sans contrepartie indemnitaire.
Or, la frontière entre la perte de la chose et son simple endommagement n’a jamais été aisée à tracer en jurisprudence. La Cour de cassation a, de longue date, posé le principe selon lequel il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 du code civil dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine, ainsi qu’elle l’a jugé par un arrêt de principe du 4 juillet 1968 (Cass. 3e civ., 4 juill. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319). Cette formule, constamment reprise depuis lors — notamment par un arrêt publié du 9 décembre 2009 (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269) —, pose un critère cumulatif : une impossibilité de conservation sans dépense excessive et une impropriété à l’usage. L’endommagement, en revanche, s’entend d’une dégradation qui, pour importante qu’elle soit, n’atteint pas ce seuil de gravité économique et fonctionnelle.
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 sont venus préciser, avec une netteté particulière, la portée de ce critère économique. Ces décisions, qui ont donné lieu à trois cassations pour violation des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, sont intervenues dans le contexte d’un contentieux né à la suite du passage du cyclone Irma sur l’île de Saint-Martin en septembre 2017. Plusieurs sociétés bailleresses, propriétaires de villas exploitées en hôtel de tourisme et données à bail commercial, avaient refusé de procéder aux réparations rendues nécessaires par l’ouragan, estimant que le cas fortuit constitué par le cyclone les exonérait de toute obligation d’entretien et de délivrance sur le fondement de l’article 1722. Elles avaient en conséquence délivré un refus de renouvellement pour motifs graves, tiré du défaut de paiement des loyers, et sollicité l’expulsion des locataires. La cour d’appel de Basse-Terre, par trois arrêts du 21 novembre 2024, leur avait donné raison.
La Cour de cassation censure cette analyse. Dans les trois espèces, elle relève que la cour d’appel avait elle-même constaté que le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien. Dès lors, la cour d’appel ne pouvait, sans violer les textes susvisés, considérer que la bailleresse était fondée à se prévaloir de la perte partielle de la chose louée pour se dispenser de réaliser les travaux et pour imputer au locataire un arriéré de loyers justifiant le refus de renouvellement. La troisième chambre civile rappelle ainsi que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Elle ajoute que le critère de la perte de la chose, au sens de l’article 1722, exige que la remise en état du bien implique non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à sa valeur (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068 et n° 25-10.070).
Par ailleurs, la Cour de cassation tire de ce constat une conséquence essentielle quant à la situation contractuelle qui prévaut lorsque le bien, bien qu’endommagé par un cas fortuit, n’est pas détruit au sens de l’article 1722. Elle énonce en effet, par un attendu de principe commun aux trois arrêts, que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette proposition, qui figure au paragraphe 13 de chacun des trois arrêts, constitue l’apport le plus significatif de ces décisions. Elle signifie que le cas fortuit ne suspend les obligations du bailleur que pendant le temps où il le place dans l’impossibilité absolue d’agir. Dès que cette impossibilité cesse, le bailleur retrouve l’intégralité de ses obligations de délivrance et d’entretien telles que définies par les articles 1719 et 1720 du code civil, et le locataire est en droit de suspendre le paiement des loyers tant que ces obligations ne sont pas exécutées.
B. L’exigence d’un lien direct entre le cas fortuit et la chose louée elle-même
La qualification de perte de la chose louée ne saurait être retenue lorsque l’événement invoqué comme cas fortuit n’affecte pas directement la matérialité du bien donné à bail, mais seulement l’activité que le preneur y exerce. Cette exigence d’un lien direct entre le cas fortuit et la chose elle-même a été rappelée avec force à l’occasion du contentieux né des restrictions sanitaires liées à la pandémie de covid-19.
La troisième chambre civile a en effet jugé, par un arrêt du 16 mars 2023, que les mesures administratives d’interdiction de recevoir du public, décidées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, ne pouvaient être assimilées à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. La Cour énonce que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.414). En l’espèce, un tribunal de commerce avait cru pouvoir déduire de l’interdiction administrative d’exploitation que le locataire, exploitant d’une résidence de tourisme, était fondé à suspendre intégralement le paiement des loyers pour la période de fermeture. La Cour de cassation casse cette décision au motif que les restrictions sanitaires affectaient l’activité du preneur, non la chose louée elle-même. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt publié du 30 juin 2022 (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, publié), illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile circonscrit le domaine de l’article 1722.
En conséquence, le critère de la perte de la chose exige que le bien loué soit matériellement et physiquement atteint dans sa substance. Une mesure de police administrative, une décision de fermeture temporaire, une interdiction d’exploitation ou toute autre circonstance extérieure qui n’altère pas la consistance physique du bien ne saurait caractériser une perte, même partielle, au sens de l’article 1722. Cette distinction entre l’atteinte à la chose et l’atteinte à l’activité est d’autant plus importante qu’elle détermine, en pratique, la répartition du risque entre les parties au bail. Le bailleur assume le risque de la destruction ou de la dégradation matérielle du bien, tandis que le locataire assume, en principe, le risque lié à l’exercice de son activité.
La même exigence de matérialité se retrouve dans l’appréciation du caractère total ou partiel de la perte. Un arrêt du 9 janvier 2025 a ainsi rappelé que la résiliation de plein droit prévue par l’article 1722 suppose une impossibilité absolue et définitive d’user de la chose conformément à sa destination, ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-13.247). Dans cette espèce, l’effondrement d’une falaise surplombant une maison d’habitation avait conduit au prononcé d’un arrêté de péril imminent. La cour d’appel avait ordonné la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722, mais la Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel, statuant en référé, avait tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation même du cas fortuit et de la destruction totale de la chose. L’arrêté de péril, qui prescrivait au propriétaire de procéder à des démarches en vue de résorber la situation, n’établissait pas en lui-même le caractère absolu et définitif de l’impossibilité d’usage. Dès lors, la qualification de perte totale ne pouvait être retenue avec l’évidence requise en référé.
Ces décisions successives dessinent une grille de lecture cohérente : pour que l’article 1722 trouve à s’appliquer, il faut cumulativement que le bien soit matériellement atteint, que cette atteinte résulte d’un cas fortuit, que la remise en état excède, par son coût, la valeur du bien, et que le bien soit devenu, de ce fait, impropre à sa destination. Chacune de ces conditions est appréciée strictement par la troisième chambre civile, qui refuse de faire de l’article 1722 un instrument d’exonération générale du bailleur.
II. Les conséquences juridiques de la qualification sur les obligations respectives des parties
A. Le maintien des obligations essentielles du bailleur en l’absence de perte caractérisée
En l’absence de perte de la chose au sens de l’article 1722, le bailleur demeure tenu de l’intégralité de ses obligations légales. L’article 1719 du code civil lui impose, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ces obligations, que la doctrine qualifie volontiers d’obligations continues, ne sont pas suspendues par la seule survenance d’un événement dommageable qui n’atteint pas le seuil de gravité requis par l’article 1722.
Les trois arrêts du 4 juin 2026 illustrent avec une particulière netteté cette exigence de maintien des obligations du bailleur. La cour d’appel de Basse-Terre avait estimé que la survenance du cyclone Irma, qualifié de cas fortuit, suffisait à exonérer les bailleresses de leur obligation de réaliser les travaux et à rendre inapplicables les dispositions de l’article 1720. La Cour de cassation censure ce raisonnement en relevant que le bien ne nécessitait que des réparations dont le coût n’excédait pas sa valeur. Ce faisant, elle rappelle que la seule invocation d’un cas fortuit ne dispense pas le bailleur de rapporter la preuve de la destruction du bien au sens de l’article 1722, c’est-à-dire d’un état de dégradation tel que sa remise en état impliquerait une véritable reconstruction à un coût disproportionné.
Cette solution s’articule avec le principe, constant en jurisprudence, selon lequel « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 22 févr. 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46, rappelé au paragraphe 12 des trois arrêts du 4 juin 2026). Il en résulte que le bailleur qui invoque un cas fortuit pour justifier son inaction doit établir, non seulement la réalité de l’événement, mais également la durée pendant laquelle cet événement l’a placé dans l’impossibilité effective d’exécuter ses obligations. Passé ce délai, le bailleur qui s’abstient de réaliser les travaux nécessaires engage sa responsabilité contractuelle et s’expose à l’exception d’inexécution de la part du locataire.
Par ailleurs, l’arrêt du 26 janvier 2022, publié au Bulletin, avait déjà précisé que l’article 1722 « n’intervient que dans l’hypothèse d’une destruction totale de la chose louée, soit de sa ruine complète » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, publié au Bulletin). Cette formule, qui assimile la perte totale à la ruine complète du bien, marque le caractère exceptionnel du régime de l’article 1722. La ruine complète ne se confond pas avec une dégradation, même étendue. Elle suppose que le bien ait perdu toute substance et toute aptitude à remplir sa destination contractuelle. En deçà de ce seuil, le bailleur ne peut se prévaloir de l’article 1722 pour échapper à ses obligations.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 23 novembre 2022, que la clause d’un bail prévoyant la suspension du loyer en cas de destruction ne pouvait recevoir application que si les conditions de l’article 1722 étaient réunies (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 22-12.753, publié au Bulletin). Cette décision confirme que les parties ne sauraient, par une stipulation contractuelle, élargir le domaine de la perte de la chose au-delà des conditions posées par la loi.
En définitive, le maintien des obligations du bailleur en l’absence de perte caractérisée constitue une garantie essentielle pour le locataire. Le bailleur qui, confronté à un sinistre, tarde à effectuer les réparations nécessaires ne peut se retrancher derrière l’article 1722 pour justifier son inaction. Il lui incombe, au contraire, de prendre toute mesure utile pour rétablir la jouissance paisible du preneur dans les meilleurs délais, sous peine de voir le locataire suspendre légitimement le paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution.
B. L’exception d’inexécution comme instrument de protection du locataire
L’apport le plus remarquable des arrêts du 4 juin 2026 réside dans la reconnaissance explicite du droit du locataire d’opposer l’exception d’inexécution au bailleur défaillant, alors même que le bien a été endommagé par un cas fortuit. La Cour de cassation énonce en effet, par un attendu de principe formulé en des termes identiques dans les trois décisions, que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, n° 25-10.068 et n° 25-10.070).
Cette solution opère une articulation inédite entre le droit spécial du bail et le droit commun des contrats. Elle consacre, dans le contentieux locatif, le mécanisme de l’exception d’inexécution prévu par les articles 1219 et 1220 du code civil, issus de la réforme du droit des obligations du 10 février 2016. Le locataire qui se trouve privé de la jouissance du bien par la carence du bailleur à exécuter ses obligations de réparation est fondé à suspendre le paiement des loyers, à condition que l’inexécution du bailleur soit suffisamment grave et que la suspension apparaisse proportionnée. La Cour de cassation subordonne toutefois cette faculté à une condition temporelle : l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. Durant la période où le cas fortuit fait obstacle à toute intervention du bailleur, le locataire ne saurait suspendre le paiement des loyers sur ce fondement.
En l’espèce, la cour d’appel de Basse-Terre avait considéré que le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, justifiait l’inaction prolongée des bailleresses jusqu’en 2020, et que l’arriéré de loyers accumulé pendant cette période constituait un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail commercial. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que les travaux nécessaires ne constituaient que des réparations, non une reconstruction, et que le coût de ces réparations n’excédait pas la valeur des biens. Dès lors, les bailleresses ne pouvaient se prévaloir de l’article 1722 pour justifier leur carence, et les locataires étaient fondés à opposer l’exception d’inexécution pour la période postérieure à celle où les bailleresses n’étaient plus empêchées d’agir.
Cette articulation entre la force majeure temporaire et l’exception d’inexécution mérite d’être soulignée. Le cas fortuit, lorsqu’il n’entraîne pas la destruction du bien au sens de l’article 1722, a pour seul effet de suspendre les obligations du bailleur pendant le temps où il l’empêche effectivement de les exécuter. Une fois cet obstacle levé, le bailleur doit accomplir les diligences nécessaires pour rétablir la jouissance du locataire. S’il s’en abstient, son inexécution, devenue fautive, autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers à due concurrence du préjudice subi. La Cour de cassation rappelle ainsi, de manière implicite mais certaine, que le bailleur ne saurait tirer profit de sa propre inertie en imputant au locataire un défaut de paiement qui trouve sa cause dans la défaillance du bailleur lui-même.
La portée pratique de cette solution est considérable pour le contentieux locatif. Dans les hypothèses de sinistres, qu’ils soient d’origine naturelle ou accidentelle, le bailleur ne peut se contenter d’invoquer le cas fortuit pour demeurer passif. Il lui incombe, au contraire, de diligenter sans délai les travaux nécessaires à la remise en état du bien. À défaut, il s’expose non seulement à une action en exécution forcée sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, mais également à l’exception d’inexécution qui le privera du paiement des loyers pendant toute la durée de sa carence.
En conséquence, les arrêts du 4 juin 2026 consacrent une protection renforcée du locataire confronté à un bailleur défaillant. La troisième chambre civile rappelle que l’article 1722 du code civil, qui organise un régime dérogatoire et exorbitant du droit commun, doit être interprété strictement. La seule survenance d’un cas fortuit ne saurait, en l’absence de destruction caractérisée du bien, exonérer le bailleur de ses obligations légales. Le bailleur qui s’abstient de réparer engage sa responsabilité, et le locataire qui subit cette carence peut légitimement suspendre le paiement des loyers, sans que le bailleur puisse lui opposer le défaut de paiement pour justifier un refus de renouvellement du bail commercial. Cette jurisprudence, par la rigueur et la cohérence de sa motivation, constitue un guide sûr pour les praticiens du droit immobilier.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 éclairent d’un jour nouveau le régime de la perte de la chose louée. En consacrant un critère économique de distinction entre la destruction et le simple endommagement, et en reconnaissant au locataire la faculté d’opposer l’exception d’inexécution lorsque le bailleur tarde à réparer un bien endommagé par un cas fortuit, la Cour de cassation réalise un double apport. Sur le plan théorique, elle précise l’articulation entre le droit spécial du bail et le droit commun des contrats, en rappelant que l’article 1722 est un texte d’exception qui doit être interprété restrictivement. Sur le plan pratique, elle offre au locataire un instrument de protection efficace contre l’inertie du bailleur, en lui permettant de suspendre le paiement des loyers sans s’exposer aux conséquences d’un défaut de paiement. Cette jurisprudence, dont la portée dépasse le seul contentieux des baux commerciaux pour intéresser l’ensemble des baux régis par le code civil, illustre la volonté constante de la troisième chambre civile de maintenir un équilibre contractuel entre les parties, sans permettre au bailleur de tirer avantage d’un événement fortuit pour se soustraire durablement à ses obligations.
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