L’office du juge judiciaire dans l’action en démolition de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme : à propos de l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026

L’action en démolition fondée sur l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme constitue une prérogative exorbitante du droit commun, qui autorise la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent à saisir le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la destruction ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié en méconnaissance des règles d’urbanisme. Ce mécanisme, qui touche au droit de propriété garanti par l’article 545 du code civil et par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, a fait l’objet d’un encadrement constitutionnel rigoureux par la décision du Conseil constitutionnel n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020, qui a formulé une réserve d’interprétation destinée à préserver la proportionnalité de l’atteinte portée au droit de propriété. Par un arrêt publié au Bulletin rendu le 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation franchit une étape supplémentaire dans la construction de cet office du juge, en imposant à la juridiction saisie de rechercher, au besoin d’office, si une mesure de mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire avant de pouvoir ordonner la démolition ou la remise en état de l’ouvrage litigieux. Cet arrêt, qui s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence constitutionnelle de 2020, clarifie l’office du juge judiciaire et renforce les garanties procédurales offertes au propriétaire dans le cadre de cette action civile d’une particulière gravité.

I. L’action en démolition de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme : un cadre légal sous tension constitutionnelle

A. Le mécanisme de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme

Aux termes de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. » Ce texte institue une action civile originale, distincte des sanctions pénales et des mesures administratives qui peuvent également frapper les constructions irrégulières. Il confère à la puissance publique le pouvoir de saisir le juge judiciaire pour obtenir, selon les cas, la démolition pure et simple de l’ouvrage ou sa mise en conformité avec les règles d’urbanisme applicables.

Le champ d’application de l’article L. 480-14 est vaste. Il couvre les ouvrages édifiés sans aucune autorisation, ceux qui méconnaissent une autorisation délivrée, ainsi que les aménagements et travaux dispensés de toute formalité mais qui contreviennent à l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme, lequel impose que les constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de formalité soient conformes aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6 du même code. La prescription de l’action est réglée par un délai décennal qui court à compter de l’achèvement des travaux, ce qui offre à la collectivité une fenêtre d’action considérablement plus étendue que les délais de droit commun.

La gravité de la sanction encourue n’échappe à personne. La démolition d’un ouvrage, qu’il s’agisse d’une construction à usage d’habitation, d’un mur de clôture ou d’un exhaussement de sol, constitue une atteinte particulièrement sévère au droit de propriété, principe à valeur constitutionnelle que l’article 545 du code civil exprime en disposant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». C’est précisément la tension entre l’impératif de police de l’urbanisme et la protection du droit de propriété qui a conduit le Conseil constitutionnel à intervenir en 2020.

Le contentieux de l’article L. 480-14 a connu ces dernières années un développement significatif devant les juridictions judiciaires. Les communes saisissent de plus en plus fréquemment le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition de constructions édifiées en violation des règles d’urbanisme, qu’il s’agisse d’extensions sans permis, de changements de destination illicites ou, comme dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 18 juin 2026, d’exhaussements de sol réalisés sans déclaration préalable. L’enjeu est de taille pour les propriétaires concernés, qui s’exposent à la destruction d’ouvrages parfois considérables et coûteux, sur le fondement d’une action dont le délai de prescription décennal offre à la collectivité une fenêtre d’action particulièrement étendue. L’office du juge constitue dès lors le rempart essentiel contre une application disproportionnée de ce mécanisme.

Par ailleurs, la spécificité de l’action de l’article L. 480-14 réside dans son autonomie par rapport aux autres voies de sanction des infractions aux règles d’urbanisme. Elle coexiste avec les sanctions pénales prévues par le même code et avec les mesures administratives que l’autorité compétente peut ordonner, sans que l’exercice de l’une n’exclue nécessairement les autres. Cette pluralité de régimes, si elle renforce l’effectivité de la police de l’urbanisme, expose toutefois le propriétaire à un cumul de sanctions dont la proportionnalité d’ensemble mérite d’être interrogée. C’est précisément pour prévenir les excès auxquels pourrait conduire une application mécanique de ce dispositif que le juge judiciaire se voit confier un office renforcé, dont l’arrêt du 18 juin 2026 précise les contours avec une netteté inédite.

B. Le cadre constitutionnel issu de la décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020

Dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020, le Conseil constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme aux droits et libertés garantis par la Constitution, et notamment au droit de propriété protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789. Le Conseil constitutionnel a déclaré les mots « la démolition » figurant à la première phrase de ce texte conformes à la Constitution, mais sous une réserve d’interprétation expresse.

Cette réserve, que la Cour de cassation reproduit in extenso au paragraphe 5 de son arrêt du 18 juin 2026, est ainsi formulée : ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B). Énonçant cette réserve, le Conseil constitutionnel a posé un principe de proportionnalité dans l’application de l’article L. 480-14 : la démolition, mesure la plus attentatoire, ne doit être envisagée qu’à titre subsidiaire, lorsque la mise en conformité n’est pas possible ou qu’elle est refusée par le propriétaire.

Cette décision constitutionnelle a eu un retentissement considérable dans la pratique du droit de l’urbanisme. Elle impose désormais au juge une démarche en deux temps : vérifier d’abord si la mise en conformité est techniquement et juridiquement possible, puis s’assurer que le propriétaire l’accepte. À défaut, la démolition, ou la remise en état, ne saurait être ordonnée sans que ce double examen préalable ait été conduit. Or, en dépit de cette exigence constitutionnelle clairement affirmée, la pratique judiciaire a pu montrer des hésitations dans la mise en œuvre effective de cette réserve, ce dont témoigne l’arrêt du 18 juin 2026.

II. L’apport de l’arrêt du 18 juin 2026 : la consécration d’une obligation de recherche d’office

A. La cassation pour défaut de recherche de la possibilité d’une mise en conformité

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 juin 2026, une société civile immobilière, propriétaire de plusieurs parcelles situées sur le territoire d’une commune, avait réalisé un exhaussement de sol sans avoir sollicité l’autorisation d’urbanisme requise, en l’occurrence une déclaration préalable. La commune l’avait assignée en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. La cour d’appel de Chambéry, par un arrêt du 22 février 2024, avait fait droit à la demande de la commune et ordonné la remise en état des lieux dans leur état d’origine.

La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L. 480-14 du code de l’urbanisme et 62 de la Constitution, ce dernier fondant l’autorité des décisions du Conseil constitutionnel. La Haute juridiction énonce un attendu de principe qui mérite d’être cité intégralement : « Il en résulte que la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B, § 6).

Cette formulation est remarquable à plusieurs égards. En premier lieu, la Cour de cassation précise le contenu de l’office du juge : il ne s’agit pas simplement d’une faculté, mais d’une véritable obligation, qui s’impose au juge même en l’absence de demande expresse des parties en ce sens. Les termes « au besoin d’office » sont dénués d’ambiguïté et écartent toute interprétation qui cantonnerait cette recherche à la seule initiative du propriétaire défendeur.

En second lieu, la Cour articule de manière limpide le critère de la subsidiarité de la démolition. La démolition ne peut être ordonnée « que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme ». Cette formulation indique que la mise en conformité constitue le principe, et la démolition l’exception, inversion de perspective qui modifie en profondeur la manière dont le juge doit aborder ce contentieux.

En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry avait retenu que, « en raison de son ampleur, l’exhaussement réalisé par la SCI nécessitait une autorisation d’urbanisme, sous la forme d’une déclaration préalable, laquelle n’a jamais été déposée, de sorte que cette mesure de remise en état s’impose sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B, § 7). Par ce raisonnement, la cour d’appel avait fait l’économie de la recherche imposée par la réserve constitutionnelle, estimant que le défaut d’autorisation suffisait à justifier la remise en état sans qu’il soit nécessaire d’examiner si l’exhaussement aurait pu être régularisé. La Cour de cassation juge que, « en se déterminant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B, § 8).

B. Portée et conséquences de cet arrêt pour les praticiens

L’arrêt du 18 juin 2026 produit des conséquences importantes pour l’ensemble des acteurs du contentieux de l’urbanisme, qu’il s’agisse des collectivités territoriales, des propriétaires, des juges du fond ou des praticiens du droit.

Pour les communes et établissements publics de coopération intercommunale, cet arrêt accroît la charge probatoire qui leur incombe lorsqu’elles intentent une action en démolition sur le fondement de l’article L. 480-14. La collectivité demanderesse doit anticiper l’éventualité d’une mise en conformité et être en mesure d’en débattre contradictoirement. Elle ne peut se contenter d’établir l’absence d’autorisation d’urbanisme ; elle doit également apporter au juge les éléments lui permettant d’apprécier si une régularisation est envisageable.

Pour les propriétaires, cet arrêt constitue une protection substantielle. Là encore où ils n’auraient pas spontanément sollicité une mesure de mise en conformité plutôt que la démolition, le juge doit examiner cette possibilité de sa propre initiative. Cela implique que le propriétaire ait intérêt à coopérer avec la juridiction en fournissant tous éléments de nature à établir la faisabilité technique et juridique d’une régularisation. Là encore où le propriétaire ne serait pas représenté par un avocat, le juge doit, en vertu de son office, soulever ce moyen et inviter les parties à s’en expliquer.

Pour les juges du fond, l’arrêt du 18 juin 2026 impose une méthode de raisonnement en trois étapes. Le juge doit d’abord caractériser l’existence d’un ouvrage entré dans le champ d’application de l’article L. 480-14, ce qui suppose de vérifier l’absence d’autorisation, la méconnaissance de l’autorisation délivrée ou la violation de l’article L. 421-8. Il doit ensuite rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est techniquement et juridiquement possible. Enfin, il doit s’assurer que cette mise en conformité est acceptée par le propriétaire, condition cumulative dont l’arrêt rappelle le caractère indispensable. À défaut de satisfaire à ces deux dernières conditions, la démolition ou la remise en état ne peut être ordonnée. Cette obligation de motivation renforcée a vocation à s’appliquer y compris devant les cours d’appel, qui devront, sous le contrôle de la Cour de cassation, faire apparaître dans leurs décisions les diligences accomplies à cet égard.

Cette démarche s’inscrit dans le cadre plus large du principe de proportionnalité qui irrigue l’ensemble du droit de l’urbanisme contemporain. L’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, qui protège le droit au respect des biens, impose également un contrôle de proportionnalité des atteintes portées à la propriété. La Cour de cassation, dans le prolongement de la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020, assure ainsi la conformité du droit interne aux exigences conventionnelles, en prévenant toute automaticité dans le prononcé d’une mesure de démolition.

Par ailleurs, cet arrêt éclaire la portée du terme « mise en conformité » au sens de l’article L. 480-14. Celui-ci doit s’entendre largement, comme toute mesure alternative à la démolition permettant de rendre l’ouvrage conforme aux règles d’urbanisme applicables. Pour un exhaussement de sol, la mise en conformité pourrait consister en un abaissement partiel plutôt qu’une suppression totale. Pour une construction édifiée sans permis, elle pourrait passer par l’obtention d’un permis de régularisation. Le juge doit examiner chacune de ces possibilités avant de prononcer la sanction la plus grave. Cette approche pragmatique rejoint celle que la Cour de cassation a développée dans d’autres domaines du droit immobilier, où le principe de proportionnalité gouverne désormais le choix de la sanction, qu’il s’agisse de la matière des servitudes ou du contentieux des troubles anormaux du voisinage.

À cet égard, il importe d’observer que la solution dégagée par l’arrêt du 18 juin 2026 dépasse le seul cadre de l’exhaussement de sol irrégulier. Le principe selon lequel le juge doit rechercher d’office si une mise en conformité est possible avant d’ordonner la démolition s’applique à l’ensemble des ouvrages entrant dans le champ de l’article L. 480-14, qu’il s’agisse de constructions édifiées sans permis de construire, d’aménagements dispensés de formalité mais non conformes, ou d’ouvrages réalisés en méconnaissance d’une autorisation délivrée. La Cour de cassation ne limite pas son raisonnement à la situation particulière de l’exhaussement de sol, mais énonce un principe général qui gouverne désormais l’ensemble de ce contentieux. Les propriétaires qui font l’objet d’une action en démolition peuvent ainsi utilement se prévaloir de cet arrêt pour exiger du juge qu’il examine, avant de statuer, si la construction litigieuse est susceptible de régularisation.

En outre, cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large qui, depuis la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020, conduit la troisième chambre civile à renforcer le contrôle de proportionnalité dans toutes les hypothèses où une sanction civile porte une atteinte significative au droit de propriété. La même logique se retrouve dans le contentieux de l’empiétement et des malfaçons en matière de construction, où la Cour de cassation a progressivement substitué à l’automaticité de la démolition une approche fondée sur la proportionnalité de l’atteinte. L’arrêt du 18 juin 2026 conforte cette orientation et en étend la portée au domaine spécifique de la police de l’urbanisme.

Il résulte de cet ensemble que la défense des propriétaires assignés sur le fondement de l’article L. 480-14 doit être repensée à la lumière de ce renforcement de l’office du juge. Dès le stade de la mise en état, le propriétaire a intérêt à produire tous éléments de nature à démontrer la possibilité technique et juridique d’une régularisation, afin de permettre au juge d’exercer pleinement l’office que lui impose désormais la Cour de cassation. Le silence du propriétaire sur ce point ne dispense pas le juge de son obligation de recherche, mais une attitude proactive facilitera nécessairement la mise en œuvre de cette garantie.

La troisième chambre civile donne ainsi un signal fort en faveur d’un contentieux de l’urbanisme plus équilibré, dans lequel le droit de propriété n’est pas sacrifié à une application mécanique de la règle d’urbanisme. L’office du juge, renforcé par l’arrêt du 18 juin 2026, devient le garant de la proportionnalité de la sanction, conformément à la volonté exprimée par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 31 juillet 2020. Cette évolution est d’autant plus significative qu’elle intervient dans un contexte où la Cour de cassation, toutes chambres confondues, manifeste une vigilance accrue à l’égard des atteintes au droit de propriété et au principe de proportionnalité des sanctions civiles, qu’il s’agisse de la clause pénale, de la résolution du contrat ou, comme en l’espèce, de la démolition d’un ouvrage irrégulier.

Conclusion

L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026, publié au Bulletin, constitue une étape décisive dans la construction de l’office du juge judiciaire saisi d’une action en démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. En imposant au juge de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité de l’ouvrage est possible et si elle est acceptée par le propriétaire, la Cour de cassation donne pleine effectivité à la réserve d’interprétation formulée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020. Cette obligation, qui s’impose à toutes les juridictions du fond, renforce la protection du droit de propriété face à l’action en démolition et participe d’un mouvement plus large de proportionnalité des sanctions en droit de l’urbanisme. Les praticiens, qu’ils conseillent les collectivités publiques ou les propriétaires, doivent intégrer cette exigence dans leur stratégie contentieuse. Là encore où une régularisation est techniquement et juridiquement envisageable, le juge ne pourra plus, désormais, ordonner la démolition sans avoir préalablement examiné cette possibilité.