L’interdiction pour le bailleur de se prévaloir de l’indécence du logement qu’il a lui-même créée : la troisième chambre civile consolide le verrou de l’article 1719 du Code civil
La question du logement décent n’a jamais quitté l’actualité législative et jurisprudentielle depuis la loi du 6 juillet 1989. Elle a connu un regain d’intensité avec la réforme de la performance énergétique minimale et le calendrier d’éradication des passoires thermiques, mais un aspect moins médiatisé mérite une attention particulière : la situation du bailleur qui, ayant conclu un contrat portant sur un local impropre à l’habitation, entend ultérieurement tirer profit de cette irrégularité pour obtenir l’expulsion du locataire. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (n° 24-16.993, FS-B) apporte sur ce point une clarification dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Il s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui interdit au bailleur de se contredire au détriment du preneur, en lui opposant un vice du logement dont il avait lui-même connaissance dès la formation du contrat. L’arrêt est d’autant plus notable qu’il a été rendu en formation de section et publié au Bulletin, marque de l’importance que la Cour de cassation entend lui conférer.
L’article 1719 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi Boutin, dispose en son premier alinéa que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et que, « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Cette interdiction, dont la lettre ne souffre aucune exception, constitue le socle sur lequel la jurisprudence a progressivement édifié un régime cohérent de sanction du comportement contradictoire du bailleur. Le présent article se propose d’en analyser les fondements et d’en mesurer la portée à la lumière des décisions les plus récentes de la troisième chambre civile.
I. Le fondement légal d’une prohibition établie de longue date
A. La lettre de l’article 1719 du Code civil et le régime du logement décent
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Le même texte dispose, dans une formule dépourvue d’ambiguïté, que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Cette disposition, introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, consacre un principe élémentaire de cohérence juridique : celui qui a manqué à son obligation essentielle de délivrance conforme ne saurait tirer argument de sa propre défaillance pour anéantir le contrat.
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise les caractéristiques auxquelles doit répondre un logement décent : il ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondre à un niveau de performance minimal et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 4 impose notamment une surface habitable minimale de 9 mètres carrés et un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.
L’article 20-1 de la même loi organise la sanction de l’indécence : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Ce dispositif, protecteur pour le locataire, a pour corollaire l’idée que l’indécence ne profite jamais à celui qui en est l’auteur.
Enfin, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énumère limitativement les motifs pour lesquels le bailleur peut donner congé à son locataire : sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Ce dernier motif, on le verra, ne peut être constitué par la seule volonté du bailleur de remédier à l’indécence dont il est responsable.
B. Une jurisprudence antérieure qui avait amorcé la distinction
Avant l’arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser les contours de l’interdiction énoncée à l’article 1719 du Code civil. Dans un arrêt du 22 juin 2022 (n° 21-12.022), la Cour était saisie du cas d’un logement dont la surface (8,11 m²) était inférieure au seuil réglementaire. La cour d’appel de renvoi avait écarté l’exception d’inexécution invoquée par la locataire pour se soustraire au paiement des loyers, en retenant que le local n’était pas inhabitable et que la locataire ne sollicitait pas la résiliation du bail. La Cour de cassation a rejeté le moyen dirigé contre cette analyse, tout en censurant la cour d’appel pour avoir refusé d’évaluer le préjudice de jouissance dont elle avait pourtant constaté l’existence en son principe. Par cette décision, la Cour rappelait que si l’indécence n’entraîne pas automatiquement l’anéantissement rétroactif du contrat au profit du locataire, elle ouvre néanmoins droit à réparation.
Par un arrêt du 11 janvier 2024 (n° 22-16.730), la troisième chambre civile a introduit une nuance capitale. Dans cette espèce, le logement avait été donné à bail en 1985, antérieurement à l’entrée en vigueur du décret de 2002. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que la taille devenue insuffisante du logement constituait un motif légitime et sérieux du congé donné par le bailleur, « qui était contraint de s’opposer au renouvellement du bail, faute de pouvoir remédier à la cause de l’indécence ». La distinction est essentielle : lorsque l’indécence résulte non d’un manquement initial du bailleur, mais d’une évolution normative postérieure à la conclusion du contrat et à laquelle il ne peut remédier, le congé peut être validé. En d’autres termes, ce n’est pas l’indécence en elle-même qui paralyse le congé, mais bien le fait que le bailleur cherche à tirer profit d’une situation qu’il a lui-même créée ou qu’il aurait dû connaître.
Cette ligne de partage était déjà perceptible dans la doctrine et dans les décisions des juges du fond. Elle trouve son aboutissement dans l’arrêt du 4 juin 2026, qui tranche une hypothèse intermédiaire : celle du bailleur qui, connaissant l’indécence dès la conclusion du contrat, tente néanmoins de s’en prévaloir pour justifier un congé.
II. La portée de l’arrêt du 4 juin 2026 et ses implications pratiques
A. L’impossibilité d’invoquer un motif légitime tiré de sa propre carence
En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail, le 25 novembre 2016, un studio d’une surface de pièce principale de 8,84 m². Par jugement définitif du 7 janvier 2019, le caractère indécent du logement avait été constaté. Le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, fondé sur un projet de réalisation de travaux et sur l’existence d’impayés de loyers, puis avait assigné le locataire en validation du congé et en expulsion. La cour d’appel de Paris avait validé le congé, en retenant notamment que « le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 » et que « la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise sont établis ».
La Cour de cassation censure cette analyse de la manière la plus nette. Après avoir visé les articles 1719, 1°, du Code civil, et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle énonce de façon lapidaire : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » La formule est ciselée : elle ne dit pas que l’indécence ne peut jamais fonder un congé, mais que le bailleur ne peut pas utiliser comme motif légitime des travaux qui visent à corriger un vice dont il avait connaissance ab initio.
La logique de l’arrêt est implacable. Le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, de délivrer un logement décent. Cette obligation est une obligation de résultat qui naît dès la formation du contrat. Si le logement est indécent au moment de la conclusion du bail et que le bailleur en a connaissance, il commet un manquement contractuel immédiat. Lui permettre ensuite d’invoquer la nécessité de remédier à ce manquement pour justifier un congé reviendrait à autoriser le contractant à se prévaloir de sa propre turpitude pour éteindre le lien contractuel. Or, comme le rappelle la Cour au visa de l’ensemble des textes susvisés, la protection du locataire prime sur la faculté de résiliation unilatérale du bailleur lorsque ce dernier est à l’origine du vice.
Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme spécifique de mise en conformité qui préserve la validité du contrat en cours. Le locataire peut demander au propriétaire la réalisation des travaux nécessaires sans que le bail soit menacé. Ce dispositif serait privé de toute portée si le bailleur pouvait, en réponse à une demande de mise en conformité, choisir la voie du congé plutôt que celle des travaux. L’arrêt du 4 juin 2026 rétablit la cohérence de l’économie générale du texte en fermant cette échappatoire.
La Cour de cassation confirme ainsi que le motif légitime et sérieux, au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, doit s’apprécier au regard de la cause du congé et non de son seul objet matériel. Des travaux de mise en conformité peuvent, en eux-mêmes, apparaître légitimes. Mais lorsqu’ils sont rendus nécessaires par une carence initiale du bailleur, ils perdent leur caractère légitime à l’égard du locataire qui n’a fait que subir les conséquences de cette carence.
B. Les implications pratiques pour les bailleurs et les locataires
En conséquence, le bailleur qui conclut un contrat portant sur un logement dont il sait ou devrait savoir qu’il ne répond pas aux normes de décence s’expose à une double sanction. La première est celle du droit commun : il engage sa responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance et s’expose à des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par le locataire, comme l’avait rappelé l’arrêt du 22 juin 2022 précité. La seconde, consacrée par l’arrêt du 4 juin 2026, est d’ordre processuel : il se voit privé de la faculté de donner congé pour motif légitime et sérieux fondé sur des travaux de mise en conformité, ce qui peut le contraindre à maintenir le locataire dans les lieux pendant toute la durée nécessaire à la réalisation des travaux, sous le contrôle du juge et sans pouvoir s’opposer au renouvellement du bail.
Cette solution est d’autant plus notable qu’elle s’applique indépendamment de la bonne foi alléguée du bailleur. La cour d’appel de Paris avait relevé que la bailleresse « justifiait notamment avoir mandaté un entrepreneur afin d’effectuer des travaux dans le studio loué pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m² ». L’existence d’une intention de régulariser la situation n’a pas suffi à sauver le congé, car la Cour de cassation a considéré que le moment pertinent pour apprécier la connaissance de l’indécence était celui de la conclusion du contrat, et non celui de la délivrance du congé.
À cet égard, il convient de distinguer trois hypothèses, que la jurisprudence désormais consolidée permet de hiérarchiser avec une précision suffisante. En premier lieu, lorsque le logement était décent lors de la conclusion du bail et que l’indécence survient ultérieurement, du fait d’une dégradation des lieux imputable au bailleur, le congé fondé sur des travaux de mise en conformité ne saurait davantage être validé, la ratio decidendi de l’arrêt du 4 juin 2026 s’appliquant par identité de motifs : le bailleur ne peut tirer profit de sa propre défaillance dans l’entretien de la chose louée, obligation qui lui incombe en vertu de l’article 1719, 2°, du Code civil.
En deuxième lieu, lorsque le logement était conforme aux normes en vigueur lors de la conclusion du bail, mais qu’une évolution normative postérieure le rend non conforme, et qu’aucune mise en conformité n’est techniquement possible, l’arrêt du 11 janvier 2024 admet que le bailleur puisse délivrer un congé pour motif légitime et sérieux. La solution se comprend : le bailleur n’est pas l’auteur de l’indécence, qui résulte d’un changement du cadre légal, et il est dans l’impossibilité absolue de satisfaire à la nouvelle exigence. La contradiction avec son obligation initiale de délivrance n’existe pas.
En troisième lieu, lorsque le logement était indécent dès la conclusion du bail et que le bailleur en avait connaissance, solution de l’arrêt du 4 juin 2026, le congé fondé sur des travaux de mise en conformité est prohibé. L’interdiction est absolue et ne cède ni devant la bonne foi du bailleur, ni devant l’ancienneté du bail, ni devant l’existence d’impayés de loyers. Dans l’espèce soumise à la Cour, le congé invoquait cumulativement la réalisation de travaux et l’existence d’un arriéré locatif, mais cet arriéré, qui avait d’ailleurs été jugé partiellement infondé par les premiers juges, n’a pas été retenu comme susceptible de purger le vice originel du motif principal.
Par ailleurs, il importe de relever que l’arrêt du 4 juin 2026 a été rendu en formation de section et publié au Bulletin, ce qui lui confère une autorité jurisprudentielle renforcée. La publication au Bulletin manifeste la volonté de la Cour de cassation d’ériger cette solution en règle de principe, destinée à guider l’ensemble des juridictions du fond. Le visa multiple – articles 1719 du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 – témoigne de la volonté d’articuler l’ensemble des dispositions protectrices du locataire en un système cohérent, où chaque texte se voit assigner une fonction précise sans empiéter sur les autres.
Dès lors, pour le praticien, la leçon de l’arrêt est claire. Avant de conclure un bail, le bailleur doit s’assurer de la conformité du logement aux normes de décence. S’il contracte en connaissance de cause, il renonce implicitement à la faculté de donner congé pour des travaux qui auraient dû être réalisés avant l’entrée dans les lieux. Le locataire, quant à lui, dispose d’une arme processuelle nouvelle : face à un congé motivé par des travaux de mise en conformité, il peut opposer l’exception tirée de l’article 1719 du Code civil, à condition de démontrer que le bailleur connaissait le vice dès l’origine. La charge de la preuve de cette connaissance incombe au locataire, mais elle peut être facilitée par l’ancienneté de l’indécence, par la nature apparente du vice, ou par les constatations effectuées dans le cadre de l’état des lieux d’entrée.
Il convient enfin d’observer que cette solution, si elle est rendue sous l’empire des textes actuels, pourrait trouver un prolongement naturel dans les contentieux à venir relatifs à la performance énergétique. Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, qui proscrit progressivement les logements classés G (dès 2025), F (2028) et E (2034), va multiplier les situations de baux portant sur des logements dont le bailleur connaît, ou devrait connaître, la non-conformité aux exigences légales. La logique de l’arrêt du 4 juin 2026 pourrait alors être invoquée par les locataires confrontés à un congé fondé sur la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique, si le bailleur avait connaissance du classement énergétique du bien au moment de la signature du contrat.
La portée de l’arrêt ne doit cependant pas être exagérée. La Cour de cassation n’a pas entendu priver le bailleur de toute faculté de résiliation ou de non-renouvellement. Elle a seulement jugé que le motif légitime et sérieux ne peut être constitué par la volonté de remédier à une situation d’indécence dont le bailleur est lui-même à l’origine. Si le bailleur invoque un autre motif, tel que la décision de vendre le logement ou de le reprendre pour l’habiter, ce motif devra être apprécié indépendamment de la question de l’indécence, sous réserve bien entendu du respect des formalités protectrices prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’absence de fraude. De même, si le locataire cesse de payer les loyers sans avoir obtenu de suspension judiciaire en application de l’article 20-1, le bailleur conserve la faculté de se prévaloir de ce manquement pour solliciter la résiliation du bail, cette inexécution étant imputable au preneur et non au bailleur.
En définitive, l’arrêt du 4 juin 2026 illustre avec une netteté particulière un principe général du droit des contrats appliqué au bail d’habitation : nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Le bailleur qui a manqué à son obligation essentielle de délivrance conforme ne saurait instrumentaliser ce manquement pour obtenir la fin du contrat. La solution a le mérite de la cohérence et s’intègre harmonieusement dans l’économie générale de la loi du 6 juillet 1989, qui fait du logement du locataire un bien juridiquement protégé contre les aléas d’une résiliation qui ne serait pas fondée sur un motif conforme à l’esprit du texte.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 (n° 24-16.993) consolide un principe qui innerve le droit du bail d’habitation depuis la loi du 25 mars 2009 : le bailleur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour obtenir l’expulsion du locataire. En jugeant que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé lorsque le bailleur avait connaissance du vice lors de la conclusion du contrat, la Cour de cassation ferme une brèche qui aurait permis au bailleur de contourner le dispositif protecteur de l’article 20-1 et de faire peser sur le locataire les conséquences de sa propre carence. La solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente, dont les arrêts du 22 juin 2022 et du 11 janvier 2024 avaient déjà posé les jalons. Elle rappelle que la protection du logement ne se limite pas à l’édiction de normes techniques, mais suppose également que l’ordre juridique sanctionne les comportements contradictoires de ceux qui, ayant manqué à leurs obligations, voudraient ensuite en tirer avantage.
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