Sécheresse et fissures immobilières : le contentieux du retrait-gonflement des argiles devant les tribunaux judiciaires
Le phénomène de retrait-gonflement des argiles, communément désigné sous l’acronyme RGA, constitue aujourd’hui la deuxième cause d’indemnisation au titre des catastrophes naturelles en France, derrière les inondations. En l’espace de deux décennies, près de la moitié des communes françaises ont fait l’objet d’au moins un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour sécheresse. Les étés 2010, 2017, 2018, 2019 et 2022 ont successivement donné lieu à des vagues de sinistres, dont le contentieux nourrit aujourd’hui les prétoires des tribunaux judiciaires. Selon les données de la Caisse centrale de réassurance, le coût cumulé des sinistres liés au retrait-gonflement des argiles a dépassé vingt milliards d’euros depuis 1989, et les projections climatiques pour les prochaines décennies annoncent une aggravation continue du phénomène, en particulier dans les régions du Sud-Ouest, du Centre et de la région parisienne.
Derrière chaque fissure se joue une bataille juridique où s’affrontent propriétaires, assureurs et experts, autour d’une notion centrale : la cause déterminante du dommage. Le contentieux est alimenté par un contentieux de masse : la France compte plus de dix millions de maisons individuelles potentiellement exposées, réparties sur un territoire où les sols argileux couvrent près de quarante pour cent de la superficie métropolitaine. La carte de l’aléa retrait-gonflement des argiles, établie par le Bureau de recherches géologiques et minières et accessible via le portail Géorisques, classe les communes en quatre niveaux d’exposition, de l’aléa faible à l’aléa fort. Or, plus de quatre millions de maisons individuelles sont situées en zone d’aléa moyen ou fort. L’examen des décisions rendues en 2025 et 2026 par les juridictions du fond révèle une grille d’analyse désormais stabilisée, qui mérite d’être exposée avec rigueur. Le présent article se propose d’analyser, d’une part, les conditions de mobilisation de la garantie catastrophe naturelle telles qu’elles sont appliquées par les tribunaux judiciaires en 2025 et 2026, et d’autre part, l’étendue et les modalités de l’indemnisation accordée aux propriétaires sinistrés, en s’appuyant exclusivement sur les décisions les plus récentes rendues en la matière.
I. Les conditions de mobilisation de la garantie catastrophe naturelle
A. L’exigence d’une cause déterminante, entre causalité adéquate et pluralité de facteurs
Le fondement légal du régime d’indemnisation des dommages consécutifs au retrait-gonflement des argiles réside dans l’article L. 125-1 du Code des assurances, aux termes duquel « sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou également, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ». La loi subordonne ainsi le déclenchement de la garantie à la réunion de trois conditions cumulatives : un arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle pour la commune concernée, un dommage matériel direct en lien avec l’agent naturel, et le rôle déterminant de cet agent dans la survenance du dommage.
La notion de cause déterminante a fait l’objet d’une clarification doctrinale importante dans un jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 6 janvier 2025. La juridiction y énonce que, sur un plan théorique, cette notion « renvoie à celle de causalité adéquate. Selon cette théorie, seuls peuvent être retenus comme causes, les événements qui devaient normalement produire le résultat dommageable, dans le cours habituel des choses et selon l’expérience de la vie. Pour qu’un fait soit qualifié de cause, il faut qu’il existe entre l’événement et le dommage un rapport adéquat, et pas seulement fortuit. Le critère de l’aptitude d’un fait à produire le résultat est la prévisibilité ou la probabilité, plus ou moins objective selon les auteurs, de ce résultat. La cause déterminante est ainsi celle qui a joué un rôle prépondérant dans la survenance du dommage et non un rôle seulement fortuit » (TJ Clermont-Ferrand, 6 janv. 2025, n° 22/03994). Cette définition, qui emprunte à la théorie classique de la causalité adéquate, constitue désormais la référence explicite des juridictions du fond saisies de ce type de contentieux.
La procédure de déclaration de sinistre obéit à des règles précises. L’article L. 125-2 du code des assurances impose à l’assuré de déclarer le sinistre à son assureur dans un délai de trente jours suivant la publication de l’arrêté interministériel au Journal officiel. L’assureur dispose ensuite d’un délai de trois mois à compter de la remise de l’état estimatif des biens endommagés, ou de la publication de l’arrêté si celle-ci est postérieure, pour verser l’indemnité. Une provision doit être versée dans les deux mois. Dans la pratique, le contentieux naît le plus souvent du refus de garantie opposé par l’assureur à l’issue de l’expertise amiable, refus motivé par la contestation du lien de causalité entre la sécheresse et les désordres. L’assuré doit alors saisir le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, avant d’engager une action au fond devant le tribunal judiciaire. Les délais de traitement, entre la déclaration de sinistre et le jugement définitif, excèdent fréquemment cinq années, ce qui explique l’importance des questions d’indexation et de préjudice de jouissance.
Par ailleurs, et c’est un point capital que rappellent systématiquement les décisions, la garantie catastrophe naturelle « n’est pas subordonnée au fait que l’intensité anormale de cet agent naturel a été la cause exclusive des dommages, mais seulement au fait qu’elle a eu un rôle déterminant dans la réalisation des dommages » (TJ Valence, 12 mai 2026, n° 24/03062). En d’autres termes, l’existence de cofacteurs — défauts de construction, insuffisance des fondations, absence de drainage, présence de végétation — n’exclut pas la mobilisation de la garantie, dès lors que la sécheresse demeure la cause prépondérante. Le tribunal judiciaire de Bourges l’a rappelé avec netteté dans un jugement du 2 juin 2026 : « le caractère déterminant dans l’apparition des désordres n’exclut pas la coaction avec d’autres facteurs soit de facilitation soit d’aggravement » (TJ Bourges, 2 juin 2026, n° 24/01272).
B. L’office du juge et l’administration de la preuve du lien causal
La charge de la preuve du lien de causalité entre la sécheresse reconnue comme catastrophe naturelle et les désordres constatés incombe à l’assuré, conformément au droit commun de l’article 9 du code de procédure civile. Il ne bénéficie d’aucune présomption de causalité tirée du seul arrêté interministériel, la Cour de cassation n’ayant pas, en l’état, consacré une telle présomption. Le juge du fond doit procéder à une appréciation concrète des éléments techniques versés aux débats, au premier rang desquels figure le rapport d’expertise judiciaire.
L’expertise occupe une place centrale dans le dispositif probatoire. Le tribunal judiciaire de Valence, dans sa décision du 12 mai 2026, a ainsi rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise formée par l’assureur, rappelant que « la nullité du rapport d’expertise judiciaire ne peut être prononcée que si elle est expressément prévue par la loi ou s’il est relevé une inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et à charge pour celui qui l’invoque de prouver un grief en lien avec l’irrégularité en cause » (TJ Valence, 12 mai 2026, n° 24/03062). Le simple désaccord de l’assureur avec les conclusions de l’expert ne saurait suffire à remettre en cause la validité de son rapport.
Dans l’appréciation du lien causal, les juridictions recourent à un faisceau d’indices concordants. Le tribunal judiciaire de Poitiers, dans un jugement du 9 juin 2026, a ainsi retenu que les fissures en cause « sont les traductions typiques de désordres causés par un phénomène de retrait-gonflement des argiles », en se fondant sur leur localisation multiple, leur profil en escalier, leur caractère saisonnier — elles se rouvrent en été et se referment en hiver — et sur la sensibilité du sous-sol objectivée par les données géotechniques (TJ Poitiers, 9 juin 2026, n° 24/02634). Ce jugement illustre la méthode d’analyse en vigueur : le juge ne s’arrête pas aux conclusions de l’expert d’assureur, mais confronte l’ensemble des données techniques, y compris l’historique de la construction et la nature du sous-sol.
Enfin, la jurisprudence admet que la sécheresse puisse avoir un rôle déterminant non seulement dans l’apparition de nouvelles fissures, mais également dans l’aggravation de fissures anciennes. Le tribunal judiciaire de Montargis l’a expressément jugé le 10 juillet 2025, en relevant que « si certains désordres étaient préexistants à la sécheresse de l’année 2018, ayant fait l’objet d’un arrêté catastrophe naturelle, ces désordres se sont aggravés par la suite et de nouveaux sont apparus cette même année », ajoutant que « l’état de la fissuration relevée sur la maison d’habitation est sans commune mesure avec les quelques fissures anciennes qui étaient présentes à l’acquisition » (TJ Montargis, 10 juill. 2025, n° 24/00244). La simple préexistence de fissures, même anciennes, ne fait donc pas obstacle à la mobilisation de la garantie.
II. L’étendue et les modalités de l’indemnisation
A. La détermination du quantum : entre principe indemnitaire et valeur de reconstruction à neuf
Une fois la garantie mobilisée, la détermination du montant de l’indemnité obéit au principe indemnitaire posé par l’article L. 121-1 du Code des assurances, selon lequel « l’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». Ce principe n’interdit toutefois pas l’application d’une clause contractuelle prévoyant le paiement d’une indemnité calculée sur la valeur de reconstruction à neuf. Comme le rappelle le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, cette clause « ne peut valoir enrichissement de l’assuré et ce même si la valeur vénale du bien avant sinistre est inférieure au coût de sa reconstruction » (TJ Clermont-Ferrand, 6 janv. 2025, n° 22/03994).
Les montants alloués dans les décisions récentes témoignent de l’ampleur des préjudices en cause. Le tribunal judiciaire de Valence a ainsi condamné l’assureur à verser la somme de 481 912 euros au titre des travaux de reprise en sous-œuvre par micropieux et des frais annexes, en retenant un taux de TVA réduit à 10 % pour les travaux confortatifs de fondations (TJ Valence, 12 mai 2026, n° 24/03062). Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a, quant à lui, alloué la somme de 580 248 euros correspondant au coût de démolition-désamiantage et reconstruction de la maison, l’expert ayant constaté qu’aucune entreprise n’acceptait de réaliser les travaux de réparation face aux risques d’effondrement (TJ Clermont-Ferrand, 6 janv. 2025, n° 22/03994).
Les indemnisations comprennent également, de manière systématique, les frais de maîtrise d’œuvre et le coût de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire, dès lors que les travaux de reprise, par leur nature et leur ampleur, relèvent du champ de la garantie décennale des constructeurs prévue par l’article 1792 du Code civil. Le tribunal judiciaire de Montargis a ainsi jugé que « la réalisation de travaux de cette ampleur nécessite que l’ouvrage soit réalisé sous maîtrise d’œuvre, avec garantie décennale », et que « la dépense correspondante n’est pas dissociable du coût de la maîtrise d’œuvre et constitue un dommage direct indemnisable » (TJ Montargis, 10 juill. 2025, n° 24/00244).
Par ailleurs, l’article L. 125-4 du code des assurances prévoit expressément l’inclusion, dans la garantie, du « remboursement du coût des études géotechniques rendues préalablement nécessaires pour la remise en état des constructions », ce que le tribunal judiciaire de Valence a appliqué en intégrant le coût de l’étude géotechnique de mission G5 dans l’assiette de l’indemnisation (TJ Valence, 12 mai 2026, n° 24/03062). Les frais de relogement rendus strictement nécessaires par les besoins des travaux sont également garantis, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Montargis en allouant la somme de 6 435 euros à ce titre (TJ Montargis, 10 juill. 2025, n° 24/00244).
Enfin, s’agissant de la franchise applicable, l’article A. 125-6 du code des assurances fixe à 1 520 euros le montant de la franchise pour les dommages imputables aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Les juridictions appliquent cette franchise de manière constante — une seule fois, même en présence de déclarations de sinistre multiples, dès lors que les événements sont survenus avant toute réparation et constituent conjointement la cause déterminante des désordres (TJ Valence, 12 mai 2026, n° 24/03062).
B. Les préjudices accessoires et la sanction de la résistance abusive de l’assureur
Au-delà du préjudice matériel stricto sensu, les décisions récentes témoignent d’une prise en compte accrue des préjudices moraux et de jouissance subis par les assurés confrontés à l’inertie de leur assureur. Le tribunal judiciaire de Bourges, dans son jugement du 2 juin 2026, a ainsi alloué la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, en considérant que « depuis 2018, les époux [L] résident dans un bien affecté d’importants désordres, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, sans pouvoir entreprendre d’éventuels travaux au regard de leur importance, sans avoir obtenu une indemnisation préalable. Leur préjudice de jouissance se déduit directement de l’absence de paiement par la SA AXA France IARD de l’indemnité due au titre de la garantie catastrophe naturelle » (TJ Bourges, 2 juin 2026, n° 24/01272).
La résistance abusive de l’assureur peut également donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts distincts, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Le tribunal judiciaire de Montargis a condamné la GMF Assurances à verser 5 000 euros à ce titre, en relevant que « au 8 décembre 2023, la S.A GMF Assurances ne pouvait ignorer son obligation d’indemnisation » mais « n’a cependant fait aucune proposition, contrairement à ses obligations d’assureur », de sorte que « les demandeurs ont été maintenus dans l’incertitude de leurs droits contractuels, alors qu’ils ont pu, par ailleurs, alerter en 2021 leur assureur de la dégradation continuelle de leur maison d’habitation » (TJ Montargis, 10 juill. 2025, n° 24/00244).
En revanche, la qualification d’une faute contractuelle de l’assureur dans le traitement du sinistre n’est pas automatique. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a ainsi rejeté les demandes formées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, en considérant que l’assureur, qui avait mandaté un expert et s’était fié à ses conclusions, n’avait pas commis de faute dans le traitement du dossier, dès lors que « l’expert, selon lequel la sécheresse ne pouvait être considérée que comme un facteur aggravant, avait mis en avant un ensemble de défaillances structurelles de l’ouvrage » (TJ Clermont-Ferrand, 6 janv. 2025, n° 22/03994). L’assureur n’est donc tenu de proposer une indemnisation qu’à partir du moment où les conclusions de l’expertise judiciaire établissent clairement sa garantie.
L’indexation de l’indemnité constitue un autre enjeu important dans un contexte de délais contentieux souvent longs. Plusieurs décisions récentes prévoient l’actualisation des sommes allouées selon l’indice BT01 du coût de la construction, entre la date du rapport d’expertise et la date du jugement, voire jusqu’au paiement effectif (TJ Poitiers, 9 juin 2026, n° 24/02634). Le tribunal judiciaire de Valence a également ordonné l’indexation de l’indemnité sur l’indice FFB entre la date du dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement, la somme portant ensuite intérêt au taux légal à compter du jugement (TJ Valence, 12 mai 2026, n° 24/03062).
Il convient d’ajouter que le contentieux du RGA ne se limite pas au seul rapport assuré-assureur. Lorsque les désordres se manifestent après une vente, l’acquéreur peut également rechercher la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil, à la condition de démontrer que les fissures étaient antérieures à la vente, non apparentes pour un acquéreur profane, et qu’elles rendent le bien impropre à sa destination. La jurisprudence récente sur la réticence dolosive du vendeur connaît également des applications dans ce domaine. Le tribunal judiciaire de Nancy, dans un jugement du 9 juillet 2025, a toutefois rejeté l’action en dol intentée par les acquéreurs d’un pavillon fissuré, en considérant que « rien ne permet d’établir que ces fissures aient évolué significativement avant la vente suite aux deux sécheresses de 2003 et 2014, de sorte que cette évolution aurait été dissimulée » (TJ Nancy, 9 juill. 2025, n° 22/02877). La preuve de l’antériorité et de la connaissance des désordres par le vendeur reste donc un enjeu probatoire déterminant.
Conclusion
L’examen des décisions rendues en 2025 et 2026 révèle une jurisprudence désormais stabilisée dans ses principes directeurs. La notion de cause déterminante, définie par référence à la théorie de la causalité adéquate, constitue la clé de voûte du dispositif : elle n’exige pas l’exclusivité du phénomène naturel dans la genèse des désordres, mais seulement son rôle prépondérant. La charge de la preuve pèse sur l’assuré, qui s’appuie principalement sur l’expertise judiciaire, dont la force probante est difficilement contestable. La pluralité des causes n’exclut pas la garantie, et la sécheresse peut jouer un rôle déterminant tant dans l’apparition de nouveaux désordres que dans l’aggravation de fissures anciennes. L’indemnisation couvre l’intégralité du coût de remise en état, y compris les frais d’études géotechniques, de maîtrise d’œuvre et d’assurance dommages-ouvrage, dans les limites du principe indemnitaire. Enfin, l’inertie fautive de l’assureur postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire peut justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires au titre du préjudice de jouissance et de la résistance abusive.
Ces solutions, rendues à l’échelon des tribunaux judiciaires, n’ont pas encore donné lieu à des arrêts de principe de la Cour de cassation qui viendraient en consacrer définitivement les équilibres. La troisième chambre civile, compétente en matière de responsabilité contractuelle et de droit immobilier, demeure saisissable des pourvois formés contre ces jugements. Sa position sur la définition de la causalité adéquate, sur l’articulation entre les différents facteurs de désordres et sur l’étendue de l’indemnisation du préjudice de jouissance constituerait une avancée significative pour la protection des propriétaires confrontés à ce risque naturel d’ampleur croissante. Dans l’attente, la cohérence des solutions dégagées par les juges du fond offre aux praticiens un cadre d’analyse suffisamment prévisible pour conseiller utilement les assurés dans la conduite de leurs démarches.
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