Le bail commercial à l’épreuve de l’obligation de performance énergétique : la dialectique entre ordre public environnemental et autonomie contractuelle

L’irruption de l’impératif environnemental dans le droit des baux commerciaux constitue l’une des évolutions les plus structurantes de la matière depuis la codification du statut par le décret du 30 septembre 1953. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire, et la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, ont institué un dispositif contraignant de réduction des consommations énergétiques des bâtiments à usage tertiaire dont les premières échéances — 2030, 2040, 2050 — imposent aux propriétaires et aux preneurs une transformation profonde de leurs obligations respectives. L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ELAN, impose désormais une obligation de réduction de la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence ne pouvant être antérieure à 2010. Parallèlement, l’article L. 125-1 du code de l’environnement, introduit par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, a créé l’obligation d’annexer un diagnostic de performance énergétique et un bilan des consommations aux baux commerciaux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés.

Cette superposition de normes environnementales au statut des baux commerciaux, dont les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce forment un ensemble d’ordre public, soulève une difficulté théorique et pratique majeure : la confrontation entre la logique impérative de la transition énergétique et le principe d’autonomie contractuelle qui innerve le droit des baux commerciaux. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et notamment l’arrêt du 23 janvier 2025 publié au Bulletin, fournit les premiers éléments d’une grille de lecture permettant d’articuler ces deux régimes. Il s’agira d’examiner, successivement, l’émergence d’une obligation environnementale autonome au sein du bail commercial, puis sa confrontation avec l’équilibre contractuel traditionnel de ce contrat.

I. L’émergence d’une obligation environnementale autonome dans le bail commercial

A. La construction légale et réglementaire de l’obligation de performance énergétique

Le dispositif normatif applicable à la performance énergétique des bâtiments tertiaires s’est construit par stratification législative et réglementaire au cours des quinze dernières années. La loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, dite loi Grenelle I, a posé le principe d’une obligation de rénovation thermique des bâtiments. La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle II, a introduit à l’article L. 125-1 du code de l’environnement l’obligation d’annexe environnementale pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés de surface de plancher, imposant au bailleur de communiquer au preneur un diagnostic de performance énergétique ainsi qu’un bilan des consommations énergétiques annuelles. Cette annexe, qui constitue une pièce contractuelle à part entière, crée une obligation d’information continue entre les parties pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 23 janvier 2020, que le diagnostic de performance énergétique constituant une annexe au bail faisait partie intégrante du contrat de bail régularisé entre les parties (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.207). De même, la Cour a jugé, dans un arrêt du 26 janvier 2022, que manque à son obligation de délivrance le bailleur qui donne à bail commercial un bien ne pouvant, dès l’origine, être utilisé conformément à sa destination (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-13.813).

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a franchi une étape supplémentaire en insérant dans le code de la construction et de l’habitation un article L. 174-1 qui dispose que « les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de locaux à usage tertiaire sont tenus d’atteindre, pour chaque bâtiment concerné, des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale ». Par ailleurs, le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, codifié aux articles R. 174-22 à R. 174-32 du même code, a précisé les modalités de cette obligation, en instituant notamment un dispositif déclaratif sur la plateforme OPERAT gérée par l’Agence de la transition écologique. Ces textes créent une obligation qui pèse cumulativement sur le bailleur et sur le preneur, rompant ainsi avec la logique traditionnelle de répartition des charges caractéristique du statut des baux commerciaux. L’article R. 174-24 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le preneur est tenu de transmettre au propriétaire les données de consommation énergétique nécessaires à la déclaration annuelle, tandis que le propriétaire assure le pilotage global de la démarche de réduction.

Le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale applicables aux projets de construction de bâtiments ou de parties de bâtiments (Décret n° 2026-16, 15 janv. 2026) est venu renforcer ce dispositif en intégrant des critères environnementaux plus stricts dans la construction neuve et la rénovation lourde. Ces textes, qui s’appliquent indistinctement aux immeubles à usage d’habitation et aux immeubles commerciaux, constituent un corps de règles contraignantes qui viennent concurrencer la liberté contractuelle des parties au bail commercial.

L’articulation entre ces obligations réglementaires et le droit commun du bail trouve un premier fondement dans l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. La troisième chambre civile a rappelé avec constance que le bailleur ne peut se décharger conventionnellement de son obligation de délivrance conforme. Dans un arrêt du 10 avril 2025, elle a jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). Cette solution, rendue en matière de sécurité-incendie, est transposable par analogie aux normes de performance énergétique : le bailleur ne saurait, par une clause générale de transfert des travaux, s’exonérer de son obligation de délivrer un local conforme aux exigences réglementaires en vigueur, notamment celles issues du décret tertiaire.

Par ailleurs, dans un arrêt du 26 janvier 2022, la même chambre a énoncé que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578). Or, les défauts de performance énergétique d’un bâtiment — isolation insuffisante, systèmes de chauffage obsolètes, absence de régulation thermique — constituent, dans la logique de ce raisonnement, des vices affectant la structure de l’immeuble dont le bailleur ne peut s’exonérer par une stipulation contractuelle. Dès lors, l’obligation réglementaire de rénovation énergétique ne fait que renforcer, en les précisant, des obligations qui préexistaient dans le droit commun du bail.

B. La portée de l’annexe environnementale et du décret tertiaire sur la relation bailleur-preneur

L’annexe environnementale prévue à l’article L. 125-1 du code de l’environnement ne se réduit pas à une simple obligation documentaire. Elle constitue le vecteur d’une obligation de transparence et de coopération entre le bailleur et le preneur qui dépasse le cadre traditionnel de leurs obligations respectives. En application de ce texte, le bailleur est tenu de transmettre au preneur, lors de la conclusion du bail puis à chaque renouvellement ou prorogation, un diagnostic de performance énergétique ainsi qu’un bilan des consommations énergétiques annuelles. Cette obligation d’information est sanctionnée par l’engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur en cas de manquement, le preneur pouvant se prévaloir d’un défaut d’information pour solliciter des dommages et intérêts ou, le cas échéant, la suspension du paiement des charges.

Par ailleurs, le décret tertiaire impose aux parties une obligation de résultat dans la réduction des consommations, ce qui emporte des conséquences directes sur la détermination des travaux à réaliser sur l’immeuble loué. La question se pose alors de savoir à qui incombe la charge financière de ces travaux de rénovation énergétique, question qui ne trouve pas de réponse explicite dans les textes. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 3 juillet 2025, apporté un éclairage indirect mais utile sur cette question en jugeant que les travaux de rénovation énergétique embarqués — c’est-à-dire réalisés à l’occasion de travaux de plus grande ampleur — doivent être qualifiés en fonction de leur finalité première : « lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l’entretien et de l’amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable » (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-21.429). Ce raisonnement, transposé au bail commercial, suggère que la qualification des travaux de rénovation énergétique dépend de leur cause principale : relèvent-ils de l’entretien normal à la charge du preneur ou constituent-ils des travaux de mise en conformité imposés par l’administration à la charge du bailleur ?

En conséquence, l’obligation de performance énergétique introduit dans le bail commercial une logique de coopération forcée entre le bailleur et le preneur qui contraste avec la logique d’opposition d’intérêts qui caractérise traditionnellement ce contrat. Le preneur, tenu de fournir les données de consommation, devient le collaborateur nécessaire du bailleur dans la réalisation des objectifs réglementaires, tandis que le bailleur, tenu d’une obligation de pilotage, voit sa qualité de propriétaire investie d’une mission d’intérêt général. Cette transformation de la relation contractuelle, voulue par le législateur au nom de l’urgence climatique, ne va pas sans difficultés lorsque survient le contentieux de la répartition des charges.

II. La confrontation de l’impératif environnemental avec l’équilibre contractuel du bail commercial

A. La dialectique de la répartition des charges de rénovation énergétique entre dérogation conventionnelle et ordre public

La répartition des charges de travaux entre le bailleur et le preneur obéit, en droit commun du bail, à une distinction fondamentale opérée par les articles 1719, 1720 et 1754 du code civil, éclairée par l’article 606 du même code. En application de ces textes, le bailleur est tenu des grosses réparations, définies comme celles qui affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que le preneur assume les réparations locatives ou d’entretien. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 21 avril 2022, que « les réparations d’entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-14.036). La Cour de cassation a, dans cette même décision, cassé l’arrêt d’appel qui avait qualifié le remplacement de fenêtres de grosse réparation sans relever que ces travaux intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, rappelant ainsi le caractère limitatif de l’énumération de l’article 606.

Or, les travaux de rénovation énergétique — isolation thermique, remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation, installation de dispositifs de régulation — ne relèvent ni exclusivement des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, ni exclusivement des réparations d’entretien. Ils peuvent, selon leur nature, relever de l’une ou l’autre catégorie, ce qui complique singulièrement leur imputation. La pratique contractuelle a développé, pour répondre à cette difficulté, des clauses dites de « transfert des grosses réparations » ou de « contribution aux travaux » qui mettent à la charge du preneur tout ou partie des dépenses de rénovation, y compris celles qui résulteraient de la vétusté, de la force majeure ou d’une obligation administrative ou réglementaire. La troisième chambre civile a encadré strictement la validité de telles clauses. Dans un arrêt du 16 mars 2023, elle a jugé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.107). Le critère de la clause « claire et précise » constitue un verrou protecteur pour le preneur : à défaut de stipulation expresse et non équivoque, les travaux de rénovation énergétique affectant la structure de l’immeuble demeurent à la charge du bailleur.

À cet égard, l’article L. 145-40-2 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a créé un dispositif spécifique d’inventaire et de répartition des charges et travaux entre le bailleur et le preneur. Ce texte impose que le contrat de bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, ainsi que leur répartition entre les parties. Cette exigence de transparence, combinée à l’obligation d’annexe environnementale, crée un écosystème normatif dans lequel le preneur dispose d’une visibilité accrue sur les engagements financiers qu’il assume au titre de la performance énergétique du bâtiment. Dès lors, une clause qui transférerait au preneur la charge de travaux de rénovation énergétique imposés par le décret tertiaire sans préciser leur nature, leur coût prévisible et leur calendrier prévisionnel serait exposée à une contestation sur le fondement du défaut de consentement éclairé du preneur.

Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce (Legifrance, art. L. 145-15 C. com.) érige en disposition d’ordre public l’interdiction des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du preneur ou de restreindre les droits qu’il tient du statut. Si cette disposition ne régit pas directement la répartition des charges de travaux, elle illustre le principe selon lequel l’autonomie contractuelle dans le bail commercial est subordonnée à l’ordre public de protection du preneur. Or, une clause qui transférerait systématiquement au preneur la charge intégrale des travaux de rénovation énergétique, sans contrepartie et sans plafonnement, pourrait être analysée comme ayant pour effet indirect de vider de sa substance le droit au renouvellement, dès lors que le coût prohibitif de ces travaux contraindrait le preneur à quitter les lieux plutôt que de solliciter un nouveau bail. Cette analyse, qui n’a pas encore été consacrée par la Cour de cassation dans le contexte spécifique du décret tertiaire, constitue néanmoins une perspective contentieuse crédible que la pratique ne saurait ignorer. La Cour de cassation a, en effet, déjà jugé dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail lorsque les locaux à usage d’habitation sont impropres à cet usage (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin), confirmant ainsi que l’obligation de délivrance conforme prime sur les stipulations contractuelles contraires.

B. L’incidence de l’obligation de performance énergétique sur la fixation du loyer : le mécanisme du déplafonnement

L’obligation de performance énergétique produit également des effets sur la fixation du loyer du bail renouvelé, à travers le mécanisme du déplafonnement prévu par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce (Legifrance, art. L. 145-34 C. com.). En principe, le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments de détermination de la valeur locative. Parmi ces éléments figurent, au 3° de l’article L. 145-33, les obligations respectives des parties. L’article R. 145-8 précise que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».

La question se pose de savoir si l’obligation de performance énergétique issue du décret tertiaire constitue une « obligation découlant de la loi » au sens de ce texte, susceptible de justifier un déplafonnement du loyer à la hausse pour le bailleur qui en assume la charge, ou à la baisse pour le preneur qui devrait y contribuer. La troisième chambre civile a apporté une réponse de principe dans son arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin, en jugeant que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, FS-B). Cet arrêt, qui concernait l’obligation d’assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant instaurée par la loi du 24 mars 2014, énonce un principe dont la portée est parfaitement transposable aux obligations issues du décret tertiaire.

En l’espèce, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir tenu compte de « la charge légale nouvelle, tenant à l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant » pour la fixation du loyer du bail renouvelé, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant. La motivation de la Cour est explicite sur le principe : l’apparition d’une obligation légale nouvelle pesant sur le bailleur constitue une modification notable des obligations respectives des parties au sens de l’article L. 145-34, justifiant le déplafonnement du loyer. Ce raisonnement doit, par identité de motifs, s’appliquer aux obligations issues du décret tertiaire : lorsqu’un bailleur se voit contraint, par l’effet de la loi, d’engager des dépenses de rénovation énergétique qu’il ne supportait pas auparavant, cette circonstance constitue un élément objectif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

Par ailleurs, la Cour de cassation a pris soin de préciser que « les obligations des parties, découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ». Cette formulation bilatérale signifie que le mécanisme du déplafonnement joue dans les deux sens : le bailleur peut invoquer l’augmentation de ses charges pour obtenir un loyer supérieur au plafond, mais le preneur peut également invoquer les charges nouvelles que la loi met à sa charge pour solliciter un loyer inférieur. Cette symétrie est particulièrement importante dans le contexte du décret tertiaire, qui fait peser des obligations à la fois sur le bailleur et sur le preneur. Ainsi, un preneur qui justifierait de dépenses significatives de rénovation énergétique mises à sa charge par la réglementation pourrait invoquer cette circonstance pour obtenir une minoration du loyer de renouvellement.

En conséquence, l’obligation de performance énergétique ne se contente pas d’ajouter une couche normative au statut des baux commerciaux : elle en modifie l’économie même, en faisant de la dépense énergétique un paramètre de fixation du prix du bail. Cette évolution, si elle est cohérente avec l’objectif de transition écologique poursuivi par le législateur, n’est pas sans soulever des difficultés pratiques d’évaluation, le juge des loyers commerciaux étant appelé à se prononcer sur des éléments — coût des travaux, économies d’énergie escomptées, durée de retour sur investissement — qui relèvent davantage de l’expertise technique que de l’appréciation juridique.

Or, la troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 23 janvier 2025, que la cour d’appel avait souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs constituait une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré et « en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les règles du déplafonnement ». Cette reconnaissance du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond laisse augurer une casuistique abondante dans les années à venir, chaque espèce devant être appréciée en fonction de la nature des travaux entrepris, de leur coût, de leur impact sur les consommations énergétiques et de la répartition contractuelle des charges entre les parties. Dans l’attente de décisions qui appliqueront directement le raisonnement de l’arrêt du 23 janvier 2025 aux obligations du décret tertiaire, les praticiens sont invités à anticiper cette évolution en intégrant, dès la rédaction du bail, des clauses de répartition spécifiques aux travaux de performance énergétique, précisant la charge respective du bailleur et du preneur, les modalités d’évaluation des économies réalisées et l’incidence de ces travaux sur le loyer de renouvellement.

Conclusion

L’obligation de performance énergétique introduite par le décret tertiaire et la loi ELAN constitue, pour le droit des baux commerciaux, un facteur de transformation dont l’ampleur ne doit pas être sous-estimée. Elle substitue à la logique exclusivement contractuelle qui gouvernait jusqu’alors les rapports entre le bailleur et le preneur une logique de coopération imposée par l’impératif environnemental, dont la portée transcende la volonté des parties. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en reconnaissant que toute obligation légale nouvelle constitue un élément de déplafonnement du loyer, fournit une première réponse à la question de l’articulation entre ces deux régimes. Il reste que les incertitudes demeurent nombreuses, s’agissant notamment de la qualification des travaux de rénovation énergétique au regard de la distinction des articles 606 et 1754 du code civil, et de la charge de la preuve des économies d’énergie réalisées. La pratique contractuelle, par l’insertion de clauses de répartition spécifiques aux travaux de performance énergétique, conservera un rôle déterminant dans l’attente d’une intervention législative clarificatrice qui apparaît à ce jour inéluctable.