Le statut des baux commerciaux, hérité de la loi du 30 juin 1926 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, s’est construit autour d’un équilibre aujourd’hui centenaire entre la protection du fonds de commerce du preneur et la garantie du droit de propriété du bailleur. Cet équilibre, patiemment ciselé par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, se trouve désormais confronté à une exigence normative d’une nature radicalement nouvelle : la transition écologique. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « décret tertiaire », impose en effet aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 mètres carrés une obligation de réduction de leur consommation d’énergie finale de 40 % à l’horizon 2030, de 50 % à l’horizon 2040 et de 60 % à l’horizon 2050. Cette obligation de résultat, qui pèse sur l’immeuble lui-même, ne désigne pas nommément son débiteur : elle se borne à renvoyer aux stipulations contractuelles le soin de déterminer qui, du bailleur ou du preneur, devra supporter la charge des travaux de rénovation énergétique nécessaires à l’atteinte des objectifs fixés.
Cette indétermination ouvre un champ contentieux considérable, dont les premiers linéaments apparaissent dans la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile. La question n’est pas seulement technique : elle engage la notion même d’obligation de délivrance, cœur du contrat de bail, et interroge la capacité du droit commun du louage à absorber une contrainte environnementale conçue en dehors de ses catégories traditionnelles. Le praticien du droit des baux commerciaux se trouve ainsi confronté à un double impératif : anticiper, dans la rédaction du bail, les conséquences de la transition énergétique sur la répartition des charges et travaux, et maîtriser la construction prétorienne qui, d’ores et déjà, fournit les principes directeurs du contentieux à venir. L’objet de la présente étude est d’analyser l’articulation entre les obligations issues du décret tertiaire et la construction prétorienne de la répartition des travaux entre bailleur et preneur, telle qu’elle résulte des arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2022 et 2025.
I. Le décret tertiaire, source d’une gouvernance environnementale partagée entre bailleur et preneur
A. L’annexe environnementale, instrument contractuel d’un partage conventionnel des obligations
L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II », dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » et que « lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût » (Code de commerce, art. L. 145-40-2). Ce dispositif, communément dénommé « annexe environnementale », institue une obligation d’information réciproque et périodique qui transcende la simple répartition des charges locatives pour instaurer une véritable gouvernance environnementale du bail commercial.
L’annexe environnementale s’inscrit dans un corpus réglementaire plus vaste dont le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, constitue la pierre angulaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019). Ce texte, codifié aux articles R. 174-22 à R. 174-32 du Code de la construction et de l’habitation, impose aux propriétaires et aux preneurs de déclarer annuellement leurs consommations énergétiques sur la plateforme numérique OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’Agence de la transition écologique. Le décret tertiaire ne modifie pas, en lui-même, la répartition des obligations entre bailleur et preneur telle qu’elle résulte du contrat de bail et du droit commun du louage. Il crée cependant une contrainte externe qui en renouvelle profondément les termes, en obligeant les parties à anticiper, budgéter et exécuter des travaux de rénovation énergétique dont la nature et l’ampleur peuvent excéder le cadre traditionnel des réparations locatives.
En conséquence, le bail commercial contemporain ne se limite plus à la détermination d’un loyer et à la délimitation de la jouissance des lieux. Il intègre désormais une dimension environnementale qui confronte le praticien du droit des baux commerciaux à une question cardinale : à qui incombe, en définitive, la charge des travaux de mise en conformité environnementale ? La réponse à cette interrogation commande de se référer aux principes de répartition issus du Code civil, tels qu’interprétés par la jurisprudence de la troisième chambre civile.
B. Les obligations de déclaration et de performance : une charge indissociablement liée au statut des parties
Le décret tertiaire ne désigne pas nommément le débiteur des obligations de réduction énergétique. L’article R. 174-27 du Code de la construction et de l’habitation se borne à énoncer que « les actions de réduction de la consommation d’énergie finale sont mises en œuvre par le preneur ou le propriétaire, selon les responsabilités définies par les stipulations contractuelles ». Cette formulation, qui renvoie délibérément au contrat de bail, a pour effet de replacer la question de la répartition des travaux environnementaux dans le giron du droit commun du louage, tel qu’articulé par les articles 1719 et 1720 du Code civil.
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Code civil, art. 1719). L’article 1720 précise que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’« il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Code civil, art. 1720).
Ces dispositions, d’ordre public dans le statut des baux commerciaux, posent un principe de responsabilité primaire du bailleur que seule une stipulation contractuelle expresse et non équivoque peut renverser. L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur de manière continue pendant toute la durée du bail : elle ne se limite pas à la remise matérielle des clés au jour de l’entrée en jouissance, mais impose au bailleur de garantir, tout au long de la relation locative, la conformité des lieux à la destination contractuelle. Par ailleurs, l’intégration des obligations environnementales dans le statut des baux commerciaux conduit à s’interroger sur le point de savoir dans quelle mesure la performance énergétique du bâtiment participe de cette destination contractuelle. Une chose est certaine : à défaut de clause expresse contraire, les travaux de rénovation énergétique qui intéressent la structure de l’immeuble ou qui sont rendus nécessaires par une évolution de la réglementation incombent au bailleur, conformément à l’économie générale des articles 1719 et 1720 du Code civil et à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile.
II. La construction prétorienne de la répartition des travaux environnementaux entre bailleur et preneur
A. La distinction fondamentale entre travaux de mise en conformité réglementaire et travaux d’entretien
La Cour de cassation a construit, au fil des deux dernières décennies, une grille de répartition des travaux qui repose sur une distinction cardinale entre les travaux de mise en conformité avec la réglementation applicable à l’activité exercée dans les lieux loués et les travaux d’entretien courant. Par un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a ainsi énoncé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Cette formulation, qui vise les normes de sécurité-incendie, est transposable aux normes environnementales dès lors que ces dernières conditionnent, au même titre, la possibilité pour le preneur d’exercer son activité dans les locaux loués.
Dans cette même décision, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait retenu une faute lourde du preneur pour ne pas avoir remédié à des non-conformités qui préexistaient à la conclusion du bail. Elle a considéré que « la cour d’appel, qui n’a pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués, n’a pas donné de base légale à sa décision ». Dès lors, une clause générale mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes ne suffit pas à transférer l’obligation de remédier aux non-conformités affectant le bâtiment dès sa construction. Cette solution est d’un intérêt majeur pour les obligations environnementales, dans la mesure où les défauts de performance énergétique des bâtiments anciens constituent, par analogie, des non-conformités préexistantes à la prise à bail.
La Cour de cassation avait déjà précisé la portée de l’obligation de délivrance dans le contentieux de la mise en conformité, en rappelant dans un arrêt du 19 juin 2025 que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). Cette décision, qui rattache expressément les travaux de mise en conformité réglementaire à l’obligation de délivrance, confirme que le bailleur ne peut, par une stipulation générale et imprécise, se décharger de son obligation essentielle de délivrer un local conforme à sa destination.
La distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien, telle qu’elle résulte de l’article 606 du Code civil, conserve toute sa pertinence dans le contentieux environnemental. L’article 606 dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » et que « toutes les autres réparations sont d’entretien » (Code civil, art. 606). La troisième chambre civile, dans un arrêt publié au Bulletin du 26 janvier 2022, a déduit de ce texte et des articles 1732, 1733 et 1734 du même code que les travaux qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble incombent au bailleur, sauf clause contraire expresse (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.715). Or, les travaux de rénovation énergétique prescrits par le décret tertiaire, lorsqu’ils portent sur l’isolation thermique de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures ou la rénovation des systèmes de chauffage collectif, constituent par nature des interventions sur la structure de l’immeuble qui relèvent, en l’absence de clause contraire, de la charge du bailleur.
L’office du juge dans l’appréciation de la répartition des travaux a été précisé par un arrêt du 9 mars 2023, par lequel la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé par une société bailleresse qui contestait avoir été condamnée à supporter la charge de travaux d’étanchéité, en considérant que les travaux litigieux intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité au sens de l’article 606 du Code civil, et qu’aucune clause expresse du bail n’en transférait la charge au preneur (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863).
B. Le transfert conventionnel des travaux environnementaux : validité subordonnée à une clause expresse et non équivoque
Si le principe est celui de la charge du bailleur, la Cour de cassation admet, sous des conditions strictes, le transfert conventionnel des travaux au preneur. L’arrêt rendu le 6 juillet 2023 par la troisième chambre civile a ainsi jugé que « lorsqu’une clause du contrat de bail le prévoit expressément, le bailleur est déchargé des travaux de mise en conformité du bien loué aux normes en vigueur, lesquels incombent alors au preneur » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901). Cette décision a été rendue dans une espèce où le bail prévoyait que la locataire s’engageait « à se conformer à tous textes en vigueur ou à venir concernant les règles relatives aux établissements recevant du public » et « à supporter le coût de la mise en conformité du local avec les textes susvisés ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives ». La Cour de cassation a considéré que ces stipulations constituaient une clause expresse de transfert, contrairement à ce qu’avait retenu la cour d’appel, et a censuré l’arrêt pour n’avoir pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
Cette solution, confrontée à celle de l’arrêt du 10 avril 2025 précédemment analysé, met en lumière une exigence de précision rédactionnelle qui constitue le cœur de la construction prétorienne : la clause de transfert doit viser nommément, ou à tout le moins de manière suffisamment circonstanciée, les travaux dont la charge est transférée. Une formule générale du type « le preneur supportera tous les travaux de mise aux normes » peut être jugée insuffisante si elle ne permet pas d’identifier avec certitude les travaux environnementaux concernés, notamment lorsqu’il s’agit de remédier à des non-conformités préexistantes à la conclusion du bail.
L’arrêt du 1er juin 2022 a apporté une précision décisive sur ce point en énonçant que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598). Dans cette espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait mis à la charge du preneur la réfection de la couverture et de la charpente des bâtiments loués, au motif que la clause du bail, qui stipulait que le preneur devrait effectuer « les réparations de toute nature, y compris celles visées à l’article 606 du code civil », ne constituait pas une stipulation claire et précise de nature à transférer la charge des travaux de couverture et de charpente.
Cette exigence de précision est lourde de conséquences pour la rédaction des baux commerciaux à l’ère du décret tertiaire. Une clause qui se bornerait à indiquer que « le preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l’évolution de la réglementation environnementale » pourrait être jugée insuffisante à transférer les travaux d’isolation thermique ou de remplacement des équipements techniques, faute de viser avec une précision suffisante la nature des travaux concernés. À l’inverse, une clause qui détaillerait la nature des travaux environnementaux transférés, le calendrier de leur réalisation et leur imputation financière aurait toutes chances d’être validée par le juge, sous réserve de ne pas porter atteinte à l’obligation essentielle de délivrance du bailleur. La distinction entre les travaux qui relèvent de l’obligation de délivrance et ceux qui peuvent être conventionnellement transférés constitue donc la clé de voûte du contentieux environnemental du bail commercial, et la pratique contractuelle gagnerait à anticiper le contrôle judiciaire en intégrant dans les baux des stipulations précises sur la répartition des travaux de rénovation énergétique.
Enfin, l’articulation entre l’annexe environnementale de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce et le décret tertiaire offre un cadre procédural cohérent : l’état prévisionnel des travaux communiqué tous les trois ans par le bailleur doit intégrer les travaux de rénovation énergétique programmés pour satisfaire aux objectifs du décret tertiaire, et l’état récapitulatif des travaux réalisés permet au preneur de vérifier que le bailleur s’acquitte de ses obligations. L’article L. 145-40-2 prévoit en outre que « dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble », ce qui impose une ventilation des coûts de rénovation énergétique entre les différents preneurs d’un même immeuble, proportionnellement aux surfaces occupées. Cette transparence, imposée par le législateur, constitue un rempart contre les contentieux et un outil de gouvernance contractuelle dont l’effectivité dépend de la rigueur avec laquelle les parties s’en saisissent.
Conclusion
La transition écologique appliquée au bail commercial révèle une tension féconde entre l’impératif de réduction des consommations énergétiques et le respect de l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur. Le décret tertiaire, en imposant des objectifs chiffrés de performance énergétique, crée une obligation de résultat qui, sans désigner nommément son débiteur, trouve dans le droit commun du louage et dans la jurisprudence de la troisième chambre civile les principes de répartition nécessaires à sa mise en œuvre. La charge des travaux de rénovation énergétique incombe par défaut au bailleur, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, et ne peut être transférée au preneur que par une clause expresse, claire et précise, dont la portée est interprétée restrictivement par le juge. La pratique contractuelle, en intégrant ces exigences dans la rédaction des baux commerciaux et en faisant un usage effectif de l’annexe environnementale, contribuera à prévenir un contentieux dont les premiers linéaments se dessinent déjà à travers les arrêts commentés de la troisième chambre civile. L’office du juge des loyers commerciaux, compétent pour connaître des contestations relatives à la fixation du loyer, pourrait également être appelé à intégrer la performance énergétique du bâtiment parmi les critères de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33 du Code de commerce, ce qui achèverait d’ancrer la dimension environnementale au cœur du statut des baux commerciaux. Dans cette perspective, la maîtrise de la jurisprudence de la troisième chambre civile et la rédaction rigoureuse des clauses environnementales du bail commercial constituent, pour les praticiens, les instruments d’une anticipation efficace des obligations du décret tertiaire.
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