L’obligation continue de délivrance du bailleur à l’épreuve de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La consécration d’une obligation continue exigible pendant toute la durée du contrat de bail
A. Le principe jurisprudentiel de l’obligation continue de délivrance
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ce texte, inchangé depuis 1804 dans son architecture fondamentale, a fait l’objet d’une lecture renouvelée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des trois dernières années, laquelle a consacré avec une netteté remarquable le caractère continu de l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur.
Par un arrêt du 4 décembre 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). L’espèce concernait un bail commercial conclu le 28 février 2012, dans lequel la locataire se plaignait de la vétusté des locaux et sollicitait la condamnation du bailleur à réaliser divers travaux de réparation. La cour d’appel avait déclaré irrecevables comme prescrites ces demandes, au motif que la prescription quinquennale avait commencé à courir dès la prise d’effet du bail, les preneurs connaissant l’état de vétusté dès l’origine. La censure est intervenue au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, la Cour reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.
Cette solution a été réaffirmée avec une égale fermeté par un arrêt du 5 mars 2026, également destiné à la publication au Bulletin, aux termes duquel « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). La Cour précise que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. En l’espèce, la cour d’appel de Rennes avait déclaré prescrite l’action de locataires qui revendiquaient la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette d’un bail commercial renouvelé en 2017, au motif que le délai de prescription avait commencé à courir dès la signature de l’avenant en 2003. La cassation est prononcée au motif que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice.
Par ailleurs, un arrêt du 2 avril 2026 étend cette solution au bail d’habitation soumis à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en énonçant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). En l’espèce, les locataires se plaignaient d’une perte de luminosité et de vue consécutive à la construction d’un bâtiment en vis-à-vis, ainsi que de défauts d’étanchéité affectant les balcons. La cour d’appel avait déclaré leur action prescrite par trois ans au motif que les logements avaient été délivrés lors de la conclusion des contrats respectifs, en 1992 et 2003, et que le fait générateur de la demande résidait dans la création des balcons en 2006. La censure est de nouveau prononcée, la Cour reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.
Il en résulte que le caractère continu de l’obligation de délivrance constitue désormais un principe général du droit du bail, applicable indifféremment au bail commercial comme au bail d’habitation, et indépendant du délai de prescription applicable à l’action. La circonstance que le bail d’habitation soit soumis à une prescription triennale en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, là où le bail commercial relève du délai quinquennal de droit commun, est sans incidence sur la qualification de l’obligation de délivrance comme obligation continue.
B. Les implications pratiques du caractère continu de l’obligation
La qualification d’obligation continue emporte des conséquences majeures sur le régime probatoire et procédural applicable aux actions engagées par le preneur. La persistance du manquement, en effet, fait obstacle à toute fin de non-recevoir tirée de la prescription, dès lors que le dommage se renouvelle chaque jour où l’obligation n’est pas exécutée.
À cet égard, l’arrêt du 4 décembre 2025 précise que le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, ces travaux ne pouvant être mis à la charge du preneur que par une clause expresse. La Cour énonce qu’il résulte des articles 1709 et 1719 du code civil que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette affirmation, qui puise sa source dans la distinction classique entre les grosses réparations incombant au bailleur en application de l’article 1720 du code civil et les réparations locatives à la charge du preneur, se trouve considérablement renforcée par le caractère continu reconnu à l’obligation de délivrance.
En outre, la Cour de cassation a précisé le 4 juin 2026 l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et les règles relatives à la perte de la chose louée. Aux termes de l’arrêt, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur, bien que n’étant plus empêché par un cas fortuit, n’exécute pas ses obligations de délivrance et de réparation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). En l’espèce, un local donné à bail commercial avait subi des dommages à la suite du cyclone Irma survenu en septembre 2017. La cour d’appel avait considéré que l’événement météorologique, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, excluait toute responsabilité du bailleur et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code. La Cour de cassation censure cette analyse en relevant que le bien « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien », ce qui excluait qu’il pût être regardé comme détruit au sens de l’article 1722. Dès lors, le bailleur ne pouvait se dispenser de réaliser les travaux et le preneur était fondé à invoquer l’exception d’inexécution.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative à l’obligation de délivrance d’un logement décent. Par un arrêt du 27 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226). Les juges du fond ne sauraient donc rejeter les demandes d’indemnisation du preneur en se fondant sur des motifs inopérants, tels que la passivité du locataire à signaler les désordres ou sa part de responsabilité dans l’aggravation de l’humidité, sans caractériser un cas de force majeure. La Cour rappelle, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent. Cette obligation ne cesse qu’en présence d’un événement présentant les caractères de la force majeure, au sens de l’article 1218 du code civil, à savoir un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.
Dès lors, la qualification d’obligation continue produit un double effet protecteur pour le preneur. Sur le plan procédural, elle écarte le grief de prescription aussi longtemps que le manquement persiste, indépendamment de la date de conclusion du contrat ou de la connaissance initiale des désordres par le locataire. Sur le plan substantiel, elle impose au bailleur de rapporter la preuve d’un cas de force majeure pour s’exonérer de ses obligations, aucun autre motif ne pouvant utilement être invoqué. Ajoutons que l’article 1721 du code civil, aux termes duquel il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, participe de ce même régime protecteur en instaurant une obligation de garantie objective, indépendante de toute faute du bailleur.
II. La transmission de l’obligation de délivrance à l’acquéreur de la chose louée
A. Le principe d’opposabilité du bail et la subrogation de l’acquéreur
L’article 1743 du code civil dispose que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Ce texte, qui constitue une exception au principe de l’effet relatif des contrats, emporte transmission à l’acquéreur des droits et obligations nés du bail pour l’avenir. La question de la répartition des obligations entre le vendeur-bailleur et l’acquéreur-bailleur a donné lieu à un important effort de clarification jurisprudentielle au cours des dernières années.
Par un arrêt du 16 mai 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, FS-B). En l’espèce, un locataire avait acquitté des charges réclamées par le bailleur originaire et en sollicitait la restitution après avoir découvert leur caractère indu. L’acte de vente stipulait une clause subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux postérieur au transfert de propriété. La cour d’appel avait mis hors de cause le bailleur originaire, au motif que seul l’acquéreur avait désormais la qualité de bailleur. La cassation est prononcée au visa de la combinaison des articles 1165, 1376 anciens et 1743 du code civil, la Cour rappelant que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers.
Cette solution est d’un intérêt pratique considérable pour le locataire, qui conserve ainsi la faculté d’agir contre son bailleur originaire pour les obligations nées antérieurement à la vente, sans que la clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente ne lui soit opposable. Le principe de l’effet relatif des conventions fait ici obstacle à ce que le vendeur et l’acquéreur puissent, par une stipulation qui leur est propre, modifier le droit d’action du locataire contre son débiteur originaire.
Par ailleurs, en vertu de l’article 1743, alinéa 1er, du code civil, le bail est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance avant la vente de la chose louée. Cette opposabilité emporte, pour l’acquéreur, la transmission de l’ensemble des droits et obligations nés du bail, mais uniquement pour l’avenir. Il en résulte que le locataire, pour obtenir réparation de faits dommageables antérieurs à la vente, doit nécessairement diriger son action contre le vendeur-bailleur, sans pouvoir utilement rechercher la responsabilité de l’acquéreur à ce titre. En revanche, à compter du transfert de propriété, l’acquéreur devient le débiteur de l’obligation de délivrance, dont il doit assurer l’exécution pour la durée du bail restant à courir. Le locataire dispose ainsi d’un droit d’action concurrent contre les deux bailleurs successifs lorsque le manquement à l’obligation de délivrance, trouvant son origine dans des circonstances antérieures à la vente, persiste après le transfert de propriété.
B. L’articulation entre les obligations du vendeur et celles de l’acquéreur
La distinction entre les obligations antérieures et postérieures à la vente constitue la clef de voûte du régime de la transmission du contrat de bail. Les obligations personnelles du vendeur-bailleur, nées antérieurement au transfert de propriété, demeurent à sa charge exclusive, tandis que l’acquéreur est tenu des obligations dont le fait générateur survient postérieurement à la vente.
Or, le caractère continu de l’obligation de délivrance, consacré par les arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026 précédemment analysés, vient perturber cette dichotomie en apparence simple. Dès lors que l’obligation de délivrance est exigible pendant toute la durée du bail et que le manquement persistant constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée, la question se pose de savoir si l’acquéreur peut être tenu des conséquences d’un manquement dont l’origine est antérieure à la vente mais dont les effets perdurent après celle-ci.
La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 21 février 2019, demeuré la référence sur ce point, en jugeant que l’acquéreur d’un immeuble loué peut être condamné in solidum avec le vendeur-bailleur à exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, dès lors que le manquement à l’obligation de délivrance persiste après la vente (Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 18-11.553, FS-P+B+I). Cette solution, fondée sur la nature continue de l’obligation de délivrance, trouve une assise renforcée dans la jurisprudence récente qui a précisé que le locataire ne peut agir contre l’acquéreur du bien loué en réparation de faits dommageables antérieurs à la vente, mais que, pour autant, l’acquéreur ne saurait se soustraire aux obligations de délivrance qui lui incombent en sa qualité de nouveau bailleur à compter du transfert de propriété. L’arrêt du 21 février 2019 revêt une importance particulière en ce qu’il admet, pour la première fois de manière aussi explicite, une condamnation in solidum des deux bailleurs successifs sur le fondement de l’obligation continue de délivrance, rompant ainsi avec une lecture trop rigide du principe de la division dans le temps des obligations respectives du vendeur et de l’acquéreur.
À cet égard, l’arrêt du 6 juillet 2023, publié au Bulletin, rappelle utilement que l’exception d’inexécution invoquée par le preneur n’est justifiée que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance rend les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923, FS-B). La Cour censure les juges du fond qui s’étaient contentés de relever que « peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ». Cette exigence de proportionnalité, qui subordonne le droit pour le preneur de suspendre le paiement des loyers à la démonstration d’une impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, assure un équilibre entre les droits respectifs des parties au contrat de bail.
Par ailleurs, un arrêt du 4 juillet 2024 est venu préciser que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut résulter de l’existence d’une servitude de non-division en propriété ou en jouissance affectant l’immeuble, non mentionnée dans le bail, qui prive le preneur de la possibilité de céder son droit au bail (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-15.902). La cour d’appel avait constaté que le bail ne portait que sur une partie du bien pourtant insusceptible de division et que le bailleur, qui connaissait l’existence de cette servitude, avait néanmoins donné son accord sur la cession du droit au bail. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir déduit de ces circonstances que la situation juridique du local ne permettait pas la poursuite de son exploitation dans les termes du bail, caractérisant ainsi un manquement à l’obligation de délivrance.
En conséquence, l’obligation de délivrance du bailleur, dont le caractère continu est désormais fermement établi, s’impose tant au bailleur originaire qu’à l’acquéreur successif, chacun pour la période durant laquelle il a eu ou aura la qualité de bailleur. Les clauses de subrogation insérées dans les actes de vente ne sauraient faire échec aux droits du locataire, lequel peut librement diriger son action contre celui des débiteurs dont la responsabilité est engagée.
Conclusion
Le mouvement jurisprudentiel engagé par la troisième chambre civile depuis 2023 témoigne d’une volonté de renforcer la protection du preneur en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur. Cette lecture renouvelée des articles 1709, 1719 et 1720 du code civil produit des effets procéduraux considérables, en écartant la prescription de l’action en exécution forcée tant que le manquement perdure, et des effets substantiels, en étendant le périmètre des débiteurs tenus de cette obligation au-delà du seul bailleur originaire. La décision du 5 mars 2026, qui précise que le locataire peut obtenir réparation sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice, offre aux praticiens un cadre d’une remarquable lisibilité. La distinction entre les règles gouvernant la perte de la chose louée et celles régissant l’obligation de délivrance, clarifiée par l’arrêt du 4 juin 2026, parachève cet édifice en rappelant que le cas fortuit n’exonère le bailleur de ses obligations que pendant le temps où il l’empêche effectivement de les exécuter. Ces solutions, publiées pour la plupart au Bulletin, constituent des instruments contentieux dont l’efficacité devrait se vérifier dans les années à venir, et dont les praticiens du droit immobilier tireront un parti certain, tant en demande qu’en défense, dans le cadre des litiges opposant bailleurs et preneurs devant les juridictions du fond.
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