La notion de grosses réparations dans le bail commercial : la construction prétorienne d’une frontière entre l’article 606 et l’article 1720 du Code civil
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, ne définit pas lui-même la notion de grosses réparations. Il s’en remet, par un renvoi implicite mais constant, au droit commun du louage de choses et, plus précisément, à l’article 606 du Code civil, dont la rédaction inchangée depuis 1804 dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Ce texte, d’apparence technique et désuète, constitue pourtant la clef de voûte de la répartition des charges entre le bailleur et le preneur à bail commercial. La troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé, ces dernières années, d’en préciser les contours, d’en étendre la portée et d’en sanctionner les détournements. Or, la coexistence de l’article 606 avec les articles 1719 et 1720 du même code — qui obligent le bailleur à délivrer la chose louée en bon état de réparations et à y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives — engendre une difficulté théorique et pratique de premier ordre : comment distinguer la grosse réparation, qui intéresse la structure même de l’immeuble, de la réparation d’entretien, qui relève de l’usage normal de la chose louée ? La jurisprudence récente de la Cour de cassation, éclairée par cinq décisions rendues entre 2022 et 2025, permet d’y répondre avec une précision renouvelée.
I. La qualification des grosses réparations : une notion fonctionnelle à l’épreuve de la jurisprudence
A. La définition légale de l’article 606 du Code civil et son ancrage historique
Aux termes de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. La disposition, héritée du droit romain et formalisée par les rédacteurs du Code civil, établit une summa divisio entre les réparations qui touchent à la structure de l’immeuble et celles qui relèvent du simple entretien. En droit du bail commercial, cette distinction commande l’équilibre économique du contrat : les premières incombent par nature au propriétaire de l’immeuble, tandis que les secondes peuvent être mises à la charge du locataire.
L’article 606 ne définit toutefois les grosses réparations que par une énumération de parties d’immeuble — gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières — sans en donner un critère général. La doctrine et la jurisprudence ont comblé cette lacune en dégageant un critère fonctionnel : constitue une grosse réparation tout travail qui intéresse l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Cette lecture a été expressément consacrée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 9 mars 2023, qui retient que les dispositions de « l’article 606 du code civil intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité et peuvent être transférées » au preneur (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863). Par cette formulation, la Cour énonce simultanément le critère de la grosse réparation et la possibilité de son transfert conventionnel, deux aspects qui seront examinés successivement.
Il convient d’observer que la notion de grosses réparations entretient un rapport étroit avec l’obligation de délivrance du bailleur, telle qu’elle résulte de l’article 1719 du Code civil. Ce texte, qui impose au bailleur de « délivrer au preneur la chose louée » et d’« en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », ne se limite pas à l’obligation initiale de mise à disposition. Il comporte, selon une jurisprudence constante, une obligation continue qui perdure pendant toute la durée du contrat. Dès lors, l’inexécution par le bailleur des grosses réparations qui lui incombent constitue un manquement à cette obligation de délivrance, manquement qui peut justifier, selon les circonstances, la suspension du paiement des loyers par le preneur sur le fondement de l’exception d’inexécution, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur. La distinction entre l’article 606 et les articles 1719 et 1720 n’est donc pas simplement théorique : elle emporte des conséquences pratiques considérables sur l’équilibre des obligations réciproques des parties au bail commercial
L’arrêt du 6 avril 2023, publié au Bulletin et rendu en formation de section, en constitue une illustration éclairante. La Cour y vise expressément les articles 1719, 1°, et 1720 du Code civil pour rappeler que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives » (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118). L’espèce concernait des locaux commerciaux dont le clos et le couvert n’étaient pas assurés, ce qui avait empêché toute exploitation du fonds. La Cour, après avoir censuré la cour d’appel pour avoir condamné les bailleurs au paiement du coût des travaux de remise en état, a posé une règle de principe : le coût des travaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution, seule voie ouverte au preneur en cas de défaillance du bailleur.
B. L’extension prétorienne aux travaux affectant la structure et la solidité de l’immeuble
La jurisprudence la plus récente manifeste une extension continue de la notion de grosses réparations au-delà de la lettre de l’article 606. L’arrêt du 4 septembre 2025 en fournit une démonstration remarquable. La troisième chambre civile y approuve une cour d’appel d’avoir retenu que « l’escalier et l’appartement du troisième et dernier étage étaient en mauvais état, en raison d’une absence d’entretien de la structure de l’immeuble, qu’il était nécessaire de remplacer les menuiseries et poteaux en bois entre les vantaux, y compris l’étanchéité avec les chenaux », et que « ces travaux, permettant d’assurer l’étanchéité du bâtiment à l’eau, relevaient des grosses réparations » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257). L’arrêt ajoute, de manière décisive, que « les travaux de toiture réalisés en 2013 par les bailleurs n’avaient pas mis fin aux défauts d’étanchéité, la toiture n’ayant été refaite qu’en 2021 », circonstance qui établissait la persistance du manquement du bailleur à son obligation.
Cette décision est riche d’enseignements. En premier lieu, elle confirme que les travaux d’étanchéité du bâtiment — couramment désignés sous le vocable de « clos et couvert » — relèvent des grosses réparations, dès lors qu’ils intéressent la structure même de l’immeuble. En deuxième lieu, elle illustre le critère fonctionnel dégagé par la jurisprudence : ce n’est pas la nature intrinsèque du travail qui le qualifie, mais son objet — assurer l’intégrité structurelle du bâtiment. En troisième lieu, elle rappelle que l’exécution ponctuelle de travaux par le bailleur ne l’exonère pas de son obligation continue de délivrance si ces travaux s’avèrent insuffisants à rétablir l’état de la chose louée.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 26 janvier 2022, la portée des clauses contractuelles relatives à la répartition des travaux. En l’espèce, le bail stipulait que « le preneur a la charge des réparations de toute nature, grosses ou menues, étant précisé que les travaux affectant le gros oeuvre en ce inclus ceux prévus par l’article 606 du code civil seront exécutés par le bailleur » (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.715). Cette clause, d’apparence contradictoire, a été interprétée par la Cour comme réservant au bailleur l’exécution des travaux de gros oeuvre, tout en laissant au preneur la charge financière des autres réparations. La décision illustre la complexité de l’articulation entre la qualification légale des travaux et la liberté contractuelle des parties.
En tout état de cause, il résulte de cette construction prétorienne que la notion de grosses réparations ne se réduit pas à l’énumération de l’article 606. Elle englobe, par extension fonctionnelle, tous les travaux nécessaires à la préservation de l’intégrité structurelle de l’immeuble, qu’il s’agisse de l’étanchéité de la toiture, du remplacement des menuiseries structurelles ou de la réfection des parties communes affectant la solidité du bâtiment. Cette conception extensive protège le preneur, qui ne saurait se voir imposer la charge de travaux qui excèdent l’usage normal de la chose louée.
II. Le régime juridique des grosses réparations entre ordre public et liberté contractuelle
Si la qualification des grosses réparations est aujourd’hui stabilisée par la jurisprudence, leur régime juridique demeure une source d’interrogations pratiques, en particulier dans le contexte du statut des baux commerciaux, dont l’ordre public n’interdit pas, par principe, l’aménagement conventionnel de la répartition des charges entre bailleur et preneur. La troisième chambre civile a progressivement construit un équilibre subtil entre la protection du preneur, partie réputée économiquement vulnérable, et la liberté contractuelle des parties, sous le contrôle du juge qui sanctionne les clauses ambiguës ou déséquilibrées. L’analyse de ce régime se déploie en deux temps : la détermination de la charge de principe et ses tempéraments conventionnels, puis les voies de droit ouvertes au preneur en cas de défaillance du bailleur.
A. La charge de principe du bailleur et le mécanisme du transfert conventionnel
En application combinée des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives. Ce principe, d’ordre public en droit commun du louage, trouve dans le statut des baux commerciaux un tempérament significatif : l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui frappe de nullité certaines clauses restrictives des droits du preneur, ne prohibe pas expressément les clauses transférant au preneur la charge des grosses réparations. La jurisprudence en a déduit, depuis plusieurs décennies, qu’un tel transfert est licite, à la condition d’être stipulé de manière expresse et non équivoque.
L’arrêt du 26 janvier 2022, déjà cité, en fournit une illustration topique. La clause litigieuse mettait à la charge du preneur « les réparations de toute nature, grosses ou menues », tout en précisant que « les travaux affectant le gros oeuvre en ce inclus ceux prévus par l’article 606 du code civil seront exécutés par le bailleur ». La Cour de cassation a validé cette rédaction, dont elle a déduit que les travaux de remise en état consécutifs à un incendie, qui relevaient des grosses réparations, incombaient au bailleur dès lors qu’aucune stipulation expresse ne les transférait au preneur. La décision est doublement instructive : elle confirme la licéité du transfert conventionnel des grosses réparations, mais elle en subordonne la validité à une clause expresse — une clause générale mettant « toutes les réparations » à la charge du preneur ne suffit pas à opérer un tel transfert pour les travaux qui, par nature, relèvent de l’article 606.
Cette exigence de précision est une constante de la jurisprudence de la troisième chambre civile. L’arrêt du 4 septembre 2025 le rappelle en des termes dépourvus d’ambiguïté : la cour d’appel « a, d’abord, par motifs propres et adoptés, à bon droit rappelé que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance, et constaté que le bail renouvelé à compter du 11 mai 2013 laissait aux bailleurs la charge des grosses réparations, soit celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ainsi que celles liées à la vétusté, faute de clause expresse les mettant à la charge de la locataire » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257, précité). Il en résulte une double règle protectrice du preneur : d’une part, une clause de prise des lieux en l’état ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ; d’autre part, le transfert des grosses réparations ne peut résulter que d’une clause expresse, toute ambiguïté profitant au maintien de la charge sur le bailleur.
B. Les voies de droit du preneur face à la défaillance du bailleur
Lorsque le bailleur manque à son obligation d’exécuter les grosses réparations, le preneur dispose de plusieurs voies de droit, dont la mise en oeuvre a été précisée par la jurisprudence récente. L’arrêt publié du 6 avril 2023 constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée dépasse le cadre de l’espèce. La Cour de cassation y énonce, dans un attendu de principe, qu’« il résulte de ces textes que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution » (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118, précité).
Cet attendu déploie une gamme de sanctions graduées. Le preneur peut, en premier lieu, solliciter l’exécution forcée en nature, c’est-à-dire la condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte. Il peut, en deuxième lieu, demander l’autorisation de faire exécuter lui-même les travaux aux frais avancés du bailleur, sur le fondement de l’article 1144 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Il peut, en troisième lieu, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution, notamment au titre d’un préjudice d’exploitation ou d’une perte de chance. La Cour prend toutefois soin de préciser, et c’est l’apport essentiel de l’arrêt, que « le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux ». Cette distinction est capitale : le preneur ne peut cumuler l’avance du coût des travaux et l’indemnisation d’un préjudice qui consisterait précisément dans ce même coût.
L’arrêt du 4 septembre 2025 apporte une précision complémentaire sur l’articulation entre l’obligation du bailleur et celle du preneur. La Cour y approuve les juges du fond d’avoir « déduit de ces motifs que la locataire, qui ne pouvait réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge des bailleurs par ce même contrat n’étaient pas exécutés, n’avait pas commis le manquement qui lui était reproché par le commandement du 22 avril 2014 » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257, précité). Cette décision consacre, dans le contentieux des baux commerciaux, le mécanisme de l’exception d’inexécution : le preneur ne peut se voir reprocher de ne pas avoir exécuté ses propres obligations — en l’occurrence, la remise en état d’habitabilité des appartements — tant que le bailleur n’a pas lui-même satisfait aux siennes, à savoir les grosses réparations incombant au propriétaire.
La Cour de cassation a, en outre, précisé le régime de l’indemnisation dans l’hypothèse où le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a causé une impossibilité d’exploitation. Par un arrêt du 9 janvier 2025, elle a eu à connaître d’une situation dans laquelle un arrêté de péril imminent avait été pris et l’immeuble déclaré inhabitable, ce qui avait contraint le preneur à cesser toute activité. La Cour y rappelle le principe selon lequel « peut être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose conformément à sa destination » (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247). Cette jurisprudence, qui puise sa source dans l’article 1722 du Code civil relatif à la perte de la chose louée, trouve un écho particulier lorsque la défaillance du bailleur dans l’exécution des grosses réparations aboutit à une impossibilité totale d’exploitation, justifiant la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’indemnisation intégrale du préjudice subséquent.
Enfin, il convient de relever que la distinction entre les grosses réparations de l’article 606 et les réparations locatives — lesquelles incombent au preneur en vertu de l’article R. 145-35 du Code de commerce — constitue un enjeu contentieux récurrent. Les réparations locatives, définies comme les réparations d’entretien courant et de menu entretien, ne sauraient englober les travaux qui, par leur ampleur ou leur objet, intéressent la structure de l’immeuble. La jurisprudence sanctionne systématiquement les clauses qui, sous couvert d’une rédaction générale, tenteraient de faire supporter au preneur des charges qui, par nature, relèvent de l’article 606, sauf stipulation expresse et non équivoque en ce sens.
Conclusion
La construction prétorienne de la Cour de cassation, telle qu’elle se dégage des décisions rendues entre 2022 et 2025, confère à la notion de grosses réparations une portée fonctionnelle qui transcende l’énumération de l’article 606 du Code civil. Le critère déterminant réside dans l’objet du travail : tout ce qui intéresse l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale constitue une grosse réparation, quand bien même il ne s’agirait pas stricto sensu de gros murs, de voûtes, de poutres ou de couvertures entières. Ainsi, des travaux d’étanchéité de la toiture, le remplacement de menuiseries structurelles ou la réfection d’un escalier menaçant ruine relèvent de cette qualification, dès lors qu’ils conditionnent l’intégrité du bâtiment. La charge en incombe au bailleur par application combinée des articles 1719 et 1720 du Code civil, sauf clause expresse en disposant autrement, toute ambiguïté profitant au preneur. Face à la défaillance du bailleur, le preneur dispose d’un éventail de sanctions graduées — exécution forcée, avance des sommes nécessaires, indemnisation des conséquences dommageables — dont l’articulation a été précisée par l’arrêt de section du 6 avril 2023. L’exception d’inexécution, consacrée par l’arrêt du 4 septembre 2025, complète ce dispositif en permettant au preneur de suspendre l’exécution de ses propres obligations tant que le bailleur n’a pas satisfait aux siennes. Il appartient aux praticiens de rédiger les clauses de travaux avec une précision minutieuse, en distinguant explicitement les grosses réparations de l’article 606, les réparations nécessaires de l’article 1720 et les réparations locatives de l’article R. 145-35 du Code de commerce, et en stipulant sans équivoque la charge définitive de chaque catégorie. L’équilibre du bail commercial repose ainsi sur une répartition claire des charges, dont la jurisprudence garantit la rigueur et la prévisibilité.
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