L’exception d’inexécution du preneur commercial face au cas fortuit : les arrêts du 4 juin 2026 et la clarification de l’articulation des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil
Introduction
Le cyclone Irma, qui dévasta les Antilles françaises en septembre 2017, a laissé derrière lui un contentieux locatif commercial dont le dénouement, près de neuf années plus tard, livre une contribution doctrinale majeure à l’articulation des obligations du bailleur commercial en période de crise. Par trois arrêts rendus le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans des termes identiques, la frontière entre la suspension temporaire des obligations du bailleur consécutive à un cas fortuit et la résurgence de son obligation de délivrance et d’entretien une fois l’empêchement levé. L’enjeu, considérable pour le preneur, est de savoir à quel moment il peut légitimement opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, sans s’exposer au jeu de la clause résolutoire et au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
La présente analyse propose de dégager la portée de cette triple décision en l’inscrivant dans le sillage d’une construction prétorienne amorcée dès 1968 et constamment affinée depuis lors.
I. La distinction fondamentale entre la destruction et le simple endommagement de la chose louée par cas fortuit
A. Le critère économique de la perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil
Aux termes de l’article 1722 du Code civil, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Ce texte, aussi ancien que le Code civil lui-même, organise un régime d’exception au profit du bailleur en le dispensant de toute obligation de réparation lorsque la chose louée périt par cas fortuit. Encore faut-il, pour que ce régime trouve à s’appliquer, que la notion même de destruction soit caractérisée, ce qui n’est pas une évidence lorsque le bien, bien que gravement endommagé, demeure réparable.
La jurisprudence a, de longue date, défini un critère économique pour distinguer la destruction de l’endommagement. Il est ainsi jugé « qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319 ; Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269). La formulation mérite attention : la perte de la chose ne se confond pas avec l’endommagement. Elle suppose que la remise en état impliquerait une reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien, et non de simples réparations, fussent-elles importantes. Ce critère du coût disproportionné constitue le verrou logique qui interdit au bailleur d’invoquer l’article 1722 pour se soustraire à ses obligations de délivrance et d’entretien lorsque le bien n’est que détérioré.
Les arrêts du 4 juin 2026 appliquent rigoureusement cette distinction. Dans chacune des trois espèces, les villas composant le lotissement hôtelier de Saint-Martin avaient été sévèrement touchées par le cyclone Irma, mais la cour d’appel de Basse-Terre avait elle-même constaté « qu’après le passage du cyclone Irma, la villa donnée à bail ne nécessitait que des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce bien ». Or, ayant elle-même constaté que le bien n’était pas détruit au sens du texte, la cour d’appel ne pouvait, sans contradiction, exonérer les bailleresses de leurs obligations de réparation. La Cour de cassation censure ce raisonnement en relevant que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en confondant simple endommagement du bien et véritable destruction ni su faire la distinction à opérer entre reconstruction et réparation ».
B. La persistance des obligations du bailleur lorsque le bien n’est que détérioré
La distinction entre destruction et endommagement n’est pas un simple exercice de qualification juridique : elle commande le maintien ou l’extinction des obligations du bailleur. En effet, l’article 1719 du Code civil impose au bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 du même code précise que le bailleur « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ces obligations, qui constituent le cœur de la prestation caractéristique du bailleur, ne s’éteignent que si la chose est détruite au sens de l’article 1722. Lorsque le bien n’est que détérioré, le bailleur demeure tenu de réparer.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle un principe fondamental trop souvent méconnu : « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46). Ce principe revêt une importance décisive en matière de bail commercial. La survenance du cyclone Irma en septembre 2017, si elle a temporairement empêché les bailleresses d’exécuter leurs obligations de réparation en raison des destructions généralisées sur l’île, ne les en a pas dispensées une fois l’empêchement levé. Or, dans les trois espèces, les bailleresses étaient demeurées inactives pendant plusieurs années après le sinistre, laissant le preneur dans l’impossibilité d’exploiter les locaux. Cette carence prolongée, postérieure à la période d’empêchement légitime, caractérise un manquement du bailleur à ses obligations essentielles, manquement que le preneur est fondé à opposer par la voie de l’exception d’inexécution.
En conséquence, le régime de l’article 1722 du Code civil ne constitue pas un blanc-seing pour le bailleur. Il ne le dispense de ses obligations qu’à la double condition que le bien soit détruit au sens du texte — ce qui suppose une véritable destruction excédant le simple endommagement — et qu’il soit encore empêché d’agir par la force majeure. Dès lors que l’une de ces conditions fait défaut, l’obligation du bailleur renaît dans toute sa vigueur.
II. La temporalité de l’exception d’inexécution face au cas fortuit
A. La suspension légitime des obligations pendant l’empêchement du bailleur
La règle dégagée par l’arrêt du 22 février 2006, rappelée dans les trois décisions du 4 juin 2026, mérite d’être pleinement explicitée. Elle pose que la force majeure a un effet suspensif, et non extinctif, sur les obligations du débiteur. Pendant le temps où le bailleur est objectivement dans l’impossibilité d’exécuter — par exemple parce que les entreprises de bâtiment ne sont pas disponibles, que les matériaux sont inaccessibles ou que l’accès au bien est interdit par les autorités —, il ne peut lui être reproché aucun manquement. Le preneur ne saurait, durant cette période, suspendre le paiement des loyers au motif que la délivrance n’est pas assurée, dès lors que cette inexécution est la conséquence directe et exclusive du cas fortuit.
Cette solution est conforme à l’économie générale du contrat de bail. Le bailleur n’est pas un assureur contre les événements de force majeure. L’article 1722 organise d’ailleurs un partage du risque de la perte fortuite : si la chose est totalement détruite, le bail est résilié sans indemnité ; si elle n’est que partiellement détruite, le preneur peut solliciter une diminution du loyer ou la résiliation. Ce mécanisme témoigne de la volonté du législateur de 1804 de répartir équitablement la charge du sinistre, sans faire peser sur le seul bailleur le poids de la reconstruction. Le preneur qui, pendant la période d’empêchement, entendrait suspendre unilatéralement le versement des loyers prendrait un risque considérable, celui de voir la clause résolutoire produire ses effets, dans les conditions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Il convient toutefois de distinguer la suspension de l’obligation de délivrance de la simple difficulté d’exécution. La force majeure ne suspend les obligations du débiteur qu’autant qu’elle l’empêche réellement d’agir. Une simple difficulté pratique, un surcoût ou un allongement des délais ne sauraient constituer un empêchement au sens de la jurisprudence de 2006. Cette distinction, essentielle en pratique, a été précisément appliquée par la Cour de cassation dans les arrêts du 4 juin 2026 : ce n’est que pour le temps où les bailleresses étaient effectivement empêchées de procéder aux réparations que la suspension des loyers était illégitime. Une fois cet empêchement levé, l’inexécution du bailleur changeait de nature juridique.
B. La résurgence de l’exception d’inexécution après la cessation de l’empêchement
Le cœur de la portée doctrinale des trois arrêts réside dans la formulation du principe suivant : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068 ; Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069 ; Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Cette proposition, par sa netteté, introduit une distinction temporelle qui n’avait jamais été énoncée avec une telle précision. La Cour juge en effet que « le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Elle opère un partage chronologique entre la période d’empêchement légitime du bailleur — durant laquelle le preneur ne peut suspendre le paiement — et la période postérieure — durant laquelle l’inertie du bailleur constitue un manquement justifiant l’exception d’inexécution.
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui a progressivement élargi le domaine de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 5 mars 2026, que le preneur pouvait opposer l’exception d’inexécution au commandement visant la clause résolutoire lorsque le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, créant ainsi une immunité procédurale au profit du locataire. L’apport spécifique des arrêts du 4 juin 2026 est d’ajouter à cette immunité une dimension temporelle : la protection du preneur ne joue pas ab initio, dès la survenance du cas fortuit, mais prend naissance à l’instant où le bailleur, n’étant plus empêché, s’abstient néanmoins d’exécuter.
Les conséquences pratiques sont considérables pour le droit du renouvellement. Dans les trois espèces soumises à la Cour, les bailleresses avaient refusé le renouvellement sans indemnité d’éviction en se prévalant de motifs graves et légitimes tirés de l’ampleur de l’arriéré locatif. Or, la cassation des chefs de dispositif déclarant la locataire déchue du droit à une indemnité d’éviction et ordonnant son expulsion a pour effet de rouvrir le débat sur l’existence même de la dette de loyers, dès lors que la locataire pouvait légitimement suspendre le paiement pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement. En d’autres termes, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, caractérisé par son inaction après la levée de l’empêchement de force majeure, prive de fondement le refus de renouvellement sans indemnité.
Pour la pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux, ces décisions invitent à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses relatives au cas fortuit. Une clause qui stipulerait que le bailleur est déchargé de toute obligation de réparation en cas de force majeure, sans distinguer selon que l’empêchement perdure ou a cessé, se heurterait au principe d’ordre public de l’article 1719 du Code civil. De même, les clauses d’exonération qui tendraient à transférer au preneur la charge de la remise en état consécutive à un cas fortuit devraient être rédigées en termes exprès et non équivoques, sous peine d’être privées d’effet.
Le preneur, de son côté, doit être conscient de la nécessité d’établir avec précision la date à partir de laquelle l’empêchement du bailleur a cessé. Cette charge probatoire, qui lui incombe, conditionne la recevabilité et le bien-fondé de l’exception d’inexécution. La simple allégation d’une carence du bailleur ne suffit pas ; il appartient au preneur de démontrer, par tous moyens, que les circonstances constitutives de la force majeure ont pris fin et que le bailleur disposait, à compter de cette date, de la possibilité matérielle de réaliser les travaux nécessaires.
Enfin, l’autorité de cette jurisprudence dépasse le cadre du bail commercial pour irradier l’ensemble du droit des contrats de louage. La solution dégagée par la troisième chambre civile est en effet transposable à tous les baux régis par les articles 1719 et suivants du Code civil, qu’ils portent sur des locaux d’habitation, des biens ruraux ou des immeubles à usage professionnel. Elle témoigne de la vitalité du droit commun du bail, dont la Cour de cassation continue d’assurer la cohérence par des décisions de principe qui, sans être publiées au Bulletin, n’en constituent pas moins des arrêts de règlement au sens matériel du terme.
Conclusion
Les trois arrêts du 4 juin 2026 réalisent une synthèse remarquable entre le régime de la perte fortuite de la chose louée, hérité du Code civil de 1804, et le mécanisme plus récent de l’exception d’inexécution, consacré par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. En énonçant que le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations après un cas fortuit, la troisième chambre civile offre aux praticiens une grille de lecture à la fois simple et rigoureuse, qui distingue la suspension temporaire des obligations du bailleur de leur inexécution fautive. Cette clarification, qui protège à la fois le droit du preneur à une jouissance paisible et le droit du bailleur à ne pas être tenu pour responsable d’événements imprévisibles et irrésistibles, constitue un apport doctrinal majeur dont les effets se feront sentir bien au-delà du seul contentieux des baux commerciaux.
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