Le cas fortuit n’exonère pas durablement le bailleur de son obligation de délivrance : les enseignements des arrêts du 4 juin 2026
I. La distinction renouvelée entre perte et endommagement de la chose louée
A. Les conditions cumulatives de la résiliation de plein droit
L’article 1722 du Code civil, inchangé depuis 1804, dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (article 1722 du Code civil). Ce texte, d’apparence limpide, a pourtant nourri un contentieux abondant dont la troisième chambre civile vient de clarifier les frontières par trois arrêts rendus le 4 juin 2026, tous promis à une large diffusion.
La première condition posée par ce texte est celle d’un cas fortuit, c’est-à-dire d’un événement imprévisible et irrésistible, extérieur au débiteur, rendant impossible l’exécution de son obligation. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, de manière constante, que la force majeure « n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Civ. 3e, 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. III, n° 46). Cette formule, reprise dans les motifs des arrêts du 4 juin 2026, constitue le point de départ d’un raisonnement qui impose de distinguer deux temporalités : celle de l’empêchement, pendant laquelle le débiteur est exonéré, et celle postérieure à la disparition de l’obstacle, pendant laquelle ses obligations reprennent leur plein effet.
La seconde condition est celle de la destruction — totale ou partielle — de la chose louée. Sur ce point, la jurisprudence a forgé une définition extensive de la perte de la chose. Dès 1968, la Cour de cassation a jugé « qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Civ. 3e, 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319). Cette solution a été constamment réaffirmée depuis lors. Par un arrêt publié au Bulletin du 8 mars 2018, la troisième chambre civile a élevé le principe au rang d’attendu de principe : « Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (Civ. 3e, 8 mars 2018, n° 17-11.439, Bull.).
Par ailleurs, l’incendie dont la cause est indéterminée ne caractérise pas un cas fortuit. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 12 juillet 2018 : « l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit et le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie » (Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20.696, Bull.). Cette solution a été réaffirmée le 17 septembre 2020 : la cour d’appel qui prononce la résiliation de plein droit du bail après avoir constaté que la cause de l’incendie était indéterminée viole l’article 1722 du Code civil (Civ. 3e, 17 septembre 2020, n° 19-20.896).
En conséquence, le mécanisme de l’article 1722 suppose la réunion cumulative de deux éléments : un événement de force majeure et une destruction de la chose louée. L’absence de l’un ou l’autre exclut le jeu de la résiliation de plein droit et replace le rapport locatif sous l’empire des obligations ordinaires du bailleur.
B. L’exclusion du simple endommagement du champ de l’article 1722
Les arrêts du 4 juin 2026 apportent une clarification décisive sur la distinction entre destruction et simple endommagement. Dans les trois espèces soumises à la Cour, un même ensemble de faits se présentait : des villas composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme avaient été données à bail commercial. Après le passage du cyclone Irma en septembre 2017, les locaux avaient subi des dégradations. Les bailleresses, arguant d’un cas fortuit, avaient cessé de percevoir les loyers et refusé le renouvellement des baux sans indemnité d’éviction, invoquant des motifs graves tirés de l’accumulation d’arriérés locatifs.
Or la Cour de cassation censure les arrêts des juges du fond pour violation des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. Le motif est identique dans les trois décisions. La Cour reproche à la cour d’appel de Basse-Terre d’avoir appliqué l’article 1722 du Code civil alors qu’elle avait elle-même relevé que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.068, n° 25-10.069, n° 25-10.070).
La ligne de partage ainsi tracée est nette. Lorsque les travaux nécessaires à la remise en état du bien ne constituent que des réparations, fussent-elles importantes, et que leur coût n’excède pas la valeur vénale du bien, le bailleur ne peut se prévaloir des règles gouvernant la perte de la chose louée. Il demeure tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien prévues aux articles 1719 et 1720 du Code civil. La Cour consacre ainsi une distinction fondamentale entre la réparation, qui relève de l’obligation d’entretien du bailleur, et la reconstruction, qui seule peut caractériser une perte de la chose au sens de l’article 1722.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 19 décembre 2012 par lequel la troisième chambre civile avait déjà jugé que, dès lors que les locaux n’avaient pas été entièrement détruits par l’incendie, que les experts avaient estimé leur reconstruction possible et que le coût des travaux n’excédait pas le prix de la chose louée, il n’existait pas « d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail » (Civ. 3e, 19 décembre 2012, n° 11-26.076, Bull.). Les arrêts du 4 juin 2026 renforcent cette exigence en l’articulant explicitement avec le régime de l’exception d’inexécution.
Il en résulte que le seul constat d’un événement de force majeure ne suffit pas à enclencher le mécanisme de l’article 1722. Encore faut-il que cet événement ait entraîné une destruction de la chose, c’est-à-dire, selon la formule consacrée, une impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité de travaux dont le coût excède la valeur du bien. À défaut, le bailleur reste soumis à ses obligations contractuelles et le preneur conserve l’intégralité de ses droits, y compris celui d’opposer l’exception d’inexécution.
La distinction opérée par la Cour de cassation entre réparation et reconstruction trouve un écho dans le régime de l’article 1218 du Code civil relatif à la force majeure en matière contractuelle. Ce texte dispose que « si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ». Transposé au droit du louage, ce principe signifie que l’empêchement temporaire du bailleur — résultant par exemple d’un sinistre n’ayant pas détruit le bien — suspend l’exécution de ses obligations le temps strictement nécessaire à la réalisation des réparations. Une fois ce délai expiré, le bailleur est tenu de rétablir la jouissance paisible du preneur, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle.
Les arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle cohérente que la Cour de cassation a progressivement affinée depuis deux décennies. L’arrêt du 22 février 2006 avait posé le principe de l’exonération temporaire ; les arrêts de 2009 et 2012 avaient défini les contours de la perte de la chose ; les arrêts de 2018 avaient précisé les conditions de la résiliation de plein droit ; les arrêts de 2026 parachèvent cette construction en y intégrant le mécanisme de l’exception d’inexécution. La jurisprudence dispose désormais d’un édifice complet : le cas fortuit n’est plus une cause exonératoire absolue et définitive, mais un simple fait suspensif de l’obligation de délivrance, dont la durée est strictement limitée au temps de l’empêchement.
Cette évolution doit être comprise à la lumière de l’objectif de protection du preneur qui irrigue l’ensemble du droit des baux. Le locataire commercial, qui a investi dans un fonds de commerce et dont l’activité économique dépend de la jouissance des lieux loués, se trouve particulièrement exposé aux conséquences d’une carence prolongée du bailleur dans la réalisation des travaux de remise en état. En restaurant la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution, la Cour de cassation rééquilibre le rapport de force contractuel et incite le bailleur à la diligence.
II. Les conséquences pratiques pour le contentieux locatif commercial
A. La résurrection de l’exception d’inexécution après disparition de l’empêchement
L’apport le plus novateur des arrêts du 4 juin 2026 réside dans l’attendu de principe qui figure aux paragraphes 12 et 13 de chaque décision. La Cour de cassation, après avoir rappelé sa jurisprudence constante sur les conditions de la perte de la chose, énonce une règle nouvelle : « Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. »
Cette formulation opère une synthèse entre deux régimes juridiques jusqu’alors tenus pour étanches. D’un côté, l’article 1722 du Code civil qui, en cas de destruction par cas fortuit, libère le bailleur de toute obligation et exclut tout dédommagement. De l’autre, les articles 1719 et 1720 qui imposent au bailleur une obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée. La Cour de cassation énonce désormais que ces deux régimes ne s’excluent pas de manière absolue : ils peuvent se succéder dans le temps.
L’article 1719 du Code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719 du Code civil). L’article 1720 ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du Code civil). Ces obligations, qui sont de résultat, ne sont pas affectées par la seule survenance d’un cas fortuit, dès lors que le bien n’est pas détruit au sens de l’article 1722.
Le raisonnement de la Cour s’adosse également, bien qu’implicitement, à l’article 1218 du Code civil, issu de la réforme du droit des obligations de 2016, qui dispose : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat » (article 1218 du Code civil).
La conséquence pratique est considérable. Dans la période qui suit la disparition de l’empêchement de force majeure, le bailleur qui tarde à exécuter les travaux de remise en état s’expose à ce que le preneur suspende le paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution. Cette suspension est légitime tant que le bailleur n’a pas rempli ses obligations de délivrance et d’entretien. Elle ne peut, en aucun cas, constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.
En d’autres termes, le bailleur ne saurait tirer argument de sa propre carence pour évincer le locataire sans contrepartie financière. La Cour de cassation referme ainsi une brèche que certaines pratiques contentieuses avaient tenté d’exploiter : celle consistant à laisser le bien en l’état après un sinistre, à cesser d’exécuter les obligations de délivrance, puis à invoquer l’accumulation d’impayés pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité.
B. L’incidence sur le droit à indemnité d’éviction
Le second enseignement des arrêts du 4 juin 2026 concerne les conséquences indemnitaires de la qualification retenue. Dans les trois espèces, les bailleresses avaient refusé le renouvellement des baux sans offre d’indemnité d’éviction, en se prévalant de motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce, tirés de l’accumulation d’arriérés de loyers.
L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (article L. 145-14 du Code de commerce). L’article L. 145-17 du même code prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant » (article L. 145-17 du Code de commerce).
Or, en censurant les arrêts d’appel qui avaient déchu les locataires de leur droit à indemnité d’éviction, la Cour de cassation énonce une conséquence indirecte mais décisive : le défaut de paiement des loyers par le preneur, lorsqu’il est justifié par l’exception d’inexécution fondée sur la carence du bailleur, ne saurait caractériser un motif grave et légitime de refus de renouvellement. Par voie de conséquence, le bailleur se trouve tenu au versement de l’indemnité d’éviction.
Cette solution rompt avec une certaine pratique qui consistait, pour le bailleur, à instrumentaliser le cas fortuit pour s’affranchir de l’obligation d’indemniser le preneur évincé. Désormais, la démonstration par le preneur que l’inexécution de ses obligations pécuniaires procédait directement du manquement du bailleur à ses propres obligations suffit à neutraliser le motif grave invoqué.
Les trois arrêts du 4 juin 2026 illustrent concrètement ce mécanisme. Dans chaque espèce, les locataires avaient suspendu le paiement des loyers pendant plusieurs années, en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux sinistrés. Les bailleresses, arguant de l’ampleur de l’arriéré locatif, leur avaient refusé le renouvellement sans indemnité. La Cour de cassation casse ces décisions en rappelant que les locataires pouvaient « invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ».
Il en résulte une inversion de la charge du risque. Le bailleur qui tarde à exécuter les travaux de remise en état après un sinistre ne peut plus espérer tirer un double avantage de son inertie : d’une part, ne pas engager les dépenses de réparation, d’autre part, évincer le locataire sans indemnité. La solution s’inscrit dans une logique de cohérence contractuelle : celui qui n’exécute pas ses obligations ne peut reprocher à son cocontractant le défaut d’exécution des siennes.
Par ailleurs, la portée de ces arrêts dépasse le seul cadre des baux commerciaux et du cyclone Irma. La règle énoncée — distinction entre réparation et reconstruction, exclusion du simple endommagement du champ de l’article 1722, résurrection de l’exception d’inexécution après disparition de l’empêchement — s’applique à l’ensemble des baux régis par le Code civil, qu’ils soient commerciaux, d’habitation ou professionnels. Elle intéresse, au-delà des situations exceptionnelles de catastrophe naturelle, tout événement fortuit affectant l’usage des lieux loués : incendie, dégât des eaux, effondrement partiel, pollution rendant les locaux inexploitables.
Pour le praticien, les arrêts du 4 juin 2026 imposent une rigueur nouvelle dans la qualification de la situation du bien loué après un sinistre. Il ne suffit plus d’invoquer un cas fortuit pour s’exonérer de ses obligations. Le bailleur doit démontrer que le bien est détruit — au sens strict de l’article 1722 — et non simplement endommagé. À défaut, il engage sa responsabilité s’il ne procède pas aux réparations nécessaires dans un délai raisonnable.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 sous les pourvois n° 25-10.068, 25-10.069 et 25-10.070 opèrent une clarification majeure du droit du louage. En distinguant rigoureusement la destruction de la chose louée — seule susceptible d’entraîner la résiliation de plein droit du bail en application de l’article 1722 du Code civil — de son simple endommagement, qui replace le rapport locatif sous l’empire des obligations de délivrance et d’entretien des articles 1719 et 1720, la Cour de cassation rétablit l’équilibre contractuel que certaines pratiques avaient tenté de contourner.
La solution la plus novatrice réside dans la reconnaissance expresse, au profit du preneur, de la faculté d’invoquer l’exception d’inexécution « pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations », ce qui emporte deux conséquences pratiques immédiates : l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de sa propre carence pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, et l’obligation pour lui de supporter le risque financier de son inaction. Cette construction jurisprudentielle, qui puise sa cohérence dans l’articulation des articles 1218, 1719, 1720 et 1722 du Code civil avec les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, constitue un outil contentieux puissant au service des preneurs confrontés à la défaillance de leur bailleur après un sinistre.
Pour le praticien, ces arrêts imposent une vigilance accrue dans la rédaction des clauses relatives au cas fortuit et dans la conduite du contentieux post-sinistre. Le bailleur doit documenter avec précision la nature et le coût des travaux nécessaires, sous peine de voir le juge requalifier la situation et le condamner au paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant peut être considérable. Le preneur, quant à lui, dispose désormais d’une arme contentieuse dont l’efficacité ne peut être pleinement assurée que par la constitution d’un dossier probatoire rigoureux, démontrant à la fois l’absence de destruction de la chose louée et la carence persistante du bailleur dans l’exécution des réparations nécessaires.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.