Depuis le 1er janvier 2026, les petites copropriétés sont entrées à leur tour dans le calendrier du DPE collectif. Dans beaucoup d’immeubles, la question n’est donc plus théorique : faut-il voter une isolation, remplacer un équipement collectif, financer un audit, relancer un plan pluriannuel de travaux ou déposer une demande d’aide ?
Le conflit apparaît souvent au moment de l’assemblée générale. Un copropriétaire estime que les travaux sont indispensables. Un autre refuse un appel de fonds trop lourd. Le conseil syndical veut limiter le projet. Le syndic inscrit une résolution incomplète. La majorité rejette les travaux, ou les vote dans des conditions contestables.
Dans ce contexte, il faut distinguer trois sujets : le caractère obligatoire ou utile du diagnostic, la majorité nécessaire pour voter les travaux, puis les recours ouverts lorsque l’assemblée refuse ou adopte une résolution qui porte atteinte à l’intérêt collectif de la copropriété.
Le DPE collectif ne suffit pas à imposer automatiquement les travaux
L’article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d’un diagnostic de performance énergétique collectif, renouvelé ou mis à jour tous les dix ans sauf classement A, B ou C après le 1er juillet 2021.
Ce diagnostic donne une photographie énergétique de l’immeuble. Il peut révéler une mauvaise performance du bâti, une toiture peu isolée, des façades déperditives ou un système collectif à remplacer.
Mais le DPE collectif ne décide pas les travaux à lui seul.
En copropriété, les travaux doivent encore être inscrits à l’ordre du jour, documentés par des devis ou études exploitables, puis votés selon la majorité applicable. Le désaccord ne se règle donc pas par une simple phrase du type : « le DPE impose les travaux ». Il faut démontrer ce que le DPE révèle, ce que le projet corrige, le coût prévu, la clef de répartition et l’intérêt collectif de la décision.
Le même raisonnement vaut pour le plan pluriannuel de travaux. Il oriente la copropriété sur dix ans, mais il ne remplace pas le vote précis des travaux ni le contrôle de la régularité de la résolution.
Quelle majorité pour voter des travaux de rénovation énergétique ?
La loi du 10 juillet 1965 distingue plusieurs situations.
L’article 24 permet notamment de voter à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance certaines décisions de gestion ou certains travaux rendus obligatoires par la loi ou par une décision administrative.
L’article 25 vise, lui, la majorité des voix de tous les copropriétaires pour plusieurs décisions importantes. Son f) concerne les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Son n) concerne l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
Pour replacer ce vote dans le cadre plus large des litiges d’immeuble, voir aussi la page du cabinet consacrée à l’avocat en copropriété à Paris.
En pratique, beaucoup de projets de rénovation énergétique relèvent de l’article 25 : isolation thermique par l’extérieur, réfection de toiture avec isolation, remplacement d’une installation collective, travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, ou amélioration d’un équipement commun.
Le choix de la majorité n’est pas un détail. Une résolution votée à la mauvaise majorité peut être contestée. À l’inverse, un copropriétaire qui attaque une décision régulière sans démontrer une atteinte à l’intérêt collectif prend un risque judiciaire et financier.
Quand le refus de travaux peut-il être contesté ?
Un refus de travaux n’est pas automatiquement illégal.
Une copropriété peut considérer que le coût est disproportionné, que les économies attendues sont insuffisantes, que le projet n’est pas assez préparé, ou qu’une solution moins coûteuse doit être étudiée. La rénovation énergétique ne supprime pas le pouvoir d’appréciation de l’assemblée générale.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé dans un arrêt du 21 mai 2026. Elle juge qu’une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité si elle est contraire à l’intérêt collectif ou prise dans un intérêt autre que celui de la copropriété. Mais elle ajoute, dans le dossier examiné, que l’intérêt d’une réduction énergétique n’interdit pas à la copropriété de comparer le coût des travaux et l’économie réellement attendue.
La décision retient notamment que « le fait qu’une résolution soit contraire à un intérêt particulier n’entraîne pas ipso facto un abus de majorité » (CA Aix-en-Provence, 21 mai 2026, RG n° 23/11426, source officielle).
Le copropriétaire qui veut contester un refus doit donc construire une preuve. Il ne suffit pas de dire que les travaux seraient utiles pour son appartement. Il faut montrer que le refus nuit à la copropriété dans son ensemble : dégradation du bâti, perte de valeur globale, risque réglementaire, impossibilité de louer certains lots, charges énergétiques anormales, ou blocage d’un projet déjà suffisamment étudié.
Quand les travaux votés peuvent-ils être attaqués ?
L’autre situation est inverse : les travaux sont votés, mais un copropriétaire estime que la résolution est irrégulière ou excessive.
Les angles de contestation les plus fréquents sont les suivants :
- ordre du jour imprécis ;
- devis ou synthèse technique insuffisants ;
- erreur de majorité ;
- absence de mise en concurrence lorsqu’elle est obligatoire ;
- mauvaise clef de répartition des appels de fonds ;
- délégation trop large au conseil syndical ou au syndic ;
- travaux votés sans lien suffisant avec l’intérêt collectif ;
- rupture d’égalité entre copropriétaires.
Le tribunal judiciaire de Versailles a examiné, le 19 mars 2026, un litige portant sur des travaux de ravalement et d’isolation thermique par l’extérieur. Les demandeurs reprochaient notamment au syndic la rédaction des résolutions, la répartition envisagée, l’absence de certains devis et une absence de mise en concurrence pour un contrat de maîtrise d’oeuvre.
Le tribunal a rejeté les demandes indemnitaires, mais il a bien identifié l’absence de mise en concurrence pour le maître d’oeuvre comme une faute possible du syndic, au regard du seuil fixé antérieurement par l’assemblée générale (TJ Versailles, 19 mars 2026, RG n° 22/04792, source officielle).
Cette décision illustre un point pratique : le contentieux ne porte pas seulement sur « pour ou contre les travaux ». Il porte souvent sur la préparation du vote, la qualité des documents transmis, le respect des anciennes résolutions et la preuve du préjudice.
Attention au délai de deux mois après notification du procès-verbal
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est central.
Les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.
Ce délai est court. Il ne commence pas nécessairement le jour de l’assemblée, mais à compter de la notification régulière du procès-verbal. Une fois expiré, la contestation devient beaucoup plus difficile.
Il faut aussi vérifier la qualité pour agir. Un copropriétaire qui a voté pour la résolution ne peut pas, en principe, la contester ensuite comme opposant. Le copropriétaire absent, non représenté ou ayant voté contre doit conserver les justificatifs : convocation, formulaire de vote, pouvoirs, feuille de présence si elle est obtenue, procès-verbal notifié et accusé de réception.
Le recours ne bloque pas toujours les travaux
Beaucoup de copropriétaires pensent qu’une assignation suffit à suspendre automatiquement le chantier.
C’est inexact.
L’article 42 prévoit une suspension, sauf urgence, de l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. Mais une fois ce délai expiré, l’existence d’une action en annulation ne neutralise pas toujours l’exécution de la résolution.
Le tribunal judiciaire de Nanterre l’a rappelé en référé le 7 avril 2026 dans un litige relatif à l’abandon d’installations collectives et à des travaux consécutifs. Le juge relève que l’assignation en contestation n’était pas, à elle seule, de nature à neutraliser l’exécution des résolutions après l’expiration du délai applicable aux travaux non urgents (TJ Nanterre, 7 avril 2026, RG n° 26/00225, source officielle).
En pratique, si le risque est immédiat, il faut réfléchir à une stratégie spécifique : référé, demande de mesures conservatoires, démonstration d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. Cette voie suppose des preuves fortes. Elle ne se confond pas avec la contestation de fond.
Quelles pièces réunir avant d’agir ?
Avant de contester ou de défendre un vote de rénovation énergétique, il faut réunir les pièces qui permettent de comprendre la décision.
Les pièces utiles sont généralement les suivantes : règlement de copropriété, état descriptif de division, convocation, ordre du jour, projets de résolutions, devis, rapports d’audit, DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, note de synthèse, procès-verbal, notification du procès-verbal, appels de fonds, échanges avec le syndic et demandes d’inscription à l’ordre du jour.
Il faut ensuite comparer ces pièces.
Le projet annoncé dans la convocation correspond-il au vote final ? Les devis étaient-ils consultables ou annexés selon les règles applicables ? La majorité retenue correspond-elle à la nature exacte des travaux ? La clef de répartition est-elle celle du règlement ou d’une résolution valable ? Le syndic a-t-il respecté le seuil de mise en concurrence voté par l’assemblée ? Le coût voté correspond-il aux conditions essentielles du marché ?
Ce travail doit être fait vite. Deux mois passent rapidement, surtout lorsqu’il faut analyser un dossier technique, récupérer des annexes manquantes et préparer une assignation.
Paris et Île-de-France : un enjeu renforcé pour les copropriétés anciennes
À Paris et en Île-de-France, beaucoup d’immeubles concernés sont anciens, énergivores et soumis à une pression immobilière forte.
La rénovation énergétique peut avoir une incidence directe sur la valeur des lots, la location, les charges, la décence énergétique et la capacité à financer les travaux. Dans certaines copropriétés, le conflit oppose des copropriétaires occupants, qui veulent améliorer le confort, à des bailleurs, qui craignent l’appel de fonds ou la perte de rentabilité.
Le ressort judiciaire dépend de la localisation de l’immeuble. Pour une copropriété parisienne, le tribunal judiciaire de Paris est généralement compétent pour les contestations de décisions d’assemblée générale. En petite couronne ou grande couronne, il faut identifier le tribunal compétent selon l’adresse de l’immeuble.
Cette dimension locale compte aussi dans la preuve. Un projet de rénovation énergétique contesté à Paris ne se présente pas seulement comme un dossier technique : il s’inscrit souvent dans une stratégie de conservation du bâti, de lutte contre les passoires énergétiques et de maîtrise des charges dans un marché tendu.
Que faire concrètement si vous êtes en désaccord ?
Si les travaux ont été refusés, il faut d’abord demander communication des éléments techniques et financiers. Il faut ensuite vérifier si la résolution était correctement préparée et si le refus peut être analysé comme contraire à l’intérêt collectif. Si le projet était insuffisant, la meilleure stratégie peut être de préparer une nouvelle résolution plus solide plutôt que d’attaquer immédiatement.
Si les travaux ont été votés contre votre opposition, il faut noter la date de notification du procès-verbal et calculer le délai de deux mois. Il faut ensuite isoler les moyens sérieux : majorité, ordre du jour, devis, mise en concurrence, répartition, délégation, atteinte aux droits d’un copropriétaire ou abus de majorité.
Si le chantier va démarrer rapidement, il faut traiter séparément l’urgence. Une contestation au fond ne suffit pas toujours. Le référé suppose de prouver un trouble ou un dommage imminent, avec des pièces concrètes.
Le bon réflexe consiste à faire relire le procès-verbal, la convocation et les annexes avant d’écrire au syndic. Une lettre mal calibrée peut enfermer le copropriétaire dans un mauvais angle. À l’inverse, une analyse précise permet parfois d’obtenir une nouvelle assemblée, une correction de résolution, une suspension amiable ou une renégociation du projet.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Nous vérifions le procès-verbal, le délai de contestation, la majorité applicable et les pièces à réunir avant toute action.
Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22.
Vous pouvez aussi transmettre vos documents via le formulaire de contact.
À Paris et en Île-de-France, le cabinet peut vous aider à apprécier l’urgence, le tribunal compétent et la stratégie à adopter avant l’expiration du délai de deux mois.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.