La perte de la chose louée dans le bail commercial : la distinction fondamentale entre résiliation de plein droit et obligation de garantie du bailleur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, ne comporte aucune disposition spécifique relative à la perte de la chose louée. Ce silence du législateur commercial renvoie nécessairement au droit commun du louage, et singulièrement aux articles 1722 et 1741 du Code civil, dont l’articulation avec les obligations essentielles du bailleur définies aux articles 1719 et 1720 du même code soulève des difficultés contentieuses récurrentes. La destruction des locaux donnés à bail commercial, qu’elle résulte d’un incendie, d’un phénomène climatique ou d’un vice de construction, confronte les parties à une alternative dont les conséquences économiques sont considérables : soit la perte est imputable au cas fortuit, et le bail se trouve résolu sans indemnité, soit le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien, et sa responsabilité est engagée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisé, par un arrêt du 4 juin 2026, les conditions dans lesquelles le bailleur peut invoquer le bénéfice de l’article 1722 du Code civil en présence d’un dommage qui, sans constituer une destruction totale, affecte substantiellement l’usage du bien loué. Cette décision, jointe à une série d’arrêts rendus entre 2020 et 2026, permet de dresser un état des lieux de la construction prétorienne relative à la perte de la chose louée dans le bail commercial.
I. Le régime légal de la perte de la chose louée dans le bail commercial
A. La perte totale : une résiliation de plein droit sans dédommagement
L’article 1722 du Code civil dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». Aux termes de l’article 1741 du même code, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ». Ces deux textes, dont la Cour de cassation a rappelé qu’ils se combinent, posent le principe d’une résolution automatique du bail en cas de destruction totale imputable à un événement de force majeure. La jurisprudence a cependant enrichi cette notion de perte totale en considérant que celle-ci ne se limite pas à l’anéantissement matériel complet de l’immeuble, mais s’étend à toute hypothèse dans laquelle la jouissance conforme à la destination contractuelle est devenue impossible. Ainsi qu’il a été jugé de manière constante, « il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.896 ; Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-23.156). Ce critère économique, déjà dégagé par la Cour de cassation dans des arrêts anciens (Cass. 3e civ., 4 juill. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319), conserve toute son actualité : le coût disproportionné des travaux de remise en état par rapport à la valeur vénale de l’immeuble équivaut à une perte totale.
L’incendie constitue naturellement le cas d’école le plus fréquent de perte de la chose louée. Or, l’application de l’article 1722 suppose que l’événement présente bien les caractères du cas fortuit ou de la force majeure, ce qui exclut les hypothèses dans lesquelles la destruction résulte d’un fait imputable au bailleur ou au preneur. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 17 septembre 2020 : « après avoir constaté que la cause de l’incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.896). La cause inconnue de l’incendie ne suffit donc pas à faire présumer le cas fortuit ; c’est au contraire à celui qui invoque le bénéfice de l’article 1722 d’établir l’existence d’une cause étrangère présentant les attributs de la force majeure. Par ailleurs, en vertu de l’article 1733 du Code civil, le preneur répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou communication par une maison voisine — texte dont la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 26 janvier 2022, qu’il n’est pas applicable dans les départements d’Alsace-Moselle en vertu de la loi du 1er juin 1924 (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, Publié au Bulletin).
Dès lors, en cas de destruction totale par cas fortuit, le bail se trouve résilié de plein droit à la date du sinistre, sans qu’aucune des parties ne puisse prétendre à un dédommagement : ni le preneur ne peut réclamer une indemnité d’éviction, ni le bailleur ne peut exiger des loyers à compter de cette date. La rigueur de ce principe est tempérée par l’obligation d’assurance des parties, qui permet de répartir la charge financière du sinistre entre les assureurs respectifs du bailleur et du preneur, selon les stipulations du bail et les polices souscrites.
B. La perte partielle : un droit d’option au bénéfice du preneur
Lorsque la chose louée n’est détruite qu’en partie, l’article 1722 du Code civil confère au preneur une option dont il est le seul maître : « le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Ce droit d’option est d’ordre supplétif, de sorte que le bail peut en aménager conventionnellement l’exercice, sous réserve de ne pas y déroger de manière à priver le preneur de toute protection. La jurisprudence a toutefois précisé que cette option n’est pas absolue et doit s’apprécier au regard des circonstances de l’espèce, notamment de la gravité des dommages et de la possibilité de poursuivre l’exploitation commerciale dans les lieux.
La notion de perte partielle a donné lieu à des développements importants dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. L’arrêt du 3 décembre 2020 énonce ainsi que « l’application de l’article 1722 du code civil n’est pas subordonnée à la destruction totale de l’immeuble » et que la perte partielle peut résulter de dommages affectant une partie seulement des locaux, dès lors que ceux-ci compromettent l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-23.156). La cour d’appel de Papeete, dont la décision a été approuvée par la Cour de cassation, avait relevé que la perte totale ne se caractérise pas seulement par la destruction matérielle complète, mais également « lorsqu’un usage ou une jouissance de ce dernier conforme à sa destination est devenu impossible, ou bien encore pour motif économique quand le coût des travaux de réfection excède la valeur vénale de l’immeuble et sa rentabilité locative ». Cette conception extensive de la perte totale permet de protéger le preneur contre les situations dans lesquelles une reconstruction, bien que techniquement possible, serait économiquement absurde.
Par ailleurs, l’article 1724 du Code civil prévoit un mécanisme spécifique de diminution du prix en cas de réparations urgentes ne pouvant être différées : « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent », mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Enfin, « si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ». Ces dispositions, transposables au bail commercial, offrent un cadre supplétif qui garantit un équilibre entre les droits respectifs des parties en cas de sinistre partiel.
II. L’articulation de la perte de la chose louée avec les obligations du bailleur
A. La distinction fondamentale entre perte fortuite et manquement aux obligations de délivrance et d’entretien
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 constitue une décision majeure qui clarifie les frontières respectives du régime de la perte de la chose louée et de celui des obligations essentielles du bailleur (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Dans cette espèce, un bailleur avait donné à bail commercial un lot situé dans un complexe hôtelier exploité en tourisme. À la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, les locaux avaient subi des dommages importants. Le bailleur, s’estimant déchargé de son obligation de réaliser les réparations en raison du caractère fortuit de l’événement, n’y avait pas procédé pendant plusieurs années. Le preneur avait alors suspendu le paiement des loyers, invoquant l’exception d’inexécution. La cour d’appel de Basse-Terre avait donné raison au bailleur, considérant que les dégâts résultaient d’un cas fortuit excluant toute responsabilité du bailleur et rendant l’article 1720 inapplicable.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. Elle rappelle que, selon l’article 1719, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », et que, selon l’article 1720, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Elle rappelle ensuite que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 22 févr. 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46). Elle en déduit un principe fondamental : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. »
Cette solution est d’une portée considérable, car elle distingue clairement deux situations. En premier lieu, tant que l’événement de force majeure persiste et empêche matériellement le bailleur d’exécuter ses obligations, le contrat est suspendu et le preneur ne peut se prévaloir d’un manquement. En second lieu, dès que l’empêchement cesse, le bailleur retrouve l’intégralité de ses obligations de délivrance et d’entretien, et le preneur peut opposer l’exception d’inexécution s’il ne les exécute pas. En l’espèce, la cour d’appel avait elle-même constaté que le bien « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien », ce qui excluait que le bail fût résilié de plein droit par application de l’article 1722. La Cour de cassation en a déduit que le bailleur ne pouvait se retrancher derrière le cas fortuit pour se dispenser d’exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien, et que le preneur était fondé à suspendre le paiement des loyers.
La même logique avait déjà été mise en œuvre par la troisième chambre civile dans un arrêt du 26 janvier 2022, qui a jugé que le bailleur « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578). Dans cette affaire, un incendie d’origine criminelle avait détruit un ensemble immobilier divisé en cellules commerciales. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait exonéré le bailleur en se fondant sur l’existence d’une clause de renonciation à recours, au motif que le bailleur, tenu d’une obligation de garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée, ne peut y déroger par avance lorsque ces vices affectent la structure de l’immeuble.
Enfin, s’agissant spécifiquement de l’obligation de sécurité-incendie, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 10 avril 2025, qu’« il résulte de l’article 1719, 1°, du code civil que, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Cette obligation pèse sur le bailleur indépendamment des clauses du bail qui transfèrent au preneur la charge de l’entretien courant, sauf stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux pour remédier aux non-conformités existantes au moment de la délivrance initiale des locaux. La Cour de cassation en a déduit que le preneur ne peut se voir reprocher une faute lourde pour avoir omis de réaliser les travaux de mise en conformité qui incombaient en réalité au bailleur.
B. Les clauses conventionnelles face au régime légal de la perte de la chose
Le caractère supplétif des dispositions du Code civil relatives à la perte de la chose louée n’est pas absolu. La Cour de cassation a jugé que les parties peuvent aménager conventionnellement les conséquences de la perte de la chose, mais cette liberté contractuelle rencontre des limites, notamment lorsque les clauses invoquées par le bailleur tendent à éluder ses obligations essentielles.
La question la plus délicate est celle des clauses de renonciation à recours ou des clauses d’assurance réciproques, fréquemment stipulées dans les baux commerciaux des centres commerciaux ou des ensembles immobiliers. Aux termes de ces clauses, chaque partie s’engage à ne pas exercer de recours contre l’autre en cas de sinistre et à faire supporter la charge de ses propres dommages par son assureur. La Cour de cassation en a admis le principe, mais en a aussi strictement encadré les conditions de validité. Dans un arrêt du 10 avril 2025, elle a jugé que « la faute lourde, assimilable au dol, empêche le contractant auquel elle est imputable de limiter la réparation du préjudice qu’il a causé aux dommages prévus ou prévisibles lors du contrat et de s’en affranchir par une clause de non-recours », tout en précisant que « constitue une faute lourde le comportement d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait acceptée » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Cette faute lourde ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur.
De même, les clauses de suspension du paiement des loyers en cas de survenance de « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien » ont donné lieu à un contentieux abondant à l’occasion de la crise sanitaire de 2020. La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 novembre 2022 publié au Bulletin, a précisé que de telles clauses ne peuvent recevoir application que dans les cas où le bien est indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale, soit en raison de « la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 22-12.753, Publié au Bulletin). Les mesures administratives de restriction de l’activité économique, qui n’affectent pas le bien lui-même mais seulement les conditions de son exploitation, ne relèvent donc pas de ces clauses, sauf stipulation expresse en ce sens.
L’article 1722 du Code civil lui-même n’est pas d’ordre public, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation. Les parties peuvent donc en écarter l’application par des stipulations expresses du bail, par exemple en prévoyant que le bailleur s’oblige à reconstruire les locaux en cas de destruction fortuite, ou à l’inverse que le preneur renonce à se prévaloir de la résiliation de plein droit en cas de sinistre partiel. Ces aménagements conventionnels doivent toutefois être rédigés en termes clairs et non équivoques, car ils dérogent au régime supplétif légal. En toute hypothèse, les clauses qui auraient pour effet de supprimer l’obligation essentielle de délivrance qui pèse sur le bailleur en application de l’article 1719 du Code civil seraient privées d’effet, la Cour de cassation ayant jugé que le bailleur « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578).
Conclusion
Le droit de la perte de la chose louée dans le bail commercial repose sur un équilibre délicat entre le principe de résiliation de plein droit posé par l’article 1722 du Code civil et la permanence des obligations essentielles du bailleur définies par les articles 1719 et 1720 du même code. L’arrêt du 4 juin 2026 a apporté une clarification attendue : la survenance d’un cas fortuit n’exonère le bailleur que pendant le temps où l’empêchement matériel persiste ; dès que cet empêchement cesse, le bailleur retrouve l’intégralité de ses obligations, et le preneur peut opposer l’exception d’inexécution s’il ne les exécute pas. Cette solution, conjuguée à la jurisprudence constante qui assimile à une perte totale la destruction dont le coût de réparation excède la valeur vénale de l’immeuble, dessine un régime protecteur pour le preneur, sans pour autant méconnaître la force obligatoire des clauses conventionnelles librement stipulées. La rédaction du bail et la souscription d’assurances adaptées demeurent, en pratique, les instruments privilégiés pour anticiper les conséquences d’un sinistre sur le sort du contrat et la répartition de la charge financière entre les parties.
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