Prêts immobiliers en francs suisses : le revirement de la Cour de cassation du 9 juillet 2025 et ses premières applications judiciaires
I. Le revirement du 9 juillet 2025 : vers une protection renforcée de l’emprunteur transfrontalier
A. L’abandon de la jurisprudence du 1er mars 2023
Les prêts immobiliers libellés en francs suisses ont connu, entre 2000 et 2015, un succès considérable auprès des travailleurs frontaliers. Proposés par une dizaine d’établissements financiers français, ces crédits présentaient l’avantage de taux d’intérêt sensiblement inférieurs à ceux du marché, ce qui les rendait attractifs pour des emprunteurs percevant leurs revenus dans la même devise. Le mécanisme était simple : le prêt était consenti et remboursable en francs suisses, et l’emprunteur, rémunéré dans cette monnaie, pensait échapper au risque de change. Jusqu’à ce que l’abandon du taux plancher par la Banque nationale suisse en janvier 2015 provoque une appréciation brutale du franc suisse par rapport à l’euro, laissant de nombreux emprunteurs avec un capital restant dû devenu sans rapport avec la valeur du bien immobilier financé.
En droit, la question décisive portait sur le caractère abusif des clauses relatives au risque de change. La directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs impose que les clauses contractuelles soient rédigées de manière claire et compréhensible. La Cour de justice de l’Union européenne avait précisé, notamment dans son arrêt du 10 juin 2021 (BNP Paribas Personal Finance, C-776/19 à C-782/19), que cette exigence de transparence suppose que l’établissement bancaire fournisse à l’emprunteur des informations suffisantes et exactes lui permettant de comprendre le fonctionnement concret du mécanisme financier en cause et d’évaluer le risque des conséquences économiques négatives, potentiellement significatives, sur ses obligations financières pendant toute la durée du contrat. La Cour de cassation française avait fait application de ces principes dans plusieurs décisions, mais elle avait introduit une nuance importante pour les emprunteurs percevant leurs revenus dans la devise du prêt.
Par un arrêt du 1er mars 2023 (pourvoi n° 21-20.260, publié au Bulletin), la première chambre civile avait en effet approuvé une cour d’appel d’avoir écarté le caractère abusif des clauses litigieuses, au motif que les emprunteurs percevaient leurs revenus en francs suisses à la date de conclusion du contrat et que, par conséquent, il n’existait aucun risque de change. Cette solution conférait à l’appréciation du risque une photographie instantanée, figée au jour de la souscription, sans considération pour l’évolution prévisible de la situation de l’emprunteur. Or, un travailleur transfrontalier qui réside en France et finance un immeuble situé en France au moyen d’un prêt en francs suisses est structurellement exposé à un risque de change : la valeur de l’immeuble est évaluée en euros, de sorte qu’une appréciation du franc suisse rend le capital restant dû disproportionné par rapport à la valeur du bien, ce qui interdit tout remboursement anticipé par revente sans perte substantielle. En outre, l’emprunteur peut perdre son emploi en Suisse et voir ses revenus basculer en euros, subissant alors de plein fouet les effets de la variation du taux de change.
C’est précisément sur ce point que la Cour de cassation, par deux arrêts rendus le 9 juillet 2025 par la première chambre civile en formation de section, a opéré un revirement de jurisprudence décisif.
B. L’obligation de transparence renforcée pesant sur les établissements bancaires
Dans son arrêt publié au Bulletin du 9 juillet 2025 (pourvoi n° 24-19.647), la Cour de cassation a énoncé le principe nouveau dans les termes suivants : « Lorsqu’un prêt, consenti dans une devise étrangère, stipule des clauses relatives à des modalités de remboursement comportant un risque de change pesant sur l’emprunteur, il convient, pour assurer une protection adéquate et efficace du consommateur conforme aux objectifs de la directive précitée, de prendre en compte l’ensemble des circonstances qui entourent la conclusion du contrat, ainsi que leur évolution, raisonnablement prévisible, jusqu’à son terme, permettant de satisfaire l’exigence de transparence nécessaire à sa complète information. » (Cass. 1re civ., 9 juill. 2025, n° 24-19.647, Publié au Bulletin).
La Cour y affirme explicitement que l’analyse antérieure, fondée sur un risque de change évalué au seul jour de la conclusion du contrat, doit être amendée. Elle reconnaît désormais que le caractère clair et compréhensible de la clause contestée doit s’apprécier au regard du risque de change auquel l’emprunteur s’expose pendant toute la durée du contrat. La Cour ajoute : « l’établissement financier qui propose un prêt libellé en devises étrangères doit fournir à l’emprunteur des informations claires et compréhensibles pour lui permettre de prendre sa décision avec prudence et en toute connaissance de cause des risques inhérents à la souscription d’un tel prêt. Il lui incombe à ce titre d’exposer de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme contractuel proposé, sur toute sa durée, afin de permettre à l’emprunteur de mesurer, notamment, l’incidence sur les remboursements d’une dépréciation importante de la monnaie ayant cours légal dans l’État où le bien financé est situé et/ou dans lequel l’emprunteur est domicilié et viendrait à percevoir ses revenus au cours du contrat. »
Ce revirement trouve son fondement dans la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne relative à l’article 4 de la directive 93/13/CEE. La Cour de cassation rappelle que l’exigence de transparence ne saurait être réduite au seul caractère compréhensible sur les plans formel et grammatical des clauses et qu’elle implique que le contrat expose de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme de conversion de la devise étrangère, tel que cela résulte de l’arrêt de la CJUE du 30 avril 2014 (Kásler et Káslerné Rábai, C-26/13) et de l’arrêt du 20 septembre 2018 (OTP Bank, C-51/17). La Cour de cassation s’est également référée à l’arrêt Andriciuc de la CJUE du 20 septembre 2017 (C-186/16), selon lequel l’emprunteur doit être clairement informé du fait qu’en souscrivant un contrat de prêt libellé dans une devise étrangère, il s’expose à un risque de change qu’il lui sera, éventuellement, économiquement difficile d’assumer en cas de dévaluation de la monnaie dans laquelle il perçoit ses revenus.
Par ailleurs, la Cour de cassation a refusé de différer les effets dans le temps de cette solution nouvelle. Elle retient que la sécurité juridique ne saurait consacrer un droit acquis à une jurisprudence figée et que le principe de transparence sur lequel repose la solution était prévu à l’article 4.2 de la directive 93/13 depuis son entrée en vigueur, de sorte que les banques ne sont pas fondées à invoquer des prévisions légitimes tirées d’une jurisprudence postérieure aux prêts souscrits. Cette solution est d’importance pratique considérable : elle signifie que les emprunteurs ayant souscrit des prêts en francs suisses avant 2015 peuvent se prévaloir de ce revirement, sans que les banques puissent leur opposer l’état du droit au jour de la conclusion du contrat.
L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, applicable aux prêts litigieux conclus entre 2000 et 2015, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, sans que cette appréciation ne porte sur la définition de l’objet principal du contrat pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible (C. consom., art. L. 132-1 ancien). Désormais, l’article L. 313-64 du même code encadre le crédit immobilier en devise étrangère en imposant que les emprunteurs perçoivent principalement leurs revenus ou détiennent un patrimoine dans cette devise, sauf si le risque de change n’est pas supporté par l’emprunteur, et que le prêteur informe l’emprunteur des risques inhérents à un tel contrat (C. consom., art. L. 313-64).
II. Les premières applications judiciaires du revirement (2025-2026)
A. L’anéantissement du contrat de prêt et les restitutions réciproques
Le même jour, la Cour de cassation a rendu un second arrêt (pourvoi n° 24-18.018, également publié au Bulletin) qui, tout en rejetant le pourvoi de l’emprunteur, a permis de tracer les contours de l’exigence de transparence. Dans cette espèce, la cour d’appel avait relevé que les notices d’information, émargées par l’emprunteur, faisaient état de ce que le taux d’intérêt n’était pas le seul élément qui intervenait dans le coût du prêt et que, selon que la devise avait monté ou baissé sur le marché des changes par rapport à l’euro, la perte éventuelle était intégralement à la charge de l’emprunteur, l’attention de ce dernier ayant été attirée sur l’importance de garder ces éléments à l’esprit pendant toute la durée du prêt. La Cour de cassation en a déduit que la banque avait exposé à l’emprunteur, de manière claire et transparente, le fonctionnement concret du mécanisme contractuel sur toute la durée du contrat, de sorte que la clause ne pouvait être jugée abusive (Cass. 1re civ., 9 juill. 2025, n° 24-18.018).
Les juridictions du fond se sont rapidement saisies de cette nouvelle grille d’analyse. Un arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 4 juin 2026 (RG n° 24/00521) constitue l’une des illustrations les plus abouties du revirement. En l’espèce, un couple d’emprunteurs avait souscrit le 27 mars 2008 un prêt en devises d’un montant de 456 518 francs suisses (soit 290 000 euros au jour de la souscription), remboursable en francs suisses sur 240 mois, auprès de la Banque Populaire des Alpes. La cour d’appel de Chambéry, appliquant directement le principe dégagé le 9 juillet 2025, a constaté le caractère abusif des clauses relatives aux modalités de remboursement, après avoir relevé que « le mécanisme du remboursement en devises n’est pas décrit et l’emprunteur n’est nullement mis en mesure d’évaluer les conséquences économiques précises qui pourraient découler pour lui d’une évolution défavorable du cours de change dont il supporte seul la charge » (CA Chambéry, 2e ch., 4 juin 2026, RG n° 24/00521).
La cour a estimé que le fait que les emprunteurs aient eux-mêmes sollicité un prêt en devises et en aient précédemment conclu deux autres ne dispensait pas la banque de son obligation d’information, dès lors qu’il n’était pas démontré que, dans ce cadre, l’emprunteur avait reçu une information claire et complète sur le mécanisme de remboursement en devises. La cour d’appel a également jugé que le déséquilibre significatif « tient à l’absence de transparence de la banque quant aux mécanismes mis en œuvre et à leurs conséquences et au fait que les consommateurs supportent seuls le risque de change, ayant des conséquences disproportionnées quant au montant à rembourser par rapport au montant initialement emprunté, ce qu’ils n’auraient certainement pas accepté s’ils avaient été clairement informés. »
Sur les conséquences de l’annulation du contrat, la cour a ordonné que l’emprunteur restitue à la banque la contrevaleur en euros, selon le taux de change à la date de mise à disposition des fonds, de la somme prêtée, et que la banque restitue aux emprunteurs toutes les sommes perçues en exécution du prêt, selon la contrevaleur en euros de chacune des sommes au taux de change applicable au moment de chacun des paiements. La cour a également ordonné la compensation des créances réciproques et a dit que les sommes dues aux emprunteurs porteraient intérêt à compter de l’assignation du 5 juillet 2019. En revanche, la cour a rejeté la demande de restitution des primes d’assurance, au motif que la banque n’était pas partie au contrat d’assurance de groupe, conformément à la solution dégagée par la première chambre civile le 11 mars 2026 (pourvoi n° 24-21.018).
Par ailleurs, la question de la prescription de l’action en restitution a été précisée par la Cour de cassation dans un arrêt du 17 septembre 2025 (pourvoi n° 23-23.629), aux termes duquel le point de départ de l’action en restitution de sommes indûment versées doit être fixé à la date de la décision de justice constatant le caractère abusif des clauses, sous réserve de la faculté, pour le prêteur, de prouver que l’emprunteur avait ou pouvait raisonnablement avoir connaissance du caractère abusif de la clause avant que n’intervienne cette décision. La cour d’appel de Chambéry a fait application de cette règle en l’espèce, en retenant que le simple courrier d’information annuelle sur le capital restant dû et le taux de change ne permettait pas aux emprunteurs de connaître les faits leur permettant d’exercer l’action, faute pour la banque de démontrer cette connaissance préalable.
B. Les limites du revirement et les perspectives contentieuses
Le revirement du 9 juillet 2025 ne conduit pas à une annulation systématique de tous les contrats de prêt en francs suisses. L’arrêt de rejet rendu le même jour (pourvoi n° 24-18.018) en fixe les limites. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir relevé que les notices d’information remises à l’emprunteur contenaient trois éléments déterminants : premièrement, l’information selon laquelle le taux d’intérêt n’est pas le seul élément qui intervient dans le coût du prêt et que la perte éventuelle liée aux variations de change est intégralement à la charge de l’emprunteur ; deuxièmement, l’avertissement que ce risque doit être apprécié sur le long terme, la situation personnelle de l’emprunteur pouvant évoluer, notamment en cas de perte de revenus dans la devise ; troisièmement, la description précise du mécanisme de remboursement en devises.
Ces trois critères cumulatifs dessinent désormais le standard de transparence exigé des établissements bancaires. Une clause rédigée en termes généraux, se bornant à indiquer que l’emprunteur assume les conséquences des variations de change sans en décrire le mécanisme concret, sera jugée insuffisante et, partant, la clause pourra être déclarée abusive. À l’inverse, une information circonstanciée, comprenant des exemples chiffrés et une mise en garde prospective sur l’évolution possible de la situation personnelle de l’emprunteur, satisfera l’exigence de transparence et mettra la clause à l’abri du grief d’abus.
Le contentieux des prêts en francs suisses demeure particulièrement actif. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, par un jugement du 29 mai 2026 (RG n° 24/00117), a eu à connaître d’une procédure de saisie immobilière diligentée par une banque à l’encontre d’emprunteurs défaillants, ces derniers contestant la créance en invoquant le caractère abusif des clauses du contrat de prêt en devises. Le débat sur les clauses abusives s’invite ainsi non seulement dans les actions en nullité ou en restitution, mais également dans les procédures d’exécution, où il peut constituer un moyen de défense efficace pour l’emprunteur saisi (TJ Thonon-les-Bains, JEX, 29 mai 2026, RG n° 24/00117).
D’un point de vue procédural, les emprunteurs peuvent agir soit par voie d’action en constatation du caractère abusif des clauses, l’action en reconnaissance du caractère non écrit d’une clause abusive n’étant pas soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, soit par voie d’exception en défense à une action en paiement de la banque. La sanction du caractère abusif est la réputation non écrite de la clause. Lorsque celle-ci porte sur l’objet principal du contrat, comme c’est le cas des clauses de remboursement en devises, le contrat ne peut subsister sans elle, ce qui entraîne son anéantissement total et le retour des parties dans l’état antérieur à la conclusion du contrat.
En conséquence, les établissements bancaires qui ont commercialisé des prêts en francs suisses sans fournir une information satisfaisant aux exigences de transparence désormais précisées par la Cour de cassation s’exposent à des restitutions financières considérables. L’enjeu est d’autant plus important que les prêts litigieux arrivent désormais à échéance ou ont été remboursés par anticipation, ce qui rend l’action en restitution d’autant plus urgente pour les emprunteurs qui ont subi une perte de change significative.
L’arrêt de la cour d’appel de Metz du 24 juillet 2025 (RG n° 22/02078) illustre également la complexité des débats sur l’autorité de la chose jugée lorsqu’une première décision a statué sur le caractère abusif des clauses sans que la question du risque de change apprécié sur toute la durée du contrat ait été examinée, la cour ayant dû concilier les exigences de l’article 1355 du code civil avec la portée du revirement de la Cour de cassation (CA Metz, 6e ch., 24 juill. 2025, RG n° 22/02078).
La Cour de cassation a déjà déployé les principes dégagés le 9 juillet 2025 dans des espèces antérieures au revirement, en jugeant que l’appréciation du caractère abusif d’une clause de prêt en devises doit prendre en considération non seulement la situation de l’emprunteur au jour de la conclusion du contrat, mais également l’évolution raisonnablement prévisible de celle-ci sur toute la durée du contrat (CA Paris, pôle 5, ch. 6, 19 avr. 2023, RG n° 19/19454). Ainsi, la jurisprudence s’unifie progressivement autour d’une conception dynamique et prospective du risque de change, qui impose au banquier une obligation d’information renforcée, appréciée non au seul instant de la signature mais dans la durée prévisible de l’engagement.
Cette évolution jurisprudentielle consacre une protection accrue du consommateur emprunteur, en phase avec le droit de l’Union européenne. Elle rappelle que la fourniture d’un crédit libellé en devise étrangère à un consommateur dont le patrimoine et la résidence sont situés dans un État dont la monnaie est différente de la monnaie de compte constitue, par nature, une opération à risque pour l’emprunteur, risque que le professionnel a l’obligation de rendre intelligible, concret et mesurable. À défaut, la sanction de l’abus est l’effacement rétroactif du contrat de prêt et la restitution des sommes indûment perçues.
Conclusion
Le revirement opéré par la Cour de cassation le 9 juillet 2025 a profondément modifié l’équilibre du contentieux des prêts immobiliers en francs suisses. Il impose aux établissements bancaires une obligation de transparence renforcée dont le respect s’apprécie sur toute la durée raisonnablement prévisible du contrat, et non plus au seul jour de sa conclusion. Les premières décisions des juridictions du fond, en particulier l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 4 juin 2026, montrent que les emprunteurs peuvent désormais obtenir l’annulation de leur contrat de prêt et la restitution des sommes versées lorsque la banque n’a pas fourni une information suffisante sur le mécanisme et les conséquences du risque de change. Le standard de transparence est désormais connu : au-delà de la clarté grammaticale des stipulations contractuelles, l’établissement prêteur doit exposer de manière concrète, chiffrée et prospective les conséquences économiques d’une variation du taux de change. Les emprunteurs qui estiment avoir été insuffisamment informés disposent d’une voie d’action qui mérite d’être explorée sans délai, le point de départ de la prescription de l’action en restitution étant fixé, en principe, à la date de la décision constatant le caractère abusif des clauses.
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