L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : panorama de jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés [[Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, JORF n° 0216 du 16 septembre 2021, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000044045461.]] a profondément remanié le livre IV du Code civil. L’ancien privilège du prêteur de deniers, régi par l’ancien article 2374, a cédé la place à l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, désormais inscrite à l’article 2402, 2°, du Code civil [[Article 2402 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044072139.]]. Cette requalification n’est pas qu’une opération de nomenclature : elle emporte des conséquences sur le régime de la radiation, sur les conditions de la mainlevée et sur les règles de péremption de l’inscription. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis 2023, rendu plusieurs décisions publiées au Bulletin qui précisent la portée de cette sûreté et les conditions dans lesquelles l’immeuble peut en être libéré. La présente étude propose un panorama de ces apports jurisprudentiels, de l’inscription de l’hypothèque légale spéciale à sa radiation.
I. L’inscription de l’hypothèque légale spéciale : conditions et opposabilité
A. Le fondement légal et les conditions de l’inscription
L’article 2402, 2°, du Code civil attache une hypothèque légale spéciale à la créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble. Le texte exige, pour que cette sûreté prenne naissance, que deux conditions soient authentiquement constatées : d’une part, que l’acte d’emprunt mentionne que la somme était destinée à l’acquisition de l’immeuble ; d’autre part, que la quittance du vendeur atteste que le paiement a été effectué au moyen des deniers empruntés. Ces exigences de forme, qui figuraient déjà à l’ancien article 2374, ont été maintenues par l’ordonnance de 2021, témoignant de la volonté du législateur de subordonner le bénéfice de cette sûreté à la preuve certaine de l’affectation des fonds.
L’inscription de l’hypothèque légale spéciale est régie par les articles 2425 et suivants du Code civil. Elle prend rang à la date de son inscription au fichier immobilier, conformément au principe posé par l’article 2426 du Code civil [[Article 2426 du Code civil : « La date d’inscription d’une hypothèque est déterminée par la mention portée sur le registre des dépôts », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044071950.]]. Ce principe, qui commande l’ensemble du droit des sûretés immobilières, a été rappelé avec fermeté par la troisième chambre civile dans un arrêt du 7 mai 2026 (n° 23-24.003, publié au Bulletin) [[Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 23-24.003, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e44cdc6046d47e407e8.]], sur lequel nous reviendrons.
La chambre a, par ailleurs, précisé les effets de la stipulation pour autrui sur le maintien de l’hypothèque légale spéciale. Dans un arrêt du 8 janvier 2026 (n° 24-11.645, publié au Bulletin) [[Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/695f68cfcdc6046d47987135.]], une banque avait consenti à un vendeur deux emprunts destinés à financer l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble. Le premier prêt était garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers, le second par une hypothèque conventionnelle. L’acte de vente en l’état futur d’achèvement comportait une stipulation pour autrui prévoyant que le paiement du solde du prix serait effectué par chèque à l’ordre de la banque. L’acquéreur, qui avait versé une partie du prix directement entre les mains du vendeur, sollicitait la mainlevée de l’inscription en soutenant que l’acceptation par la banque du bénéfice de la stipulation pour autrui avait éteint l’obligation du vendeur et, par voie d’accessoire, la sûreté. La Cour de cassation a écarté cette argumentation au motif que « lorsqu’un débiteur stipule qu’un tiers paiera sa dette, il n’est déchargé de son obligation à l’égard du bénéficiaire de cette stipulation que si ce dernier consent à une telle novation » et que « la preuve de ce consentement ne peut résulter de la seule acceptation du bénéfice de la stipulation ». En d’autres termes, la seule acceptation du bénéfice de la stipulation pour autrui par le créancier ne constitue pas une novation libératoire : le débiteur originaire demeure tenu et l’hypothèque légale spéciale subsiste.
B. Le rang de l’inscription et les conflits avec les acquéreurs
La question du rang de l’inscription hypothécaire présente une acuité particulière lorsque l’inscription et la publication de la vente interviennent le même jour. La troisième chambre civile a eu l’occasion de trancher ce conflit dans un arrêt du 7 novembre 2024 (n° 23-12.514, publié au Bulletin) [[Cass. 3e civ., 7 nov. 2024, n° 23-12.514, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/672c98d475a19b13ac4532d9.]]. En l’espèce, une banque avait fait inscrire une hypothèque judiciaire le 28 février 2013 sur un bien ayant appartenu à ses débiteurs. Le même jour avait été publié l’acte de vente du bien à des tiers acquéreurs, consenti le 12 février 2013. La cour d’appel de Versailles avait ordonné la mainlevée de l’hypothèque au motif que le titre de l’inscription, soit le jugement du 20 décembre 2012, n’était devenu opposable aux tiers qu’à la date de publication de l’inscription, à un moment où le bien n’était plus dans le patrimoine du débiteur.
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que selon l’ancien article 2427 du Code civil, les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers. Mais elle ajoute, en combinant les articles 30 et 31 du décret du 4 janvier 1955, que « lorsque le titre de l’inscription est antérieur à l’acte à publier, l’inscription hypothécaire est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre ». La solution, rendue par la formation de section, est conforme à la sécurité des transactions immobilières : le créancier qui a pris inscription le jour même de la vente mais dont le titre est antérieur à l’acte de mutation conserve son rang et peut opposer son hypothèque à l’acquéreur. Statuant au fond, la Cour rejette la demande de mainlevée.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence qui refuse de faire prévaloir mécaniquement l’acquéreur sur le créancier inscrit. Elle rappelle que le rang constitue l’essence même de la sûreté réelle immobilière et que l’antériorité du titre, combinée à la date de l’inscription, doit être prise en considération pour résoudre les conflits de publication simultanée. Par ailleurs, elle illustre l’exigence de rigueur qui s’attache à la détermination précise du rang des inscriptions au fichier immobilier.
La solution rendue le 7 novembre 2024 est d’autant plus remarquable que la Cour de cassation a statué au fond, en application de l’article L. 411-3 du Code de l’organisation judiciaire, pour rejeter la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque et dire que la banque était fondée à poursuivre la procédure de saisie immobilière. Cette cassation sans renvoi témoigne de la volonté de la troisième chambre civile d’unifier le régime des conflits entre créanciers hypothécaires et acquéreurs, dans un sens favorable à la stabilité des sûretés. L’enseignement de cette décision dépasse le seul cas de l’hypothèque judiciaire pour irriguer l’ensemble du droit des inscriptions, y compris l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui obéit aux mêmes principes de publicité foncière.
II. La libération de l’immeuble : radiation, mainlevée et péremption
A. Les voies conventionnelle et judiciaire de radiation
La radiation de l’inscription d’hypothèque légale spéciale peut être obtenue par la voie conventionnelle lorsque le créancier consent à donner mainlevée de son inscription après remboursement intégral du prêt. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler les conditions de cette radiation dans un arrêt du 11 janvier 2023 (n° 21-21.982) [[Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-21.982, https://www.courdecassation.fr/decision/63be618013ef607c90ab61a4.]], dans lequel une banque avait refusé de donner mainlevée entière et définitive de l’inscription de privilège de prêteur de deniers, motif pris de l’existence d’un solde débiteur persistant. La Cour a rejeté le pourvoi, confirmant que le refus de mainlevée est justifié tant que la créance garantie n’est pas intégralement éteinte.
La voie judiciaire est ouverte lorsque le créancier refuse de consentir à la radiation. Dans un arrêt du 11 janvier 2023 (n° 21-22.174) [[Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-22.174, https://www.courdecassation.fr/decision/63be619713ef607c90ab61ba.]], une SCI avait assigné la banque en radiation d’une inscription d’hypothèque garantissant un prêt relais de 384 000 euros. La cour d’appel avait accueilli la demande, mais la Cour de cassation a partiellement censuré la décision, rappelant que seules les causes d’extinction de la créance ou les irrégularités formelles de l’inscription peuvent fonder la radiation ou l’annulation de celle-ci.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rendu un arrêt de cassation le 12 octobre 2023 (n° 22-18.723) [[Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.723, https://www.courdecassation.fr/decision/65278e26625e6e83183e3487.]] dans une affaire où les copropriétaires d’une résidence sollicitaient la mainlevée d’une inscription d’hypothèque. La décision rappelle que la mainlevée ne peut être ordonnée que si les conditions de fond de l’inscription font défaut ou si la créance garantie est éteinte. En tout état de cause, le juge ne peut ordonner la radiation d’une inscription qui serait devenue sans objet sans vérifier au préalable que les conditions légales sont réunies.
L’arrêt du 8 janvier 2026 (n° 24-11.645, précité) apporte une précision procédurale notable sur l’office du juge saisi d’une demande de mainlevée. La cour d’appel de Toulouse avait confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris le chef disant sans objet la demande de mainlevée de l’hypothèque conventionnelle non renouvelée, tout en constatant qu’elle n’était pas saisie du recours contre ce chef. La Cour de cassation a jugé qu’en statuant ainsi, la cour d’appel avait excédé ses pouvoirs. Il résulte de cet enseignement que « le juge, qui décide qu’il n’est pas saisi d’une demande, excède ses pouvoirs en statuant au fond ». Cette règle, fondée sur l’article 562 du Code de procédure civile [[Article 562 du Code de procédure civile, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006410411.]], s’impose dans tous les contentieux de la radiation hypothécaire.
Ces principes trouvent une application particulière en matière d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, dont la radiation est subordonnée à l’extinction de la créance garantie. Le remboursement anticipé du prêt, la survenance du terme extinctif ou la renonciation expresse du créancier constituent autant de causes permettant d’obtenir la radiation. En pratique, la mainlevée est le plus souvent donnée par acte notarié, le notaire instrumentaire étant chargé de vérifier l’extinction effective de la créance et de requérir la radiation auprès du service de la publicité foncière. Le coût de cette opération, supporté par l’emprunteur, varie selon le montant du prêt et donne lieu à la perception de la contribution de sécurité immobilière prévue par l’article 878 du Code général des impôts.
L’articulation entre la stipulation pour autrui et la sûreté a également été au cœur d’une décision du 10 juillet 2025 (n° 23-14.495) [[Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, n° 23-14.495, https://www.courdecassation.fr/decision/686f56993f11a71c18e86b0e.]], dans laquelle la Cour a cassé un arrêt ayant ordonné la restitution d’un immeuble à l’acquéreur, soulignant que la simple inexécution par le vendeur de ses obligations ne suffit pas à anéantir la sûreté dont bénéficie le prêteur de deniers. Cette position, constante depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2021, consolide la protection du prêteur en dissociant le sort de la créance de celui des obligations du vendeur à l’égard de l’acquéreur.
B. La péremption de l’inscription et son renouvellement
L’inscription d’hypothèque légale spéciale produit effet pendant la durée fixée par le créancier, dans les limites prévues par l’article 2429 du Code civil. À l’expiration de ce délai, l’inscription cesse de produire effet si elle n’a pas été renouvelée. L’arrêt du 7 mai 2026 (n° 23-24.003, publié au Bulletin, précité) apporte une précision déterminante sur les modalités de ce renouvellement.
En l’espèce, une banque avait fait inscrire une hypothèque judiciaire définitive ayant effet jusqu’au 28 mars 2022. Elle avait requis le renouvellement de cette inscription par lettre recommandée expédiée le 23 mars 2022 et reçue le 29 mars 2022 par le service de la publicité foncière. Ce service avait notifié une cause de rejet, motif pris de ce que la réquisition était intervenue après péremption de l’inscription. La banque soutenait que la date d’envoi devait être prise en compte, en application de l’article L. 286 du Livre des procédures fiscales.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au terme d’une motivation étoffée. Elle rappelle que, selon l’article 2447 du Code civil, les services chargés de la publicité foncière « sont tenus d’inscrire sur un registre, jour par jour, et par ordre numérique, les remises qui leur seront faites » et « ne peuvent exécuter les formalités qu’à la date et dans l’ordre des remises qui leur auront été faites » [[Article 2447 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044071920.]]. Ordonnant ces dispositions avec les articles 2429, 2430, 2443, 2448 du même code et les articles 61 et 64 du décret du 14 octobre 1955, la Cour énonce que « la tenue du registre des dépôts ayant pour objet de fixer la date et le rang de publicité d’un document dès son admission au registre, afin de sécuriser les transactions immobilières et le crédit, le dépôt des demandes d’inscription et de renouvellement d’hypothèque s’entend de la réception par le service chargé de la publicité foncière des bordereaux réglementaires ».
Il en résulte que « lorsqu’une demande de renouvellement est adressée par voie postale, c’est sa date de réception au service de la publicité foncière qui doit être prise en compte pour déterminer si elle peut être acceptée au dépôt au regard de la date de cessation d’effet de l’inscription ». La Cour ajoute que cette règle, « propre à la publicité foncière, est exclusive de l’application, en cette matière, des dispositions de l’article L. 286 du Livre des procédures fiscales et de celles de l’article L. 112-1 du Code des relations du public avec l’administration, qui permettent à toute personne tenue de respecter une date limite ou un délai d’y satisfaire au moyen d’un envoi de correspondance ».
La solution est remarquable à plusieurs titres. D’abord, elle écarte le principe selon lequel un envoi postal accompli avant la date limite suffit à satisfaire l’obligation : en matière de publicité foncière, seule la date de réception fait foi. Ensuite, elle fonde cette exclusion sur la finalité du registre des dépôts, qui est de « sécuriser les transactions immobilières et le crédit ». Enfin, elle rappelle que la péremption de l’inscription, si elle est acquise, oblige le créancier à requérir une nouvelle inscription prenant rang à sa date, conformément aux articles 61 et 64 du décret du 14 octobre 1955 [[Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006062007.]], perdant ainsi le bénéfice du rang antérieur.
Cette décision s’inscrit dans une série jurisprudentielle qui renforce les exigences formelles de la publicité foncière. Dans un arrêt du 4 avril 2024 (n° 22-20.034) [[Cass. 3e civ., 4 avr. 2024, n° 22-20.034, https://www.courdecassation.fr/decision/660e4de26c7c880008cba6b2.]], la troisième chambre civile avait déjà rappelé les conséquences de l’existence d’une hypothèque judiciaire provisoire sur la conclusion d’une convention de vente, en insistant sur l’opposabilité de l’inscription aux tiers acquéreurs.
Par ailleurs, l’arrêt du 13 avril 2023 (n° 21-24.196) [[Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 21-24.196, https://www.courdecassation.fr/decision/6438f10ba942a604f5e93115.]] avait confirmé que l’acquéreur d’un immeuble grevé d’une inscription d’hypothèque légale spéciale ne peut se prévaloir de son ignorance pour obtenir la radiation, dès lors que l’inscription a été régulièrement publiée et que la mention en figure dans l’acte authentique de vente. L’arrêt du 7 mai 2026 prolonge cette logique en étendant l’exigence de rigueur au stade du renouvellement.
L’enseignement pratique de la décision du 7 mai 2026 est de première importance pour les praticiens. Il impose au créancier qui entend renouveler son inscription de ne pas se contenter d’un envoi postal avant la date de péremption. La demande doit être reçue par le service de la publicité foncière avant l’expiration du délai. En pratique, le créancier diligent anticipera de plusieurs jours l’envoi des bordereaux de renouvellement, en privilégiant un mode de transmission permettant de s’assurer de la date effective de réception. À défaut, la péremption est acquise et la seule voie ouverte est celle d’une nouvelle inscription, qui prendra rang à sa date, avec les conséquences que cela emporte en cas de concours avec d’autres créanciers ou avec un acquéreur.
L’ensemble de ces décisions dessine un régime de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers marqué par une double tendance. D’une part, la Cour de cassation protège le créancier en lui reconnaissant un rang consolidé, y compris dans les hypothèses de conflit avec un acquéreur lorsque le titre est antérieur à l’acte de vente. D’autre part, elle impose au créancier une rigueur procédurale absolue dans le renouvellement de son inscription, la date de réception au service de la publicité foncière constituant le seul critère pertinent pour échapper à la péremption. Cette dialectique entre protection du crédit et sécurité des transactions traduit l’équilibre recherché par l’ordonnance du 15 septembre 2021, dont les effets continuent d’être précisés par la jurisprudence de la troisième chambre civile.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile sur l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, tel qu’il se dessine entre 2023 et 2026, fait apparaître une construction méthodique du régime de cette sûreté, désormais émancipée de son ancienne qualification de privilège. La Cour de cassation confère au créancier une protection réelle, en consacrant la primauté du rang sur la chronologie des publications lorsque le titre est antérieur, en refusant d’assimiler la stipulation pour autrui à une novation libératoire et en dissociant le sort de la créance de l’inexécution par le vendeur. Mais elle assortit cette protection d’une exigence de rigueur formelle qui oblige le créancier à la plus grande vigilance, en particulier dans le renouvellement de son inscription, la date de réception au service de la publicité foncière étant seule prise en compte. Cette jurisprudence, nourrie par l’ordonnance du 15 septembre 2021, n’a sans doute pas épuisé les questions que suscite l’articulation entre l’hypothèque légale spéciale et les autres sûretés immobilières, ni celles que pose la coexistence de cette hypothèque avec les droits des acquéreurs successifs. Elle trace néanmoins une ligne directrice claire : l’inscription au fichier immobilier, dans ses conditions de fond comme dans ses modalités formelles, constitue la clé de voûte du dispositif.
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