La réception d’un ouvrage marque le point de départ des garanties légales des constructeurs. Face à la découverte de malfaçons ou de désordres, le maître de l’ouvrage s’interroge souvent sur les modalités de réparation qui s’offrent à lui. Si la garantie de parfait achèvement consacre la primauté d’une reprise en nature par l’entrepreneur, cette logique ne s’étend pas à la garantie décennale. Un arrêt publié de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 16 janvier 2025, vient rappeler avec fermeté qu’au-delà de la première année, l’entrepreneur défaillant ne peut imposer une réparation en nature à un maître d’ouvrage qui s’y oppose.
La survenance de désordres affectant un immeuble nouvellement construit ou rénové soulève immanquablement la question des modalités de leur réparation. Le droit de la construction, régi principalement par les articles 1792 et suivants du code civil, institue un triptyque de garanties légales : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale. Chacune de ces garanties obéit à un régime propre, tant en ce qui concerne son délai d’action que ses conditions de mise en œuvre.
Le maître de l’ouvrage, confronté à l’apparition de malfaçons, nourrit bien souvent une méfiance légitime à l’égard de l’entrepreneur dont l’incurie ou l’incompétence a causé le dommage. Il aspire alors à obtenir une indemnisation financière, couramment qualifiée de réparation par équivalent, afin de confier les travaux de reprise à une entreprise tierce de son choix. De son côté, l’entrepreneur fautif préfère généralement procéder lui-même aux travaux de réparation, cette solution s’avérant nettement moins coûteuse pour lui et pour son assureur que le versement de dommages et intérêts.
Cette tension entre réparation en nature et réparation par équivalent trouve des réponses diamétralement opposées selon le fondement juridique de l’action. Au stade de la garantie de parfait achèvement, la loi impose au maître de l’ouvrage de laisser à l’entrepreneur initial l’opportunité de réparer ses propres erreurs. En revanche, lorsque le litige se déplace sur le terrain de la garantie décennale ou de la responsabilité contractuelle de droit commun, le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime reprend ses droits.
La Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin le 16 janvier 2025, a eu l’occasion de réaffirmer ce principe fondamental en censurant une cour d’appel qui avait cru pouvoir condamner un constructeur à poser un « kit de réparation » en dépit de l’opposition expresse du maître de l’ouvrage [[Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-17.265, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6788bb74c79691c828ecdd36 : « Dès lors, le juge du fond ne peut condamner un constructeur responsable de désordres à procéder à leur reprise en nature, lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose. »]]. Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice des victimes de désordres de construction et invite à examiner l’articulation subtile entre le monopole de la réparation en nature au titre de la garantie de parfait achèvement (I) et le libre refus de cette même réparation au titre des autres responsabilités (II).
I. Le principe de la réparation en nature au stade de la garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an à compter de la réception de l’ouvrage, obéit à une philosophie spécifique. Elle vise à contraindre l’entrepreneur à achever correctement son travail et à purger l’ouvrage de tous ses vices apparents ou de ceux qui se révéleraient rapidement. Cette logique implique une obligation de faire qui pèse sur l’entrepreneur (A), dont la mise en œuvre est subordonnée à une exigence procédurale stricte de notification (B).
A. L’obligation de reprise pesant sur l’entrepreneur initial
L’article 1792-6, alinéa 2, du code civil dispose que la garantie de parfait achèvement s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Cette garantie constitue avant tout une obligation de faire. Le législateur a souhaité maintenir, pendant une durée d’un an, le lien contractuel unissant le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur, afin de permettre à ce dernier d’intervenir rapidement sur le chantier pour procéder aux retouches nécessaires. Il s’agit d’une forme de droit de repentir ou de correction accordé au constructeur. Le maître de l’ouvrage ne peut donc pas, d’emblée, réclamer des dommages et intérêts pour confier les travaux de reprise à une entreprise tierce. Il doit impérativement solliciter l’intervention de l’entreprise responsable.
Ce n’est qu’en cas de carence de l’entrepreneur, dûment constatée à l’issue d’un délai fixé d’un commun accord ou par voie de mise en demeure, que le maître de l’ouvrage est autorisé à recourir à la procédure de l’exécution aux frais et risques. Le maître de l’ouvrage fera alors appel à une entreprise tierce pour réaliser les travaux, et la facture sera présentée à l’entrepreneur défaillant. Cette exception confirme la règle : la réparation en nature par l’entrepreneur initial demeure la modalité de principe d’exécution de la garantie de parfait achèvement.
L’objectif de cette garantie est la mise en conformité de l’ouvrage avec les stipulations contractuelles et les règles de l’art. L’entrepreneur ne saurait s’exonérer de cette obligation de faire en invoquant l’absence de gravité des désordres. Tous les désordres, quelle que soit leur importance, entrent dans le champ de la garantie de parfait achèvement dès lors qu’ils ont été signalés dans les formes et les délais requis. La jurisprudence veille cependant avec rigueur au respect de ce formalisme par le maître de l’ouvrage, sous peine de le priver de son recours indemnitaire.
B. La notification préalable, condition de l’action en garantie
La primauté de la réparation en nature au titre de la garantie de parfait achèvement se traduit procéduralement par une obligation stricte de notification préalable. L’entrepreneur ne peut être contraint d’intervenir, et a fortiori ne peut être condamné à supporter le coût d’une intervention de substitution, s’il n’a pas été formellement invité à remédier aux désordres de construction qu’il a causés.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt publié du 15 avril 2021, a fermement rappelé cette exigence. Dans cette affaire, un maître d’ouvrage, confronté à la dégradation anormale de parquets, avait assigné l’entrepreneur en justice sans lui avoir préalablement notifié les désordres. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait fait droit aux demandes indemnitaires, posant le principe selon lequel l’assignation en justice ne saurait tenir lieu de notification [[Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n° 19-25.748, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/607a4838118b6b21e20751f7 : « la cour d’appel a retenu à bon droit qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, les demandes indemnitaires du maître de l’ouvrage fondées sur la garantie de parfait achèvement ne pouvaient être accueillies. »]].
Cette décision illustre le fait que l’assignation, par sa nature coercitive et indemnitaire, brûle l’étape de la tentative de reprise amiable que le code civil cherche précisément à favoriser à travers l’article 1792-6. Le législateur a entendu préserver le droit de l’entrepreneur à effectuer la réparation en nature lui-même. En le privant de la notification formelle l’invitant à intervenir, le maître de l’ouvrage le prive de l’opportunité de limiter son préjudice financier en recourant à ses propres moyens matériels et humains.
L’absence d’assignation valant notification souligne ainsi que le mécanisme de la garantie de parfait achèvement n’est pas conçu comme un recours purement indemnitaire. Il s’agit d’un prolongement de l’acte de construire, qui requiert de purger les réserves par l’action de l’entreprise elle-même. Mais lorsque cette première année s’écoule, ou que les désordres relèvent de la garantie décennale, ce monopole de l’intervention disparaît au profit d’un droit de refus discrétionnaire du maître de l’ouvrage.
II. L’exclusion de la réparation en nature forcée au titre des autres responsabilités
Si la garantie de parfait achèvement ménage une place centrale à la réparation en nature, le droit commun de la responsabilité civile et la garantie décennale de l’article 1792 du code civil obéissent au principe de la réparation intégrale. Dans ce cadre, la jurisprudence refuse catégoriquement qu’une réparation en nature puisse être imposée au maître de l’ouvrage contre sa volonté (A), ce qui s’explique par la nature des désordres et le risque d’aggravation inhérent à l’intervention d’une entreprise ayant déjà fait preuve de défaillance (B).
A. Le libre refus du maître d’ouvrage sur le fondement de la garantie décennale
La responsabilité décennale des constructeurs, édictée à l’article 1792 du code civil, oblige de plein droit l’entrepreneur à réparer les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Contrairement à la garantie de parfait achèvement, cette responsabilité n’est pas assortie d’une prérogative permettant au constructeur d’exiger de réparer les désordres lui-même.
Dans l’arrêt marquant du 16 janvier 2025, la Cour de cassation a eu à statuer sur le cas d’une centrale photovoltaïque en toiture affectée d’infiltrations. La cour d’appel, croyant faire preuve de pragmatisme et de proportionnalité, avait condamné l’entrepreneur fautif à faire poser à ses frais un « kit de réparation », solution qu’elle jugeait techniquement adaptée et exempte d’enrichissement sans cause pour le maître de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage s’opposait toutefois fermement à ce que cette entreprise intervienne de nouveau sur le chantier.
La Cour de cassation censure cette approche, rappelant que l’article 1792 du code civil n’autorise pas le juge à imposer cette modalité de réparation. Elle pose en principe que le constructeur responsable ne peut imposer la reprise en nature au maître de l’ouvrage [[Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-17.265, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6788bb74c79691c828ecdd36 : « Il est jugé que l’entrepreneur, responsable de désordres de construction, ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci. Dès lors, le juge du fond ne peut condamner un constructeur responsable de désordres à procéder à leur reprise en nature, lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose. »]].
Cette décision préserve la liberté fondamentale de la victime d’un dommage de choisir la forme de la réparation qui lui convient. En matière de construction, la confiance est le socle de la relation contractuelle. Lorsqu’un ouvrage révèle des désordres de nature décennale, c’est-à-dire des vices d’une gravité telle qu’ils rendent le bâtiment inhabitable ou menacent de ruine, le lien de confiance est irrémédiablement rompu. Forcer le maître de l’ouvrage à subir le retour de l’entreprise qui a causé les dommages constituerait une double peine. Il est dès lors légitime qu’il exige une condamnation pécuniaire lui permettant de recourir à un tiers dont la compétence ne suscite pas de doutes.
B. La réparation par équivalent et l’aggravation des désordres initiaux
Le refus légitime du maître de l’ouvrage d’accepter une réparation en nature s’appuie fréquemment sur la réalité technique et l’histoire du chantier. Confier la reprise de désordres structurels ou d’infiltrations lourdes à l’auteur initial de ces mêmes désordres fait courir le risque d’une réparation inadéquate, inopérante, voire d’une aggravation de la situation.
La jurisprudence abonde en exemples de reprises malheureuses. Dans un arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation a eu à connaître du cas d’une société intervenue pour stabiliser un dallage et procéder à des injections sous fondations afin de pallier des désordres préexistants. L’expert judiciaire a constaté que ces travaux de reprise n’avaient apporté aucun remède, la stabilité n’étant toujours pas acquise. Pire, l’intervention avait aggravé les fissurations. La Cour a confirmé l’entière responsabilité de l’entreprise réparatrice [[Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.702, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501bcc3e685be4d966e2 : « la garantie décennale se trouvait engagée en raison de ses travaux de réparation qui, non seulement n’avaient pas permis de remédier aux désordres initiaux, mais avaient aggravé ceux-ci et étaient à l’origine de l’apparition de nouveaux désordres, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la responsabilité de la société […] était engagée pour l’ensemble des désordres de nature décennale. »]].
Cette perspective de sinistralité en cascade justifie que le droit de la responsabilité civile offre une issue pécuniaire à la victime. La réparation par équivalent prend la forme de l’allocation d’une somme d’argent correspondant au coût réel et actualisé des travaux de reprise, tels qu’évalués par un expert judiciaire. L’entrepreneur condamné, ainsi que son assureur en responsabilité décennale ou en responsabilité civile professionnelle, doivent couvrir l’intégralité de ce coût, y compris si ce dernier s’avère supérieur à ce que l’entrepreneur aurait déboursé s’il avait procédé lui-même à la réparation.
Le juge ne peut se substituer au maître de l’ouvrage pour décider de ce qui est techniquement le plus approprié lorsque la victime exprime son refus. Le droit à la réparation intégrale garantit au créancier de l’obligation inexécutée d’être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat avait été exécuté conformément aux règles de l’art. Ce rétablissement passe nécessairement, lorsque la confiance fait défaut, par la maîtrise financière de la réparation, conférant ainsi au maître de l’ouvrage la liberté de confier l’achèvement de son projet à l’artisan de son choix.
Conclusion
La garantie de parfait achèvement se distingue par son mécanisme axé sur l’exécution forcée en nature, obligeant le maître de l’ouvrage à offrir à l’entrepreneur l’opportunité de réparer ses erreurs durant la première année suivant la réception. Ce cadre dérogatoire trouve toutefois ses limites. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 janvier 2025 réitère que le droit commun de la responsabilité et la garantie décennale demeurent dominés par le principe de la réparation intégrale, excluant qu’une entreprise défaillante puisse imposer au maître de l’ouvrage l’exécution matérielle des travaux de reprise. La faculté de refuser la réparation en nature préserve la victime d’un risque d’aggravation du dommage et rééquilibre le rapport de force au profit du commanditaire trahi dans sa confiance. Le maître de l’ouvrage, en cas de litige, conserve ainsi le dernier mot quant à l’organisation de son chantier de réparation.
_À propos de l’auteur_ Le cabinet Kohen Avocats accompagne les particuliers, les syndicats de copropriétaires et les entreprises dans le contentieux du droit de la construction. Qu’il s’agisse de la mise en œuvre d’une garantie décennale ou d’une garantie de parfait achèvement, le cabinet déploie son expertise technique et procédurale pour obtenir la réparation intégrale des désordres affectant votre ouvrage.
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