La déchéance du terme abusive dans les prêts immobiliers : l’avis de la Cour de cassation du 21 mai 2026 et le sort des échéances postérieures
Le contentieux de la déchéance du terme dans les contrats de prêt immobilier s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle d’une densité remarquable qui, du premier avis du 11 juillet 2024 à l’arrêt du 11 juin 2026, en passant par le second avis du 21 mai 2026, a profondément modifié les rapports de force entre créanciers poursuivants et débiteurs saisis. Ce mouvement, qui trouve son origine dans le contrôle renforcé des clauses abusives par le juge de l’exécution, connaît dont l’avis rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 21 mai 2026 constitue une nouvelle étape déterminante [[Avis de la Cour de cassation, 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea072cdc6046d476691ac. ]]. La question du sort des échéances impayées entre la date de la déchéance du terme jugée irrégulière et celle du jugement d’orientation divise les juridictions du fond depuis que la Cour de cassation a, par un premier avis du 11 juillet 2024, posé le principe selon lequel le titre exécutoire est privé d’effets en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite [[Avis de la Cour de cassation, 11 juillet 2024, n° 24-70.001, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668ed75fcdc6046d45e638fe. ]]. Par ailleurs, un arrêt du 11 juin 2026, publié au Bulletin, est venu consolider la portée de l’avis du 21 mai en précisant l’articulation entre la contestation du caractère abusif de la clause et les demandes incidentes du créancier poursuivant [[Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 25-11.291, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2a4ca1cdc6046d47e6d783. ]].
L’enjeu pratique de ces évolutions est considérable. Lorsque la déchéance du terme est déclarée irrégulière, faut-il considérer que les échéances postérieures à la date de la déchéance sont exigibles ou, au contraire, que leur paiement est suspendu jusqu’à ce que le juge statue ? De la réponse à cette question dépend la possibilité même pour le débiteur de régulariser sa situation et d’échapper à la vente forcée de son bien. La Cour de cassation, saisie pour avis par une juridiction du fond confrontée à cette difficulté sérieuse, a rendu une réponse qui, tout en préservant la possibilité d’une actualisation de la créance par le créancier, ouvre la voie à une contestation renouvelée de l’utilité de la mesure de saisie.
La portée de cette évolution dépasse le seul contentieux bancaire. Elle intéresse l’ensemble des praticiens du droit immobilier et des procédures civiles d’exécution, dans la mesure où la contestation de la régularité de la déchéance du terme est devenue l’un des leviers contentieux les plus efficaces pour les débiteurs confrontés à une saisie immobilière. Les emprunteurs, particuliers comme professionnels, disposent désormais d’arguments substantiels pour s’opposer à une mesure d’exécution dont le fondement contractuel se révèle fragile. Encore faut-il que ces arguments soient articulés avec précision, dans le respect des délais et des formes imposés par le code des procédures civiles d’exécution, ce qui suppose une connaissance approfondie de la construction jurisprudentielle édifiée depuis 2024.
I. La remise en cause croissante des clauses de déchéance du terme dans les contrats de prêt immobilier
A. L’encadrement jurisprudentiel du formalisme de la déchéance du terme
La déchéance du terme est la prérogative par laquelle le prêteur, en cas de défaillance de l’emprunteur, rend immédiatement exigible la totalité du capital restant dû, alors même que le terme du contrat n’est pas encore échu. Cette faculté, dont la mise en œuvre est subordonnée à l’existence d’une clause contractuelle expresse, est soumise à un formalisme dont la jurisprudence a progressivement renforcé les exigences.
La première chambre civile de la Cour de cassation a ainsi jugé que le délai de préavis accordé à l’emprunteur ne saurait être inférieur à un mois, toute stipulation contraire devant être réputée non écrite [[Cass. 1re civ., 29 mai 2024, n° 23-12.904, https://www.courdecassation.fr/decision/66569f2dcdc6046d45c024f9 : « le délai de préavis ne peut être inférieur à un mois ». ]]. Or, cette exigence n’est que la première d’une série de conditions que la pratique bancaire a parfois méconnues. La cour d’appel de Paris a, en ce sens, précisé qu’il n’est pas possible de couvrir l’irrégularité de la déchéance du terme en accordant à l’emprunteur un préavis différent de celui contractuellement prévu, la validité d’une clause ne dépendant pas de son application [[CA Paris, 27 juin 2024, n° 23/19425. ]].
Par ailleurs, au-delà du délai de préavis, la jurisprudence a étendu son contrôle au contenu même de la mise en demeure préalable. Celle-ci doit mentionner de façon précise le délai dont dispose l’emprunteur pour régulariser sa situation, ainsi que les conséquences de l’absence de régularisation. En conséquence, une mise en demeure qui se bornerait à indiquer que la déchéance du terme sera prononcée sans préciser le délai de préavis ne saurait produire d’effet utile. Dès lors, le formalisme protecteur de l’emprunteur s’est trouvé considérablement renforcé au cours des dernières années, créant un terrain contentieux fertile pour les débiteurs confrontés à une procédure de saisie immobilière.
En pratique, la défaillance du formalisme préalable à la déchéance du terme se rencontre dans des hypothèses très diverses. Il peut s’agir d’une mise en demeure adressée par un établissement bancaire qui omet de mentionner le délai de préavis d’un mois ou qui se réfère à un délai contractuel inférieur à ce minimum légal. Il peut également s’agir d’une mise en demeure qui vise la déchéance du terme sans avoir été précédée d’une information suffisante de l’emprunteur sur les sommes réclamées et leur décomposition. Ces irrégularités, longtemps considérées comme de simples vices de forme, sont désormais regardées comme des manquements substantiels de nature à faire obstacle à l’exigibilité immédiate du capital restant dû. Or, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, la reconnaissance du caractère irrégulier de la déchéance du terme emporte des conséquences d’une portée considérable, puisqu’elle prive rétroactivement le créancier du fondement de la mesure d’exécution.
B. Les conséquences du caractère abusif : le titre exécutoire privé d’effets
Le véritable tournant contentieux réside toutefois dans l’avis rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 11 juillet 2024 [[Avis de la Cour de cassation, 11 juillet 2024, n° 24-70.001, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668ed75fcdc6046d45e638fe. ]]. La Haute juridiction y a énoncé que, « lorsque le juge de l’exécution répute non écrite une clause abusive, le titre exécutoire est privé d’effets en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite ». Elle a ajouté que « le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi ».
Cet avis a constitué une rupture dans la pratique des saisies immobilières. En effet, jusqu’alors, le créancier poursuivant pouvait se prévaloir d’un acte authentique de prêt constituant un titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution pour recouvrer la totalité du capital restant dû. L’avis du 11 juillet 2024 a rompu cette automaticité en privant le titre exécutoire de ses effets quant à la part de la créance résultant de l’application de la clause abusive. A cet égard, le juge de l’exécution se trouve désormais investi d’un office renouvelé qui l’oblige à recalculer la créance en faisant abstraction de la déchéance du terme irrégulière.
En application de ce principe, plusieurs cours d’appel ont tiré des conséquences divergentes quant au sort des échéances postérieures. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 16 octobre 2025, a considéré que seules les échéances dues jusqu’au jour du commandement pouvaient être sollicitées par le créancier [[CA Aix-en-Provence, 16 octobre 2025, n° 24/15.384. ]]. La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 11 septembre 2025, a statué dans le même sens [[CA Douai, 11 septembre 2025, n° 25/02257, retenant que le fait d’inclure les mensualités postérieures à la déchéance du terme irrégulière pour actualiser la créance ne constitue pas une simple demande d’actualisation, la différence de montant apparaissant trop importante. ]]. La cour d’appel de Reims a, pour sa part, jugé que « le commandement de payer demeure valable uniquement à concurrence des échéances impayées antérieures à la déchéance du terme » [[CA Reims, 13 janvier 2026, n° 25/00725. ]].
A l’inverse, certaines juridictions du fond ont maintenu une lecture extensive de la créance, incluant dans le calcul les échéances postérieures à la déchéance abusive. Le tribunal judiciaire de Pontoise, par un jugement du 24 mars 2026, et le tribunal judiciaire de Nice, par un jugement du 18 décembre 2025, ont ainsi retenu une approche contraire à celle des cours d’appel précitées [[TJ Pontoise, 24 mars 2026, n° 23/00111 ; TJ Nice, 18 décembre 2025, n° 25/00068. ]]. Cette divergence de jurisprudence, aux conséquences pratiques majeures pour les débiteurs, a justifié la saisine pour avis de la Cour de cassation.
II. L’avis du 21 mai 2026 et la consolidation jurisprudentielle du 11 juin 2026
A. Le sort des échéances postérieures : la position de la Cour de cassation
La Cour de cassation, dans son avis du 21 mai 2026, a posé une distinction essentielle entre deux hypothèses procédurales. En premier lieu, la Cour a énoncé que, lorsque le créancier produit un décompte actualisé, le juge de l’exécution doit prendre en considération, dans la limite des demandes des parties et le cas échéant jusqu’au jour où il statue, « les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié » [[Avis de la Cour de cassation, 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea072cdc6046d476691ac. ]]. La Cour a précisé que ces échéances sont, en premier lieu, les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme, en deuxième lieu, les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée, et en troisième lieu, les mensualités impayées échues postérieurement au commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation.
En second lieu, la Cour a retenu que, si aucun décompte actualisé n’est produit par le créancier, le juge de l’exécution ne peut retenir que les mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, lesquelles figurent en tant que telles dans le décompte du commandement de payer valant saisie [[Avis de la Cour de cassation, 21 mai 2026, précité. ]]. Cette distinction, d’apparence technique, emporte des conséquences pratiques immédiates. En effet, dans la première hypothèse, le montant de la créance peut demeurer substantiel, le créancier pouvant intégrer l’ensemble des échéances échues jusqu’au jour du jugement d’orientation. Dans la seconde, le créancier qui néglige de produire un décompte actualisé voit sa créance limitée aux seules mensualités antérieures à la déchéance du terme.
L’arrêt du 11 juin 2026, publié au Bulletin, est venu apporter une précision procédurale d’importance en matière de recevabilité des demandes incidentes du créancier poursuivant [[Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 25-11.291, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2a4ca1cdc6046d47e6d783. ]]. La Cour a jugé que, lorsque le débiteur a soulevé, pour la première fois en appel du jugement d’orientation, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, le créancier est recevable, au regard de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, à former une demande incidente tendant à tirer les conséquences sur le montant de sa créance de l’éventuel caractère non écrit de cette clause. Cette solution, qui fait référence expresse à l’avis du 11 juillet 2024, établit une continuité jurisprudentielle entre les deux avis et l’arrêt de cassation, dessinant un régime cohérent de la déchéance du terme abusive.
En définitive, la Cour de cassation a choisi une voie médiane. D’un côté, elle ne consacre pas la position la plus favorable aux débiteurs, qui eût consisté à suspendre l’exigibilité de toutes les échéances postérieures à la déchéance irrégulière. D’un autre côté, elle conditionne l’intégration de ces échéances à la production effective d’un décompte actualisé par le créancier, ce qui constitue une garantie procédurale pour le débiteur.
B. La question subséquente de l’utilité de la mesure de saisie
L’avis du 21 mai 2026 ne répond toutefois pas à une question qui demeure entière et dont l’importance pratique est au moins égale à celle du calcul de la créance : la question de l’utilité même de la mesure de saisie immobilière lorsque la déchéance du terme a été déclarée irrégulière.
L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, mais que l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. L’article L. 121-2 du même code investit le juge de l’exécution du pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive. Par ailleurs, ces dispositions consacrent un principe de proportionnalité entre la mesure d’exécution choisie et le montant de la créance poursuivie, dont la méconnaissance peut justifier la mainlevée de la saisie.
A cet égard, la cour d’appel de Paris a rendu une décision particulièrement significative le 23 janvier 2025 en ordonnant la mainlevée d’une saisie immobilière au motif qu’il n’est « ni proportionné ni utile de procéder à la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement pour recouvrer une créance de 17 327 euros correspondant uniquement à sept mensualités impayées » [[CA Paris, 23 janvier 2025, n° 24/10063. ]]. La cour a relevé que la saisie immobilière, procédure fort coûteuse, n’est pas adaptée au recouvrement d’une créance de mensualités impayées et que le créancier ne justifiait pas avoir tenté d’autres mesures d’exécution forcée.
Dès lors, l’articulation entre l’avis du 21 mai 2026 et le contrôle de proportionnalité exercé par le juge de l’exécution ouvre une perspective contentieuse nouvelle pour les débiteurs. En effet, si la déchéance du terme est jugée irrégulière et que le créancier, faute de produire un décompte actualisé, ne peut se prévaloir que des mensualités échues avant la date de la déchéance, le montant de la créance ainsi recalculée peut s’avérer sensiblement inférieur à la valeur du bien saisi. Dans cette hypothèse, le juge de l’exécution pourrait être fondé à considérer que la poursuite de la saisie immobilière est disproportionnée au regard du montant de la créance recouvrée et, partant, à en ordonner la mainlevée.
Or, le moment auquel s’apprécie l’utilité de la mesure demeure celui de la délivrance du commandement de payer valant saisie. Si, à cette date, la déchéance du terme est ultérieurement jugée irrégulière, la question de l’utilité de la mesure se pose avec une acuité renouvelée, dès lors que le fondement même de la saisie — l’exigibilité immédiate du capital restant dû — se trouve rétractivement privé de base légale. En conséquence, la stratégie de défense de l’emprunteur ne saurait se limiter à contester la régularité de la déchéance du terme ; elle doit, de surcroît, tirer toutes les conséquences de l’irrégularité constatée quant à l’opportunité même de la mesure d’exécution.
Enfin, l’exécution de bonne foi des conventions, dont l’article 1104 du code civil fait une règle impérative, impose au créancier poursuivant de ne pas détourner la procédure de saisie immobilière de sa finalité légitime. La mise en œuvre d’une clause de déchéance du terme abusive, suivie d’une procédure de saisie disproportionnée, pourrait ainsi caractériser un comportement fautif de nature à engager la responsabilité civile du prêteur sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Cette perspective, qui reste à conforter par la jurisprudence, complète le dispositif protecteur progressivement élaboré par la Cour de cassation au cours des trois dernières années. La séquence qui s’ouvre avec l’avis du 11 juillet 2024 et se clôt provisoirement avec l’arrêt du 11 juin 2026 témoigne d’une volonté constante de la Haute juridiction de rééquilibrer les rapports entre les parties au contrat de prêt, sans pour autant remettre en cause le principe de la force exécutoire de l’acte authentique. Dans les prochains mois, l’attention devra se porter sur l’application que les juges du fond feront de ces principes, et notamment sur l’articulation entre l’obligation faite au créancier de produire un décompte actualisé et le pouvoir reconnu au débiteur de contester, à tout stade de la procédure, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.
Conclusion
L’avis de la Cour de cassation du 21 mai 2026, consolidé par l’arrêt du 11 juin 2026, constitue une avancée significative dans l’encadrement des clauses de déchéance du terme dans les prêts immobiliers. En distinguant selon que le créancier produit ou non un décompte actualisé, la Cour de cassation a posé une règle claire qui permet de surmonter les divergences ayant opposé les juridictions du fond. La solution retenue réalise un équilibre entre la protection du débiteur, qui ne saurait être privé de son logement sur le fondement d’une clause irrégulière, et la préservation des droits du créancier, qui peut obtenir le paiement des échéances effectivement dues pourvu qu’il accomplisse les diligences procédurales nécessaires.
Reste que l’efficacité pratique de cette solution dépendra de la rigueur avec laquelle les juges de l’exécution exerceront le contrôle de proportionnalité que leur confient les articles L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution. La procédure de saisie immobilière, conçue comme l’ultime voie d’exécution, ne saurait être détournée de sa finalité par des clauses dont le caractère abusif a été judiciairement constaté. A cet égard, l’articulation entre l’office du juge de l’exécution, tel que redéfini par les avis de 2024 et 2026, et le contrôle de proportionnalité issu des articles précités, dessine les contours d’une protection renforcée du débiteur saisi. La pratique contentieuse devra néanmoins confirmer que les juridictions du fond tirent toutes les conséquences de l’irrégularité de la déchéance du terme, non seulement quant au montant de la créance, mais également quant à l’opportunité même de la mesure d’exécution. L’enjeu dépasse le sort individuel de chaque débiteur : il touche à la crédibilité du dispositif de saisie immobilière dans son ensemble.
Pour toute procédure de saisie immobilière fondée sur une clause de déchéance du terme, l’assistance d’un avocat en droit immobilier est essentielle pour articuler la contestation de la régularité de la clause avec celle de l’utilité de la mesure d’exécution.
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