Le cas fortuit dans le bail commercial : la distinction entre endommagement et destruction à l’épreuve du triple arrêt du 4 juin 2026
Le statut des baux commerciaux organise, depuis le décret du 30 septembre 1953, un équilibre entre la protection du preneur et les prérogatives du bailleur. Cet équilibre est toutefois mis à l’épreuve lorsque survient un événement extérieur d’une intensité exceptionnelle — cyclone, inondation, incendie d’origine naturelle — qui vient compromettre la jouissance des lieux loués. Le droit commun du bail, et singulièrement les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, trace une ligne de partage dont les contours ont été précisés par la Cour de cassation aux termes d’un triple arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.068, n° 25-10.069 et n° 25-10.070, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932]]. Ces décisions, qui s’inscrivent dans une construction prétorienne amorcée de longue date, confirment que le cas fortuit n’exonère le bailleur de ses obligations que de manière temporaire et qu’un simple endommagement du bien loué ne saurait être assimilé à une destruction au sens de l’article 1722 du Code civil.
L’enjeu est considérable. La qualification retenue — destruction ou simple endommagement — détermine le sort du contrat de bail, l’étendue des obligations du bailleur et, en définitive, le droit du preneur à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Or, la pratique révèle une tendance des bailleurs à invoquer le cas fortuit pour se soustraire durablement à leurs obligations de délivrance et d’entretien, en se retranchant derrière une lecture extensive de l’article 1722. Le triple arrêt du 4 juin 2026 oppose à cette tentation un rappel ferme des principes.
L’analyse de cette construction jurisprudentielle impose d’examiner, dans un premier temps, la distinction fondamentale entre la destruction et l’endommagement du bien loué (I), avant d’en mesurer la portée pratique à la lumière du triple arrêt du 4 juin 2026, lequel éclaire tant l’effet suspensif du cas fortuit que ses conséquences sur le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction (II).
I. La distinction entre destruction et endommagement du bien loué : une summa divisio aux effets radicaux
A. La notion de perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil
L’article 1722 du Code civil dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » [[Article 1722 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442802]]. Ce texte opère une distinction cardinale entre la destruction totale, qui emporte résiliation de plein droit, et la destruction partielle, qui ouvre au preneur une option entre diminution du loyer et résiliation. Dans les deux hypothèses, le bailleur est exonéré de toute obligation de dédommagement, le cas fortuit rompant le lien de causalité entre le préjudice subi et le fait du bailleur.
La jurisprudence a toutefois circonscrit avec rigueur la notion même de destruction. Dès 1968, la troisième chambre civile a posé qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 « dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » [[Civ. 3e, 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319]]. Cette définition, reprise et confirmée par un arrêt du 9 décembre 2009, place le curseur à un niveau élevé : la destruction suppose que la remise en état implique une véritable reconstruction, et non de simples réparations, et que le coût de cette reconstruction excède la valeur du bien [[Civ. 3e, 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269]]. Un bien qui demeure réparable, fût-ce au prix de travaux importants, n’est pas détruit au sens du texte.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que le simple fait que la chose soit devenue impropre à sa destination ne suffit pas à caractériser une perte au sens de l’article 1722 si l’impropriété est réversible et que les travaux nécessaires ne sont pas disproportionnés. La haute juridiction exige du bailleur qui entend se prévaloir de ce texte qu’il rapporte la preuve non seulement d’un cas fortuit, mais également d’une destruction véritable du bien, laquelle « se distingue de son simple endommagement et suppose que sa remise en état impliquerait, non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien » [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, § 5 des moyens, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932]]. La distinction entre réparation et reconstruction constitue le critère opératoire de la summa divisio.
Cette exigence probatoire est d’autant plus rigoureuse que l’article 1722 déroge au droit commun du bail en libérant le bailleur de ses obligations sans contrepartie pour le preneur. La Cour de cassation en fait une application stricte, conformément au principe selon lequel les exceptions doivent être interprétées restrictivement. En cela, la jurisprudence témoigne d’une volonté constante de ne pas élargir le domaine de l’article 1722 au détriment de la protection due au preneur.
B. L’articulation avec l’obligation continue de délivrance du bailleur
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127]]. L’article 1720 précise que le bailleur est « tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et doit y faire, pendant la durée du bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » [[Article 1720 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442784]].
Ces obligations ne sont pas des commodités contractuelles que le bailleur pourrait moduler à sa guise. Elles constituent le cœur de la contrepartie due au preneur en échange du loyer. La jurisprudence a, de longue date, qualifié l’obligation de délivrance d’obligation continue, qui perdure tout au long du bail et ne saurait être considérée comme épuisée par la seule remise initiale des lieux. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 19 novembre 2020, que « cette obligation perdure tout au long du bail » [[Civ. 3e, 19 novembre 2020, n° 19-22.654, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2729ccb4bb5506a8bb3a]].
Or, précisément parce qu’elle est continue, l’obligation de délivrance ne peut être tenue en échec par un événement de force majeure que pendant le temps où cet événement empêche effectivement le bailleur de l’exécuter. L’article 1218 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat » [[Article 1218 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041431]]. Ce texte consacre le principe selon lequel la force majeure n’a qu’un effet suspensif et non extinctif : dès que l’empêchement cesse, le débiteur doit reprendre l’exécution de ses obligations.
La troisième chambre civile avait déjà posé ce principe dans un arrêt du 22 février 2006 en jugeant que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » [[Civ. 3e, 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46]]. Transposé au bail commercial, ce principe signifie qu’un bailleur ne saurait invoquer un cyclone, une inondation ou tout autre cas fortuit pour justifier une inaction prolongée de plusieurs années, dès lors que les travaux de remise en état sont techniquement réalisables et que leur coût n’excède pas la valeur du bien.
La distinction entre destruction et endommagement trouve alors sa pleine portée. Si le bien est détruit, le bailleur est libéré de ses obligations par l’effet de l’article 1722 et le contrat prend fin. Si le bien est seulement endommagé, le bail se poursuit et le bailleur demeure tenu de l’intégralité de ses obligations, sous la seule réserve de l’effet suspensif temporaire du cas fortuit. Le basculement d’un régime à l’autre dépend donc exclusivement de la qualification des faits, laquelle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la caractérisation juridique des éléments constitutifs de la destruction.
II. La portée pratique de la distinction : les enseignements du triple arrêt du 4 juin 2026
A. L’effet suspensif et non extinctif du cas fortuit sur les obligations du bailleur
Le triple arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile illustre avec une netteté particulière la mise en œuvre de ces principes dans un contexte factuel d’une grande acuité. Une société propriétaire de lots situés dans une résidence exploitée en hôtel de tourisme avait consenti un bail commercial à une société exploitante. À la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, les locaux avaient subi d’importants dommages. Plusieurs années plus tard, la bailleresse avait refusé le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en invoquant un arriéré locatif substantiel. La locataire opposait une exception d’inexécution, soutenant que la bailleresse n’avait jamais remis les lieux en état.
La cour d’appel de Basse-Terre, dans son arrêt du 21 novembre 2024, avait donné raison à la bailleresse en considérant que les dommages trouvaient leur origine dans un cas fortuit, ce qui excluait toute responsabilité du bailleur et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 relatives à l’obligation de réparation. Cette décision est cassée par la troisième chambre civile, au triple visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. La Cour énonce un attendu de principe d’une grande clarté : « il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, § 13, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932]].
Ce motif opère une synthèse remarquable de la jurisprudence antérieure. Il confirme que le cas fortuit ne joue qu’un rôle suspensif : le bailleur est temporairement dispensé d’exécuter ses obligations pendant le temps où l’empêchement est effectif, mais il doit les reprendre dès que cet empêchement a disparu. Il précise en outre que le preneur dispose de l’exception d’inexécution, non pas pour la période où le bailleur était effectivement empêché, mais pour le temps postérieur où, l’empêchement ayant cessé, le bailleur aurait dû agir et s’en est abstenu. Cette chronologie est essentielle : elle interdit au bailleur de capitaliser sur un sinistre initial pour justifier une carence prolongée.
La Cour de cassation reproche à la cour d’appel de n’avoir pas tiré les conséquences de ses propres constatations. Les juges du fond avaient en effet relevé que le bien loué « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». En l’état de ces constatations, la cour d’appel ne pouvait, sans violer les textes susvisés, considérer que la locataire était infondée à refuser de payer les loyers. Le cyclone Irma constituait certes un cas fortuit, mais dès lors que le bien n’était pas détruit au sens de l’article 1722, la bailleresse demeurait tenue de ses obligations de délivrance et d’entretien.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence rendue en matière de loyers commerciaux durant la crise sanitaire de la covid-19. Dans deux arrêts du 30 juin 2022, la troisième chambre civile avait déjà refusé d’assimiler la fermeture administrative des commerces à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722, jugeant que l’interdiction de recevoir du public ne constituait pas une destruction, même partielle, des locaux [[Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8b57b55769b38b73d0 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.127, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8d57b55769b38b73d2]]. Elle avait également jugé, par un arrêt du 15 juin 2023, que la force majeure liée à l’épidémie ne dispensait pas le locataire de son obligation de payer le loyer, tout en reconnaissant au preneur la possibilité d’invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour la période postérieure à la levée des restrictions [[Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-10.119, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/648aaca402075b05db402417]].
Le triple arrêt du 4 juin 2026 transpose ce raisonnement au contexte des catastrophes naturelles, en l’enrichissant d’une précision supplémentaire relative à l’articulation entre l’article 1722 et l’exception d’inexécution. Il en ressort un régime cohérent : le cas fortuit suspend les obligations du bailleur tant qu’il l’empêche effectivement d’agir ; lorsque l’empêchement cesse, les obligations renaissent et le preneur peut opposer l’exception d’inexécution si le bailleur persiste dans sa carence.
B. Les conséquences sur le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
Au-delà de la seule question des loyers, le triple arrêt du 4 juin 2026 emporte des conséquences significatives sur le droit au renouvellement du preneur. En l’espèce, la bailleresse avait fondé son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction sur l’ampleur de l’arriéré locatif. Or, la cassation de l’arrêt d’appel remet indirectement en cause l’analyse de cet arriéré et, par voie de conséquence, celle du motif grave et légitime de refus de renouvellement.
Le mécanisme est le suivant. L’article L. 145-14 du Code de commerce reconnaît au preneur un droit au renouvellement de son bail. Le bailleur ne peut refuser ce renouvellement qu’en payant une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Il peut toutefois échapper au paiement de cette indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant, conformément à l’article L. 145-17 du même code. L’inexécution par le preneur de ses obligations, et singulièrement le défaut de paiement des loyers, constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Or, lorsque l’arriéré locatif invoqué par le bailleur est lui-même la conséquence d’une exception d’inexécution légitimement opposée par le preneur, le fondement du refus de renouvellement sans indemnité s’effondre. La Cour de cassation, en cassant l’arrêt qui avait écarté l’exception d’inexécution, rétablit le preneur dans son droit de contester la légitimité de la créance locative du bailleur. Ce faisant, elle fragilise le motif grave et légitime invoqué par ce dernier et, indirectement, le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
La cassation est prononcée avec une portée étendue, puisque la Cour annule non seulement les chefs de dispositif relatifs à la déchéance du droit à indemnité d’éviction et à l’expulsion, mais également, en application de l’article 624 du Code de procédure civile, les chefs qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire, notamment la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré locatif de 49 429,11 euros. La Cour renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Fort-de-France, qui devra réexaminer l’ensemble du litige à la lumière des principes ainsi rappelés.
Cette solution est d’une portée pratique considérable pour les preneurs à bail commercial victimes de sinistres. Elle leur permet de contester le bien-fondé d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction fondé sur un arriéré locatif dont l’origine est imputable à la carence du bailleur dans la réalisation des travaux de remise en état. Le preneur n’est pas tenu de continuer à payer les loyers lorsque le bailleur, en violation de ses obligations essentielles, le prive de la jouissance des lieux loués. Par ailleurs, cette jurisprudence doit être rapprochée de celle rendue le 26 janvier 2022 par la troisième chambre civile, qui avait déjà censuré une cour d’appel pour avoir fait application de l’article 1722 sans caractériser une véritable destruction du bien [[Civ. 3e, 26 janvier 2022, n° 20-17.715, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf0759]].
La solution retenue le 4 juin 2026 s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle cohérente qui refuse de faire peser sur le seul preneur les conséquences d’un sinistre lorsque le bailleur dispose des moyens techniques et financiers d’y remédier. Elle rappelle que le statut des baux commerciaux, en ce qu’il est d’ordre public, ne saurait être contourné par une invocation abusive du cas fortuit. Le bailleur qui entend se soustraire à ses obligations doit démontrer, de manière cumulative, l’existence d’un cas fortuit et la destruction véritable du bien, laquelle ne se confond ni avec un endommagement, fût-il important, ni avec une simple impropriété temporaire à la destination.
Les trois décisions du 4 juin 2026, rendues le même jour par la même formation de la troisième chambre civile dans des litiges mettant en cause les mêmes parties et portant sur des lots distincts de la même résidence hôtelière, témoignent de la volonté de la Cour de cassation d’affirmer avec force et cohérence les principes gouvernant l’articulation entre le cas fortuit et l’obligation de délivrance du bailleur commercial [[Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.069, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211539cdc6046d470a5a27 ; Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.068, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21153dcdc6046d470a5ae1]].
Conclusion
Le triple arrêt du 4 juin 2026 constitue une contribution décisive à la théorie du cas fortuit dans le bail commercial. Il clarifie l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil en posant une règle simple : la destruction se distingue de l’endommagement, et seul l’endommagement qui équivaut à une destruction — c’est-à-dire dont la réparation excéderait la valeur du bien — libère le bailleur de ses obligations. Dans tous les autres cas, le bailleur demeure tenu et le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement.
Cette jurisprudence, qui prolonge et synthétise un demi-siècle de construction prétorienne, offre aux praticiens une grille de lecture claire pour appréhender les conséquences des sinistres sur les baux commerciaux. Elle rappelle que le statut des baux commerciaux, protecteur du preneur, ne cède ni devant l’inertie du bailleur ni devant l’invocation commode d’un événement extérieur dont les effets auraient pu être surmontés. La cour d’appel de Fort-de-France, désignée comme juridiction de renvoi, devra désormais en faire application.
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