La prescription de l’action en exécution des servitudes immobilières : les précisions de la troisième chambre civile
I. La distinction renouvelée entre action personnelle et action réelle dans le contentieux des servitudes
A. L’action en support des travaux rendus nécessaires par le fait du fonds servant
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, a tranché une question qui divisait la doctrine depuis plusieurs décennies [[Note : Civ3, 5 mars 2026, n° 24-21.049, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb4cdc6046d479445e3.]] L’espèce opposait le syndicat des copropriétaires d’une résidence à une société propriétaire des voies de desserte sur lesquelles les copropriétaires revendiquaient une servitude de passage. Se plaignant de l’état dégradé de ces voies, le syndicat avait assigné le propriétaire du fonds servant en paiement de dommages-intérêts équivalents au coût des travaux de remise en état nécessaires. La question centrale portait sur la nature de cette action et, partant, sur le délai de prescription applicable.
Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » [[Note : Article 2224 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031011139.]] L’article 2227 du même code dispose que « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » [[Note : Article 2227 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045245945.]] Le syndicat des copropriétaires soutenait que son action, fondée sur le droit réel de servitude, relevait de la prescription trentenaire. La Cour de cassation écarte cette analyse.
La Haute juridiction rappelle d’abord une jurisprudence bien établie : « le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’entretenir, ni d’améliorer l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode » [[Note : Civ3, 5 décembre 1972, n° 71-11.040, Bull. n° 658.]] Elle rappelle ensuite que « les articles 697 et 698 du code civil, selon lesquels les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont à la charge de celui auquel est due la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant, dont la responsabilité relève du droit commun » [[Note : Civ3, 4 février 2009, n° 07-21.451, Bull. n° 32 ; Civ3, 30 janvier 1970, n° 67-13.985, Bull. n° 82.]] De ces prémisses, la Cour tire une conséquence déterminante : « l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans. »
L’arrêt consacre ainsi une distinction nette entre le droit réel de servitude lui-même, naturellement imprescriptible ou soumis à la prescription trentenaire de l’article 2227, et l’action en responsabilité qui tend à faire supporter au propriétaire du fonds servant le coût de travaux rendus nécessaires par sa faute. Cette action, parce qu’elle ne tend pas à la reconnaissance ou à la protection directe du droit réel mais à la réparation d’un dommage causé par un comportement fautif, revêt un caractère personnel et obéit au délai de droit commun de cinq ans. La solution, attendue par la doctrine, met fin à une incertitude qui fragilisait la sécurité juridique des transactions immobilières [[Note : La doctrine autorisée relevait déjà que l’action en responsabilité du propriétaire du fonds servant relevait du droit commun et non du régime des actions réelles. Voir notamment P. Malaurie, L. Aynès et M. Julienne, Droit des biens, LGDJ, 2023, n° 379 et s.]]
B. L’extinction de la servitude pour non-usage et la preuve des actes matériels de passage
Quelques semaines plus tôt, le 15 janvier 2026, la troisième chambre civile avait déjà précisé les conditions de l’extinction d’une servitude pour non-usage dans un arrêt également publié au Bulletin [[Note : Civ3, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6968b98bcdc6046d475f2a64.]] L’affaire concernait un propriétaire qui, se prévalant d’un droit de passage conventionnel constitué par acte notarié du 26 mai 1961, avait assigné le propriétaire du fonds servant en rétablissement de la servitude et en paiement de dommages-intérêts. La cour d’appel de Lyon avait jugé que la servitude n’était pas éteinte, au motif que la bénéficiaire avait démontré son intention d’user du passage par des mises en demeure et des constats d’huissier établis en 2007, 2008 et 2015.
La Cour de cassation censure cette analyse. Le visa retenu associe les articles 706 et 707 du code civil. L’article 706 dispose que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans » [[Note : Article 706 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430484.]] L’article 707 précise que « les trente ans commencent à courir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, du jour où l’on a cessé d’en jouir » [[Note : Article 707 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430485.]] La Cour rappelle que « le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude » [[Note : Civ3, 11 janvier 2006, n° 04-16.400, Bull. 2006, III, n° 14.]] Et la Haute juridiction d’énoncer de manière limpide : « Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage. »
En l’espèce, la cour d’appel s’était bornée à relever l’intention de la bénéficiaire d’user de la servitude, manifestée par des courriers et des constats, sans caractériser un seul acte matériel de passage dans les trente années précédant la demande en justice. La Cour de cassation en déduit que la décision attaquée n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 706 et 707 du code civil. L’arrêt opère ainsi un resserrement significatif de la preuve de l’exercice d’une servitude discontinue : seuls les actes matériels de passage, et non les actes juridiques exprimant une simple volonté d’user du droit, sont de nature à interrompre le cours de la prescription extinctive.
II. La portée doctrinale et les conséquences pratiques pour les praticiens du droit immobilier
A. Une unification bienvenue du régime probatoire des servitudes
Rapprochés l’un de l’autre, les deux arrêts de janvier et mars 2026 participent d’un même mouvement de clarification du régime contentieux des servitudes. Ils s’inscrivent dans la continuité d’une jurisprudence qui, depuis plusieurs années, s’attache à préciser les conditions d’exercice et d’extinction des droits réels immobiliers.
La question de la prescription de l’action en responsabilité contre le propriétaire du fonds servant trouvait un écho dans l’arrêt du 25 janvier 2024 par lequel la troisième chambre civile avait rappelé que le propriétaire du fonds servant ne peut proposer comme nouvelle assiette de la servitude qu’« un endroit aussi commode » et ne peut donc méconnaître les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels [[Note : Civ3, 25 janvier 2024, n° 22-16.920, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65b20780c4cf860008dff152. L’arrêt rappelle que l’article 701, alinéa 3, du code civil impose au propriétaire du fonds servant proposant de déplacer l’assiette de la servitude de proposer un endroit aussi commode pour l’exercice des droits du propriétaire du fonds dominant.]]. De même, l’arrêt du 12 septembre 2024 est venu préciser les effets de la division du fonds dominant sur l’étendue de la servitude, en rappelant que l’article 700 du code civil n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre les fonds issus de la division [[Note : Civ3, 12 septembre 2024, n° 23-14.479, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/66e29cadb6b267943afda8ec. La Cour précise que « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. S’il en résulte qu’en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, peu important l’absence de contiguïté de l’un d’eux avec le fonds servant, ce texte n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre les fonds issus de la division. »]]. Enfin, l’arrêt du 28 mars 2024 a précisé que le non-respect d’une convention de servitude de cour commune peut justifier la démolition de l’ouvrage édifié en violation des engagements souscrits [[Note : Civ3, 28 mars 2024, n° 22-13.993, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6605163882fb0c00084cdb7c.]]
Par ailleurs, l’unification du régime probatoire des servitudes opérée par ces arrêts s’articule avec le droit commun des obligations. En effet, l’article 701 du code civil énonce une obligation de passivité à la charge du propriétaire du fonds servant : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode » [[Note : Article 701 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430477.]]. Cette obligation purement négative explique que le non-respect par le propriétaire du fonds servant de son obligation de ne pas entraver l’exercice de la servitude engage sa responsabilité civile sur le fondement du droit commun, et non sur celui d’un régime spécial des servitudes. L’action en réparation qui en découle est donc bien une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale, et non une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.
A cet égard, la solution retenue par l’arrêt du 5 mars 2026 procède d’une logique rigoureuse. Le droit réel de servitude demeure intact tant qu’il est exercé, et son extinction ne peut résulter que du non-usage trentenaire constaté conformément aux exigences probatoires de l’arrêt du 15 janvier 2026. En revanche, l’action tendant à obtenir du propriétaire du fonds servant qu’il supporte le coût de travaux rendus nécessaires par son comportement fautif ne relève pas de la protection du droit réel mais de la réparation d’un dommage. La distinction entre le droit et l’action qui en assure la sanction constitue l’un des apports majeurs de cette jurisprudence.
En conséquence, le contentieux des servitudes se trouve désormais régi par un double standard temporel : trente ans pour la constatation de l’extinction du droit lui-même par non-usage, fondée sur l’absence d’actes matériels de passage ; cinq ans pour l’action en responsabilité dirigée contre le propriétaire du fonds servant, lorsque son comportement a rendu nécessaires des travaux d’entretien ou de remise en état. Cette dichotomie, qui résulte directement de la nature des intérêts en jeu — la pérennité du droit réel d’un côté, la réparation d’un préjudice de l’autre —, confère au régime des servitudes une lisibilité qui faisait défaut.
B. Les implications contentieuses et la conduite des procédures
Les conséquences pratiques de ce double mouvement jurisprudentiel sont substantielles pour les praticiens du droit des servitudes immobilières.
En premier lieu, l’avocat saisi par le propriétaire d’un fonds dominant confronté à une dégradation de l’assiette de la servitude imputable au propriétaire du fonds servant devra agir dans le délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits dommageables. La computation de ce délai, conformément à l’article 2224 du code civil, prend pour point de départ le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Ce point de départ peut s’avérer délicat à déterminer lorsque la dégradation est progressive, mais le principe même de la prescription quinquennale impose une diligence accrue dans le suivi de l’état de l’assiette de la servitude.
Dès lors, le propriétaire du fonds dominant ne saurait différer indéfiniment l’introduction de son action en réparation. L’arrêt du 5 mars 2026 sanctionne précisément une assignation délivrée le 12 mai 2022 pour des désordres dont l’ancienneté remontait, selon la cour d’appel, à une période excédant cinq ans avant la saisine du juge. La société propriétaire du fonds servant avait soulevé avec succès une fin de non-recevoir tirée de la prescription devant le juge de la mise en état, et la Cour de cassation a validé cette solution.
En deuxième lieu, l’arrêt du 15 janvier 2026 renforce considérablement les exigences probatoires relatives à l’exercice d’une servitude de passage. Il ne suffit plus de démontrer une intention d’user du droit, par des courriers, des mises en demeure ou des constats d’huissier ; il faut établir des actes matériels de passage effectifs dans les trente années précédant l’action en justice. Cette exigence est particulièrement rigoureuse pour les servitudes anciennes, dont l’acte constitutif peut remonter à plusieurs décennies, et dont l’assiette peut avoir été matériellement obstruée par le propriétaire du fonds servant pendant de longues périodes.
La solution s’articule avec la nature de la servitude de passage, qualifiée de servitude discontinue par la doctrine et la jurisprudence. L’article 688 du code civil dispose que « les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables » [[Note : Article 688 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430460.]]. La prescription extinctive des servitudes discontinues obéit, en application de l’article 707, au régime de la computation à compter du dernier acte d’exercice, et ce dernier acte doit être matériel et non simplement intentionnel.
En troisième lieu, les praticiens devront adapter leur stratégie probatoire. La constitution d’un dossier de preuve de l’exercice effectif d’une servitude de passage requiert désormais des éléments objectifs et matériels : photographies datées, témoignages circonstanciés relatant des faits précis de passage, factures d’entretien du chemin, constats d’huissier décrivant non seulement l’état des lieux mais encore des actes de circulation effectifs. La simple correspondance entre les parties, fût-elle assortie de constats d’huissier, ne suffit plus à interrompre le cours de la prescription extinctive.
Or, cette exigence probatoire renforcée emporte des conséquences sur la vente immobilière elle-même. L’acquéreur d’un fonds bénéficiant d’une servitude de passage conventionnelle devra vérifier, préalablement à l’acquisition, non seulement l’existence de l’acte constitutif mais encore la réalité de l’exercice matériel de la servitude dans les trente dernières années. A défaut, il s’expose au risque d’acquérir un fonds dont la servitude serait éteinte par non-usage, sans recours contre le vendeur si ce dernier n’a pas été interrogé précisément sur ce point ou si la clause de non-garantie des servitudes occultes est invoquée.
L’article 702 du code civil complète ce dispositif en précisant que « de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier » [[Note : Article 702 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430478.]]. La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de rappeler la portée de cette disposition dans un arrêt du 7 mai 2025, censurant une cour d’appel qui avait méconnu le principe selon lequel le propriétaire du fonds servant ne peut pas modifier unilatéralement l’assiette de la servitude sans l’autorisation du juge, quand bien même les conditions de fond posées par l’article 701, alinéa 3, seraient réunies [[Note : Civ3, 7 mai 2025, n° 23-50.032, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5310dfb1f09369ce13f.]]. Cette jurisprudence rappelle que le déplacement de l’assiette d’une servitude ne peut jamais résulter d’une décision unilatérale du propriétaire du fonds servant, mais doit emprunter la voie judiciaire ou conventionnelle. Cette disposition, symétrique de l’article 701, confirme que le propriétaire du fonds dominant n’est pas davantage autorisé à aggraver la charge de la servitude que le propriétaire du fonds servant n’est autorisé à en diminuer l’usage. L’économie générale des articles 701 et 702 du code civil repose ainsi sur un équilibre fragile entre les droits concurrents des propriétaires des fonds dominant et servant, que la jurisprudence s’emploie à préserver.
En tout état de cause, l’arrêt du 5 mars 2026 invite également à repenser la rédaction des actes notariés et des clauses de servitude. La stipulation d’une obligation positive de conservation de l’assiette à la charge du propriétaire du fonds servant, dérogeant au principe de passivité consacré par la jurisprudence, aurait pour effet de modifier la nature de l’action susceptible d’être exercée en cas d’inexécution. Une telle clause, si elle était effectivement stipulée, pourrait transformer l’action du propriétaire du fonds dominant : de l’action personnelle en responsabilité délictuelle, elle deviendrait une action en exécution d’une obligation contractuelle, elle-même soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224, mais avec un point de départ et des modalités de mise en œuvre différents.
La distinction entre servitudes continues et discontinues, rappelée plus haut, commande également le régime de la prescription acquisitive. L’article 690 du code civil dispose que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » [[Note : Article 690 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430462.]]. Les servitudes discontinues, qu’elles soient apparentes ou non, ne peuvent quant à elles s’acquérir que par titre. Cette différence fondamentale affecte directement la charge de la preuve dans le contentieux de l’existence même du droit de servitude, indépendamment des questions de prescription de l’action en responsabilité ou d’extinction pour non-usage. Le propriétaire du fonds servant confronté à une revendication de servitude discontinue fondée sur la seule possession devra opposer l’impossibilité d’une acquisition par usucapion, tandis que l’acquéreur d’un fonds prétendument dominant devra exiger la production du titre constitutif avant toute acquisition.
Conclusion
La publication simultanée des deux arrêts des 15 janvier et 5 mars 2026 dans la Lettre n° 20 de la troisième chambre civile témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’unifier et de clarifier le régime contentieux des servitudes. En cantonnant strictement la preuve de l’exercice d’une servitude de passage aux actes matériels de circulation, et en qualifiant de personnelle l’action tendant à faire supporter au propriétaire du fonds servant les travaux rendus nécessaires par sa faute, la Haute juridiction consolide un édifice jurisprudentiel longtemps épars. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces décisions un cadre d’analyse renouvelé pour la conduite des procédures et la sécurisation des transactions, à condition d’adapter sans délai leurs stratégies contentieuses et leurs pratiques de rédaction d’actes.
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