Les servitudes immobilières à l’épreuve du contrôle de proportionnalité : la troisième chambre civile redessine les sanctions
Les servitudes constituent l’un des mécanismes les plus anciens et les plus constants du droit des biens. Elles organisent, depuis le Code civil de 1804, les relations de voisinage en grevant un fonds, dit servant, au profit d’un fonds, dit dominant, pour un usage déterminé. La liberté d’établissement de ces charges réelles, consacrée par l’article 686 du Code civil, a pour contrepartie la rigueur de leur sanction, le propriétaire du fonds dominant pouvant traditionnellement exiger la remise en état des lieux en cas de violation.
Le contentieux des servitudes immobilières connaît, depuis le début de l’année 2026, une évolution significative sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. En l’espace de quelques mois, la Haute juridiction a rendu plusieurs décisions qui, sans constituer un revirement de jurisprudence au sens formel, n’en infléchissent pas moins les règles gouvernant la sanction des violations de servitudes conventionnelles. Deux mouvements se dégagent de ce corpus jurisprudentiel récent. Le premier, le plus remarquable, impose au juge du fond un contrôle de proportionnalité de la mesure de démolition ordonnée en réparation de la méconnaissance d’une servitude. Le second, plus technique, rappelle les conditions dans lesquelles les actions en justice portant sur des droits réels immobiliers doivent être publiées pour être recevables, et précise l’étendue de cette obligation procédurale.
I. La proportionnalité, nouvelle clé de voûte de la sanction des violations de servitudes
A. Le contrôle de proportionnalité imposé au juge du fond
Aux termes de l’article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. Or, la violation de ces stipulations conventionnelles a longtemps été sanctionnée par la démolition pure et simple de l’ouvrage édifié en contravention, sans que le juge ne s’interroge sur l’adéquation de cette mesure à la gravité du manquement.
Par un arrêt du 5 février 2026, la troisième chambre civile a significativement infléchi cette approche. Dans cette affaire, une société avait obtenu un permis de construire un immeuble collectif de treize logements. Un propriétaire voisin avait assigné la société en démolition sous astreinte, au motif que la construction contrevenait au cahier des charges du lotissement, lequel limitait la hauteur des constructions à deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, constituant ainsi une servitude non altius tollendi de nature contractuelle [[ Cass. 3e civ., 5 fév. 2026, n° 24-10.925, F-D, https://www.courdecassation.fr/decision/69843ea3cdc6046d47fb8167 : « Lorsqu’une construction édifiée ne respecte pas une servitude imposée par le cahier des charges du lotissement, seule peut être ordonnée la démolition de ce qui est nécessaire pour la mettre en conformité avec ce document. » ]]. La cour d’appel de Paris avait ordonné la démolition intégrale de l’immeuble. La Cour de cassation censure cette décision au double visa des articles 1134 et 1143 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.
La cassation est prononcée sur deux branches. D’une part, il incombait au juge du fond de rechercher si la seule suppression de la partie de l’ouvrage en contravention avec la servitude ne permettait pas de mettre la construction en conformité avec le cahier des charges. En d’autres termes, la démolition totale ne saurait être la sanction automatique d’une violation partielle. D’autre part, et c’est l’apport le plus significatif de la décision, la Cour juge qu’il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, « de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l’intérêt qu’elle présente pour le créancier » [[ Cass. 3e civ., 5 fév. 2026, n° 24-10.925, précité. ]].
Par cette formule, la troisième chambre civile transpose dans le contentieux des servitudes le raisonnement de proportionnalité que la Cour de cassation avait déjà consacré en d’autres domaines du droit des biens. La cour d’appel de Paris avait refusé d’exercer ce contrôle au motif que « la démolition de l’immeuble ne procède pas de l’inexécution d’une obligation contractuelle mais constitue la sanction de la violation d’une servitude ». La Cour de cassation balaie cette distinction, jugeant que les charges réelles stipulées dans un cahier des charges présentent un caractère contractuel et que, par conséquent, le contrôle de proportionnalité trouve pleinement à s’appliquer. Dès lors, le juge du fond ne peut plus se borner à constater la violation d’une servitude pour en déduire mécaniquement la démolition intégrale de l’ouvrage.
B. La démolition partielle comme sanction de principe
Le second enseignement de l’arrêt du 5 février 2026 réside dans l’affirmation d’un principe de proportionnalité dans la nature même de la sanction. La Cour énonce en effet que, face à une construction qui ne respecte pas une servitude imposée par le cahier des charges d’un lotissement, « seule peut être ordonnée la démolition de ce qui est nécessaire pour la mettre en conformité avec ce document ». Cette formulation est remarquable : elle ne dit pas que la démolition totale est exclue, mais elle pose comme principe que la sanction doit être limitée à ce qui est strictement nécessaire au rétablissement de la conformité.
Ce mouvement jurisprudentiel s’inscrit dans une tendance plus large. Par un arrêt déjà remarqué du 9 octobre 2025, la troisième chambre civile avait eu à connaître d’une violation de servitude non altius tollendi, dans une affaire où un propriétaire voisin avait constaté le non-respect de la servitude et une erreur de nivellement [[ Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 23-20.872, https://www.courdecassation.fr/decision/68e74c2d0ebbd151ceb998d2 : « Le propriétaire voisin ayant constaté le non-respect de la servitude non altius tollendi et une erreur de nivellement, la cour d’appel, pour rejeter les demandes indemnitaires, a retenu que le préjudice allégué n’était pas démontré, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’erreur de nivellement n’était pas de nature à caractériser un préjudice. » ]]. La Cour avait alors sanctionné, sur le terrain procédural, le défaut de recherche par les juges du fond des circonstances de fait justifiant la mesure ordonnée. En conséquence, les décisions de 2025 et 2026 dessinent ensemble un cadre jurisprudentiel cohérent : la sanction de la violation d’une servitude n’est plus une conséquence automatique du constat de la méconnaissance, mais le résultat d’une appréciation judiciaire concrète et proportionnée.
Par ailleurs, le contrôle de proportionnalité ainsi consacré ne se limite pas aux servitudes non altius tollendi issues des cahiers des charges de lotissement. La formulation retenue par la Cour de cassation, qui vise « ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement », pourrait certes suggérer une portée restreinte. Cependant, la motivation de la décision, qui rattache expressément les charges réelles stipulées dans un cahier des charges au régime contractuel des articles 1134 et 1143 anciens du Code civil, invite à considérer que le raisonnement est transposable à l’ensemble des servitudes conventionnelles, quel qu’en soit le vecteur juridique.
L’arrêt du 5 février 2026 s’inscrit dans une réflexion plus large sur l’articulation entre la force obligatoire du contrat, dont procède la servitude conventionnelle, et les exigences de l’équité, qui commandent de ne pas imposer au débiteur une charge excessive. La Cour de cassation avait déjà ouvert cette voie dans le contentieux de l’empiétement, où la démolition peut être écartée lorsque l’empiétement est minime et que la démolition constituerait une sanction disproportionnée [[ Sur cette jurisprudence, voir notamment Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-25.113, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5824e10b22d1e08a0a8b4664 : « La démolition d’un ouvrage empiétant sur le fonds d’autrui peut être refusée si elle constitue une sanction disproportionnée au regard des intérêts en présence. » ]]. La transposition de ce raisonnement au contentieux des servitudes conventionnelles marque une étape supplémentaire dans la construction d’un droit des biens plus soucieux de proportionnalité et d’équilibre entre les droits des parties.
A cet égard, la jurisprudence relative aux servitudes de vue, aux servitudes de passage ou aux servitudes de cour commune pourrait connaître une évolution comparable. L’article 701 du Code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode [[ Article 701 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430369 : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. » ]]. Symétriquement, le propriétaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que suivant son titre, sans pouvoir aggraver la situation du fonds servant. Cet équilibre, inhérent à la structure même de la servitude, trouve un écho dans l’exigence de proportionnalité de la sanction désormais imposée par la Cour de cassation.
Un arrêt du 21 mai 2026 de la troisième chambre civile, relatif à une servitude conventionnelle de vue bénéficiant à un fonds, illustre la diversité des configurations dans lesquelles ces principes sont appelés à s’appliquer [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-12.349, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0e9fb4cdc6046d4766820e ]]. La Cour y rappelle que l’acte constitutif de la servitude demeure la source première des droits et obligations des parties, et que c’est au regard de ce titre que la violation doit être appréciée. La cohérence d’ensemble de ces décisions suggère que la Cour de cassation entend soumettre l’ensemble du contentieux des servitudes à une exigence de proportionnalité qui, sans affaiblir la protection des fonds dominants, évite que la sanction ne devienne elle-même une source d’iniquité.
II. L’opposabilité des servitudes dans les chaînes de transmission immobilière
A. Publicité foncière et recevabilité des actions en justice
Le second pan de l’actualité jurisprudentielle en matière de servitudes concerne les conditions d’opposabilité des droits réels dans les chaînes de transmission immobilière. Par un arrêt du 12 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a apporté des précisions importantes sur les exigences de la publicité foncière en matière contentieuse [[ Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 23-12.251, Publié au Bulletin, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69b265bfcdc6046d47619713 ]].
Dans cette affaire, un acte de vente du 25 mars 1993 avait prévu des servitudes non altius tollendi à diverses hauteurs au bénéfice du fonds du vendeur, resté propriétaire du surplus de la parcelle. Les servitudes n’ayant pas été respectées, une modification avait été convenue par acte notarié du 10 mars 2020, prévoyant que les propriétaires du fonds dominant s’interdisaient, contre paiement de la somme de 300 000 euros, d’intenter toute action concernant la violation des servitudes. La propriétaire d’une villa grevée, qui avait elle-même vendu son bien le même jour, avait ensuite assigné les bénéficiaires des servitudes et le notaire en nullité de l’acte modificatif et en paiement de diverses sommes.
Le juge de la mise en état, puis la cour d’appel de Grenoble, avaient déclaré l’action irrecevable au motif que l’assignation tendant à la nullité de l’acte modificatif de servitudes n’avait pas été publiée au service de la publicité foncière. La Cour de cassation censure partiellement cette décision. Elle rappelle, au visa des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, que « seules les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité sont irrecevables si elles n’ont pas été publiées. Cette fin de non-recevoir n’est pas applicable aux autres prétentions, même si elles sont formées dans une même assignation ou les mêmes conclusions. »
En l’espèce, la Cour constate que la demande de remboursement d’une somme au titre de l’enrichissement sans cause était subsidiaire et la demande de dommages-intérêts formée en tout état de cause, de sorte que celles-ci ne se rattachaient pas par un lien de dépendance nécessaire à la demande en nullité de l’acte notarié. Ces demandes n’étaient donc pas soumises à l’obligation de publication. La Cour en profite également pour rappeler que la propriétaire conserve qualité et intérêt à agir, même après la vente du bien grevé de servitude, « pour demander l’indemnisation de l’appauvrissement et des préjudices personnels qu’elle prétend avoir subis du fait de l’acte litigieux et des circonstances de sa conclusion. »
A cet égard, la décision éclaire utilement la distinction entre les actions réelles immobilières, pour lesquelles la publicité foncière est un préalable obligatoire à la recevabilité, et les actions personnelles ou indemnitaires, qui échappent à cette exigence. La distinction est d’autant plus importante que, dans la pratique notariale comme dans la pratique contentieuse, il est fréquent qu’une même assignation cumule des chefs de demande de nature différente. La solution retenue par la Cour de cassation évite que l’irrecevabilité de la demande principale, pour défaut de publicité, n’emporte mécaniquement l’irrecevabilité de l’ensemble des prétentions.
La Cour de cassation a également statué, dans le même arrêt, sur un point de procédure relatif à l’office du juge de la mise en état. La première branche du moyen contestait la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur une fin de non-recevoir nécessitant de trancher au préalable une question de fond, sans avoir offert aux parties la faculté de s’opposer à ce qu’il statue lui-même. La Cour écarte le moyen au motif que les règles de l’article 789 du Code de procédure civile « sont claires et dénuées d’ambiguïté pour un professionnel du droit » et qu’« il n’incombe pas au juge l’obligation d’aviser les parties de la possibilité de demander que la question de fond soit tranchée par le tribunal » [[ Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 23-12.251, Publié au Bulletin, précité ]]. Cette précision, bien que procédurale, intéresse directement les praticiens du contentieux immobilier. L’article 703 du Code civil rappelle quant à lui que les servitudes s’éteignent par le non-usage pendant trente ans [[ Article 703 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430374 : « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. » ]], ce qui impose aux propriétaires de fonds dominants une vigilance continue dans la conservation de leurs droits.
B. La transmission des servitudes aux acquéreurs successifs
L’arrêt du 12 mars 2026 présente un second intérêt, plus discret mais non moins significatif, quant à la transmission des servitudes dans les chaînes de vente successives. L’acte de vente initial, conclu le 25 mars 1993, avait prévu des servitudes non altius tollendi au bénéfice du fonds du vendeur. Un acte ultérieur du 11 octobre 1995 avait déclaré que le vendeur « agréait en totalité les constructions et les empiétements effectués par la société La Presqu’île du Cap promotion bien qu’ils ne respectent pas scrupuleusement lesdites servitudes », tout en rappelant que ces servitudes continuaient de s’appliquer.
La villa construite sur le fonds grevé avait ensuite été vendue le 19 avril 1997 à Mme L., l’acte rappelant expressément les servitudes. Puis, par une promesse de vente du 20 janvier 2020, Mme L. avait consenti à une société la vente de cette villa, sous la condition suspensive de régularisation d’un acte constatant la modification des servitudes. L’acte modificatif du 10 mars 2020 avait été conclu entre Mme L. et la propriétaire du fonds dominant. La réitération de la vente était intervenue le même jour. Cette chronologie illustre la complexité des chaînes de transmission lorsque des servitudes conventionnelles sont en cause : chaque mutation successive doit composer avec les droits réels préexistants, et la liberté contractuelle des parties est encadrée par le titre constitutif de la servitude.
Par ailleurs, un arrêt de la troisième chambre civile du 21 mai 2026, relatif à une action en nullité d’un acte constitutif de servitude de vue, a rappelé l’importance de la preuve de la transmission régulière des servitudes aux acquéreurs successifs [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-12.349, précité ]]. La Cour confirme que l’acte constitutif de la servitude, lorsqu’il est régulièrement publié, est opposable aux acquéreurs successifs des fonds servant et dominant, conformément aux règles de la publicité foncière. Dans cette affaire, une parcelle grevée d’une servitude conventionnelle de vue au bénéfice d’un fonds voisin avait été transmise à des acquéreurs qui contestaient l’existence et la validité de cette servitude. La cour d’appel avait rejeté leurs demandes, décision que la Cour de cassation confirme.
La jurisprudence la plus récente confirme ainsi que les servitudes conventionnelles, dès lors qu’elles ont été régulièrement constituées et publiées, suivent le fonds dans quelques mains qu’il passe. Cette règle, qui découle du caractère réel de la servitude, est rappelée avec une constance remarquable par la troisième chambre civile. L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » [[ Article 637 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430317 ]]. Un arrêt du 21 mai 2026, concernant l’application des articles 2240 du Code civil à la prescription des actions relatives aux servitudes, illustre la vigilance avec laquelle la Cour veille à la sécurité juridique des situations constituées [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.014, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0e9fb7cdc6046d4766822e : « La reconnaissance par le débiteur du droit du créancier interrompt la prescription en application de l’article 2240 du code civil. » ]]. La reconnaissance par le débiteur du droit du créancier, au sens de l’article 2240, interrompt la prescription et consolide la situation juridique de la servitude.
En conséquence, la pratique notariale doit être particulièrement attentive à la rédaction des clauses de servitude dans les actes de vente et à la vérification de la publication régulière des titres constitutifs et modificatifs. La combinaison des exigences de fond (proportionnalité de la sanction en cas de violation) et de forme (publicité foncière pour l’opposabilité et la recevabilité des actions) dessine un régime juridique des servitudes qui, pour être classique dans ses principes, connaît une actualisation significative sous l’effet de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.
Par ailleurs, la jurisprudence du 12 mars 2026 confirme que le vendeur d’un bien grevé de servitude conserve, après la vente, un intérêt à agir en nullité ou en indemnisation à raison des actes qu’il a lui-même conclus en sa qualité de propriétaire du fonds servant. Cette solution, qui peut paraître contre-intuitive puisque le vendeur n’est plus propriétaire du bien, se justifie par la distinction entre l’action réelle, qui suit le bien, et l’action personnelle, qui suit la personne. La Cour de cassation juge en effet que le vendeur a « qualité et intérêt à agir, même après la vente du bien grevé de servitude, pour demander l’indemnisation de l’appauvrissement et des préjudices personnels qu’elle prétend avoir subis du fait de l’acte litigieux et des circonstances de sa conclusion. » La solution, protectrice des droits du vendeur, est cohérente avec le principe selon lequel l’action en enrichissement sans cause et l’action en responsabilité civile sont des actions personnelles, qui naissent dans le patrimoine du créancier et ne sont pas transmises à l’acquéreur du bien.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel du premier semestre 2026 révèle une troisième chambre civile soucieuse d’équilibrer la protection des droits réels et la proportionnalité des sanctions. L’arrêt du 5 février 2026, en imposant au juge du fond un contrôle de proportionnalité de la mesure de démolition ordonnée pour violation d’une servitude, constitue l’apport le plus remarquable de la période. L’arrêt du 12 mars 2026, publié au Bulletin, précise utilement les conditions de recevabilité des actions en justice portant sur des droits réels immobiliers. Ces décisions, combinées aux arrêts des 9 octobre 2025 et 21 mai 2026, dessinent un cadre jurisprudentiel renouvelé qui intéressera tant les praticiens du droit immobilier que les propriétaires confrontés à un contentieux de servitude. L’exigence de proportionnalité dans la sanction n’affaiblit pas la servitude : elle en renforce au contraire la légitimité en évitant que la réparation du droit ne devienne elle-même une source d’injustice.
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